1、第三讲第三讲 房地产开发投资房地产开发投资 第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序 第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究 第三节第三节 房地产投资市场调查及研究房地产投资市场调查及研究 第四节第四节 房地产投资成本费用估算房地产投资成本费用估算 第五节第五节 房地产投资收入估算房地产投资收入估算 第六节第六节 房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措 第七节第七节 房地产投资项目经济评价房地产投资项目经济评价 第八节第八节 房地产投资财务分析房地产投资财务分析第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序一、房地产开发投资的基本程序一、房地产开发投
2、资的基本程序u 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析u 前期工作前期工作u 建设阶段建设阶段u 租售阶段租售阶段 以上是一个理论程序，如果开发项目在建设中就开始以上是一个理论程序，如果开发项目在建设中就开始预售或预租，那么第预售或预租，那么第4阶段可以与第阶段可以与第3阶段同时进行。阶段同时进行。第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序1、投资机会选择和决策分析、投资机会选择和决策分析u投资机会选择投资机会选择l投资机会寻找（俗称投资机会寻找（俗称“看地看地”）l投资机会筛选（确定初步方案）投资机会筛选（确定初步方案）u投资决策分析（确定具体的开发地点和项目）投资决策分析（确
3、定具体的开发地点和项目）l投资项目的市场分析投资项目的市场分析l投资项目的财务评价投资项目的财务评价第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序l投资项目的市场分析投资项目的市场分析 分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平、市场未来走向及其可支付的价格水平、市场未来走向l投资项目的财务评价投资项目的财务评价 通过对项目收益和费用的比较分析，对项目通过对项目收益和费用的比较分析，对项目的财务净现值、内部收益率、投资回收期、净的财务净现值、内部收益率、投资回收期、净现金流量等指标进行经济效益评价和财务评估现金流量等指标进行经济效益评价
4、和财务评估第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序2、前期工作、前期工作（1）获取土地使用权）获取土地使用权（拿到（拿到国有土地使用权证国有土地使用权证）目前房地产开发用地的获取途径目前房地产开发用地的获取途径u土地使用权出让（招标、拍卖、挂牌）土地使用权出让（招标、拍卖、挂牌）u土地使用权划拨（经济适用房和廉租房用地可采用）土地使用权划拨（经济适用房和廉租房用地可采用）u原有划拨土地上存量房地产的土地使用权出让（国有土原有划拨土地上存量房地产的土地使用权出让（国有土地使用权出让、租赁、作价入股等方式）地使用权出让、租赁、作价入股等方式）u与当前土地使用权人合作（入股、并购、合伙等方
5、式）与当前土地使用权人合作（入股、并购、合伙等方式）第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序开发过程中的开发过程中的“五证五证”：l国有土地使用权证国有土地使用权证l建设用地规划许可证建设用地规划许可证l建设工程规划许可证建设工程规划许可证l施工许可证施工许可证l销（预）售许可证销（预）售许可证 这这5个证是按顺序拿到，拿后一个证需以前面个证是按顺序拿到，拿后一个证需以前面的证齐全为条件。的证齐全为条件。第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（1）获取土地使用权）获取土地使用权开发用地条件开发用地条件u地块面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、停地块面积、容积率、建筑
6、密度、绿化率、建筑高度、停车位数量、主要出入口等规划限制车位数量、主要出入口等规划限制u项目性质（土地使用性质、主体建筑物性质）项目性质（土地使用性质、主体建筑物性质）u基础设施及公共设施等建设条件基础设施及公共设施等建设条件u拆迁安置补偿方案拆迁安置补偿方案u经营方式经营方式第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（1）获取土地使用权）获取土地使用权地价问题地价问题 地价地价=土地出让金基础设施配套费征地拆迁费用土地出让金基础设施配套费征地拆迁费用 地价按照土地生熟程度的分类：地价按照土地生熟程度的分类：u熟地地价熟地地价u毛地地价毛地地价u生地地价生地地价第一节第一节 房地产开发
7、投资程序房地产开发投资程序l熟地地价熟地地价=土地出让金基础设施配套费土地开发费土地出让金基础设施配套费土地开发费 熟地是指具有较完善的基础设施且土地平整，能直接在熟地是指具有较完善的基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。其上进行房屋建设的土地。l毛地地价毛地地价=土地出让金基础设施配套费土地出让金基础设施配套费 毛地是指具有一定基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿毛地是指具有一定基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。安置的土地。l生地地价生地地价=土地出让金农地征地费土地出让金农地征地费 生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地
8、、荒地。第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（1）获取土地使用权）获取土地使用权地价不同的表现形式地价不同的表现形式u土地单位价格：即单位土地面积的价格土地单位价格：即单位土地面积的价格u楼面地价（每单位建筑面积的地价）楼面地价（每单位建筑面积的地价）=土地总价格土地总价格总建筑面积总建筑面积 =土地单位价格土地单位价格容积率容积率注意注意：土地单价高，不一定楼面地价高。见：土地单价高，不一定楼面地价高。见举例举例第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序举例举例：A、B两地块，土地总面积都为两地块，土地总面积都为2000M2，建筑密度都为建筑密度都为40%。A土地单价为
9、土地单价为1500元元/M2，B土地单价为土地单价为1000元元/M2，若，若A的容积率为的容积率为4，B的容积率为的容积率为2。则。则 A楼面地价为楼面地价为15004=375元元/M2 B楼面地价为楼面地价为10002=500元元/M2第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（1）获取土地使用权）获取土地使用权土地收购储备和土地一级开发土地收购储备和土地一级开发u土地收购储备土地收购储备是指城市政府通过设立专责机构（其中最是指城市政府通过设立专责机构（其中最主要的是土地储备中心），统一负责行政区域内土地整主要的是土地储备中心），统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、
10、储备、一级开发以及土理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。地交易等活动的一种工作制度。u土地一级开发是指政府委托当地土地收购储备机构，按土地一级开发是指政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。政道路等基础设施建设的行为。第一节第一节 房地产开发投资程序房
11、地产开发投资程序土地收购储备范围内的类型土地收购储备范围内的类型u新增建设用地中用于经营性开发的土地新增建设用地中用于经营性开发的土地u已经列入危旧房改造计划的土地（类似于旧城改造）已经列入危旧房改造计划的土地（类似于旧城改造）u因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地出的原划拨国有土地u依法收回的闲置土地依法收回的闲置土地u政府依法收购和整理的国有土地政府依法收购和整理的国有土地u土地使用权期满政府依法收回的土地土地使用权期满政府依法收回的土地u土地使用人无力继续履行出让合同并不具备转让条件的土地使用人无力继续履行出让
12、合同并不具备转让条件的u其他依法收回的土地其他依法收回的土地第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（2）确定规划设计方案并获得规划许可）确定规划设计方案并获得规划许可 土地出让过程中的规划管理土地出让过程中的规划管理l出让的地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划出让的地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划条件及附图。条件及附图。l土地使用权的受让方在办理土地使用权的受让方在办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证时，时，必须持有附有城市规划行政主管部门提供的规划设计条必须持有附有城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得件及附图的土地出让合同，取得建设
13、用地规划许可证建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权权属证明。后，方可办理土地使用权权属证明。第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（2）确定规划设计方案并获得规划许可）确定规划设计方案并获得规划许可 房地产开发前期的规划管理房地产开发前期的规划管理u开发项目选址、定点审批阶段开发项目选址、定点审批阶段u申请申请建设用地规划许可证建设用地规划许可证阶段阶段u规划设计条件审批阶段规划设计条件审批阶段u规划设计方案审批阶段规划设计方案审批阶段u申请申请建设工程规划许可证建设工程规划许可证阶段阶段第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（3）建设工程招标）建设工程招标 招标方
14、式招标方式u公开招标（适用于工程项目规模较大、建设周公开招标（适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设）期较长、技术复杂的开发项目建设）u邀请招标（适用于工程性质比较特殊、需要专邀请招标（适用于工程性质比较特殊、需要专门经验的技术人员和专业技术，只有少数几个门经验的技术人员和专业技术，只有少数几个承包商能够胜任的建设项目；或者公开招标未承包商能够胜任的建设项目；或者公开招标未产生中标单位；或者工期紧迫或保密的项目）产生中标单位；或者工期紧迫或保密的项目）第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（3）建设工程招标）建设工程招标 招标程序招标程序u申请招标（到当地的招
15、投标管理部门登记、申请招标）申请招标（到当地的招投标管理部门登记、申请招标）u编制招标文件编制招标文件u编制招标工程编制招标工程标底标底（招标工程的预期价格）（招标工程的预期价格）u确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函u投标人资格审查投标人资格审查u招标工程交底及答疑（对工程概况说明和一系列要求）招标工程交底及答疑（对工程概况说明和一系列要求）u开标、评标和决标开标、评标和决标u签订合同签订合同第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（4）开工申请与审批）开工申请与审批 到建设主管部门申请领取施工许可证到建设主管部门申请领取施工许可证 领取施工
16、许可证应具备的条件领取施工许可证应具备的条件u已经获得已经获得国有土地使用权证国有土地使用权证、建设用地规划许可建设用地规划许可证证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证u施工场地具备施工条件，需拆迁的必须获得施工场地具备施工条件，需拆迁的必须获得拆迁许可拆迁许可证证u已经通过招投标确定了施工企业，签订了施工合同。已经通过招投标确定了施工企业，签订了施工合同。u已经签署委托监理合同。已经签署委托监理合同。u建设资金已经落实，施工图纸及技术资料齐全，保证施建设资金已经落实，施工图纸及技术资料齐全，保证施工质量和安全措施完备。工质量和安全措施完备。第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序
17、（5）前期工作的其他环节）前期工作的其他环节（以下环节是交叉在上述重要环节中以下环节是交叉在上述重要环节中的，并不是上述重要环节之后进行的的，并不是上述重要环节之后进行的）u征地、拆迁、安置、补偿征地、拆迁、安置、补偿u委托专业机构进行地质地基的勘探委托专业机构进行地质地基的勘探u施工现场的水、电、路通和场地平整施工现场的水、电、路通和场地平整u市政设施的谈判和协议市政设施的谈判和协议u委托设计机构进行建筑方案设计、施工图设计委托设计机构进行建筑方案设计、施工图设计u安排短期和长期信贷安排短期和长期信贷u对项目寻找预租（售）的客户对项目寻找预租（售）的客户u进一步市场分析，确定目标市场、租金或
18、售价水平进一步市场分析，确定目标市场、租金或售价水平u开发过程的监控，办理项目保险事宜等开发过程的监控，办理项目保险事宜等第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序3、建设阶段、建设阶段（项目开工建设到竣工验收全过程）（项目开工建设到竣工验收全过程）俗称俗称“三控两管一验收三控两管一验收”（1）质量控制）质量控制u原材料的检验，施工质量、工艺和流程的控制原材料的检验，施工质量、工艺和流程的控制u施工过程中的配套设备进行检验施工过程中的配套设备进行检验u具体的质量控制措施具体的质量控制措施第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（2）进度控制）进度控制u工程进度计划的编制工程进
19、度计划的编制u工程内容分解为单项工程或工序工程内容分解为单项工程或工序u统计计算每项工程的工作量统计计算每项工程的工作量u计算每个单项工程所需时间计算每个单项工程所需时间u根据工程内容的逻辑顺序排列施工先后次序根据工程内容的逻辑顺序排列施工先后次序制定进度计划的两种方法制定进度计划的两种方法l横道图横道图法法l网络图网络图法法第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（3）成本控制）成本控制成本控制的主要内容成本控制的主要内容u编制成本计划，确定成本控制目标编制成本计划，确定成本控制目标u审查施工组织设计和施工方案审查施工组织设计和施工方案u控制工程款的动态结算控制工程款的动态结算u控
20、制工程变更控制工程变更第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（4）合同管理）合同管理开发商的主要合同关系开发商的主要合同关系u土地使用权出让或转让合同土地使用权出让或转让合同u勘察设计合同勘察设计合同u融资合同融资合同u咨询合同咨询合同u工程施工合同工程施工合同u采购合同采购合同u销售合同销售合同（5）安全管理）安全管理第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（6）竣工验收）竣工验收 竣工验收的主要程序竣工验收的主要程序u 单项工程竣工验收（每个单项工程完成后的验收）单项工程竣工验收（每个单项工程完成后的验收）u 综合验收综合验收u 竣工验收备案竣工验收备案 需要提供文件
21、：工程竣工验收备案表、工程竣工验需要提供文件：工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅验收应提交收应提交住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书。u 开发商还要进行竣工结算和编制竣工档案。开发商还要进行竣工结算和编制竣工档案。第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序4、租售阶段、租售阶段（1）选择物业销售方式）选择物业销售方式通常的房地产销售过程：通常的房地产销售过程：u广告宣传阶段广告宣传阶段u有关价格和租金的谈判阶段有关价格和租金的谈判阶段u签约阶段签约阶段第一节第一节 房地产
22、开发投资程序房地产开发投资程序4、租售阶段、租售阶段（1）选择物业销售方式）选择物业销售方式u开发商自行销售开发商自行销售 一般的大型房地产开发公司，房地产市场高涨、产品供一般的大型房地产开发公司，房地产市场高涨、产品供给短缺时，项目的销售对象非常明确或固定等情况时，给短缺时，项目的销售对象非常明确或固定等情况时，一般自行销售。一般自行销售。u委托中介代理销售（世联、中原、合富辉煌）委托中介代理销售（世联、中原、合富辉煌）中介代理的形式：联合代理或独家代理，卖方代理或卖中介代理的形式：联合代理或独家代理，卖方代理或卖方代理，首席代理或分代理等形式方代理，首席代理或分代理等形式第一节第一节 房地
23、产开发投资程序房地产开发投资程序（2）制定租售方案）制定租售方案u 出租（出租一段时间再出售）或者出售出租（出租一段时间再出售）或者出售u 租售进度（制定租售进度计划控制表）租售进度（制定租售进度计划控制表）u 租售价格租售价格通常的三种定价方法：通常的三种定价方法：l 成本加成定价法（目标定价）成本加成定价法（目标定价）l 购买者导向定价法（认知价值定价）购买者导向定价法（认知价值定价）l 竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）定价法）第一节第一节 房地产开发投资程序房地产开发投资程序（3）制定宣传与广告策略）制定宣传与广告策
24、略u市场宣传策略市场宣传策略l确定宣传目标和效果确定宣传目标和效果l选择宣传媒体和工具选择宣传媒体和工具l制定并实施宣传方案制定并实施宣传方案l评价宣传效果评价宣传效果u广告策略广告策略第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究一、可行性研究概述一、可行性研究概述1、可行性研究的含义、可行性研究的含义 可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项
25、目的案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经经济、社会、环境效益济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。工作的基础。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投
26、资项目可行性研究一、可行性研究概述一、可行性研究概述2、可行性研究的作用、可行性研究的作用u项目投资决策的依据项目投资决策的依据u筹集建设资金的依据筹集建设资金的依据u与有关各部门签订协议、合同的依据与有关各部门签订协议、合同的依据u编制下阶段规划设计的依据编制下阶段规划设计的依据第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究二、可行性研究的工作阶段二、可行性研究的工作阶段1、投资机会研究投资机会研究 2、初步可行性研究初步可行性研究3、详细可行性研究详细可行性研究第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究1、投资机会研究、投资机会研究l主要任务：对投资项目
27、或方向提出建议主要任务：对投资项目或方向提出建议l研究内容：地区发展情况、经济政策、资源条研究内容：地区发展情况、经济政策、资源条件、社会条件和环境、市场情况等件、社会条件和环境、市场情况等l该阶段的投资估算精度为该阶段的投资估算精度为30%，研究费用占，研究费用占总投资的总投资的28。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究2、初步可行性研究、初步可行性研究l须解决的问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的须解决的问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行专项研究。
28、问题需要进行专项研究。l研究主要内容：产品市场供求、建筑材料供应状况、项研究主要内容：产品市场供求、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务评价等。算、项目财务评价等。l该阶段的投资估算精度为该阶段的投资估算精度为20%，研究费用占总投资的，研究费用占总投资的0.25%1.5%。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究3、详细可行性研究、详细可行性研究l真正的可行性研究真正的可行性研究l全面
29、分析投资项目在技术上、财务上、经济上全面分析投资项目在技术上、财务上、经济上的可行性的可行性l该阶段的投资估算精度为该阶段的投资估算精度为10%，小型项目的，小型项目的研究费用占总投资的研究费用占总投资的1.0%3.0%，大型复杂项，大型复杂项目的研究费用约占总投资的目的研究费用约占总投资的0.2%1.0%。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容u项目概况项目概况u开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定u市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定u规划设计方案的选择规划设
30、计方案的选择u资源供给条件分析资源供给条件分析u环境影响评价环境影响评价u项目开发组织机构和管理费用的研究项目开发组织机构和管理费用的研究u开发建设计划的编制开发建设计划的编制u项目经济及社会效益分析项目经济及社会效益分析u结论及建议结论及建议第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容1、项目概况、项目概况 项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，从项目相关的
31、产业或行业发展潜力、地周围的环境状况，从项目相关的产业或行业发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目的必要性和可项目建设的时机和自然环境等方面说明项目的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义。济意义。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容2、开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定、开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定 土地调查，人口调查，调查开发项目用地范围内建筑土地调查，人口调查，调查开发项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积、需
32、拆迁的建筑物的种类、数量及物的种类、数量及面积、需拆迁的建筑物的种类、数量及面积面积，调查项目周围的生产经营状况，调查各种管线及地，调查项目周围的生产经营状况，调查各种管线及地上、地下物，制定拆迁计划和安置方案。上、地下物，制定拆迁计划和安置方案。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容3、市场分析和建设规模的确定、市场分析和建设规模的确定 市场供给和需求现状分析及预测，市场交易市场供给和需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划的制定，拟建项目规模的
33、确定。计划的制定，拟建项目规模的确定。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容4、规划设计方案的选择、规划设计方案的选择 市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、建筑规划方案选择。建筑规划方案选择。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容5、资源供给条件分析、资源供给条件分析 建筑材料的需求量、采购方式和供应计划，建筑材料的需求量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水施工力量的组织计划，项目
34、施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后的水、等供应方案，项目建成投入生产或使用后的水、电、热力、煤气、交通、通讯等条件。电、热力、煤气、交通、通讯等条件。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容6、环境影响评价、环境影响评价建设地区的环境现状，主要污染物和污染源，建设地区的环境现状，主要污染物和污染源，开发项目可能引起的周围生态变化，采用环境保开发项目可能引起的周围生态变化，采用环境保护标准，环境保护的投资估算。护标准，环境保护的投资估算。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行
35、性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容7、项目开发组织机构和管理费用的研究、项目开发组织机构和管理费用的研究拟开发项目的管理体制、机构设置及管理人拟开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，管理费用支出等。员的配备方案，管理费用支出等。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容8、开发建设计划的编制、开发建设计划的编制前期开发计划、工程建设计划、建设场地的前期开发计划、工程建设计划、建设场地的布置、施工队伍的选择。布置、施工队伍的选择。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要
36、内容三、可行性研究的主要内容9、项目经济及社会效益分析、项目经济及社会效益分析项目总投资估算、项目资金来源和筹措方式、项目总投资估算、项目资金来源和筹措方式、开发成本估算、销售成本、经营成本估算、销售开发成本估算、销售成本、经营成本估算、销售收入、租金收入、财务评价、国民经济评价、风收入、租金收入、财务评价、国民经济评价、风险分析、项目环境效益、社会效益和综合效益评险分析、项目环境效益、社会效益和综合效益评价。价。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究三、可行性研究的主要内容三、可行性研究的主要内容10、结论及建议、结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面运用
37、各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并选择最佳方案；存在论述开发项目的可行性，并选择最佳方案；存在的问题及相应的建议。的问题及相应的建议。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究四、可行性研究中经济评价的基础参数四、可行性研究中经济评价的基础参数 u时间类参数。包括开发活动的起始时间点，开发经营期、时间类参数。包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价的计算周期（年、时间点以及持续时间长度，经济评价的计算周期（年、半年、季度、月）
38、。半年、季度、月）。u融资相关参数。开发贷款的贷款利率、资本金投入比例融资相关参数。开发贷款的贷款利率、资本金投入比例或财务杠杆比率、预售收入用于后续建设投资的比例。或财务杠杆比率、预售收入用于后续建设投资的比例。u收益相关指标。出租率或空置率、运营成本占毛租金收收益相关指标。出租率或空置率、运营成本占毛租金收入的比率。入的比率。u评价标准类指标。基准收益率、目标成本利润率、目标评价标准类指标。基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。投资利润率、目标投资回报率等指标。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目
39、策划房地产开发项目策划方案的内容房地产开发项目策划方案的内容u区位分析与选择区位分析与选择u开发内容和规模的分析与选择开发内容和规模的分析与选择u开发时机的分析与选择开发时机的分析与选择u合作方式的分析与选择合作方式的分析与选择u融资方式与资金结构的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择u产品经营方式的分析与选择产品经营方式的分析与选择第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目策划1、区位分析与选择、区位分析与选择 主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备土
40、地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度及地质、水文、噪声、空气污染等因素。程度及地质、水文、噪声、空气污染等因素。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目策划2、开发内容和规模的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择 选择最佳用途和最合适的开发规模，包括建选择最佳用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等；还筑总面积、建设和装修档次、平面布置等；还要考虑仅将生地或毛地开发成为熟地然后租售要考虑仅将生地或毛地开发成为熟地然后租售的开发方案。的开发方案。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行
41、性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目策划3、开发时机的分析与选择、开发时机的分析与选择 考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发用地和开始建设的时机，并充分估计办取开发用地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型项目可以考虑分批开发（滚动度的影响。大型项目可以考虑分批开发（滚动开发）。开发）。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目策划4、合作方式的分析与选择、合作方式的分析与选择 主要考虑开发商自
42、身在土地、资金、开发经主要考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，对独资、合资合作（包括合建）、委托程度，对独资、合资合作（包括合建）、委托开发等开发方式进行选择。开发等开发方式进行选择。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目策划5、融资方式与资金结构的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择 主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。第二节第二节 房地产投资项目可行性研究房地产投资项目可行性研究五、房地产开发项目策划五、房地产开发项目策划6、产品经营方式的分析与选择、产品经营方式的分析与选择 主要考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金主要考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售、出租、自营等经营方式的选择。对出售、出租、自营等经营方式的选择。
