1、4我国民法典的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权制度，是对党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”政策的贯彻落实，是立法层面对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房问题等现实问题的关照。5居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。该权利来源于古罗马法，近代以来，欧洲大陆国家的主要民法典，如法国民法典
2、奥地利民法典德国民法典瑞士民法典意大利民法典等均明文规定了居住权；英美国家也存在终生地产权等与居住权在功能上相似的制度。6在我国物权法制定过程中，是否将居住权制度纳入，曾是当时最大的争议点之一，尽管最终未能在法律中作出规定，但在此过程之中，理论和实务界对居住权制度进行了积极探索，并形成了诸多成果，这些探索也为民法典中居住权制度的设计打下了良好基础。民法典之所以专章规定居住权，归根结底是为了回应我国社会对居住权制度的需求，具有重要的社会意义和法治价值。7我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是，这些保障性住房的覆
3、盖人群有限，手段不够完备，相关制度在实施过程中也滋生了其他社会问题，尚不能完全解决目前的住房问题。例如，廉租房的保障对象仅限于低收入家庭，覆盖范围小；公租房虽然范围有所扩大，但各地标准不一、发展较不平衡；经济适用房虽然面向中低收入家庭，但其价格实际上一般的低收入家庭仍然难以负担。8相比之下，居住权制度在实现“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度优势。一方面，在商品房以外的住房保障房领域采取以保障居住为目的的居住权式保障，可有效解决保障房领域的违规申请、炒作投机等问题。另一方面，居住权人有权在权利存续期间占有、使用房屋，以满足其生活居住的需要。公租房、经济适用房、集资房等大量出现，若将承租
4、人的权利仅仅解释为租赁权，在稳定性、公示性方面不足，但有了居住权制度，居住权人在发生第三人侵害房屋的权利的现象时，则可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。9同时，最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见指出，准确把握民法典关于居住权的立法目的与成立条件，依法妥善审理涉居住权案件，充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。11民法典第三百六十六条至三百七十一条对居住权的概念、设立方式、设立条件、设立限制、消灭原因等进行了规定。（一）居住权主体居住权人主体应为自然人。根据民法典第三百六十六条之规定
5、，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。首先，“居住”本身就具有明显的人身属性，其权利主体不可能是法人或者机关单位等，其次“满足生活居住的需要”更表明居住权人仅能为自然人。12（二）居住权客体居住权系“对他人住宅享有占有、使用的用益物权”，其客体为他人所有建筑物的全部或部分，包括房屋、土地及其附属物。居住权设立上可以非常灵活，既可以就整体房屋设立居住权，也可以就房屋某一部分设立居住权，即房屋所有人在设立居住权时可以将房屋空间进行拆分。不同于建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权，居住权人仅享有“占有、使用”的权利，而不具有收益权。13（三）居住
6、权设立方式根据民法典第三百六十七条、三百七十一条之规定，居住权通过合同、遗嘱的方式设立。双方采用书面合同方式设立居住权的，应载明双方名称（姓名）及住所、房屋位置、居住条件及要求、居住权期限及争议解决方法。同时，我国对居住权的设立采用了“登记生效主义”，即只有在不动产登记机构进行登记后，居住权方能设立。通过遗嘱方式设立居住权的，自继承时生效。14（四）居住权设立原则根据民法典第三百六十八条、三百六十九条之规定，居住权无偿设立，且不得转让、继承。居住权的设立以无偿性为原则，不得处分，体现了人役权性质，但就我国的居住权制度而言，并未对双方的人身关系进行限制，一定程度上扩大了居住权的适用范围。15居住
7、权是人役权的一种特殊形式，是指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。17第一，居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。18第二，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记
8、一般并不影响租赁关系的成立。第三，取得租赁权，是以支付租金为条件，而居住权原则上是无偿的。19第四，居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。根据民法典的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这就使居住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。20虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，但如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住。这一点和“买卖不
9、破租赁”的规定一样。所以，对于打算购买二手房的朋友来说，这一点需要特别注意。也就是说，以后购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。21第五，两种权利被侵害的可能性不同。居住权是与所有权并行的一项物权，且与所有权一样需要向社会公示，善意第三人几乎没有可能存在，更不可能侵害居住权人的权利；而租赁权则不同，租赁权一般不向社会公示，被善意第三人侵权的可能性非常大。22第六，二者权利人的保障不同。因居住权向社会公示，在被侵权后，居住权人可通过法律的手段保护自己的居住权，依然能够占用、使用设立居住权的住宅；而租赁权在被侵权
10、后，大多数情况下，租赁权人只能请求侵权人损害赔偿的权利，而丧失租赁权。24第一，保障性的权利。居住权立法的宗旨是保障居住权人赡养或扶养的基本生活需要，居住权的设立是一种恩惠行为。因此，居住权人对住宅的使用仅限于个人生活必需的范畴，人身专属性很强，不得基于营利目的使用或进行转让、由他人继承使用。25第二，充分性的权利。为充分保障基本生活需要，居住权人可基于民法典第三百六十六条占有、使用住宅及其附属设施。居住权相对于租赁权而言，具有更强的占有、使用效力，这主要体现在所有权的转移无法撼动居住权，和设立居住权无期限的限制这两个方面。26居住权虽然只具有物权中占用、使用这两项权利，但并不意味着它相较于所有权而言就是一项“弱”权利。相反，居住权的占用、使用权利甚至要强于所有权，且不受所有权变更的影响。无论住宅的所有权以何种方式发生转移，也不论所有权最终“鹿死谁手”，在居住权有效期内，居住权人都有效占有并使用设立居住的住宅。27第三，长期性的权利。因居住权是一项独立的用益物权，具有对世性效力。法律上有“买卖不破租赁”，债权性的租赁尚且不因房屋所有权的转让而变更，物权性的居住权更不因住宅所有权人的变更而受影响。并且，只有在房屋所有权变更前的租赁才受法律保护，但居住权则无此先后顺序的限制。
