1、生产与运作管理-超市选址分析组长：秘书：发言1.超市选址的重要性?超市选择店址的好与坏，直接决定超市今后的命运之路，选择不好影响销售量，导致无利润直至倒闭，若选择的好，则有希望赚得金银满钵。?例如：乌鲁木齐市红山市场“吉庆多”超市，投资100多万，因选址失败、流动资金不足等多种原因，自开业起效益一直不好，每月亏损十几万元，坚持了四个月，便被迫倒闭。本人认为主要原因是其选址不当，红山市场虽然称为市场，但并不是十分繁华之地，多为建材和厨卫、窗帘店铺，一般在人们需要时才去购买，而不像服装商场，人流量一直较大。再加上，附近居民并不多，销售额上不去。所以，开个小超市，或许还行，大型超市，选址在此，就不是
2、很明智了。2.超市分类?一般来说，传统超市作为传统小商业的代表，营业面积只有100一500平方米；而标准超市作为基本生活需求满足型的主力化业态，营业面积在500一1500平方米；大型综合超市营业面积为2500一5000平方米；超大型综合超市营业面积为6000一10000平方米及以上；仓储式商场作为批发配售型的主力化业态，一般使用高层立体货架，营业面积在10000平方米以上；便利店是便利型购物和服务的主力化业态，营业面积为60一200平方米。3.超市选址应该考虑的因素?3.1 超市选址的当地条件?3.2 超市选址的原则3.1 超市选址的当地条件?一、城市商业条件?选址首先应从大处着眼，把握城市商
3、业条件，包括：?（1）城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？?（2）城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。?（3）交通条件。在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。?（4）城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把
4、握其发展动态。?（5）消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。?（6）城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。3.1 超市选址的当地条件?二、店铺位置条件包括：?（1）商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。?（2）人口数及住户数。了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。?（3）竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。?（4）客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量.?（5）道路状况。包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。?（6）城市的商业属性。包括商
5、店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。?（7）场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。?（8）法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。?（9）租金。?（10）必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。3.2 超市选址的原则6、其经营内容必须视流动顾客的不同。7、特点做出确定。8、选择在商业中心或老城区开设超市。9、其经营内容必须同。10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。1、超市的店址以选择在居民区为主。2、超市的目标。3
6、、顾客应以稳定的居民为主。4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。5、选择在交通枢纽开设超市。4.超市店址的确定?4.1 便利店?4.1.1 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地?4.1.2 营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高。?4.1.3 营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。?4.1.4 商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。?4.1.5 目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，8O顾客为有目的的购物。4.超市店址的确定?4.2 食品超市?4.2.1 选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
7、?4.2.2 营业面积在5OO至1000平方米。?4.2.3 商品结构：以购买频率高的商品为主。?4.2.4 营业时间不低于16小时。?4.2.5 以居民为消费对象，1O分钟左右可到达。4.超市店址的确定?4.3 仓储式商场?4.3.1 选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。?4.3.2 营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。?4.3.3 库架合一，装饰简单，节约成本。?4.3.4 商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。?4.3.5 目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有
8、交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。4.超市店址的确定?4.4 综合性超市?4.4.1 选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。?4.4.2 营业面积在2500平方米以上。?4.4.3 商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。?4.4.4 目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。?4.4.5 设施装饰较仓储式商店好。4.超市店址选择的一般步骤1.选择某一个地区2.在同一个地区选择若干个适当的地点3.比较不同的地点，作出决定5.案例家润多湖大店5.1 家润多超市是一家营业已久的大型超市，
9、集购物、娱乐、交友以及休闲等多项活动为一体的大型超市。在中南读书近三年，我目前还并没有发现比它更方便更大规模的超市。可见在超市的选址方面该超市下了大功夫。家润多超市周围地理位置如下图：5.案例家润多湖大店5.2 家润多湖大店店址周围商业环境和竞争店情况一、商业环境1.优势分析：家润多湖大店地处麓山南路与阜埠河路交汇处，106、202、905、902、立珊专线、913、905、908区间线、旅1、305路公交车都由此经过，它背依湖南大学、师范大学，临近长沙第十九中学，辐射中南大学南校区和老校区、周边居民，人流集散比较大，然而，该超市开业之前周边地区都没有一个大型超市，这为我们家润多超市提供了一个
10、巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开超市可以避开激烈的市场竞争，如沃尔玛、洪客隆、百货大楼等；且此地段地价没有市中心等繁华地区贵，地处高校聚集区，地价升值空间很大；距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。5.案例家润多湖大店2、劣势分析：就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一个习惯高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假，期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季。5.案例家润多湖大店二、竞争者分析1
11、.近的比较大的商场的竞争：如湖湘商业广场、好润家超市、锦和连锁超市天马公寓店、渔湾码头休闲购物广场和去年在王家湾建立的步步高生活广场，这些超市就在身边，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他们是王家湾湖大店最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源。2.就近的小店的竞争：小店在家润多湖大店附近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。当然家润多
12、只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，小店就不足为惧。5.案例家润多湖大店5.3 家润多湖大店周围居民及流动人口消费结构、消费层次麓山南路与阜埠河路交汇处是长沙市高校最为集中的干道，湖南大学、湖南师范大学、中南大学都在麓山南路附近，学生流量特别大，而且是学生乘车去市区的必经之路，此外，麓山南路与阜埠河路交汇处两侧有106、202、905、902、立珊专线、913、905、908区间线、旅1、305路公交车路过。这些岳麓区的“主动脉”无形中构架起了这么多所学校的交通网络大枢纽，把各个大院校的人汇集到这，也能让这里的人们顺利地返回各自的出发地。这里是交通最便利的地方，也是很多学生从
13、市区的一地去向一地的中转站。同时，伴随商圈内各大院校都在扩招，以湖南大学为中心的院校区的学生人数越来越多，购物娱乐的地点大多首选为辛苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是岳麓区的重要产业之一，学校周边的商场也是有很大商机的。5.案例家润多湖大店5.3 家润多湖大店周围居民及流动人口消费结构、消费层次另一特点就是这里离市中心较远，路程时间长，来回花费大，购物休闲不方便的特点，建立在这个学生流大的麓山南路与阜埠河路交汇处，提供给学生及周边居民以娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的综合性购物服务，在以湖南大学为圆心的学生市场内，有着特殊的
14、优势，会使他逐步占领这一固定的消费市场。6.案例岳麓区王家湾步步高城市生活广场?在这只是一个开始。大河西将迎来前所未有的发展机遇。一旦河西有合适的物业，步步高将开出更多的MALL。王填（步步高创始人、董事长）?建筑面积10万平方米，包含大型百货、生活超市、五星级影城三大主力店，涵盖购物、美食、家居、休闲、文化、商务等几大消费主题，2011年9月28日开业的步步高广场，是河西目前最大的都市生活体验中心。“这只是一个开端。”当时王填在接受媒体采访时表示，一旦河西有合适的物业，步步高将开出更多的MALL。摘自：潇湘晨报6.6.案例案例岳麓区王家湾步步高城市生活广场岳麓区王家湾步步高城市生活广场?20
15、13年03月23日，一个全新的步步高城市生活广场将在岳麓区王家湾落子，“超市+百货+餐饮+家电”的多元业态，将为当地市民和大学城学子带来更高的生活品质。?众所周知，步步高一直奉行“农村包围城市”的商战策略，然而2011年却一反常态，在长沙河西市府板块安营扎寨。?步步高百货首次进城，第一站为什么选址岳麓区？摘自：潇湘晨报6.案例岳麓区王家湾步步高城市生活广场?王填说，这是大河西未来的发展前景决定的。就在正式选址的前夕，长沙市公布了长沙市城市总体规划（2003-2020）（2010年修订），按照这一规划，长沙的城市中心明确提出了多中心的概念，除了河东CBD外，还规划了河西CBD、星沙副中心、雷锋湖
16、-梅溪湖副中心。与此同时，未来长沙城市空间结构主要包括：一轴两带、一主两次六组团，其中“两次”为河西片区、星马片区。其中，河西片区即湘江以西、谷山以南、岳麓山以北的地区，是长沙大河西两型示范区的核心区；该区域规划建设用地112平方公里，规划居住人口110万。?从交通上看，未来长沙将建成共计15条过江通道，这一系列通道的兴建将助推长沙跨江发展，人们以前以江为界的生活状况将得到改善，大河西将迎来前所未有的发展机遇。此外，长沙至益阳、常德、张家界等城市的城际轻轨将和长沙地铁在大河西实现对接，这也必将缩短城市之间的距离，为大河西送来庞大的消费客流。王填认为，“步步高广场托起的市府商圈，可望成为地铁时代
17、的商业核心，引领长沙商业格局之变。”摘自：潇湘晨报6.案例岳麓区王家湾步步高城市生活广场6.案例岳麓区王家湾步步高城市生活广场“这一区域的消费者主要是都市居民和学生，广场内所有的品类、服务以及功能设置、装修风格等，都围绕着满足两大群体需求展开。因此规划了大量好吃、好看、好玩的消费项目，尽管这些消费品利润都很低。”步步高董事长王填表示。“生活广场”位于河西王家湾站二环线立交桥旁，处于诸多高校学府的商圈辐射中心位置，约30万消费群体是大学生。学生喜欢时尚、环境好、一站式、多元化消费场所，步步高生活广场的建立无疑给大学城的年轻人们带来福音。从步步高定位的消费对象来看，其选址在岳麓区王家湾，前景巨大！7.结语?总之，每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，合理布局，才能充分发挥各种业态的长处，以最小的投资取得最大的效益。
