1、1我们将标杆企业分为10种类型：企业类型12345678910均好型资源型产品型商业型城市聚焦型区域聚焦型稳定型产业型轻资产后来居上型代表企业万科保利绿城万达融创恒大世茂华夏绿城代建旭辉华润金地碧桂园富力华南城星浩资本海亮绿地 龙湖五洲国际蓝光中海远洋佳兆业招商12第一类：均好型综合能力强，行业龙头标杆，各方面均衡发展 万科23均好型-万科万科：作为行业的龙头老大，万科的综合实力毋庸置疑，各方面均衡发展表：2003-2016H1万科年度销售金额走势（单位：亿元）投资布局：覆盖66个城市，区域和城市结构均衡，风险分散；拿地量入为出，不拿地王，不捂盘，快速周转产品：标准化的产品线，80%复制+20
2、%创新，住宅产业化财务：稳健财务策略，保持低负债率水平管控：清晰的管理线条和具及时性的管控调整策略均好发展战略：具前瞻性的部署与调整策略，紧随市场节奏34均好型-万科万科发展策略：在制度上和方法上，万科未来将深化事业合伙人制度，多层次运用小股操盘的模式；另外在小股操盘的模式下，密切关注“混合所有制”改革中的机会背景：化解职业经理人制度弊端，企业和部门负责人更偏重短期目标而忽视中长期战略利益的弊端1）合伙人持股：大约两百多人的经济利润奖金获得者（主要是一线公司管理层人士）将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票 2）一线项目跟投：要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员，跟随公司投资，员工自
3、愿跟投，初始跟投份额不超过项目峰值的5%事业合伙人制度，成就共享，抵御野蛮人侵袭小股操盘，加码轻资产输出品牌和管理：借鉴铁狮门和凯德的小股操盘模式，输出品牌和管理进行的轻资产运营，提升ROE水平典型项目：昆明云上城、杭州良渚未来城2014年开始，万科主推两个战略举措，即小股操盘和事业合伙人制度，未来也将继续坚持操盘但不控股：万科在合作项目中不控股，通过出让股权将资产变“轻”。其关键是赢得操盘权，项目仍然由万科团队操盘45均好型-万科万科发展策略：“事业合伙人制”也是小股操盘模式的制度基础必须跟投人员限制参与人员自愿参与人员主要内容项目跟投制度项目所在一线公司管理层和该项目管理人员公司董事、监事
4、、高级管理人员其他员工员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，公司将对跟投项目安排额外受让跟投，其投资总额不超过该项目资金峰值的5%。项目所在一线公司跟投人员可在未来18个月内，额外受让此份额；受让时按人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息。表：万科“事业合伙人”下的跟投制度股份制合伙制普通股AB股优点同股同权，保证公平经营团队即使持股比例较低，仍能对公司重大决策的控制权合伙人拥有提名董事会大部分成员的提名权缺点公司重大决策容易受非专业大股东的影响同股不同权，对部分股东不公平非合伙人股东无法影响董事会成员构成例子绝大部分上市公司京东，阿里巴巴部分非上市公司表：普通股份制、AB股制和合伙制的比
5、较n 跟投制度的特点 最低比例限制 避免关联交易 覆盖公司所有项目 单项目投资峰值限制n 对于万科的意义 管理制度开始从职业经理人向事业合伙人全面升级 有助于提高团队稳定度，发挥更大的创业热情56均好型-万科万科发展策略：2014-2023十年定位为城市配套服务商，将从以下四个方面来推进万科新定位：转型城市配套服务商“5S服务”推进社区商业探索社区养老模式增加商业地产比重 围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面，转型“城市配套服务商”度假服务方面，开发游艇会、度假村、酒店等项目 办公、文化方面，积极参与总部基地、企业公馆建设、代建公共艺术馆、青少年、博物馆等，参与儿童医院、垃圾场等城市公共配
6、套建设 探索“邻里家”自主经营社区商业服务模式；标配“五菜一汤，启动第五食堂、幸福街市菜场、银行、超市、药店、洗衣店等社区商业配套 参股徽商银行，探索社区金融业务 解决养老保障的基点放在社区，社区养老模式 机构养老社区化 融合社区现有商业配套服务体系，提供全龄化养老服务 提供社区专业养老照护服务 提供居家、社区、机构一体化养老服务 商业地产是万科转型成为服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。目前商业地产已被提升至万科企业战略层面 就产品形态而言，万科共分为万科广场、生活中心、邻里家三种商业产业链67均好型-万科万科发展策略：2016年万科在总体战略中重点提出了四个方面，包括住宅开发新市镇、养老
7、地产、物流地产以及房地产金融，其中住宅开发新市镇将成为未来的重点四个方面1234住宅开发（新市镇+轨道交通）养老地产物流地产房地产金融新市镇：万科安亭新镇轨道交通：万科与深圳地铁战略合作联手上海地产集团、上海中医药大学共同成立了上海申养品牌聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品REITs78均好型-万科住宅开发-新市镇：万科安亭新镇品牌发布会在上海举行，项目的合作方是安亭镇政府及上海国际汽车城置业有限公司，万科主要负责项目的实际操盘项目名称上海安亭新镇新镇规划人口规划居住人口5-8万人，商业集中于一处项目位置嘉定区安礼路255弄开发商上海国际汽车城置业有限公司物业形态别墅、公寓、商业等类型定
8、位一期商业定位满足基本配套的社区商业 5月5日，“万科安亭新镇品牌发布会”在上海举行，万科安亭新镇是上海万科实施城市配套服务商的战略转型后首个项目，同时也是近年来上海万科商用重点打造的产品系列商业功能定位：采用“文化”+“社群”+“商业”的定制化C2B模式，从而形成商业社群生态文化，营造并成就高素质社群（1）生活服务配套：超市菜场集合店、便利店、零售店、多功能服务中心等生活便利服；（2）餐饮服务配套：小镇食堂、特色餐饮、咖啡店、档口美食等多样丰富的品质美食；（3）儿童教育娱乐：儿童教育机构、娱乐设施，为儿童提供一个健康成长，快乐学习的环境；（4）社区医疗养老：设立了社区药店医疗点，对年长居民提
9、供专业身体检查和基本救急服务，定期举办读书放映会；（5）社群文化营造：图书馆、社区剧院、沙龙、主题书吧等，结合以上四种功能延展，营造社群文化。89均好型-万科住宅开发-轨道交通：万科与深圳地铁战略合作进一步落地，后者将为万科带来丰富的土储资源，未来双方将在更多城市推广“轨道+物业”模式 2016年6月12日，万科、深圳地铁集团与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等分别签署备忘录，就深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”模式万科与深铁合作原因：深圳地铁国资背景强大，确保万科在集团股权结构中的话语权 深圳地
10、铁旗下拥有大量土地资源，与其合作拓宽了万科土地获取的渠道典型案例：京投发展联合北京市政府合作开发地铁上盖物业 绿地与上海申通地铁集团合作开发地铁投资产业项目名称区域建筑面积（万方）前海时代南邻规划滨海大道，西临规划梦海大道110山海韵自贸区蛇口30塘朗车辆段上盖物业项目地铁5号线塘朗站上盖区域26.15横岗车辆段上盖物业项目地铁3号线六约站上盖区域32.2地铁科技大厦项目地铁1号线深大战上盖区域13.3前海枢纽上盖物业项目地铁1、5、11号线以及穗莞深城际线和深港机场快线交汇处128红树湾站上盖物业项目地铁2、9、11号线红树湾站交汇处地铁汇通大厦项目1号线车公庄上盖区域11.58合计351.
11、23表：深铁集团网站所公布的公司部分储备项目n 目前，深圳轨道交通共投入运营5条线路178公里。其中地铁集团运管管理的4条线路158公里，今年将开通3条新线共107公里910均好型-万科养老地产：联手上海地产集团、上海中医药大学共同成立了上海申养品牌，率先推出社区嵌入式长者照护之家产品，尝试新型养老方式，将养老理念融入到项目设计自持老年公寓，同时配备护理机构、健康会所等适合老年人的服务设施万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，拟投资120亿元打造100万平方米健康养老住宅社区及文化创意产业项目上海万科城市花园社区内嵌入式的养老服务中心通过小区内万科活动中心改造，增补养
12、老机构，为小区客户提供养老服务。国内第一次在已有小区进行升级的养老项目尝试由上海万科联合上海地产集团打造的社区嵌入式长者照护中心，专注于为大众提供可负担的医养服务北京幸福汇签订养老住宅协议上海“智汇坊”上海申养智汇坊万科养老住宅发展进程项目位置：上海闵行区平阳路1526号项目面积：416床位数：18床提供服务：长期照护、健康管理、营养餐饮、居家上门服务运营方：上海申养投资管理股份有限公司家具提供：上海沐恒实业申养古美智汇坊，智汇坊2.0版基本信息：日间活动区床位卫生间洗漱台得到周边老年居民的认可，床位长期供不应求，俨然已成为社区嵌入式长者照护标杆机构嵌入式养老模式：“一碗汤的距离”，能弥补交通
13、和子女看护的不便，增加居民的养老选择 规范管理、专业人员、医疗护理服务、收费合理、性价比高 功能灵活、收费合理、性价比高申养古美智汇坊的宗旨“大众可负担”申养负责人强调申养的宗旨是“大众可负担”，包括费用可负担及心理可负担两个层面，大多数人能理解费用可负担，而申养更关注的是让长者和家人在心理上可负担1011均好型-万科物流地产：明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略图：万科物流地产项目获取情况图：万科物流地产项目投资情况第三方物流现代批发零售高端制造电商快递快运物流地产实现突破 通过战略合作、并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局，同时利
14、用集团集中采购资源，初步完成标准化产品定型合作行业1112均好型-万科房地产金融：房地产金融才是未来最具价值行业，万科一直早年前已经开始布局该领域，其中REITs将成为未来房地产金融创新的重要方向n 房地产金融才是未来新产业里面最大的一个行业，而这个行业也是目前起步最晚，目前的规模最小的行业。中国的房地产金融还处于起步的阶段，充满着想象。房地产金融创新里面大家最关注的是REITs，中国的REITs时代还没有开始！万科前董秘谭华杰南京万科联手平安好房推出了一款名为“平安不动产购房宝10号”的理财产品。在这款产品中，南京万科将拿出九都荟项目部分公寓在平安好房平台上进行众筹，每一套指定公寓对应一期众
15、筹，认筹单份金额为2万元，投资者可认购多份，上限10份南京万科的相关人员表示：“万科九都荟与平安金融合作共同推出这样一款金融产品，主要是为了试水南京客户对购买公寓金融产品的需求，这只是第一次尝试，后期会根据客户的需求继续改进产品，已期为购买万科公寓的客户带来更多的收益。房产众筹大多是互联网+的尝试，主要是为了借助互联网金融的平台吸引更多的投资客的关注，再者公寓产品本身在当下的市场环境下需求并不是非常旺盛，对开发商来说是个压力，倒逼开发商用更多的方式推动产品的消化。万科九都荟的众筹参与度很高，反响比较热烈，算是一次比较成功的尝试近期案例万科南京九都荟联合平安推出众筹产品2014年8月30日，广州
16、万科与腾讯正式推出了首款地产互联网金融产品：万科理财通2015年5月4日，万科牵手鹏华基金推出国内首支公募REITs2016年1月22日，南京万科联手平安好房推出了一款名为“平安不动产购房宝10号”的理财产品2013年11月11日，万科借徽商银行布局地产金融万科房地产金融创新典型事件1213均好型小结均好型企业更善于在市场竞争中长跑，没有独特的模式和特别突出的亮点，但每个方面都能做到中上及以上水平。在行业周期波动中，时刻保持正确的战略方向，这点值得新中梁重点学习！1314第二类：资源型实力央企或国企，在资源获取上拥有先天优势 保利 华润 绿地 中海 招商1415资源型-保利地产保利地产：得益于
17、2009年和2010年的土地大抄底，近年来保利地产一直保有充足的土地储备，自2010年起至2012年，迅速从500亿的规模升到千亿规模图：保利地产历年销售额（亿元）图：保利地产历年新增土地储备（万）土地大抄底注：该新增土地储备数据为新增土地的权益容积率面积500亿升1000亿640 594 1338 1441 677 861 1321 861 997 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2007200820092010201120122013201420151516资源型-保利地产保利地产：过去，保利地产由于拥有央企背景、上市公司平台等多方面优势，融资渠
18、道一直较为通畅，成本相对较低，为传统的地产开发业务提供强有力的支持项目名称城市优惠内容保利罗兰香谷南京 6月15至6月30日前认购两个楼盘房源的客户，可以享受将付首付及办理银行按揭手续的时间延长一年保利梧桐语南京保利香槟国际无锡从8月1日起到8月31日之前，保利香槟国际推出50套房源，可以享受0首付的钜惠，且可以选择任何在售房源。首付可延期4个月表：保利“0首付”典型项目u 2014年6月份开始，保利推出“0首付，0月供，0利息”只需缴纳定金，即可成为所购楼盘业主。相比一般开发商要求在认购后付7-10天内支付首付款并且办理银行按揭手续，保利将首付时间延期了；客户在首付延期期间内就无需承担首付和
19、月供压力，也无需支付首付延期的利息。市场化的心：“0首付”活动央企的壳：低融资成本 2007年8月，通过“公开增发”方式融资68.15亿元 2009年和2010年先后两次通过方式“定向增发”融资78.15亿元和96亿元直接融资 2014年4月，保利海外发行5亿美元的五年期固息债券，票面利率5.25%2013年，保利有息负债平均融资成本为7.03%。2012年，为基准利率上浮15%；2013年8月，发行5亿美元高级债券，票面成本仅为4.5%。间接融资1617资源型-保利地产保利地产发展策略：将全链条介入养老地产，同时为集中力量和资源做规模，保利地产和保利置业可能合并后整体上市双平台整合保利养老地
20、产的轻资产道路三到五年对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准五到十年实现管理品牌输出，建成五十家“和熹会”品牌连锁机构养老地产未来将成为保利地产业绩新的增长点。宋广菊表示将通过搭建机构养老、社区养老和居家养老三位一体养老模式，一方面培育保利的养老机构“和熹会”，进行轻资产品牌输出，形成连锁经营；另一方面，进行养老公寓产权销售及服务经营，同时全面推进社区适老改造和老年服务。保利集团保利地产保利置业业务区域划分 保利地产与保利置业一直通过业务区域划分的形式共存，但今年双方发展中逐渐形成部分城市布局重叠。为避免产生同业竞争和实现规模效益，保利地产董事长宋广菊表示未来可能会合并保利地产和
21、保利置业，并称这是保利集团的战略目标和任务之一，但具体的时间和方案还没有确定1718资源型-保利地产保利地产发展策略：借本轮国企改革契机，通过整合其他公司地产业务实现扩张u7月6日，保利地产与中航地产均发布停牌公告称，保利集团与中国航空工业集团筹划关于所属地产业务资产的重组整合方案u7月13日，保利地产发布公告称，经初步估算，交易标金额不超过公司净资产的15%。依据保利地产2015年年报归属于上市公司股东净资产715.2亿元测算，本次交易金额将不超过107.3亿元保利地产“十三五”总体战略一主两翼房地产开发经营房地产金融社区消费服务 2016年以来保利地产动作频繁，参股设立证券公司、对外进行股
22、权投资、股权定增等。这些投资均是围绕其“以房地产开发经营以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼为主，以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”业务布局。同时，有证券分析师认为，保利地产6月份定增实施完成后估计在在手现金达到手现金达到500500亿亿元元，有助于及时参与捕捉并购重组机会 整合：保利地产与中航工业间重组涉及70多个项目表内资产：中航地产截止到2016年一季度，在开发及土储项目总建面682万平表外资产：-中航工业拥有大量工业用地-中航工业旗下还有中航国际瑞赛、中航万科、中航里程等地产公司 旧改：保利地产在2013年成立了保利城投，专注于存量土地如广州，保利地产拥有超
23、过1万亩旧改土地，预计总建面超1500万平，其中核心地段开发面积超过100万平整合并购及旧改并行1819资源型-华润置地华润置地：央企背景、实力雄厚的母公司以及上市公司融资平台，保证华润置地有着充足的资金来源，为业绩稳步上升提供强有力的支持图：华润置地历年销售额（亿元）表：华润六大融资来源央企背景保证强大的融资能力；资金充裕保证业绩稳步上升融资方式典型案例上市公司融资平台华润置地 2006 年至 2009 年三次股权融资筹资金额高达 93 亿港元集团注资即“集团孵化”模式，2005-2012年共9次注资共计404.44亿元，置地收储土地超过2000万方，现金支付仅113.64亿元集团内部借贷2
24、012年末，置地向集团募资83.9亿元港币，利率介乎1.7%与2.3%之间，融资成本2436万元银行贷款仅2012年，华润置地就8次通过银行贷款进行融资，融资总金额达96亿港元发行债券2011年5月，华润置地首次发行美元债券，共发行7.5亿美元2016年到期，收益率约4.95%，7月置地对本次债券追加2.5亿美元。境外信贷2013年，华润置地海外贷款方面，高达上百亿港元1920资源型-华润置地华润置地：采用“集团孵化”的模式，利用集团强大的资金背景孵化住宅与商业项目，将成熟项目注入置地公司，达到快速做大资产、优化置地业绩报表的效果“商业&住宅”双轮驱动集团“孵化”战略住宅商业华润集团华润置地持
25、股型控股公司华润金融平台注资类型：孵化的土地持有型物业成熟住宅项目关联企业盈利派息华润采用“集团孵化”的模式，实现“商业&住宅”双轮驱动战略。在项目不能产生利润，处于投入阶段的时候，由集团层面操作，一旦可以产生盈利便将其注入上市公司华润置地。2021资源型-华润置地华润置地发展策略：将继续发力商业地产，至2017年若将商业地产业务单独剥离上市，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司商业地产战略商业产品线2014年 商业地产的总建筑面积已超过220万平米；合作商家超1000家；合作品牌逾2500个。2017年底 全国将有40多个商业项目投入运营；零售物业建筑总面积将超过600万平方米；预计年
26、累计购物营业额将超过500亿元人民币，年客流量将达4.5亿，会员总数将超200万人。当年若商业地产业务单独剥离上市，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。华润商业产品线定位：高端商业中心万象城定位：区域商业中心万象汇定位：轻奢潮人体验馆1234space 2010年开始，万象城迈开了向全国扩张的步伐，先后落地于杭州、沈阳、成都、南宁和郑州。2014年，华润置地第7座和第8座万象城也将在重庆和无锡相继开业。未来4年内新增落成的商业地产项目约为18个。2122资源型-绿地集团绿地集团：绿地以超高层地标式综合体项目为引擎，迎合政府对城市形象升级的迫切需求，与地方政府形成利益互换关系，后期再获取
27、更多土地开发机会图：绿地集团历年销售额（亿元）企业背景 相比于华润、保利等企业央企背景，绿地仅是上海市国有控股的企业集团，两大国有股股东上海地产和上海城投持股比例超过51%绿地“超高层战略”政府超高层地标性建筑与地方政府形成利益互换关系住宅土地地方政绩 通过超高层地标性建筑，低价获取优质土地2223资源型-绿地集团绿地集团发展策略：在产融结合的战略思路的指导下逐渐从“以房地产为主业的传统开发商”向“大金融+大产业”双轮驱动的城市运营商转型绿地战略：产融结合大金融战略目标1）与政府和金融机构合作，寻求政策和资金保障 与贵州省政府合作组建商业银行、金融资产交易所等等；与中国信达资产管理公司、交通银
28、行总行签署战略合作协议，2）深度介入，自主经营 组建绿地金融投资控股集团，投资金融企业，设立小额贷款公司。深度介入，自主经营3）产融结合 在房地产、基础设施建设等领域，通过股权、债权或股权与债权相结合方式进行投资大产业战略目标1）空港产业城项目 将地方经济转型升级的需求与企业成长需要结合。启动城市：呼和浩特白塔、海口灵山等，同时昆明、济南、哈尔滨等地项目推进中2）进军地铁投资，借机开发地铁上盖 绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务3）投资高科技园区 大庆绿地大学科技园、南昌小微企业科技园等支持2324资源型-绿地集团绿地集团
29、发展策略：未来由间接融资为主转向以直接融资为主，降低财务成本，助力企业进行资产整合u绿地金融已完成四大板块的业务布局，逐步着手开始布置新的互联网金融业务板块。2015年10月27日，绿地集团旗下战略性投融资平台绿地金融正式设立互联网金融事业部，并创建针对中高端人群的线上综合金融服务平台吉客网，全面进军互联网金融板块绿地金融四大板块金融机构投资基金投资管理业务类金融业务资本运作u互联网金融业务布局分成两大步骤建立金融资产交易平台整合绿地集团旗下小贷、融资租赁、基金投资等金融资源，以及外部合作资源，提供相对高收益、高安全系数的金融理财产品进行引流 将绿地集团所服务的上万家商户、租户、住户所形成的线
30、下网络与线上业务进行对接，打造一系列基于O2O生活场景的金融服务，将流量留住，最终创造可持续的新商业模式u 吉客网：首期将率先提供包括财富管理、房地产金融、汽车金融、旅游投资、电商拍卖、网络借贷等产品2425资源型-绿地集团绿地集团发展策略：海外业务方面，绿地未来将从多点布局向区域深耕系统化投资布局转变，从初期聚焦国内客群向面向全球客群转变2020年，绿地海外业务将达到25%以上。绿地海外热销项目案例：韩国济州项目首期可售产品年内即将售罄；悉尼绿地中心预计年内清盘并总计实现销售额逾40亿元人民币；美国洛杉矶项目首期认筹即超500组客户；加拿大项目开盘便实现7亿元销售金额；英国伦敦绿地兰姆公馆项
31、目开盘即获得5.25亿元人民币认购额，平均成交单价也超过9万元/平方米。从2013年开始，绿地启动济州岛“六大核心项目”之一的绿地韩国健康旅游城项目，开始布局国际市场。近两年的时间内，已经进入澳大利亚悉尼、墨尔本，美国洛杉矶、纽约等9个国家的12座城市。目前，绿地海外发展项目未来，绿地海外发展战略国际化战略1234区域深耕：从多点布局向深耕发达国家、核心区域转变，从先期试水性质的单体项目开发，向系统化投资布局转变。客群全球化：从初期聚焦国内客群向面向全球客群转变。自主开发，不作财务投资：海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，旨在打造一批自有国际化运营管理团队。多方共赢：令投资地及消费者充分受益
32、，实现双赢。2526小结资源型企业具有无可比拟的先天优势，尤其是在行业逆周期环境中，常大量抄底廉价土地资源并迅速甩开竞争对手。但现今的保利地产、中海等央企市场化程度也都愈来愈高，“央企的壳，市场化的心”使这一群体更有优势。对于新中梁来说，华润的“集团孵化支持模式”可以重点学习！2627第三类：产品型产品导向主义，但企业战略节奏经常与行业周期脱节 绿城 金地2728产品型-绿城中国绿城中国：擅长打造高端精品产品，对产品品质和业主满意度极度追求，但却不擅长营销与资本管理，近年的业绩表现一直不大突出图：绿城、万科历年销售额（亿元）数据来源：绿城中国年报、万科年报2009年，绿城规模差点赶超万科！绿城
33、产品价值树产品价值建筑景观配套智能化设施规划户型材料设备精装修及格线标准线标杆线以产品为导向，对产品品质有着极致的追求，是绿城一贯作风。这与领导人宋卫平的个人理想主义情结有直接关系。2829产品型-绿城中国绿城中国发展策略：宋卫平更倾向于打造“蓝城”品牌，走轻资产道路，以代建、养老、农业和健康等业务为主近年绿城重大事件蓝城轻资产战略1995年，绿城成立2011年，资金链危机2012年，九龙仓入股2014年，融创收购理想主义产品导向模式轻资产战略转型轻资产2014年 5月23日，宋卫平表示将打造“蓝城”品牌，将过去绿城未上市的资产，医疗、教育、农业、代建、养老等业务将装入新的公司里。2014中交
34、接替融创，入主绿城2016绿城收购蓝城代建业务2930产品型-金地集团金地集团：同样是一家产品驱动力型企业，曾经贵为“万保金招”四大房企之列，但由于企业的战略决策与行业节奏之间多次错位，发展速度显慢图：万科、保利、金地、招商历年销售额（亿元）数据来源：企业年报图：国房景气指数及金地集团历年新增土地储备数据来源：国家统计局、企业年报新增土地：162万方新增土地：89万方新增土地：523万方新增土地：360万方新增土地：242万方新增土地：85万方新增土地：750万方金地总是在市场好的时候，购买高价地块，在市场差的时候减少拿地。2009年土地价格快速上升之时，金地抢夺大量地王，并在之后的行业降温周
35、期中无法顺利销售，阻碍发展。新增土地：273万方新增土地：447万方新增土地：34万方注：2016上半年金地拿地仅统计招拍挂市场3031产品型-金地集团金地集团发展策略：2013年积极转型，提出“住宅+商业+金融”的一体两翼战略，未来将重点发力房地产金融和商业地产投资住宅（核心）房地产金融商业地产金地“一体两翼”战略商业地产 金地商置：是金地集团旗下独立运作，商业地产投资、开发及运营管理的平台 项目：目前，金地商置在国内拥有上海自在城、沈阳金地艺境(苗圃项目)、大连汇泉路项目、北京搜狐网络大厦、深圳威新软件科技园等多个地产项目，以及受托运营金地在西安、北京等核心商业项目。房地产金融 稳盛投资：
36、是金地集团旗下专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。规模：稳盛投资团队旗下管理一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2012年稳盛投资累计完成投资超过70亿人民币。“稳盛投资”运营“金地商置”运营3132产品型小结产品型企业在战略节奏把控上经常偏离市场，顺周期时抢夺地王，逆周期时大幅收缩拿地，导致企业的产品供应节奏和结构无法及时匹配市场需求。“产品导向主义”终将让位于“市场导向主义”，该类企业没落也同样具有警示作用！3233第四类：商业型商业地产领域的先行者和领导者 万达3334商业型-万达集团万达集团：依靠“现金流滚资产模式”和“订单式商业”奠定国内商业地产龙头地位，目前的持有物业
37、面积跃居全球第二PE短期开发贷资金城市综合体开发主动拿地公寓商业街写字楼住宅高星级酒店购物中心抵押贷款持有经营存量资产销售图：“现金流滚资产”运作模式销售收入租金收入万达快速扩张原因订单式商业：n定义：与品牌商家签订战略合作协议，把全国城市划分为不同等级，租金事先确定；随后这些品牌商家跟随万达广场在全国快速复制n优势：1）利用品牌商家（如沃尔玛）号召力拿地；2）高周转、快速复制万达四大主力产业：3435商业型-万达集团万达集团：经过三代产品的蜕变，第四代万达产品体系已经成形，万达赋予升级产品更多的文化内涵与旅游、观光结合起来第一代第二代第三代时间：2001-2002产品种类：纯商业体规模：5万
38、建筑形态：单建筑主力商家：超市+家电+影院时间：2002-2006产品种类：纯商业体规模：15万建筑形态：组合式主力商家：超市+建材+家电+影院时间：2006-2012产品种类：商业、酒店、办公、住宅规模：40-80万建筑形态：城市综合体主力商家：百货+超市+家电+美食+影院第四代时间：2012-至今产品种类：商业、酒店、娱乐体验规模：300400万建筑形态：大型商业文化购物城主力商家：万达广场+商业街+文化娱乐+主题公园全国化布局进军文化旅游国际化轻资产服务业2020年3536商业型-万达集团万达集团发展策略：至2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块，转型平台提
39、供商金融：成立万达金融集团，今后万达所有的控股、参股以及财务投资都由金融控股公司负责。文化旅游：电影院线、连锁娱乐、主题公园、影视产业、报刊传媒、演艺公司、字画收藏零售：作为万达传统的产业，未来逐步减少零售所占的比例电商：通过与百度、腾讯两大巨头合作，万达电商将成为全球最大的O2O电商平台，真正实现O2O落地平台提供商不动产：继续开发及持有商业，成为全球最大的不动产商 国际化：2020年资产一万亿 轻资产：万达的品牌，别人的投资 服务业：以房地产为主转型为以服务也为主 主要方式：融合3637商业型-万达集团万达集团发展策略：电商平台和国际化进程是万达未来最重要的两个拓展方向定位全球最大的O2O
40、电商，不卖商品，卖服务，整合线上线下资源，利用互联网技术构建智慧商业万达与百度、腾讯合作推出电商平台70%持股占比线下商业霸主线上通讯巨头线上搜索主入口体验式商业：发布宝贝王品牌到2020年将开业200家儿童乐园届时宝贝王将是万达第三代城市综合体模式的标配，成为中国最大的连锁儿童娱乐公司加码海外市场1月24日，万达宣布将投资20亿英镑在英国开展旧城改造项目7月8日，万达宣布将投资9亿美元在芝加哥建5星级酒店及公寓8月11日，万达宣布并购澳大利亚珠宝三塔项目3738商业型-万达集团万达集团发展策略：上市后万达改变以外“现金流滚资产”和“以售补租”模式，2015年提出轻资产战略，通过引入机构投资者
41、、发行金融理财产品的模式实现商业轻资产化专项基金合作机构万达投资项目资产会归投资方负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统万达广场出钱管理所获租金净收益被一定比例分成轻资产战略 规模上，比原来重资产模式时的240-250个广场的数量翻了一番；利润上，短期目标，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产运营；2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产万达轻资产模式基金、保险等机构投资者2015年1月，万达与4家合作方签约，拟拿出240亿元用于投资20座万达广场，万达商业负责建设和管理，合作方负责投资
42、包括万达已成立的电子商务公司、已收购的快钱支付公司及这两家都在筹划的全新理财产品如果万达的理财产品推行成功就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了轻资产模式的两大资金渠道外部管道内部管道3839商业型-万达集团万达集团发展策略：“稳赚1号”项目突破了传统商业地产的融资模式，其运用快钱创新的互联网金融方式，对接万达的实体产业，从而达到轻资产运营的目的万达财富（普通合伙人）上海钱融万达稳酬（有限合伙企业）快钱金融（普通合伙人）投资人万达稳升（有限合伙企业）以最低1000元/份额转让快钱交易平台以万达稳升合伙人各项权益作为众筹标的图：“稳赚一号”众筹模式如何为投资人实现收益？发起人通过万
43、达稳升投资的万达自有商业地产进行对外招商出租，获得租赁收益。发起人将租赁收益的一部分以年化收益方式支付给投资人，基本上为众筹资金的6%投资人除了每年取得租赁收益外，还可在众筹到期日（7年期满之日）取得众筹标的份额的溢价收益。若7年期满，溢价收益大约可达到众筹资金的0.5倍退出机制第一种：在第3个年度，万达自有商业地产通过房地产信托投资基金（即“REITS”）上市，发起人以支付约定的退出收益作为回购众筹标的份额的全部对价第二种：在第3个年度，发起人或万达稳升向第三方出售相应权益或万达自有商业地产，发起人以支付约定的退出收益作为回购众筹标的份额的全部对价第三种：7年的最长持有期限届满，若发起人未能
44、促成上市或向第三方转让的，则万达集团以众筹资金1.5倍的价格收购相应物业权益n 万达财富（作为普通合伙人）与上海钱融共同投资设立有限合伙企业万达稳酬，万达稳酬作为发起人与快钱金融（作为普通合伙人）共同设立有限合伙企业万达稳升，万达稳升以受让万达项目公司股权或对项目公司增资等方式，投资于万达自有商业地产n 发起人以在万达稳升中的作为合伙人的各项收益权利作为众筹标的，通过快钱交易平台以最低1000元/份额转让给投资人3940商业型小结在国内的环境中，对于新中梁这类民营企业来说，在没有强大的资金和资源支持下，在商业发展中尽量选择“现金流滚资产，住宅支持商业，商业反哺住宅”的模式，对于沉淀的优质商业资
45、产需要考虑退出机制，比如REITs等。4041城市聚焦型第五类：城市聚焦型城市布局谨慎，数量少，但非常注重单城市产能 融创4142融创中国：“重生于顺驰”，只重点布局少量的一二线城市，非常关注单城市产能，在多个进入城市的占有率保持前三，城市深耕典范城市聚焦型-融创中国图：融创年度销售金额走势（单位：亿元）企业2015年销售金额（亿元）进入城市数量（个）单城市产能（亿元）融创7351743龙湖5452522万科26156640中海11584228保利15416026恒大201315713表：融创中国与典型企业的单城市产能对比城市深耕的优势摊薄企业成本：包括采购，人力等方面实现品牌落地：加深客户及
46、政府对品牌的认知程度优化资源配置：可长期维护政府关系，资源获取的连续性和稳定性好4243融创中国：“高端产品高周转能力”以及“强大的营销能力”也是推动其近年来快速发展的重要原因城市聚焦型-融创中国以营销为核心自上而下的营销文化：孙宏斌及多数高管都是营销出身客户是一切工作的核心：所有部门以促成成交为导向要最优秀的营销团队：高佣金，鼓励溢价销售轻推广重渠道：将渠道营销、圈层营销做到极致近5年年复合增长率54.7%合作拿地，控制风险高端产品高周转融绿平台在上海的成功图：2014年1月2014年12月绿城销售业绩走势（亿元）绿城业绩上涨：融创在接手绿城之后，凭借强有力的营销能力，使绿城的业绩持续上涨全
47、面接手绿城项目5月23日，融创绿城达成收购协议收购出现变数u 常规佣金0.6%，房屋销售溢价部分销售员与公司“三七分成”4344融创中国发展策略：小心谨慎，控制风险，布局二线核心，关注珠三角，重视收并购城市聚焦型-融创中国布局策略n 继续在二线核心城市布局，重点关注珠三角区域，至少布局1到2个广深城市，如果北京和上海的地价有所下跌，也会考虑回到一线城市拿地收并购n 在融创5200亿元的土地货值里，有2/3是通过收购合并的方式获取的，只有1/3是通过公开市场招拍挂获取，今年以来已收并购24个项目关键词一：控制风险 由于融创一直努力判断风险，一线城市低价上涨，风险不明，即2015年融创进入八个二线
48、城市 鉴于目前的经济形势，房地产的风险空前的大，控制风险在于你是在北京买地，还是你在武汉买地关键词二：继续布局 2016年融创将布局广西、珠三角、珠海、中山，要加大广西的投入，继续在核心城市布局 融创城市布局策略：一线城市、强二线城市，以及环一线城市关键词三：重视珠三角 融创2016年广州，深圳，厦门这三个城市至少要进两个，这三个城市进完以后，融创的布局就完成了 融创广深区域是从集团派下来的最强的团队，而且现在一个区域公司管控3-4个城市是没有问题的停止申请拿地u2016年6月28日，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌在合肥项目发布会上透露，融创已经在全国范围内停止申请拿地，至于一级市场拍地什么
49、时候重启，孙宏斌表示要视后续信贷政策而定，但是融创的并购不会停4445融创中国发展策略：2015年中重新投入土地市场及其他收并购，并且重点拓展二线城市及华南区域城市聚焦型-融创中国图：融创2015年至2016年6月各月招拍挂拿地情况8.0629.0374.5569.3867.35103.7844.970.1524.1342.2820.286.3545.5511.196.4699.8944.353.88.1548.760204060801001202015/12015/42015/62015/72015/122016/12016/22016/32016/42016/5建筑面积（万平）金额（亿）图
50、：融创2015年-2016年6月起招拍挂拿地城市结构年份城市幅数金额（亿）建筑面积（万平）楼板价（元/平米）2015年杭州246.424.419016天津146.1519035南京132.336.98746合肥124.3-济南517.598.41773重庆113.337.635222016年南京136.620.417944杭州230.816.718380上海130.17.938291宁波12822.212655合肥127.519.813928佛山227.241.96486天津126.350.45214太原118.734.45433成都110.115.16709无锡18.224.13378东莞1
