1、物业管理法规第四章第四章 物业服务合同法律规定物业服务合同法律规定v第一节 前期物业服务合同v第二节 物业服务合同概述v第三节 物业服务合同的订立与履行v第四节 物业服务合同的变更、解除、终止及违约第一节 前期物业服务合同一前期物业服务合同概述二前期物业服务合同的内容一、前期物业服务合同概述v1.1前期物业服务合同的概念v在前期物业管理服务阶段。有开发商（或物业建设单位）与物业服务公司就该阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业服务公司开展物业管理服务活动的依据。一、前期物业服务合同概述v1.2前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的过渡性前期物业服务合同由开发商（或物业建设单位）与物业服务公
2、司签订，但牵涉到业主的权利和义务前期物业服务合同的要式性第一节 前期物业服务合同一前期物业服务合同概述二前期物业服务合同的内容二、前期物业服务合同的内容1.当事人的基本情况2.物业的基本情况3.服务内容与质量4.物业服务费用二、前期物业服务合同的内容5.双方权利和义务6.违约责任7.其他事项 前期物业服务合同范本 案例分析v黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将临时业主公约、前期物业服务合同范本展示给买方，买方已知悉并接受临时业主公约和前期物业服务合同的全部条款及内容”，于是问售楼代表
3、怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。v入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元/平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。v【点评意见点评意见】v 一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会
4、成立，有个较长过渡期，而临时业主公约、前期物业服务合同的内容直接关系到业主利益。而临时业主公约、前期物业服务合同一般存在相当的不合理条款或不公平条款。v【市工商局、市消委会提示市工商局、市消委会提示】v前期物业管理协议往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。第二节 物业服务合同概述一物业服务合同的概念与特征二物业服务合同的形式三物业服务合同的内容一、物业服务合同的概念与特征（一）合同认知：（一）合同认知：合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。单务合同与双务
5、合同：双方是否互负义务人有偿合同与无偿合同：当事人权利的取得是否需要支付代价有名合同与无名合同：法律法规是否对其名称做出明确规定诺成合同与实践合同：合同成立是否以交付标的物为要件要式合同与不要式合同：合同的成立是否必须采用法律规定或当事人约定的形式为标准主合同与从合同：合同之间是否存在主从关系束己合同与涉他合同：合同的效力是否涉及第三人本约与预约：两个合同相互之间是否具有手段和目的的关系格式合同与非格式合同：订立时当事人能否对其条款进行协商v（二）物业服务合同的概念（二）物业服务合同的概念v业主或者代表全体业主的业主委员会（委托人）与物业服务公司（受委托人）签订的，物业服务公司接受委托提供物业
6、管理服务，委托人支付服务费用的合同。v（三）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的特征1.当事人特定2.是劳务合同3.是诺成合同4.是双务合同5.是有偿合同6.是要式合同第二节 物业服务合同概述一物业服务合同的概念与特征二物业服务合同的形式三物业服务合同的内容二、物业服务合同的形式v（一）合同的形式的概念（一）合同的形式的概念1.口头形式2.书面形式3.其他形式v（二）物业服务合同的形式（二）物业服务合同的形式v物业服务复杂，主体广泛决定了其合同为要式合同，采取书面形式第二节 物业服务合同概述一物业服务合同的概念与特征二物业服务合同的形式三物业服务合同的内容三、物业服务合同的内容v（一）合同首
7、部（一）合同首部v由合同当事人的姓名、名称或住所以及订约理由等构成v（二）合同正文（二）合同正文1.物业的基本情况2.委托管理事项3.委托管理期限4.双方的权利和义务5.物业服务质量和标准6.物业服务收费7.违约责任及其他8.附则v（三）合同结尾（三）合同结尾1.合同订立时间2.合同生效时间3.当事人的签名或盖章4.合同的页数以及正副本的份数v法法 v业主业主v房地产开发商房地产开发商v业主委员会业主委员会v招标招标v权利与义务权利与义务v中标中标v物业服务物业服务v模拟法庭模拟法庭v法律关系法律关系v前期物业管理前期物业管理v物业服务合同物业服务合同v地震地震v给力给力v郁闷郁闷v裸婚裸婚v
8、核泄漏核泄漏v非诚勿扰非诚勿扰v不差钱不差钱v旭日阳刚旭日阳刚v我爸是李刚我爸是李刚v羡慕嫉妒恨羡慕嫉妒恨v家和万事兴家和万事兴v神马都是浮云神马都是浮云第三节 物业服务合同的订立与履行一物业服务合同的订立二物业服务合同的效力三物业服务合同的履行一、物业服务合同的订立v（一）物业服务合同订立的基本原则v（二）物业服务合同订立的程序v（三）物业服务合同订立的方式（一）物业服务合同订立的基本原则1.平等原则2.合同自由原则3.公平原则4.诚实信用原则5.守法原则一、物业服务合同的订立v（一）物业服务合同订立的基本原则v（二）物业服务合同订立的程序v（三）物业服务合同订立的方式（二）物业服务合同订立
9、的程序1.要约2.承诺1.要约v定义：当事人一方以缔结合同为目的向对方当事人所作的意思表示。v生效：要约到达受要约人时生效v撤回、撤销与失效2.承诺v定义：受要约人一方对要约人一方提出的要约完全同意的意思表示。v撤回v生效一、物业服务合同的订立v（一）物业服务合同订立的基本原则v（二）物业服务合同订立的程序v（三）物业服务合同订立的方式v一、合同订立的方式一、合同订立的方式v招标方式v协商方式（三）物业服务合同订立的方式二、合同的效力v1.有效合同2.无效合同3.可撤销合同4.效力待定合同三、合同的履行v1.合同履行的规则v2.抗辩权的行使v3.合同的保全v案例连接v艾明辉经营的沈阳市皇姑区智
10、能人网吧(以下简称智能人网吧)座落于沈阳市皇姑区崇山路48号(翰林座)1号网点，位于省政府公务员小区内，建筑面积1824平方米。2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会及艺馨座、翰林座住宅楼业主委员会作为甲方与乙方政兴物业公司签订省政府公务员小区 物业委托合同，委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。管理期限为二年，自2003年7月1日24时至2005年7月1日24时止。住宅房屋的物业管理费为按建筑面积每月第平方米0.65元，空置房屋的物业管理费为按建筑面积每月每平方米0.33元。该合同签订后，政
11、兴物业公司按约定进行了物业服务。艾明辉至今未向政兴物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年12月7日诉至原审法院要求艾明辉给付拖欠的2003年的3-4季度的物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。另查：政兴物业公司是具有三级资质的物业管理企业。2003年9月9日，物业公司取得沈阳市物价局的收费许可证。收费标准为：住宅部分物业管理费每月每平方米0.65元，商业门市物业管理费每月每平方米0.33元。v艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。v沈阳市中级人民法院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订
12、物业服务合同的职责。本案中省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。艾明辉作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，其负有向政兴物业交纳物业管理费的义务。因物业服务合同中已约定政兴物业公司提供物业服务的时间是从2003年7月1日24时起，政兴物业公司亦按约定实际进行物业服务。且物业服务合同中约定的物业管理费与沈阳市物价是局批准的收费基准是一致的。因此，艾明辉应从2003年7月1日24时起向政兴物业公司交纳当年第3-4季度的物业管理费3611.6元因此判决：艾明辉于本判决发生法律效力后10日内一次性给付辽宁兴政物业管理有限公司2003年第3-4季度的物业管理费36
13、11.6元 v评析v业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题，直接影响到物业公司的运转，造成物业公司的服务质量下降，间接损害更多业主的利益。而业主拖欠物业费的理由之一就是没有签订物业合同可以不交费。国务院颁布的物业管理条例第七条、第十二条之规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。因此，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。v如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应的费用，作为对其已提供服务的补偿。在是
14、否实际发生了物业服务以及服务的价格为多少的问题上，应由物业公司承担举证责任。v还有一种情况，即物业公司无收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费的问题。我们认为，物业管理关系是一种民事法律关系，物业服务合同是平等主体依自愿原则签订的合同，按照中华人民共和国合同法的有关规定，只要该合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。第四节 物业服务合同的变更、解除、终止及违约v一、物业服务合同的变更v二、物业服务合同的解除与终止v三、物业服务合同的违约责任一、物业服务合同的变更v（一）合同主体的变更1.债权让与2.债务承担3.合同的概括承受v（二）合同内容的变更第四节 物业服务合同的变更、解除、终止
15、及违约v一、物业服务合同的变更v二、物业服务合同的解除与终止v三、物业服务合同的违约责任二、物业服务合同的解除与终止v（一）物业服务合同的解除1.协议解除2.单方解除v（二）物业服务合同的终止1.履行2.抵消3.提存4.免除5.混同第四节 物业服务合同的变更、解除、终止及违约v一、物业服务合同的变更v二、物业服务合同的解除与终止v三、物业服务合同的违约责任三、物业服务合同的违约责任v（一）违约责任的概念v违约责任是物业服务合同的一方或双方当事人不履行合同或履行合同不符合约定时，依照法律规定或合同规定所应承担的法律责任。1.以物业合同有效为前提2.以当事人违约为前提3.违约责任效力原则上只涉及合
16、同当事人v（二）物业服务合同法律责任的构成要件v1.采用继续履行、采取补救措施、违约金、定金违约责任形式2要件：过错、违约行为v2.采用损害赔偿金违约责任形式4要件：违约方存在过错、违约行为、损害结果、违约行为与损害结果存在因果关系v（三）承担违约责任的主要形式1.继续履行2.采取补救措施3.赔偿损失4.支付违约金5.定金惩罚 2000年11月24日，原告购买了位于北京市西城区德外新明胡同甲1号1门301号的房屋一套，2001年3月1日，原、被告就该房签定了“房屋委托管理合同”该合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，
17、造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。v2003年11月15日凌晨4时30分许，原告之妻潘宝鸿发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。v原告任建中诉称认为，由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求被告承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。v被告华丽物业辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错；且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，故不同意原告的诉讼请求。v审理审理v法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破，原告的损失尚无法准确界定，而原告亦未向本院提交其他证据证明其所受到的损失，故对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。最终法院判决驳回了原告的诉讼请求。v评析评析
