1、城镇土地开发融资模式探讨第一节 总体框架项目性质项目性质 投资领域投资领域主要融资主体主要融资主体主要投融资工具主要投融资工具投融资创新机制投融资创新机制产权产权归属归属非经营性非经营性如生态、环保、防如生态、环保、防洪排洪排涝、城市道路等涝、城市道路等 政府政府 财政投资财政投资 财政基金财政基金 金融机构信贷金融机构信贷 发行债券发行债券 优势贷款优势贷款 捆绑式组合型（两类项捆绑式组合型（两类项目捆绑）目捆绑）产权产权根据根据出资出资人的人的出资出资属性属性来定来定准经营性准经营性 低费项目低费项目(如城市供如城市供水、供气、地铁等水、供气、地铁等)社会力量与社会力量与政府政府 金融机构
2、贷款金融机构贷款(贴息贴息)；发行市政债券；产业发行市政债券；产业投资基金；投资基金；ABSABS融资融资（资产证券化）；民（资产证券化）；民营化机制营化机制以有偿供给为基础优以有偿供给为基础优势贷款（收费权抵押）势贷款（收费权抵押）一般收费项目一般收费项目(如电信、如电信、铁路、收费公路及桥铁路、收费公路及桥隧、发电与供电设施隧、发电与供电设施等等)捆绑式组合型；远期购买捆绑式组合型；远期购买协议型；设施使用协议型；协议型；设施使用协议型；集团委托贷款信托融资；集团委托贷款信托融资；经营性经营性如房地产、运输、如房地产、运输、通信、通信、能源、港口能源、港口(盈利性盈利性部门）等部门）等社会
3、力量社会力量 股份制融资商业贷股份制融资商业贷款；款；BOTBOT及其转化形及其转化形式；产业投资基金；式；产业投资基金；ABSABS融资；发行市政融资；发行市政债券；民营化机制债券；民营化机制投资者直接介入项目；投资者直接介入项目；投资者通过项目公司介投资者通过项目公司介入项目；产品支付和预入项目；产品支付和预先购买协议；捆绑式组先购买协议；捆绑式组合型；产品支付型；预合型；产品支付型；预先购买协议型；集团委先购买协议型；集团委托贷款；发行债券及信托贷款；发行债券及信托融资；托融资；房地产融资总体概括房地产融资总体概括 第二节 TOD项目土地开发模式 TOD(TransitOriented
4、Development)项目融资模式，是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。二、特征(3)步行距离的开发(9)多元性和多样性(7)提高公交乘客数TOD模式特征(1)混合土地使用(2)车站附近高密度开发(4)根据公交线路布置建筑使行人到建筑的可达性好(5)街道尺寸在125米x l25米左右(6)公园与绿地包括公园和绿地的绿色步行系统(8)土地增值TOD原则三、类型 TOD模式的资金来源：“生地”变“熟地”，利用生熟价差老城区价差小，新
5、城区价差大 SOD（ServiceOriented Development，公共设施导向发展）模式的资金来源：使市政基础设施和社会服务设施同步完成，进一步加大“生熟”地价差新区通过公共设施的建设带动发展 （一）TOD和SOD相结合（二）TOD和IOD相结合 地区在发展轨道交通之前，基本采用IOD(IndustrialOriented Development)的发展模式，即以项目为寄托，通过项目的拓展，带来资金，吸引人口，带动地区和城市的开发。在 开发的过程中，最可能的情况是，重点工业项目和轨道交通建设同步进行，这就很可能会形成 独特的TOD与IOD相结合的发展模式。好处轨道交通的建成增强了空间
6、联系的高度可达性，提升了沿线土地的价值，并进一步激活了城市新的整体活力和地区的繁荣。在公交站点周围最大效率地利用土地，选择性地开发商业、住宅、学校用地，可以使人们在较小的活动范围内舒适地完成工作、学习、娱乐等各项活动，极大地方便了人们的日常生活还可以将土地升值所产生的利润回报给交通及其他公共服务设施的建设，使新城市发展形成良性循环的态势 四、好处五、案例案例1香港地铁TOD项目开发1地铁赚钱世界少有 n香港是我国特大型城市之一，也是世界上人口密度最大的城市之一，但其却能保持城市交通畅通，形成了现代化和多元化的公共交通体系，建立了现代化城市管理交通体制，成为大城市交通发展的成功典范。国际上大城市
7、的公共交通营运大多需要政府补贴，香港地铁公司能赢利的现象，在国际上也属少有。n2、地产开发投资主体 u u 1975年成立了香港地铁公司，是港英当局全资拥有的一家公用事业企业，地铁公司本着“及时收回投资、及早盈利、收到社会效益”的原则，确定了 经过客流集中的商业中心、居住区和行政署所在地的方案。n3、地产开发项目概况n 为配合香港新机场的建设，香港地铁公司在1992年1月2日与政府原则上达成协议，设计、融资、兴建并经营长达34km(其中地下8km、高架6km，地面20km)的机场铁路(香港站机场站)，总投资340亿港元，香港的地下铁路网络全长达824km，共有车站44个，换乘站11个。n在制定
8、分期分线施一计划时，先选定人口密度高、客流量大的观塘中环线作为地铁一期二程香港地铁，总投资260亿港元。n n4地产开发投资来源u 香港地铁荃湾线、观塘线和港岛线总建设费用约260亿港元。建设资金主要有几个来源：政府以股本形式投入约占两成；发展房地产约占一成半；其余来自借贷。除了股东资金外，尚有出口信贷、债券、银团贷款、利率和信贷置换融通、商业票据和银行透支便利等。u n5地产开发投资回报u （1）票价收入是重要收入。u 香港政府在建立地铁公司时，就敢于放弃绝大多数西方城市轨道交通系统实行的补贴政策，地铁公司发展房地产与票价等收益。票价收入地铁公司的两大收入来源。（2）房地产收入是主要来源n
9、地铁公司就上盖物业与地产商合作，建造费用和风险由地产商承担，而地铁一般可分享五成利润；n 地铁公司其他收益来源包括商场租金、广告和物业管理等。地铁公司历年出售物业所得利润全部用于城市轨道交通建设，成为香港城市轨道交通发展重要的资金来源之一。n 香港机场铁路物业发展项目构成n 3条城市轨道交通线的总建设成本为250亿港元，而18个房地产开发项目的收益为40亿港元，约占总建设成本的16。n香港机场线的建设成本为340亿港元，房地产开发的总投资估计为1500亿2000亿港元，将为地铁公司带来180亿200亿港元的收益，超过机场线建设成本的50。n2000年以来，香港地铁公司物业发展利润占经营总额的比
10、例维持在40以上。表 香港机场铁路物业发展项目构成 机场铁路车站 香港 九龙 将军澳 苛衣 东涌 地盘面积（m2)571 1354 1602 54 217 总面积(m2)608026 390000 245700 935190 住宅 数量(套)5866 5250 3500 2355 总面积(m2)254190 231778 111000 15000 写字楼 敞蛆(栎)2 1 4 总面积(m2)59460 82750 65000 46170 56000 商场 商场数量(个)1 酒店总面积(m2)102250 167472 62000 22000n 6轨道交通地产开发主要经验u （1）政府引导的市场
11、化投融资体制，政府通过认购股权方式给予财政支持，但仅为城市轨道交通兴建费用的25左右，其余的资金则必须通过“轨道+土地”综合开发市场机制来解决。u（2）地铁公司享有开发沿线物业的权利，筹集到足够的建设资金，城市轨道交通沿线住宅和商业街可为城市轨道交通带来稳定可观的客流。香港优越的金融环境使得香港地铁公司可以按照理想的融资模式，从国际资本市场上筹措大量资金，有效降低财务风险。u（3）城市轨道交通线路的规划和建设都必须按照“成本一效益”原则进行核算，n案例2北京大兴轨道交通TOD项目案例案例2、北京轨道交通大兴线的尝试、北京轨道交通大兴线的尝试n大兴线北起丰台区马家楼、南至大兴区南兆路，在马家楼站
12、与4号线接轨，沿途经过南苑、西红门、大兴新城主城区、生物医药产业基地，终点至南兆路。大兴线线路全长22km，车站11座，车辆段l座。最初预计总投资约60亿元。在大兴线的规划过程中，京投公司提出了“轨道+土地”的运作模式。1、初期概况、初期概况n大兴线在规划之初就考虑了线路与沿线土地开发相结合，对沿线两侧500m范围内规划可供开发的约500多公顷土地进行了预控。n线路规划方案编制期间，大兴区总体规划刚刚完成，控规正在编制，其间按照大兴线站点规划列站点周边的控规进行相应调整，适当调整了住宅与商业用地的比例和容积率，为土地利用与大兴线结合预留了条件。n大兴区在该工程沿线共预留了17块可供“轨道+土地
13、”建设模式利用的土地，分布在沿线各个车站其中具有规模并能够成片开发的主要有西红门地区、清源路地区、义和庄地区、生物医药基地地区。（见左图）图 大兴线“轨道+土地”模式预留地块2、初期运作思路、初期运作思路图 大兴线“轨道+土地”模式运作思路n筹资思路：大兴线沿线500m范围内的290hm2（公顷）土地与站点结合紧密，具备与站点进行一体化建设的条件。n根据“轨道+土地”方案，政府出资40，剩余60由招商引资解决，以沿线土地资源开发和车票收入为招商的主要手段，其中土地资源开发占引资的主要部分(约90)。u运作方案：采用特许经营模式，成立项目公司具体运作。将大兴线与沿线290hm2土地在规划、设计、
14、投资、建设、经营等五个环节统筹考虑、同步运作，实现城市轨道交通建设和土地开发的社会 经济效益最大化，见下图。u经营。经营。大兴线与房地产项目同步交付使用，大兴线开通即有客流，可减少大兴线运营亏损；居民住进新房即有城市轨道交通，物业由城市轨道交通业主统筹管理，居民生活质量将进一步提高。u规划。规划。结合大兴线线路规划方案，优化站点周边拟开发土地的控规条件，适当 调高容积率，增加沿线居住人口，提高线路直接服务范围内的人口数量。u设计。设计。通过大兴线车站、出人口与站点周边房地产项目的整体设计，实现无缝 衔接，方便换乘，提高大兴线的使用效率和服务水平。u投资。投资。一种方式是将站点周边房地产项目与大
15、兴线作为一个项目运作，由一个业主实施，可将土地开发收益直接投入大兴线建设并补偿运营亏损；另一种方式是房地产项目和大兴线项目分别由不同业主实施，房地产商上缴的土地收益纳入市财力后，再由大兴线业主代市财力投入到大兴线建设运营中去。u建设。建设。大兴线的征地拆迁与土地一级开发同步实施，在大兴线建设期内，完成站点周围房地产开发，减少因道路、管线多次围挡开挖带来的交通拥堵，并降低总体建设成本。3、中期情况、中期情况n为推动大兴线“轨道+土地”运作模式的顺利开展，大兴区政府与京投公司对大兴线沿线土地情况进行了深入研究，并提出以下土地捆绑建议：n（1）以政府出资约40，土地相当60出资额为基本框架选取捆绑土
16、地；若捆绑土地达不到60出资额，则由政府增加出资比例。n（2）实现与规划线路站点紧密结合，无缝连接；n（3）所选地块应具一定规模，不宜太零碎，一般为5hm2以上；n（4）所选地块既有利于城市轨道交通建设资金的筹集，又要兼顾整个区域功能的完善；n（5）车站周边辐射范围，应适当增加开发强度，商业、办公与住宅的比例宜在2：8至3：7的范围内；同时，根据各地块情况，商业比例可以适度提高。4、中期运作思路、中期运作思路n本项目若采用土地挂牌和城市轨道交通特许经营权招商相结合的方式，符合现行政策，政策风险小。将大兴线的投资建设与94hm2土地的使用权捆绑作为一个项目，由市相关部门在土地市场挂牌招商。地价款
17、报价最高的投资者取得土地使用权，并负责大兴线的投资、建设与运营管理。n（1）投资）投资n投资者所报地价款足额支付一级开发成本及有关应缴纳费用后，其余全部投入到大兴线建设；大兴线建设资金不足部分再由政府投入。n大兴线总投资90亿元，假设投资者所报地价款为50亿元，扣除应补偿一级开发成本20亿元，剩下的30亿元由投资者全部用于大兴线建设，不足部分的60亿元由政府设立的大兴线公司投入。n（2）建设）建设n大兴线征地拆迁和土地一级开发，由大兴线公司统一负责、同步完成。大兴线建设和土地二级开发，由特许公司统筹设计，同步实施。n（3）经营）经营n工程建成后，大兴线公司拥有大兴线全部资产所有权，并将全部资产
18、租赁给特许公司经营。特许期内，特许公司负责大兴线运营、没备更新及物业经营，用物业经营收益弥补运营亏损，政府不负责运营补贴和线路更新改造投资。特许期结束后，特许公司将大兴线所有资产无偿移交给大兴线公司。5、现阶段情况、现阶段情况n由于“轨道+土地”模式自身的特点，以及制度上和法律方面存在的一些障碍，使得大兴线最终放弃了该模式，目前大兴线采用全额政府拨款的形式修建。在北京市相关部门的支持下，作为大兴线业主的京投公司和大兴区政府就大兴线沿线的一级开发达成了一致，双方合资组建了一级开发公司继续对大兴线沿线土地进行开发，实现了城市轨道交通和沿线土地的规划同步和建设同步。n 案例3 京沪高铁TOD项目开发
19、模式n1土地开发项目背景n6月30日，京沪高铁正式通车，高铁轨道沿线的“高铁新城”、“高铁新区”也即将从投入期迈入回报期。n为着“高铁经济”，沿线地方政府投巨资建设了庞大的基础设施、综合配套和环境整治等诸多工程，而巨额投入的背后，是期待“高铁经济”驱动新一轮土地增值。nn2土地开发投资受益地区n 鉴于地理上的特殊位置，江苏无疑成为了京沪高铁工程中的最大受益方：向东，连接上海，更加融入长三角；向北，打通环渤海地区。n在总长1320公里的京沪高铁轨道上，江苏省境内铁轨占总长的1/3；在8个省辖市设站，其中，南京南站和徐州东站是京沪全线七大主要站区之一。南京和徐州，各自在高铁站区周边整理出了约6平方
20、公里核心开发区。nn3土地开发项目投资主体 铁道部与地方合资建设。地方政府及其成立的政府直属高铁投资公司，是地方投资的重要组成部分和投资建设的主力军。在京沪高铁沿线7个省(市)中，其余省份都只有一个股东，而南京市成为全线唯一一个市级单位独立股东。江苏境内的徐州、镇江、常州、无锡和苏州则整体打包到江苏省交通控股旗下作为股东。地方铁投的主要职责除了作为铁路建设的投融资主体外，还兼有“负责与铁路建设相关的土地和经营项目的开发等”职能。n4土地开发投资来源n 高铁投资建设中，地方政府为铁道部铺轨工程扫平所需土地，并以沿线拆迁费用和主要站台以及相关工程建设的投资作价入股。地方铁投的融资绝大部分来自银行，
21、以南京市来看，其农业银行(2.74,-0.06,-2.14%)就一次性授信100亿元，而徐州市因为投资体量相对较小，主要走的中小商业银行的路线。nn5土地开发投资支出 南京铁路投资公司负责的京沪高铁南京段全长约96公里，以南京南站为核心以及周边各种基础配套设施，总投资约550亿元左右，如果算上造价在40亿-45亿元的大胜关长江大桥，则高铁南京南站带动的总投资在600亿元上下。征地拆迁投资就达80亿元，占到现阶段铁投公司已完成120亿元投资的67%，占3年累计投资的47%。南京南站的配套工程“站东路”全长3.9公里，其工程总投资约13.4亿元，这意味着每公里造价达到3.43亿元。n6投资回报 n
22、两市铁路投资公司京沪高铁公司的固定分红只是地方投入回报的一部分，更重要的，是押宝在高铁规划区域的土地增值。n 高铁配套建设中整理出来的净地将由铁投公司和地方国土部门联合拍卖，其收益交由地方政府统一调度，先期用来满足银行还贷，待贷款还满后，其收益由铁投公司与地方政府按不同比例分成。n 在徐州，上海绿地集团已在高铁站南北相对称的区域拿了地，将分别建设五星级酒店和商住两用写字楼。Company Logo第三节 土地抵押贷款投资开发模式Company Logo土地抵押融资Company Logo二、土地抵押融资开发的流程剥离费成本剥离费成本工业用地工业用地城镇土地使用税城镇土地使用税城乡维护税城乡维护
23、税耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税契税契税&印花税印花税土地使用成本土地使用成本剥离费用剥离费用税税&费费土地收益土地收益城市投资公司城市投资公司其他相关部门其他相关部门转入金融转入金融部门部门相关部门相关部门土地征用补偿土地征用补偿建设局建设局拆除项目赔偿拆除项目赔偿有关公共事业建设有关公共事业建设土地回归永夜使用土地回归永夜使用开发成本开发成本政府的第二财政应用政府的第二财政应用转移到其他用途的惯转移到其他用途的惯例例土地收益土地收益土地费用土地费用无收益，乃至在将来会需要补贴无收益，乃至在将来会需要补贴长期，通过实现企业的有关税收来看长期，通过实现企业的有关税收来看支出支出可运作
24、土地可运作土地收入部门收入部门财政局财政局总量的总量的20%20%UICUIC15%15%的递增的递增三、某地土地抵押贷款融资案例1城投公司或土地储备中心的职能J市城开公司于2000年6月组建时是一家由财政注资、隶属于J市建设局的政府性公司，该公司自成立到2003年前的主要职能是：在承担基础设施工程的同时进行融资。2基础设施建设资金不够，必须靠土地抵押贷款解决 旧城改造由于缺少资金，只得以先出让后拆迁的形式将该项目进行招投标，招标所得在支付的补偿资金后，还有利润，公司又将这笔钱用于老城区基础设施改造和环境配套。一期旧城改造结束之后，该公司又得到政府 商业用地的规划红线储备去融资，以进行第二期的
25、旧城改造。目前已抵押若干亩给银行，银行评估值 亿，可贷款 亿，已融资 亿。表 J市19992003年基础设施投资资金来源结构图(单位：亿元)项目类别 财政投入 土地出让金 融资 总计 资金投入 30 33.27 170 233.27 比例()12.87 14.26 72.88 100 城市建设的资金来源v3土地抵押贷款的用途广泛土地使用权抵押贷款为政府性公司、土地储备中心、开发区、房地产公司筹资以及工业企业的启动起到了重要作用 年份 项目政府性公司 土地储备中心 开发区 房地产公司 工业用地抵押面积417.47 1842.53 237.54 1613.29 5758.272003抵押金额324
26、53.332453.3943189431826886.2726886.27999989999853437.4253437.42抵押面积 451.48 1435.24 309.89 1454.72 3878.79 2004 抵押金额28000280001201581201588350835088762.9888762.9851546.3851546.38表4 土地使用权抵押登记情况表 (单位：亩，万元)v3土地抵押贷款的有关文件 (1)政府批文，这一文件用来证明士地储备行为得到了政府的批准；（2）土地证书。以土地作为抵押物进行抵押贷款，必须有相应的土地证书作为抵押工具。(3)抵押贷款协议，由双方
27、约定贷款的具体金额、还款期限、利率、抵押物等；(4)还款承诺书，即政府承诺并保证以储备土地供应收益还本付息的书面文件；（5）其他公司相互担保书。(6)评估报告，即由中介评估机构提供的储备土地市场价格评估报告。承诺函 银行：QT公路K镇至PJ段改建工程经(2003)119号文件复函，概算投资一期工程为6。7亿元(不含利息支出)，是县大交通建设政府性公益项目，经S县政办(2003)226号抄告单确定投资主体为S县交通投资有限公司，承担该项目融资任务。一期工程于2003年7月开工，计划2004年底完工。S县交通投资公司向S县农村信用合作社联合社借入的4600万元中长期贷款，期限自2004年8月16日
28、至2009年8月30日，在建设期结束后发生的借款利息和到期本金，由本局筹措，由业主S县交通投资公司按季付息到期一次性还本。特此承诺 财政局 交通局截止2003年9月23日为止，公司贷款总额83250万元，其中公司自营贷款27050万元，政府性投资项目贷款59200万元，由县财政预算内安排资金还本付息。目前贷款利息支出每天l3万元，年支出4864万元。土地抵押的融资方式v4有时土地储备中心也是担保人v土地储备中心在储备土地的收益权上设立置押，向园区开发公司或政府控股的投资公司进行贷款担保。v5土地抵押贷款时间贷款期限 2003年6月，中国人民银行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知明确规
29、定，“对土地收购储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。”从J市等地的情况来看，储备土地抵押贷款的还款期限一般为12年，个别贷款项目为35年，最长的达10年。v6土地抵押贷款风险 银行贷款还款高度依赖于土地出让收入，而建设用地的供应又是计划性质的，因此，一旦建设用地供应受到控制，政府的城市基础设施投资资金链和还款循环立马就出现问题。已出现经营性用地招拍挂低于底价，政府土地出让收入剧减的严峻局面。v v 一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到土地出让总收入的60%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，
30、就难以弥补成本。v 由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。v 250亿面对1200亿v从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。v7解决之道v-突击增加土地出让收入，以保证土地财政不断链。v -动员国有房地产商积极拿地，进行托市。v-借新还旧。v向保险公司借钱v v 北京市土地储备中心于2010年12月份，启动名为“蓝德计划(Land)”的债券投资计划，即北京市土地储备整理
31、中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订总金额或高达700亿-800亿元的债权投资计划。该计划募集的资金将用于土地一级开发，不涉及二级市场。v 不必像其他城市政府一样，以求助于民间高利贷的办法来借新还旧。社保基金初涉水保障房建设社保基金初涉水保障房建设u背景：背景：u2009年12月30日，社保基金理事会投资决策委员会表决，一致通过社保基金以信托贷款形式向南京市保障房公司发放30亿元。期限为2年11个月，利率6.05%，由江苏省国际信托有限公司（下称“江苏信托”）发放，民生银行提供连带责任担保。u u。n目前，1年期和13年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。
32、相比之下，社保基金的收益率收益率偏低。而5.45%的年收益率，则仅高于5%的5年期存款基准利率。社保基金投资此项目也比定期存款收益高，目前2年期、3年期定期存款基准利率分别为3.90%和4.50%。n 社保基金投资的风险容忍度极低，信托贷款必须要由银行担保，因而再由南京市政府方面协调民由南京市政府方面协调民生银行出具保函生银行出具保函。2007年4月，财政部、劳动保障部在财金200737号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托，投资总额不超过全国社保基金总资产规模的5%。政府支持n民生银行自然也不会在没有风险缓释措施的情况下提供担保。南京市政府提供了部部分土地的运营收益作为反担保
33、分土地的运营收益作为反担保，承诺在收益不能覆盖贷款本息时通过其它方式补足。马明哲的建议n 首先，保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。n 其次，保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。n建议保监会将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。v -向民营资本开放。如果能够在一些项目上向社会资本开放，就不但
34、能减轻政府负担，还能增加效率。v-拓宽银行贷款抵押与担保渠道Company Logo就银行贷款而言，比较常用的是前三种。2007年10月 1日出台的物权法又对抵、质押物的范围进行了扩充。根据上述法规，较常用的抵、质押物如下表所示：表表 1 1 常用报、质押物表常用报、质押物表抵押物抵押物 质押物质押物动产质押物权利质押物1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地的承包经营权；4、生产设备原材料半成品产品；5、正在建造的建筑物船舶航空器；6、交通运输工具；7、法律行政法规禁止抵押的其他财产。范围很广泛，基本覆盖了所有的动产1、汇票、支票、本票
35、；2、债券、存款单；3、仓库、提单；4、可以转让的基金份额、股权；5、可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；6、应收账款；7、法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。Company Logo 各种新型融资抵押担保方式 已有配套制度已有配套制度亟待建立的配套系统亟待建立的配套系统股权质押物权法、担保法、工商行政管理机关出质登记办法、公司法 企业股权质押登记公示系统、非上市股份有限公司及有限责任公司股权转让管理办法、全国性的非上市公司股权场外交易市场、OTC市场的做市商制度应收账款质押物权法、应收账款质押登记办法、应收账款质押登记公示系统2007年10月1日上线担保法修订
36、、应收账款质押贷款业务指引存货质押物权法担保法修订、存货质押贷款业务指引、资产监管业务管理办法存货质押存货质押物权法物权法担保法修订、存货质押贷款担保法修订、存货质押贷款业务指引、资产监管业务管理业务指引、资产监管业务管理办法办法核心企业担保物权法、担保法信用担保机构担保物权法、担保法、融资性担保公司管理暂行办法、中小企业信用担保资金管理暂行办法 信用担保公司与银行的风险分担机制。再担保机制、中小企业信用担保风险补偿机制（各省细则）保单质押物权法、保险法担保法修订、保单质押管理办法、保单质押登记公示系统信托受益权、理财产品、基基金产品质押物权法担保法修订、信托受益权质押管理办法、商业银行理财产
37、品质押管理办法、证券投资基金质押管理办法、与之配套的登记公示系统v第四节土地开发债券融资v一、概念第三节公司（企业）债券发行程序公司（企业）债券公司债企业债发行资格：根据我国公司法规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，具有发行公司债券的资格。这些公司一般具有雄厚的资本、较高的生产经营管理水平和良好的信誉，能够独立承担经营风险和经济责任，可以切实保障债权人的利益。发行资格：根据我国企业债券管理条例规定，在中华人民共和国境内具有法人资格的企业在可在我国境内发行债券。发行条件：公司法规定，股份有限公司的净资产额不低于3000万元，有
38、限责任公司的净资产不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产额的40%；最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹资的资金投向符合国家产业政策；债券的利率不得超过国务院限定的利率水平；国务院规定的其他条件。此外，发行债券所筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。发行公司有下列情形之一的，不得再次发行债券：前一次发行的债券尚未募足的；已发行的公司债券或者其债券有违约或延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。发行可转换公司债券的还应当符合股票的发行条件。发行条件：根据我国企业债券管理条例规定，企业发行债券必须符合下列条件：企业规模达到国家规定的要求；
39、企业财务会计制度符合国家规定；具有偿债能力；企业经济效益良好，发行债券前连续三年盈利；企业发行债券的总面积不得大于该企业的自有资产净值；所筹资金的使用符合国家产业政策；企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄存款利率的40%。二、好处优点优点 偿债来源和方式偿债来源和方式（1）信用级信用级别高，别高，投资安投资安全可靠全可靠市政债券的信用等级介于国债市政债券的信用等级介于国债和公司债之间，市政债券的利和公司债之间，市政债券的利率可以低于同期限公司债利率，率可以低于同期限公司债利率，但略高于同期限国债利率，但略高于同期限国债利率，（2）融资成融资成本低本低 免税的特点使其比国债之外的免税的特点
40、使其比国债之外的其他负债更具有吸引力；其他负债更具有吸引力；优点 根据（3）期限合理市政债券按还本付息的期限可分为短期债券和中长期债券两种。以长期券为主，能够很好地同基础设施项目的建设和运营期相匹配；（4）流动性高 在转让过程中可以随时被吸纳和接受。（续前表）优点 根据（5）优化项目融资结构目前的银行信贷资金、股票融资和财政资金来源既不能保证有足够的资金，同时也增加了银行体系与财政体系的风险。（6）强化对地方政府债务行为的约束给地方政府一个合法的融资渠道，加强地方政府财务状况的披露，有利于约束地方政府的借债行为。（续前表）三、种类种类种类发行单位发行单位偿债来源和方式偿债来源和方式一般责任一般
41、责任债券债券由州、城市、由州、城市、城镇或县发城镇或县发行行以个人和公司所得税、销售税、汽以个人和公司所得税、销售税、汽油税、高速公路使用税等专项税收油税、高速公路使用税等专项税收作为偿还的保证，此种债券是以地作为偿还的保证，此种债券是以地方政府具有较强的税基和征税能力方政府具有较强的税基和征税能力作为后盾。作为后盾。收益性债收益性债券券为了建造某为了建造某一基础设施一基础设施而依法成立而依法成立的代理机构、的代理机构、委员会和授委员会和授权机构权机构这些基础设施包括收费桥、收费高这些基础设施包括收费桥、收费高速公路、医院、大学宿舍、供水设速公路、医院、大学宿舍、供水设施、污水处理设施、区域电
42、气设施施、污水处理设施、区域电气设施或港口等，以使用这些设施的收入或港口等，以使用这些设施的收入来偿还债务，没有地方政府的征税来偿还债务，没有地方政府的征税能力作为直接担保，收益与风险更能力作为直接担保，收益与风险更高高种类种类偿债来源和方式偿债来源和方式（1）机场债券(airport bonds)与海港债券(seaport bonds)，偿还担保来自于交通收入；（2）公立学院和大学债券担保收入主要包括宿舍租金、学费支付；种类种类偿债来源和方式偿债来源和方式（3）公立医院债券 担保的收入来源包括联邦和州的补助项目(如医疗补贴计划和国家医疗照顾制度)；第三方商业性支付以及个人医疗付费；（4）住宅
43、债券 在全联邦范围内被保险的不动产抵押品、联邦政府事业补贴或利息成本补助等为担保；（续前表）种类种类偿债来源和方式偿债来源和方式（4）行业债券(industrial bonds)，州或地方政府代表个别公司和行业发行的债券，偿还取决于具体公司或行业的经济实力；（5）公用电力债券(public powerbonds)是由国家及私人投资者所有的公用事业部门联合集资兴建的一家或多家电厂发行，以发电厂的未来收入作为担保；（续前表）市政债券的种类市政债券的种类 种类种类偿债来源和方式偿债来源和方式（5）资源回收债券(resource recovery bonds)，债券以资源回收机构将固体废料转变为具有商
44、业销售价值的能源、可回收的产品获得的收益来偿还；（6）综合性体育竞赛和会议中心债券(sports complex and convention center bonds)以举办体育竞赛或会议而获得的收入或其他专项收入来偿还；（续前表）种类种类偿债来源和方式偿债来源和方式（7）收费公路债券 road bonds)，主要由高速公路、桥梁、隧道的通行费偿还；（8）自来水债券(water bonds)为了融资修建水处理工厂、水泵站、蓄水设施及分配系统而发行，收入通常来自于管道连通费及自来水系统的用户所支付的水费。（9）次级债券市政债券是次级的，次于普通投资者所持有的债券。为完成“十二五”时期建设360
45、0万套保障性住房的任务，国家发改委发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，符合条件的可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资；可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目建设。四、企业债券案例公司债融资案例公司债融资案例武汉高科武汉高科 -发行发行人。人。武汉高武汉高科国有控股集团有限公司科国有控股集团有限公司 ，武
46、汉市国资委武汉市国资委100%100%的股权。的股权。武汉东湖新技术开发区的国武汉东湖新技术开发区的国有资产有资产经营者，经营者，“武汉武汉-中国中国光谷光谷”建设的业主建设的业主。-缘由缘由。东湖高新区光东湖高新区光谷软件及动漫产业基地和谷软件及动漫产业基地和武汉科技新城流芳新市镇武汉科技新城流芳新市镇建设，项目盈利预期建设，项目盈利预期好好，项目总投资为项目总投资为30.32亿元，亿元，银行贷款银行贷款6.5亿元，部分由亿元，部分由企业自筹解决，尚有企业自筹解决，尚有5亿亿元的资金缺口。元的资金缺口。-实力。实力。截至截至2006年年12月月31日，公司总资产日，公司总资产348,467.
47、11万元，万元，净资产净资产266,525.38万元，万元，2006年年实现净利润实现净利润5,943.08万元。万元。项目2006年2005年2004年资产负债率23.51%24.83%39.72%利润总额6,991.8612,971.982,546.83经营活动产生的现金流量净额11,894.014,051.652,599.64总债务41,180.0050,570.0054,444.00财务费用2,309.081,542.141,121.02债务资本比113.3816.2527.73 案例2：常州城投债 2011年4月，常州市城市建设（集团）有限公司经发改委批准，发行市政项目建设债券，规模
48、25亿元人民币，极大缓解了公司的资金运营情况，为市政项目建设募集到必需的资金。（一）、发行人简介（一）、发行人简介 常州市城市建设（集团）有限公司是经常州市政府批准，由原常州城市建设投资有限公司变更，以常州市建设局所有的7 家市政公用企业的有效国有资产为主体组建成立，并经常州市工商行政管理机关登记注册，具有独立法人资格的国有独资公司。常州市国资委履行出资人职责。公司经营范围包括常州市政府授权范围内国有资产经营、管理；城市建设项目投资、经营、管理；城市开发建设项目及相关信息咨询务等。截至2009 年末，公司拥有下属二级单位7 家，其中全资子公司3 家，控股子公司3 家，参股子公司1 家。截至20
49、09 年末，公司资产总额4,800,880.12 万元，负债总额3,311,688.63 万元，归属于母公司所有者权益合计1,407,110.60 万元。2009 年度，公司实现营业收入175,679.07 万元，利润总额50,127.97 万元，归属于母公司所有者的净利润39,066.02 万元。（二）、具体发行情况（二）、具体发行情况注：本期债券附投资人选择回售、上调票面利率债券名称债券名称2011年常州市城市年常州市城市建设建设(集团集团)有限公有限公司市政项目建设债司市政项目建设债券券债券简称债券简称11常城建债常城建债信用评级信用评级AA评级机构中诚信国际信用评级有限公司债券代码债券
50、代码1180095发行总额25亿元债券期限债券期限7年 票面利率6.17%计息方式计息方式附息式固定利率发行日20110425起息日起息日20110425债权债务登记日20110428交易流通起始日交易流通起始日20110506交易流通终止日20180420兑付日兑付日20180425发行价格100元/百元面值（三）案例分析（三）案例分析 常州市城市建设（集团）有限公司在利用债券融资的计划中，对未来债券持有人的利益给予了充分的重视，公司希望通过有效的资本运营发挥资本的最大投资价值。1发行资质分析发行资质分析 发行者财务状况发行者财务状况单位：万元项目项目 2009年末年末2008年末年末200
