1、【住宅户型赠送研究】首度地产p 成都楼市背景介绍p 开发商竞争策略研究1、研究背景住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊。p 在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。p 因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整，宣传推广和营销策划，例如：华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”；保利三月初在春熙路举行为期三天的“80
2、后房交会”；绿地制定的“4S青年置业四星战略”；住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍住宅户型赠送空间设计研究意义成都楼市背景介绍p 根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”的敏感程度很高，特别是在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。p 从项目产品因素看，刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策的影响，前两年流行的“先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位”所取代。价格，42.31%户型，5.77%住宅户型赠送空间设
3、计研究意义开发商策略研究开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和“项目竞争策略”。企业经营策略项目竞争策略突破容积率限制要确保项目利润的实现要满足刚需群体对户型的功能需求，同时在价格上进行控制赠送空间设计容积率受到土地出让条件限制，要想突破限制，就必须在户型上做文章，通过“赠送空间”设计，提高实际使用面积，达到突破容积率目的。通过巧用“建筑面积测量规范”可使户型部分空间不计入面积或计入一半面积，得房率大大增加，户型功能有所提升，通过赠送面积平均，实得单价下降，从而控制住总价。开发商
4、市场突破容积率限制住宅户型赠送空间设计研究意义开发商策略研究p 对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而实现既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的“经营策略”。p 对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总价，均符合刚需客群对于降价的预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中的）价格成为当前市场环境下一种有效的“竞争策略”。利润保障低价促销实得价格竞争优势2、代表案例研究项目名称赠送方式赠送面积赠送率户型图华润二十四城多阳台半
5、赠送，飘窗全赠送7-118%-12%协信中心阳台半赠送，飘窗全赠送4-134%-11%蓝光coco时代多阳台半赠送，飘窗全赠送9-1013%-14%光华逸家结构板、附属构架全赠送、多阳台半赠送面积11-2015%-26%塔子山一号结构板，花池全赠送，多阳台半赠送12-2819%-24%蓝光coco金沙设备平台，空调机位，多阳台半赠送16-2024%-30%普通赠送 7%-14%华润二十四城户型赠送空间设计要点分析p 我们以“M3（95）户型为例进行分析。设计要点：多阳台设计：一般中小户型阳台基本为两个。本户型除了常规的生活阳台和景观（休闲）阳台外，另设计了两个阳台，并与功能间相连，通过打通与功
6、能间相连接的阳台使得户型在空间上实现“三房二卫”的功能要求。面积计算记一半面积；该户型赠送面积约7左右 适用范围中小户型住宅公寓改造前改造后华润二十四城户型赠送空间设计要点总结优点：设计难度小；限制条件少；后期改造成本较低；客户易接受。缺点：赠送面积一般。该户型主要通过“多阳台”设计赠送面积，提高空间使用率，是目前市场上一种常规主流做法。中等赠送 20%-26%光华逸家项目户型p 项目住宅户型主要分为“A（57左右）精致三房”、“B（75左右）舒居三房”、”C(95左右)阔奢三房”三种 户型。由于该项目户型附加值主要体现在A户型上,A户型也是项目主要宣传户型，因此仅对A户型进行分析。优点：户型
7、方正实用，采光通风俱佳57做成三房，空间利用率非常高；双阳台设计，户型功能较完备。赠送面积很多。缺点：户型动线设置混乱，动静不分区；户型非常紧凑，主要功能间面积狭小；户型改造有一定难度，成本较高。A1：57 实得72,赠送率26%三房两厅一卫半赠送全赠送光华逸家户型赠送空间设计要点分析p 我们以“A户型（57左右）”为例进行分析，除了“多阳台设计”外，该户型赠送空间设计要点主要有：“结构连扳”、“附属构架”设计。设计要点：结构连扳、附属构架设计：结构连扳：根据建筑抗震设计要求设置结构连扳，可为业主后期装饰改造，扩展为户型功能空间。附属构架：利用房屋拼接零星空间，通过预留构造梁，由业主后期进行加
8、板装饰，改造为生活阳台或其他附属功能间。面积计算不计面积；该户型赠送面积约15左右 适用范围中小户型住宅公寓卧室为结构连扳，属于全赠送面积：部分交房后为实体墙，需自行敲掉；部分交房后没有墙，需自行砌筑；部分交房后没有窗，须自行安装。半赠送全赠送生活阳台为附属构架，属于全赠送面积：部分交房后为半高矮墙，需自行敲掉；部分交房底部下空，预留构造梁，须自行铺板；部分交房后没有栏杆，需自行安装。A1：57三房两厅一卫光华逸家户型赠送空间设计要点总结优点：赠送面积较多；可在一定程度上进行空间组合；空间利用率非常高，户型功能间完备；使小户型做到大赠送，有助于提升性价比。缺点：后期改造成本较高；改造中对外面有
9、一定污染，影响项目品质；需符合报建要求，设计上有一定难度。该户型主要通过“多阳台”、“结构连扳”、“附属构架”设计赠送面积，提高空间使用率，后两种做法较为少见。塔子山一号24%的赠送率约7平米结构板赠送高赠送 30%及以上中铁西城项目户型p 项目住宅户型分为“平层B（91左右）”和“跃层C（89左右）、E(115左右)”户型。由于该项目户型附加值主要体现在跃层户型上，因此仅对跃层户型进行分析。优点：户型挑高6米设计，空间感丰富；根据家庭需要可自由组合空间（增加1.5房）；动线设置较合理，干湿分区，用水集中；露台、飘窗设计进一步提高了户型实用价值赠送面积非常多。缺点：户型改造（增加1.5房）难度
10、大，成本很高；户型改造后二楼采光将会受到很大影响；部分空间如二楼超大衣帽间实用价值较低，存在面积浪费。C1：89四房两厅两卫89.67平米两室两厅两卫平米两室两厅两卫 上层上层 挑高挑高+露台露台+飘窗飘窗中铁西城C1：89四房两厅两卫89变123 四房两厅两卫赠送率：40%设计要点：室内局部挑高设计：该设计在跃层公寓或别墅中较常见，挑高部分通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少户型紧凑的局促感，使空间整体具有层次。同时，可根据需要对挑空部分进行隔断做成卧室或书房，由于只计算一层面积，因此该设计赠送空间非常多。面积计算不计面积；该户型赠送面积约32.4左右通过局部挑高,露台飘
11、窗等形式可以实现约40%的赠送率中铁西城户型赠送空间设计要点总结优点：赠送面积非常多；空间可自由组合，户型层次感强；居住舒适度相对较高；有一定市场接受度。缺点：设计限制条件多（限高）；后期改造成本很高。该户型主要通过“室内局部挑高”设计赠送面积，提高空间使用率，是立体手法中的最主要做法。案例2：蓝光coco蜜城三室两厅双卫总价60万建筑面积：68实得面积：121赠送率：78%常规阳台赠送增加餐厅及书房空间尺度；跃层二层实现全面积赠送，赠送面积达53，做为主卧及次卧使用户型动静分区明确，赠送面积大，空间尺度舒适，主卧面积20，客厅开间4.5m万科魅力之城魅立方热销产品建筑面积建筑面积实得面积实得
12、面积赠送面积赠送面积赠送率赠送率单价实现单价实现7575110110353546%46%94009400元元/魅力之城不带赠送的清水户型现销售均价：魅力之城不带赠送的清水户型现销售均价：62006200仅偷面积后实现的溢价为仅偷面积后实现的溢价为22002200元元/，溢价率溢价率35%35%挑高露台研究无盖挑高阳台：高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可设计将大露台客厅或者卧室相连。面积计算不计面积大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积：双层挑高阳台p 悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。p 阳台底板至阳台
13、上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。案例：温江千禧河畔国际花架花架建筑面积：88赠送面积：45实得面积：133赠送率：51%享有同样资源的改善型产品，通过花架大面积赠送，在实得单价上具有明显竞争优势花架不计算建筑面积，属于全赠送面积。实施措施：预先留好“花架”，交楼前统一布板。设置花架预留花架优点：增加业主使用空间，避开相应“露台”“空中庭园”等概念。缺点：装修需统一安排，各层影响较大。3、户型赠送空间设计常用手法研究户型赠送空间常用设计手法研究户型赠送空间其设计要点可归纳为“平面手法”和“立体手法”两大类。平面手法针对户型平面格局具有弹性设计的部分进行“可
14、延伸”的设计变动，包括设计静态的阳台、入户花园设计，和动态的合理变更凸窗、结构连扳和内廊等。立体手法针对户型平面格局基本不变的条件下，向空间要面积，包括向地下室、露台空间、夹层、挑高空间等要面积。户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）A.普通凸窗/转角凸窗普通凸窗改造成室内空间示意实际应用广泛/功能空间有效增大卫生间转角凸窗实景卧室内转角凸窗实景资料来源：上海 合生高尔夫公寓 设计要点：普通凸窗：普通凸窗在中小户型中应用较多，在90+的户型中，功能房间内大多设计大面积的凸窗（不超过2.2m），在空间上有效解决了90做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m。卫生间转角凸
15、窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸位置齐平，做成大玻璃窗，可使卫生间的空间面积感增强2-3平方米。面积计算不计面积 适用范围 普通住宅户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）B.落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同 设计要点：可改造的凸窗主要是将“凸窗（不超过2.2m）下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积”。如不进行拆除，则可直接作为室内突出使用物的一部分。面积计算不计面积；适用范围 普通住宅改造后内空间示意室外空间示意可改造“落地凸窗”室内空间模型示意2.2m户型赠送空间常用设计手法研究（平面
16、手法）C.可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接变为标准高增加室内空间资料来源：深圳 招商城市主场 设计要点：在步入式凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。其设计关键点在于凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。面积计算不计面积 适用范围 普通住宅在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线 凸窗上方横梁设计为储藏空间凸窗下方为完整空间户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）D.大面积进深阳台小户型改造卧室，空中花
17、园休闲区域，工作阳台高效利用资料来源：深圳 书苑雅阁 设计要点：小户型设计中：大进深阳台可改造为房间利用；大户型设计中：大进深阳台（空中花园）可与客厅结合，便于改造为家庭厅或者吧台休闲区域使用；面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用。面积计算计一半面积 适用范围 普通住宅、小户型内阳台：改造为房间利用、大户型空中花园：与客厅相连可改造为休闲空间、可高效利用工作阳台户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）E.入户花园大户型作为入户过渡空间，小户型可改为功能区域 主要技巧：小户型与大户型在功能应用中有所不同：小户型的入户花园：主要为后期客户功能改造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段中建议改造后展
18、示，便于客户更直观接受；大户型的入户花园：主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花池结合手法，可带部分装修交房。面积计算计一半面积 适用范围 普通住宅资料来源：上海 金地未未来入户花园改造成餐厅小户型示意小户型入户花园带花池的入户花园大户型入户示意户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）F.隐蔽式储藏空间结合管道井，增加储藏空间资料来源：深圳 佳兆业桂芳园 设计要点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。该卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。面积计算不计面积 适用范围 普通住宅管道井位置隐藏
19、式衣柜设计装修后效果示意户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）G.以花架形式作为构架创新形式，可架板直接作为房间使用 资料来源：深圳 双御雅轩 设计要点：在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。在上面可以搭板成楼板，并在外隔墙成房间，由于是花架，可不计入建筑面积，装修时期间可铺板砌墙隔成独立空间使用，但改造成本较高。面积计算不计面积 适用范围 普通住宅【适宜小户型】花架原型示意改造后房间示意户型原型以走道入室内，两侧设花架 花架示意花架示意户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）H.共享电梯厅前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性 设计要点：共享电梯厅的方式主要以配置可前后双开门的
20、电梯厅。电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得主可以多出部分面积，该设计对电梯配置要求很高，多用于一梯二户的高端平层大宅。面积计算减少公摊面积 适用范围 高端住宅资料来源：成都 万科五龙山形成私家电梯厅双开门设计双开门设计户型赠送空间常用设计手法研究（平面手法）I.设备平台利用大面积设备平台，实用性创新资料来源：上海 金地未未来 设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用。通过设备平台的高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。面积计算不计面积 适用范围 普通住宅【适宜小户型
21、】原设备平台玻璃房隔成书房客厅区域整体示意利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举A.地下室/半地下空间根据地下空间范围巧妙规避建筑面积 主要技巧：地下室和半地下室顶板高出室外地面不足1米的，其建筑面积不计入容积率地下室定义：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。半地下室定义：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2。面积计算不计容积率 适用范围 别墅/普通住宅（一楼）户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼业主赠送半地下室，增加一楼住宅卖点，使消费者尝到实惠。地下室室内图由于室外架空1米左右
22、，给采光窗创造了通风采光的条件 资料来源：深圳 万科城地下室/半地下室一楼下沉式庭院采光点二楼户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）B.夹层空间 设计要点：普通住宅应用：由于“隔层”的净高一般都小于2.2米，小于标准层2.8米的标准，所以隔层面积都不计入套型的建筑面积中；在普通住宅中，“夹层”高度有限，一般用于卧房、更衣间、储藏室使用。别墅应用：别墅的夹层空间一般作为家庭会客厅为主。面积计算不计面积 适用范围 别墅/普通住宅餐厅家庭厅客厅地下室主卧室卧室3.0m2.2m卧室3.0m3.0m2.6m夹层家庭厅示意别墅夹层空间剖面示意图：3.6m2.2m2.9m2.2m3.6m2.2m3.6m2
23、.9m2.9m客厅客厅客厅赠送空间赠送空间赠送空间普通住宅夹层空间剖面示意图：2.22.2层高层高 别墅创造灵动空间，小户型功能升级 户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）设计要点：利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的净高度超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不应计算面积。在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也可应用。面积计算按净高尺度计算 适用范围 别墅/普通住宅（顶楼）C.顶层阁楼阁楼楼梯坡屋顶外立面25平米阁楼英伦风格体现，增加功能空间资料来源：上海 万科红郡户型赠送空间常用设计手法
24、研究（立体手法）D.挑高露台 设计要点：非顶层露台：通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台：顶层露台赠送方式较多见，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；无盖挑高阳台：在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连。面积计算不计面积 适用范围 别墅/普通住宅大幅提高户型性价比，扩大主要功能间使用面积：层层退台式露台：顶层露台：双层挑高阳台p 悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。p 阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面
25、积。户型赠送空间常用设计手法研究（立体手法）E.室内局部挑空 设计要点：室内局部挑高设计：室内局部挑高设计通常位于客厅，两层挑高空间给予舒适畅朗的空间感，从而减少户型紧凑的局促感，同时可隔离成空能间，户型实用性得到提升。在小户型别墅中更可采用玻璃作为隔墙，增强整体空间感，使空间整体具有层次感。区域不同对于挑高限制也有所不同。面积计算不计面积；适用范围别墅/跃层住宅公寓过道呈狭长式二楼卧室采用玻璃客厅挑空客厅挑空上方挑高空间使户型变化多样，增加室内空间感 资料来源：上海 橡树湾4、新规出台后赠送解读第九条 住宅建筑层高不应大于 3.6m。套型建筑面积 144 以上的跃层式住宅，其起居室（厅）的层
26、高为户内通高时除外；住宅坡屋顶部分除外。第十条 办公建筑、酒店建筑层高不应大于 4.9m。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。第十一条 商业用房层高不应大于 6.1m。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到 2000 以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。第十二条 每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的 15%。封闭阳台按其外
27、围水平投影面积计算全建筑面积。第十三条 飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于 0.45m，且凸出外墙宽度不得大于 0.7m。第十四条 除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于 0.7m，且连续长度不应大于 1.8m。住宅建筑不宜设置除结构构件以外的附属构件。2012年8月，新版的补充规定开始执行，被认为对面积赠送限制更加严格成都市规划新规解读成都市规划新规解读n 以下几种常用赠送方式被严格限制：跃层户型通过挑高后加隔断的形式：只允许144以上大户型使用 通过设备平台或结构板的形式赠送一个完整的功能空间：必须是三面剪力墙围合，进深与面宽均有所限制，且交房后改造存在被禁
28、止的政策风险 假飘窗的形式：不允许交房后将窗台打掉 各类型的阳台（阳台、露台和入户花园等）的进深：虽无明文规定，但实际审批中仍然执行“进深超过1.8米的部分算全面积”的规则成都市规划新规解读n 以下几种赠送方式可行性较大：通过“阳台+小功能空间”形成次卧：阳台+储藏间、阳台+主卧更衣间、阳台+书房、阳台+走道等 通过“阳台+花池/空调机位”形成小书房 通过错层露台赠送功能空间 符合尺寸要求的入户花园、景观阳台、飘窗等常规方式使功能空间更舒适成都“新规”条件下可实现的赠送方式阳台（半赠送）结构板（全赠送）花池（全赠送）飘窗（全赠送）可实现的赠送方式面积 20%；阳台1.8米；飘窗0.7米无面积限制赠送方式限制条件成本增加成本较少方式1：竣工后，进行二次进场施工搭建方式2：施工期间同时进行二次改造成本高，但政策风险小只增加普通建筑成本，政策风险大适用条件常规赠送方式能实现3-5%可实现赠送面积较高，但需要有较强的政府运作能力，通常可实现6-8%新规下可实现赠送率9-15%END
