1、银泰中心踩盘报告 目 录：一、项目概况二、产品分析三、推广分析四、客户分析五、小结一、项 目 概 况一、项目概况1.1 开发商简介成都银城置业有限公司成立于2010年8月31日，注册资金35000万元，是由银泰国际投资有限公司控股的中外合资企业。银泰置地（集团）有限公司创立十余年来聚焦百货、地产、能源三个行业的营运和投资，持续提升经营管理和业务整合能力。银泰置地集团总部设于北京，主要业务是在全国进行中高端城市综合体的开发和运营。成都银城置业有限公司开发项目项目名称物业类型地址泰悦湾（在售）豪华住宅高新区红星路南延线和锦城大道交汇处成都银泰中心（待售）酒店式公寓、豪华住宅高新区成都市高新区天府大
2、道北段1199号银泰城（售罄）写字楼、商铺高新区益州大道与天府四街的交汇处 泰悦湾银泰中心银泰城公寓华尔道夫酒店商业写字楼住宅项目名称成都银泰中心项目地址四川省成都市天府大道北段开发商银泰置地成都银城置业有限公司物业形态精装豪宅、酒店式公寓占地面积（平方米）70000平方米建筑面积（万）720000平方米分布情况公寓1栋。住宅2栋，写字楼2栋总套数华悦居337套、华悦府312套绿化率15%容积率2.40面积区间（）华悦居（76240）华悦府（260390）层高3.5装修标准8000-10000车位比例1：3.5物管公司仲量联行物管费（元/月）11.8项目以高端商务人群为目标客群。围绕顶级奢华酒
3、店、精品公寓、5A级办公楼和高档住宅，营造一个豪华舒适的、令人愉悦的高端城市综合体。1.2 项目整体概况（成都银泰中心）成都银泰中心位于成都市高新区天府大道北段1199号。位于成都天府新区，成都金融商务区核心地带，地理位置优越。毗邻新南天地商业区、会展中心片区。成都金融商务区是成都建设西部金融中心、吸引金融总部机构聚集和促进金融产业发展的区域载体。区域规划总面积约为5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道石胜路，南至孵化园北干道外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江。1.3 项目区域概况天府新区核心，区域位置优势明显学校成都七中、泡桐树小学、金苹果幼儿园
4、等银行中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行、民生银行等商业成都银泰购物中心、美美百货、九方购物中心、茂业百货、仁和春天百货、宜家、苏宁广场、凯丹广场、富森美等酒店华尔道夫酒店、洲际酒店、医院成都市第一人民医院、华西妇幼医院、华西口腔医院、瑞丽医院、国际医院交通地铁一号线、公交84路、人民南路南延线、1.4 项目周边配套高端项目集中，离地铁较远，周边配套还需完善1.5 项目规划195米办公楼195米办公楼15万平米商场下沉广场175米高端住宅住宅大堂及服务设施泳池溜冰场位于6层30,000平米百货商店双层叠加12厅 电影院屋顶天窗屋顶餐饮平台220米标志塔楼10层以下为商业
5、10-32层为酒店式公寓、33-52为华尔道夫酒店公寓产权40年住宅产权70年二、产 品 分 析华悦居户型配比面积80120160-172162-172210250合计户型C（标准间）B（一室一厅一卫）A（两室两厅两卫）A1（两室两厅两卫）D（两室两厅两卫）F（三室两厅三卫）套数11611626262627337套比例40%40%4.95%4.95%4.95%6.5%100%华悦府户型配比面积266289371394合计户型A2（三室两厅两厨三卫）A3（三室两厅两厨三卫）A4（四室两厅两厨四卫）A1（四室两厅两厨四卫）套数78787878312套比例25%25%25%25%100%2.1 户型
6、配比华悦府精装高档住宅楼层：4-42层1、2号楼，每栋楼2个单元，3梯2户，层高3.5M物业公司：仲量联行目前开始蓄客，诚意金30万，优惠10个点左右。华悦居酒店式公寓楼层：10-32F梯户比：5梯15户物业公司：仲量联行北京目前推出130套房源（80、12085套，160-25045套）认购41套，签约27套，均价24000-30000，一次性优惠6-10个点，按揭分期2-10个点。成都销售人员告知针对有意向客户可随意挑选户型和楼层，优惠同北京一样。2.2 在售产品分析2.3 在售户型分析-华悦府（住宅）A1 户型 四室两厅两厨四卫建筑面积：394 梯户比：3梯2户户型分析：电梯独立入户，充
7、分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。60超大主卧，独立衣帽间。弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。A2 户型 三室两厅两厨三卫建筑面积：266 梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。劣势 主卧进深过深，采光差。餐厅光线较弱。景观面较少，整体采光很差。2.3 在售户型分析-华悦府（住宅）A3 户型 三室两厅两厨三卫建筑面积：289 梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。劣势 主卧进深过深，采光差。餐厅光线较弱。景观面较少
8、，整体采光很差。2.3 在售户型分析-华悦府（住宅）2.3 在售户型分析-华悦府（住宅）A4 户型 四室两厅两厨四卫建筑面积：371 梯户比：3梯2户户型分析：优势电梯独立入户，充分保证了业主的私密性。次卧区域单独设置入户门廊，保证业主私密性。弧形270度观景，超大景观面，观景效果佳。劣势43主卧，独立衣帽间，稍显小气。2.3 在售户型分析-华悦居（公寓）户型分析：优势客厅6米开间，较开阔客厅、卧室视觉广阔，采光好西厨与起居室贯通，独特大餐台劣势卫生间无窗，透气性差餐厅与客厅公用空间，较拥挤次卧开间2.6米，较窄A型 160-172两室两厅两卫A1型 162-172 两室两厅两卫 户型分析：优
9、势经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景双主卧分开设定，有效避免相互干扰；客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔劣势卫生间无窗，透气性差衣帽间较小气2.3 在售户型分析-华悦居（公寓）B型 120 一室一厅一卫 户型分析：优势经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景客厅与餐厅自然相连，空间开阔劣势卫生间无窗，透气性差主卧3米开间较小气2.3 在售户型分析-华悦居（公寓）C型，80标准间户型分析：优势酒店标准间设计东向拥有阔景采光、观景面静享奢侈品购物中心屋顶花园景观劣势卫生间无窗，透气性差厨房空间较小2.3 在售户型分析-华悦居（公寓）D型 210 两室两厅两卫 户型分析：优势独特弧形空间，270
10、阔景客厅、餐厅开阔大气双卧分区私密性强2.3 在售户型分析-华悦居（公寓）F型 250 三室两厅三卫 户型分析：优势独特弧形空间，270阔景客厅、餐厅开阔大气客卧分区而设，私密性更强劣势卫生间无窗，透气性差次卧开间较小气2.3 在售户型分析-华悦居（公寓）三、推 广 分 析本地本地 低调营销 售楼部9月底呈现，开盘时间暂定北京北京 北京银泰铺垫，主要靠圈层影响，目前走量40套左右，主力户型80香港香港 锁定客群狂轰式宣传、寻客重点销售地重点销售地3.1 推广地区北京、香港为目前项目宣传的主要地区，成都本地的营销较为低调北京摆展情况成都银泰中心北京的展示中心位于朝阳区建国门外大街2号，北京银泰中
11、心银泰写字楼，展示中心已经于2013年6月正式开放。成都银泰中心北京展示中心于2013年6月29日开盘推售。在预展开始之前，41套酒店式公寓已经被定购一空，成都银泰中心调整推盘节奏，将首期推出的产品套数提高到130套。据销售员透露，目前已售罄。3.2 推广节奏北京销售已经告捷，原41套的供应量提高到130套，依然售罄成都银泰中心-北京预展新闻发布会”于6月29日在北京银泰中心柏悦酒店举行。此后再无项目任何相关信息对外释放3.2 推广节奏四、客 户 分 析总体特征：高端消费人群，各个阶层均有。按年龄区分2035岁：该群体多出于自住、结婚需要，所占比列较少；3655岁：各类户型均有需要，主要是自主或者是为子女购买55岁以上：看中项目环境，出于养老需要按购房动机区分自住：看重环境与品牌价值投资：看重区域升值潜力4.1 客户分析五、小 结地理位置优越，但因周边小区入住率偏低，生活配套不是很完善；项目低调营销，成都市场至今无推广，后期可能造成市场反响不佳；所有户型基本0赠送面积，目前均价28000-32000元/，含12000元/精装（华悦居带家具家电、华悦府不带家具家电）；户型注重深度舒适居家感，客群瞄准高端圈层人士；因有了北京银泰的成功，故把销售重点放在北京，至今销售130套左右，其中80、120走量最佳。5、小结
