1、财务假设说明本财务分析是基于深圳市体育场所市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目本财务分析是基于深圳市体育场所市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面临不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。未来实际开发过程中可能面临不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。财务分析中部分假设选取标准为深圳市同等体育场所、同等城市标准以及根据相关经验财务分析中部分假设选取标准为深圳市同等体育场所、同等城市标准以及根据相关经验值而获得。值而获得。本财务分析计算期为本财务分析计算期为1515年，直接考虑经营运营期。分析过程中将考虑自营物业和出租物年，直接考虑经营运营期。分析过程中将考虑
2、自营物业和出租物业的划分。业的划分。1 12 23 3财务分析基本假设序序 号号项项 目目指指 标标1开始运营时间2012年2项目经营期限（财务分析时间段）15年3折旧 固定资产按平均年限法提取折旧，净残值取5%固定资产折旧率4.75%固定资产综合折旧年限20年4基准收益率8%5税费 营业税及附加，按经营收入计5.65%房产税，按固定资产原值的80%计1.2%企业所得税，按应纳税所得额计33%建设与运营成本假设项目项目费费 用用选择依据选择依据自营物业运营费自营物业运营费营业收入的40%包括VIP客房、运动员接待中心。游泳馆为50%，依据市场经验值场地出租运营费场地出租运营费营业收入的40依据
3、市场经验值出租物业管理费出租物业管理费出租租金的5%依据市场经验值管理费用管理费用营业收入的5%依据市场经验值体育场馆年维修费体育场馆年维修费起始维修费280万元参考北京工人体育馆和工人体育场的年维修成本计算，每年递增5%。体育场馆15年一次大修，大修费用未在本次测算中体现。运营费、物业管理费用假设运营费、物业管理费用假设建设成本假设，单位：万元建设成本假设，单位：万元合计合计体育场体育馆游泳馆体育主题公园地下停车场运动员接待中心篮/网球场公共空间建设总投资101,09423,31017,97222,8135854,91524,0007,500备注根据深发改委2007793号文附件，工程建设其
4、他费用根据建筑面积比例计算而得。地下停车场造价4000元/平米，运动员接待中心按准四星级酒店建设标准5000元/平米计。售价及租金假设项目项目赛后经营方式假设赛后经营方式假设起始租金起始租金/售价售价/会员年费会员年费选择依据选择依据商铺商铺出租租金90元/平方米/天依据深圳市商铺租金平均水平，结合项目区位选取合理租金水平体育馆健身场所体育馆健身场所出租给大型健身中心用租金60元/平方米/天依据深圳市同等档次和面积健身场所的租金水平，考虑未来发展前景选取较高值游泳中心游泳中心采取会员制方式经营会员年费2000元/年/人依据深圳市同等档次和面积游泳场所的年费水平，选取较高值超市超市出租给家乐福、
5、迪卡侬租金30元/平方米/月依据全国大卖场租金平均水平，结合在深圳市的区位，选取合理租金水平SPA会所会所根据空间大小出租用于娱乐、会馆等租金120元/平方米/月依据深圳市中高档会所租金水平，结合项目会所经营种类，选取合理租金水平接待中心接待中心按照酒店运营方式经营客房租金250元/间/晚；VIP包厢400元/间/晚依据深圳市准四星级酒店房价水平，选取中间值办公用房办公用房出租给体育培训等机构租金50元/平方米/月依据深圳市普通写字楼月租金水平，选取中间值网球场网球场面向大众开放，按时收费室内租金80元/时，室外租金60元/时依据深圳市同等档次网球场租金水平，选取中间值篮球场篮球场面向大众开放
6、，按时收费租金100元/时依据深圳市同等档次篮球场租金水平，选取中间值足球场足球场面向大众开放，按时收费租金1500元/场依据深圳市同等档次足球场地租金水平，选取中间值收入成本测算-体育场（一）收益假设收益假设u 商铺租金：商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月，出租率取80%；u 超市租金超市租金：租金水平取低值30元/平米/月，以吸引人气；u 包厢客房租金：包厢客房租金：按照四星级酒店市场水平计算，400元/间/晚，年增长率为5%；出租率假设前三年为40%-50%，以后为60%-70%；餐饮收入为客房收入的50；u 文艺演出：文艺演出：全年共8场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5
7、%；u 展览场地：展览场地：每年30场，第一年每场收入15万，年增长5%；u 体育赛事：体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%；u 广告收入：广告收入：假设为300万/年。成本假设成本假设u 出租物业：出租物业：管理费取出租收入的5%；u 包厢客房：包厢客房：运营成本为收入的40%；u 大型活动：大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%；u 场馆维修费：场馆维修费：参考工人体育馆，第一年为103万，年增长5%；u 管理费用：管理费用：按照体育场营业收入的5%计提。收入成本测算-体育场（二）n 体育场在第二年即开始获得利润；体育场在第二年即开始获得利润；n 在计算期内体育场年均
8、税后利润达到在计算期内体育场年均税后利润达到600600万，上缴所得税年均近万，上缴所得税年均近300300万，在一场两馆中最高；万，在一场两馆中最高；n 利润逐年增长，在第利润逐年增长，在第8 8年能够达到平均利润。年能够达到平均利润。收入成本测算-体育馆（一）收益假设：收益假设：u 商铺租金：商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；u 健身场所：健身场所：出租给大型健身中心，如美格菲，租金取60元/平米/月；u 文艺演出：文艺演出：全年共4场，第一年场地出租收入50万元/场，年增长5%；u 展览场地：展览场地：每年30次，第一年每场收入15万，年增长5%；u 体育赛事：体
9、育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%。成本假设成本假设u 出租物业出租物业：管理费按出租收益的5%计算；u 大型活动：大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%；u 场馆维修费：场馆维修费：参考工人体育馆第一年为74万，年增长5%；u 管理费用：管理费用：按照体育馆营业收入的5%计提。收入成本测算-体育馆（二）n 体育馆在第一年即可以获得利润；体育馆在第一年即可以获得利润；n 在计算期内体育场年均税后利润达到在计算期内体育场年均税后利润达到340340万，上缴所得税年均近万，上缴所得税年均近167167万，在一场两馆中最低；万，在一场两馆中最低；n 利润逐年增长，在第利润逐年增
10、长，在第9 9年的时候能够达到平均利润。年的时候能够达到平均利润。收入成本测算-游泳馆（一）收益假设：收益假设：u 商铺租金：商铺租金：取平均租金水平90元/平米/月；出租率取80%；u 会所：会所：租金取120元/平米/月，面向中高档的娱乐项目；u 办公用房：办公用房：租金取50元/平米/月，出租率假设前三年为60%-70%，后三年为80%-90%；u 游泳馆：游泳馆：采取会员制，年费假设为2000元/人/年；设计会员数为12000人；u 体育赛事：体育赛事：每年12场，第一年每场收入20万，年增长5%。成本假设成本假设u 出租物业：出租物业：管理费按出租收益的5%计算；u 游泳馆：游泳馆：
11、经营成本占收益的60%u 大型活动：大型活动：场地出租运营费占出租收入的40%；u 场馆维修费：场馆维修费：第一年为103万，年增长5%；u 管理费用：管理费用：按照游泳馆营业收入的5%计提收入成本测算-游泳馆（二）n 游泳馆在第二年即可以获得利润；游泳馆在第二年即可以获得利润；n 在计算期内体育场年均税后利润达到在计算期内体育场年均税后利润达到648648万，上缴所得税年均近万，上缴所得税年均近320320万；万；n 利润逐年增长，在第利润逐年增长，在第8 8年的时候能够达到平均利润。年的时候能够达到平均利润。收入成本测算-体育主题公园（一）收益假设：收益假设：u 网球场：网球场：租金取室内
12、球场80元/片/小时，室外60元/片/小时，每天实际开放8小时，出租率50%；u 篮球场：篮球场：租金取100元/片/小时，每天实际开放8小时，出租率50%；u 足球场：足球场：租金取1500元/场次，假设每周出租4次；u 停车场：停车场：按照政府指导价，假设白天可停4批，每批每车位20元；夜间停车每小时1元，出租率取50%。成本假设成本假设u 球场：球场：场地出租运营费占营业收入的40%；u 停车场：停车场：运营成本占营业收入的20%计提；u 管理费用：管理费用：按照体育公园营业收入的5%计提。收入成本测算-体育主题公园（二）n 体育主题公园在第一年即可以获得利润；体育主题公园在第一年即可以
13、获得利润；n 在计算期内体育场年均税后利润达到在计算期内体育场年均税后利润达到15291529万，上缴所得税年均近万，上缴所得税年均近753753万，比较乐观；万，比较乐观；n 利润逐年增长，在第利润逐年增长，在第8 8年的时候能够达到平均利润。年的时候能够达到平均利润。投资收入预估-运动员接待中心基本假设：基本假设：u 投资：投资：建筑面积15000平米，单价按照准四星级酒店计算，为5000元/平米，总投资为7500万元；u 客房收益：客房收益：房价按照准四星级标准收取，取250元/间/晚，出租率第一年为40%，逐年增长，最高位70%；u 餐饮收入：餐饮收入：假设占总客房（运动员接待中心和包
14、厢客房）收入的50%；u 运营成本：运营成本：占酒店总收入的40%。项目总体财务评价（一）项目总体财务评价（二）n 体育中心在第一年即可以获得利润，其中体育主题公园贡献最大；体育中心在第一年即可以获得利润，其中体育主题公园贡献最大；n 在计算期内体育场年均税后利润达到在计算期内体育场年均税后利润达到34893489万，上缴所得税年均近万，上缴所得税年均近17181718万；万；n 利润逐年增长，在第利润逐年增长，在第8 8年的时候能够达到平均利润。年的时候能够达到平均利润。按照全投资计算的财务指标：按照全投资计算的财务指标：n内部收益率为4.43%，远低于基准收益率8%；n计算期内不能收回投资
15、，预计在第17年初能收回总投资项目总体财务评价（三）不计初始投资计算的财务指标：不计初始投资计算的财务指标：n每年的净现金流入约1亿。按照按照50%50%投资计算的财务指标：投资计算的财务指标：n内部收益率为13.58%，高于基准收益率8%；n大约在第11年底能收回投资。典型体育场所盈利状况（一）场馆名称场馆名称座位数座位数收入收入支出支出利润利润香港体育馆香港体育馆n最多容纳12500人n内场41*41米n租用费：9096.6万港元n其他收入：717.7万港元n总计：9815.4万港元n薪酬：1139.2万港元n运营费：2222.1万港元n电费清洁保安：838.4港元n宣传：5.9万港元n总
16、计：4205.6万港元20052006年度盈利额：5609.8万港元香港伊丽莎白香港伊丽莎白体育馆体育馆n内场31.7*18.6米n观众席位：3600个n租用费：1637.7万港元n其他收入：166.3万港元n总计：1804万港元n薪酬：1113.8万港元n运营费：1412.6万港元n电费清洁保安：733万港元n宣传：4.9万港元n总计：3264.3万港元20052006年度亏损额：1460.3万港元浙江黄龙体育浙江黄龙体育中心中心n占地60万平方米n体育场6万席位，体育馆8千席位，网球场5千席位n主要来源：房屋物业出租n每年总收入：4000多万以上n运营支出：1900万/年n上交省体育局：5
17、00多万/年政府每年行政事业费用拨款：500600万元除去贷款利息每年利润：1000万元无锡体育中心无锡体育中心n占地44万平方米n体育馆8千席位，建面5万8平方米n体育场3万席位，游泳馆3000席位n体育赛事、文化演出、会展博览、企业节庆等活动常年不断n每年经营收入超过3000万元n20%上交市财政在保证正常支出和维修外尚有客观的盈余典型体育场所盈利状况（二）场馆名称场馆名称座位数座位数收入收入支出支出利润利润东莞体育中心东莞体育中心n占地30万平方米n体育馆4340席位，体育场22191席位，游泳馆2194席位n2005年经营收入：800万元n2006年经营收入：980万元n场地和物业收租
18、约占总收入一半n 市财政每年拨款100.88万元中山体育场馆中山体育场馆n体育馆5000席位，体育场12000席位n每年举办活动达100场以上，经济效益较好n 经营创收达520万元/年则财政局拨经费250万元珠海体育中心珠海体育中心n占地70万平方米n体育场4万席位，体育馆5千席位，游泳馆1200席位n每年经营创收：700多万元n举办比赛申请经费：200多万n工程总投资7亿元n每年支出约1200-1300万元市财政每年拨款268万元保修与维修费向市财政申请专项费用解决基本能够维持中心运营典型体育场所盈利状况（三）场馆名称场馆名称座位数座位数收入收入支出支出利润利润东单体育中心东单体育中心n建筑
19、面积47000平方米n2002年n房屋出租：310万n场地出租：420万n俱乐部活动：300万n广告：60万n商店：10万n总计：1100万n2002年n人员费用：120万n能源消耗费：170万n维修费：110万n税收：66万n折旧费：10万n总计：476万2002年盈利：624万首都体育馆首都体育馆n占地5.46万平方米n座位数1万8n2002年n房屋出租：960万n场地出租：912万n大型活动：384万n其他：144万n总计：2400万n2002年n人员费用：1145.7万n能源消耗费：522.6万n维修费：180.9万n税收：120.6万n其他：40.2万n总计：2010万2002年盈利
20、：390万典型体育场所盈利状况（四）场馆名称场馆名称座位数座位数收入收入支出支出利润利润工人体育馆工人体育馆n建筑面积：40200平方米n座位数12000n2002年n房屋出租：414万n场地出租：30万n大型活动：110万n广告：6万n俱乐部活动：180万n商店：20万n总计：760万n2002年n人员费用：100万n能源消耗费：150万n维修费：68万n税收：40.8万n折旧费：10万n总计：368.8万2002年盈利：391.2万工人体育场工人体育场n建筑面积44800平方米n座位数64000n2002年n房屋出租：321.6万n场地出租：544.93万n广告：45万n商店：38.2万n
21、运动竞赛：334.2万n球迷协会：22.4万n总计：1306.45万n2002年n人员费用：172万n能源消耗费：159万n维修费：119万n税收：78.39万n其他：70万n总计：598.39万2002年盈利：708.06万奥林匹克体育中心奥林匹克体育中心n总建筑面积：37052平方米n38000席位n2002年n体育比赛：2.83万n场地出租：555.16万n房屋出租：369.89万n其他收入：179.31万n上级补助：35.32万n总计：996.56万n2002年n人员费用：1120.6万n能源消耗费：445万n维修费：99.66万n税收：59.79万n总计：1725.05万2002年亏损：728.49万
