1、This template is the internal standard courseware template of the enterprise万科项目经济测算指标体系 密档 项目净利润项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化项目决策科学化 定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率项目决策效率 便于计算、便于理解、
2、便于检查。主要基于以下需要：报表格式、指标计算不统一报表格式、指标计算不统一 报表格式多样、指标不完整、信息不完全。评价指标不能完整反映项目经营情况评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。原项目测算的弊处二、新的可行性论证经济指标体系的特点二、新的可行性论证经济指标体系的特点将动态指标与静态指标相结合将动态指标与静态指标相结合 动态指标动态指标-考虑资金时间价值考虑资金时间价值 静态指标静态指标 -不考虑资金时间价值不考虑资金时间价值将指标分为核心指标和参考指标将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力核心指标：主要指标，反映核心收益能
3、力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明参考指标：反映某一个方面或作补充说明包括以下四项：包括以下四项：除整体指标外增加了单项指标除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。运用函数工具和公式链接简化计算运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数；测算要素的弹性调整。资金的时间价值：资金的时间价值：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：资金成本：使用资金要支付代价使用资金要支付代价 银行借款 ：按利率计付利息 股东投入：交付利润三、
4、资金的时间价值三、资金的时间价值单利终值计算:S=P（1+i*t )单利现值计算:p=s*(1-i*t )n复利终值计算:S=P（1+i )-n复利现值计算:p=s（1+i )问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？四、现金流量与净流量、净现值四、现金流量与净流量、净现值现金流量现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。年度年度第1 年第1 年第2 年第2 年第3 年第3 年
5、第4 年第4 年合计合计投资计划：投资计划：地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 现金流出现值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 现金流入现值-19,091 36,072 35,950 91,113 净现值净现值-14,000 -909 11,280 19,
6、797 16,168 净现值N P V16,169 万科城市花园项目概况：万科城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。u利润是按照权责发生制确定的分期损益利润是按照权责发生制确定的分期损益u现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。u可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六
7、、项目可行性论证经济指标体系六、项目可行性论证经济指标体系核心指标核心指标1 1、内部收益率、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率2 2、销售净利率、销售净利率 项目净利润/销售收入100%参考指标参考指标3、总投资回报率 项目净利润/项目总投资 100%4、销售毛利率 项目利润/销售收入100%5、获利指数 现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例 资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比 各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数 项目净利润/启动资金六、项目可行性论证经济指标体系六、项目可行性论证经济指标体系内部收益率：内部收益率：是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出
8、现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。年度年度第 1 年第 1 年第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年第 4 年第 4 年合计合计投资计划：投资计划：地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款销售回款21,000
9、43,650 47,850 112,500 现金净流量现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 内 部收 益率 I R R46.73%万科城市花园项目：万科城市花园项目：销售净利率=项目净利润/销售收入100%（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？u 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本
10、；u 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润还是税后利润？总投资回报率=项目净利润/项目总投资100%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。销售毛利率%=项目利润/销售收入100%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所
11、得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率-销售净利率=销售税、费率现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1获利指数获利指数=现金流入现值现金流入现值/现金流出现值现金流出现值年度年度第1 年第1 年第2 年第2 年第3 年第3 年第4 年第4 年合计合计投资计划：
12、投资计划：地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 现金流出现值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 现金流入现值-19,091 36,072 35,950 91,113 现值指数1.22 万科城市花园项目万科城市花园项目 年度 第1 年 第2 年 第3 年 第4
13、 年 合计 投资计划：投资计划：地价支出 10,0005,0005,0008,00028,000 其他支出 4,00017,00025,00013,50059,500 销售面积 10151035 销售回款 销售回款 21,00043,65047,850112,500 现金净流量 现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000 现金流出现值 14,00020,00024,79216,15374,945 现金流入现值 -19,09136,07235,95091,113 净现值-14,000-90911,28019,79716,168 现值指数 现值指数 1.22万科城市花
14、园项目测算：万科城市花园项目测算：资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。资金峰值比例资金峰值比例 =资金峰值资金峰值/项目总投资项目总投资 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 合 计 投 资计 划：投 资计 划：地 价支 出 10,0005,0005,0008,00028,000 其 他支 出 4,00017,00025,00013,50059,500 销 售面 积 10151035 销 售回 款 销 售回 款 21
15、,00043,65047,850112,500 现 金净 流量 现 金净 流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000万科城市花园项目测算：万科城市花园项目测算：资金峰值比例资金峰值比例 =资金峰值资金峰值/项目总投资项目总投资 =15000/=15000/（28000+5950028000+59500）=17%=17%本指标反映地价支付的快慢。土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依
16、据同前）地价支付贴现比地价支付贴现比=各期支付地价现值之和各期支付地价现值之和/地价总额地价总额年度年度第1 年第1 年第2 年第2 年第3 年第3 年第4 年第4 年合计合计地价支出计划5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地价支付现值5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地价支付贴现比地价支付贴现比0.857 万科城市花园项目：万科城市花园项目：启动资金=3个最高的资金峰值之和/3启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入
17、一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。启动资金获利倍数启动资金获利倍数=项目净利润项目净利润/启动资金启动资金销售面积10 15 10 35 销售回款销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 启动资金获利倍数启动资金获利倍数-14,000 1.79 万科城市花园项目万科城市花园项目内部收益率内部收益率25%销售净利率销售净利率9%指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目
18、分析评估。（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础；3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制；4、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%；5、关于指标值，我们将收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条
19、件下的经验数据，然后确定同类项目的指标；6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须不断完善，希望有任何问题及时与总部沟通。This template is the internal standard courseware template of the enterpriseSWOTSWOT分析模板分析模板SWOT分析是市场营销管理中经常使用的功能强大的分析工具，最早是由美国旧金山大学的管理学教授在80年代初提出来的：S代表strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)。市场分析人员经常使用这一
20、工具来扫描、分析整个行业和市场，获取相关的市场资讯，为高层提供决策依据，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。它在制定公司发展战略和进行竞争对手分析中也经常被使用。SWOT的分析技巧类似于波士顿咨询（BCG）公司的增长/份额矩阵（The Growth/Share Matrix），什么是什么是SWOT分析分析内部环境优势Strengths劣势Weakness机会Opportunities威胁ThreatsSWOT分析传统矩阵示意图分析传统矩阵示意图外部环境SWOT行业分析适用范围行业分析适用范围业务单元及产品线分析竞争对手分析SWOT企业自身SBU SWOT分析SWO TSWO T企业自身S
21、BU SWOT分析主要竞争对手SBU SWOT分析企业的内外部环境与行业平均水平进行比较当选择行业领域中只有少数竞争对手时，可以考虑做SWOT组图进行比较SWOT分析步骤分析步骤分析环境因素分析环境因素构造构造SWOT矩阵矩阵 制定行动计划制定行动计划运用各种调查研究方法，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。SW优势与劣势分析（内部环境分析）优势与劣势分析（内部环境分析）产品线的宽度产品的质量产品价格产品的可靠性产品的适用性服务的
22、及时性服务态度竞争优势可以指消费者眼中一个企业或它的产品有别于其竞争对手的任何优越的东西。需要注意的是一定要从消费者的角度出发，寻找与竞争者或行业平均水平比较，公司的产品与服务有什么优势/劣势；而不是从公司的角度出发，衡量企业的竞争优势。通过一定努力，建立自身竞争优势引起竞争者注意，开始作出反应直接进攻企业优势所在，或采取更为有力的策略竞争优势受到削弱，寻找新的策略增强自身竞争优势根据根据SW分析，公司建立并维持自身的竞争优势分析，公司建立并维持自身的竞争优势企业在维持竞争优势过程中，必须深刻认识自身的资源和能力，采取适当的措施。因为一个企业一旦在某一方面具有了竞争优势，势必会吸引到竞争对手的
23、注意。而影响企业竞争优势的持续时间，主要的是三个关键因素：（1）建立这种优势要多长时间?（2）能够获得的优势有多大？（3）竞争对手作出有力反应需要多长时间？如果企业分析清楚了这三个因素，就会明确自己在建立和维持竞争优势中的地位了。OT机会与威胁分析（外部环境分析）机会与威胁分析（外部环境分析）环境威胁指的是环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战，如果不采取果断的战略行为，这种不利趋势将导致公司的竞争地位受到削弱。环境机会就是对公司行为富有吸引力的领域，在这一领域中，该公司将拥有竞争优势。OT机会与威胁分析方法一：机会与威胁分析方法一：PEST法法垄断法律环境保护法税法对外贸易规定劳动法政府稳定性
24、经济周期GNP趋势利率货币供给通货膨胀失业率可支配收入能源供给成本人口统比收入分配社会稳定生活方式的变化教育水平消费政府对研究的投入政府和行业对技术的重视新技术的发明和进展技术传播的速度折旧和报废速度OT机会与威胁分析方法一：波特五力模型机会与威胁分析方法一：波特五力模型进入本行业有哪些壁垒？它们阻碍新进入者的作用有多大？本企业怎样确定自己的地位（自己进入或者阻止对手进入）？购买者转而购买替代品的转移成本；公司可以采取什么措施来降低成本或增加附加值来降低消费者购买替代品的风险？供货商的品牌或价格特色；供货商的战略中本企业的地位；供货商之间的关系；从供货商之间转移的成本本企业的部件或原材料产品占
25、买方成本的比例；各买方之间是否有联合的危险；本企业与买方是否具有战略合作关系行业内竞争者的均衡程度、增长速度、固定成本比例、本行业产品或服务的差异化程度、退出壁垒等，决定了一个行业内的竞争激烈程度构造构造SWOT矩阵矩阵SWT特快专递服务推出较早技术支持较强（如电子追踪服务以邮局为服务终端，服务网络覆盖面广O特快专递”过去的形象不太好认知率不高可靠性与速度不及私营公司私营速递公司多以大公司为主要客户中小机构、个人的需求得不到满足，是个被忽视的市场香港近年经济不太景气，外部环境不利速递业竞争对手林立，正面冲突可能招致报复制订行动计划制订行动计划SWOTWT对策 最小与最小对策，即考虑弱点因素和威胁因素，目的是努力使这些因素都趋于最小。悲观 WO对策 最小与最大对策，即着重考虑弱点因素和机会因素，目的是努力使弱点趋于最小，使机会趋于最大 苦乐参半 ST对策 最小与最大对策，即着重考虑优势因素和威胁因素，目的是努力使优势因素趋于最大，是威胁因素趋于最小。苦乐参半 SO对策 最大与最大对策，即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大。理想 小大大小
