1、退休社区养老社区老年公寓关于三种建筑群落的开发设计思考2011-10-10温馨提示：周-草稿，拿来用，记得修饰。第二部分 对部分保险公司的养老产业的动态追踪合众人寿健康谷 12月18日，在武汉市蔡甸区的“武汉中国健康谷”，同济健康社区、合众人寿健康社区和武汉深鸿润国际文化科技城三个大项目同时开工。引人关注的是，合众人寿健康社区的投资方是一家人寿保险公司合众人寿，投资总额高达100亿元。这是保险资金进入养老地产开闸后的一次大手笔动作。合众养老产业简介 合众人寿健康社区（合众健康谷）占地700多亩，总投资80亿元左右，项目征地已经完成，进入规划和设计阶段，争取在今年年底前动工，首期工程可能需要2-
2、3年完成。合众董事长戴皓表示，湖北蔡甸区政府已为之预留好整体规划，而作为和中国养老产业基地群中旗舰店的武汉合众健康谷，将以旅游休闲、养生、养老为核心，以临床医疗、专业健康护理为技术支撑，以原生态自然环境为资源优势，以城市中高端人群为客户资源，打造集养生、养老、旅游度假、康复疗养、医疗服务于一体的现代高端服务产业平台。“健康谷”以“四城十区”作为总体规划，四城包括：旅游休闲城、养生城、临床医疗城和养老城。沈阳晚报2011年7月28日报道：合众人寿与棋盘山开发区在北京签署合作框架协议，斥资140亿元的健康养老社区项目将落户棋盘山。据介绍，养老社区的占地面积约2000亩，项目分为医疗、养老、休闲度假
3、、养生四大版块，该项目建成后，可提供床位13000张，年实现运营收入30亿元，安排就业超过6000人。泰康人寿养老社区 既然是养老社区，土地性质与一般地产开发也不一样。据了解，此次合众人寿所拍得养老社区地块均规定，不得进行房地产开发，对项目不予核发和办理房屋与销售许可证。也就是说，养老社区只租不售，开发方只能靠租金获益。在湖北，除了合众人寿之外，泰康人寿也对养老社区投资表现出浓厚的兴趣。11月初的“2010年鄂商大会”上，泰康人寿董事长陈东升表示，将在湖北至少投资50亿元兴建养老社区。2010年3月，泰康人寿全资子公司泰康之家投资有限公司成立，注册资本22亿元，成为保险业首家养老社区投资实体。
4、6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，泰康人寿内部人士透露，首个试点地拟选北京昌平区。泰康人寿董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资养老社区是泰康人寿三大发展战略之一。未来四年左右，泰康将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位、全功能、高品质服务的现代化养老社区，发展包括医疗健康、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。目前泰康在上海崇明陈家镇积极争取拿地建设养老社区。投资不动产热情高涨投资不动产热情高涨 不动产一向是保险资金投资的一个禁区，一直以来只有少数保险公司经过“特批”或者通过一些“曲折”才能进入这一领域。直到今年9月，政策大门才放开。9月5日，保监会发布保险资金
5、投资不动产暂行办法为险资放行。不过也规定了投向领域：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。今年3月，泰康人寿拿到保监会下发的首张投资养老社区的资格书，并在北京小汤山出资40亿元购买2000亩地。另外，泰康人寿已在上海、三亚拿地，布局全国养老地产产业。最大的保险公司中国人寿也计划在河北廊坊筹建养老社区，项目总投资为1000亿元。保险公司为何热衷于养老社区建设？这看起来似乎有点不务正业。泰康人寿董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资设立养老院是泰康人寿三大发展战略之一。他表示，养老社区向上可衔接医疗
6、保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年。中国人寿的动态中国人寿：今年两会期间，中国人寿保险公司总裁杨超提交了关于大力支持养老社区建设的提案，建设重点支持保险机构投资养老社区。杨超指出，从国际经验来看，保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设，可以发挥专业优势，延伸服务链条，增加附加值服务，而具有长期性、稳定性特点的保险资金，也是养老社区建设资金的主要来源。中国人寿初步规划构建“一南一北”的养老养生之地，首选河北廊坊，项目计划总投资1000亿，首期投资100亿元，南部则可能落户海南。中国平安 据了解中国平安目前在河北
7、某地计划投资养老社区，具体信息不详。政策规定 为了防止可能出现的炒地炒房现象，保监会做出严格规定。保险资金投资不动产暂行办法明确规定：不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅；投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。“保监会要求，严禁以养老社区名义炒作土地，开发房地产，只能租售使用权，不能卖房子的产权。”同行业运营对比在燕达的养护中心，生活完全能自理的人，一个人每个月开销不到3700元，包括吃住，不包括用药；不能自理，需要24小时照顾的人一个人一个床位大概在8000元左右。这里的超市和餐厅
8、的收费也不高，只是作为配套设施而设立，并不是为了盈利。听了这些，记者的直观感受是燕达的收费不算特别高。如果达不到一定的规模效应，燕达健康城恐怕不容易达到收支平衡。现在三甲医院的人员的聘请还在进行中，这笔费用估计也不少。此外，笔者观察，由于燕达健康城所圈的一块地基本是平地，除了一条人工河外，自然风景还不是很理想。目前的绿化，以及室外环境的美化，恐怕还是需要一些投入总的来说，资金量不是个小数目。河北三河燕达实业集团在这个项目上，一期工程投资了近70亿元，加上二期，预计投资100亿元。如果一直持续地投入和缓慢地产出，确实会考验资方的勇气和耐力。不管怎么说，养老产业的重要性已经越来越被人们认识到。而据
9、预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。如果庞大的人群预示着养老产业潜伏着巨大的商机，各投资方在理性规划并把握好节奏的情况下，应该可以在这片庞大的蓝海里找到自己想要的东西。退休社区一、退休社区的基本开发理念一、退休社区的基本开发理念二、退休社区的规划设计经验二、退休社区的规划设计经验三、退休社区的营销策划方案三、退休社区的营销策划方案四、退休社区医疗服务体系建设四、退休社区医疗服务体系建设五、退休社区物业管理服务特色五、退休社区物业管理服务特色六、对中国老年住宅市场发展的认
10、识六、对中国老年住宅市场发展的认识1 1、退休社区开发理念的产生、退休社区开发理念的产生 （1 1）境外投资考察的偶然发现）境外投资考察的偶然发现1998年某公司准备在美国投资房地产，在美国亚利桑那洲考察地产项目时，偶然中接触到了一个老年公寓的开发项目，由于对此项目的概念很陌生，所以没有进行投资。但因此我国也初步了解退休社区这个理念，一方面被退休社区优美的环境所吸引，另一方面对美国老年人有这样的生活方式感到惊呀，从而对美国退休社区这种专业化房地产产品产生了浓厚的兴趣。美国亚利桑那洲Grand太阳城一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念1 1、退休社区开发理念的产生、退休社区开发理念的
11、产生 （2 2）美国对退休社区的定位）美国对退休社区的定位 美国老年住宅主要有二大类型：退休社区(adult community)和老年公寓（seniors housing）。从房地产经营角度区分就是：老年公寓一般是出租型物业，退休社区一般是出售型物业。退休社区主要是为健康老人提供居住的社区，在美国退休社区大多为私人投资并进行商业化运作，入住或购房者须满足一定的年龄限制，比如：要求55岁以下年龄的人不能居住，退休社区所居住老人的子女在退休社区居住1年内不能超过30日等，据统计，1999年美国大约有2106个退休社区。退休社区的基本要求：（1）健康老人相对集中居住，（2）居住者既有独立的生活空间
12、，又有相对的公共空间，（3）既要有独立的厨房，又要有集体食堂，（4）医疗设施要健全，（5）有完善的文化娱乐设施。一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念（3 3）美国退休社区的典型案例）美国退休社区的典型案例 位于珞杉矶东南一百英里外的沙漠棕榈太阳城退休社区，有4985个住房单位，36洞高尔夫球场，其中一个18洞为PGA标准一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念位于美国南卡罗来纳州的Hilton太阳城退休社区（3 3）美国退休社区的典型案例）美国退休社区的典型案例 一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念（3 3）美国退休社区的典型案例）美国退休社区的典型案例 位于美
13、国佛罗里达州坦帕市的太阳城中心(sun city center)退休社区是我们在美国考察次数最多的社区，它是目前美国最大的退休社区之一，占地10平方公里，总居住人口约1.7万人，由6个大型组团社区围绕着126个洞的高尔夫球组成，这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者 （1 1）、用退休社区去改变旧的养老观念）、用退休社区去改变旧的养老观念（2 2）、用退休社区去培育新的养老模式）、用退休社区去培育新的养老模式（3 3）、用退休社区引导老年产业的发展）、用退休社区引导老年产业的发展（4 4）、退休社区是房地产经济
14、新增长点）、退休社区是房地产经济新增长点一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念不同于不同于福利性的敬老院福利性的敬老院不是民政部门通过社会集资捐助或政府投资建设的纯救济型敬老院 不同于不同于护理性的托老所护理性的托老所不仅是为缺乏自理能力或无人照顾的老人所提供的纯服务型托老所 不同于不同于康复性的养老院康复性的养老院不单是为那些治疗疾病或定期疗养的老人所建造的纯医疗型养老院（1 1）、用退休社区改变旧的养老观念）、用退休社区改变旧的养老观念 退休社区退休社区-一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念（2 2）、用退休社区去培育新的养老模式）、用退休社区去培育新的养老模式 退休
15、社区退休社区-是一种居家养老的新型模式是一种居家养老的新型模式独立的单元化家庭生活，不同于传统的家庭养老方式是一种社会养老的发展模式是一种社会养老的发展模式居住环境社区化、配套设施多样化、家庭服务社会化是一种商业养老的经营模式是一种商业养老的经营模式以商业化投资方式运作老年公寓的建设,形成良性循环一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念（3 3）、用退休社区引导老年产业的发展）、用退休社区引导老年产业的发展 退休社区退休社区-提供交通、家政、餐饮、代办、保健、医疗、理财、邮政、储蓄、看护等服务内容，引领社区化便捷化的退休生活。提倡体育、旅游、休闲、娱乐、学习、务农、自娱劳作、自我管理、
16、时间储蓄等生活方式，引领相互交流、积极消费的退休生活。用退休社区去搭建老年产业基地的雏形，可以充分挖掘并诱导老年人在购房、保健、医疗、娱乐、旅游、再教育等方面的巨大消费潜力，推动老年产业的发展。一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念（4 4）、退休社区是房地产经济新增长点）、退休社区是房地产经济新增长点 地产市场风险潮起潮落，专业产品开发势在必行。通过开发退休社区这个系列化、专业化的产品，引导中国改革开放之后富裕起来的一代退休人群(即上世纪50-60年代出生的群体）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社区产品的潜在市场转变为现实市场。减少房地产市场的非专业化的、周期性的开发风险。一，
17、退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念（4 4）、退休社区是房地产经济新增长点退休社区是房地产经济新增长点 根据美国2008年对老年公寓开发商的统计：l 排名前50名的老年公寓开发商有四分之一是上市公司，排名前10名的开发商有7个是上市公司，前50名开发商中有46%的为私人盈利性投资的企业，有30%为政府主办的的非盈利企业，其余则是带有一定政府补贴性质的经营企业。l 排名前50名的老年公寓管理公司有12%是上市公司，前50名的管理公司开发商中有58%的为私人盈利性企业，有30%为政府参与和补贴性的非盈利企业。14年来美国老年公寓开发商前10强和前25强的业务增长图一，退休社区的基本开发理
18、念退休社区的基本开发理念（4 4）、退休社区是房地产经济新增长点）、退休社区是房地产经济新增长点 美国的老年地产成为朝阳产业已发展美国的老年地产成为朝阳产业已发展20多年多年 大多数美国人退休后将自己的房子卖掉，住进老人公寓。用卖房的钱支付公寓所需。美国的老年地产作为一个特有的行业发展已近40年，从上世纪80年代以来成为朝阳产业，90年代进入高速发展时期，美国二战结束后经历人口出生高峰期，这个时期的人口目前已全部进入退休年龄，所以进入21世纪以来，美国老年住宅产业发展进入成熟期。1996年，美国老年公寓这个市场价值860亿美元，到2030年，将达到4900亿美元。美国的老年公寓设施每年平均增长
19、幅度超过10%，现有超过28000个老年公寓遍及全国。这个市场已吸引许多大企业的目光，如君悦酒店集团已在美国的16个地区建立了3300个老年公寓，价值5亿美元 美国老年住宅产业的投资由政府、福利团体和个人共同组成，有盈利和非盈利两种形式共存，但产业的主体还是私人投资，单从这一点上看，与欧州大部分发达国家以政府福利为主导的老年住宅产业模式相比，美国的老年住宅产业格局更合理，更有生命力，更值得中国借签。一，退休社区的基本开发理念退休社区的基本开发理念二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验1 1、老年住宅的规划经验、老年住宅的规划经验2 2、老年住宅的设计经验、老年住宅的设计经验3 3、环
20、保设计和利用经验、环保设计和利用经验 1 1、老年住宅的规划经验、老年住宅的规划经验 退休社区退休社区-开发单个项目成规模，配套设施齐备但规模适度，配套设施建设面积占 到住宅建设面积比例合理，公共活动空间较大并相对集中 自住型公寓自住型公寓-开发项目布局较分散，规模适度，档次分开 护理型公寓护理型公寓-开发项目布局较分散，规模较小，靠近医院东方太阳城的社区中心会所二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验 2 2、老年住宅的设计经验、老年住宅的设计经验（1）在空间布局上在空间布局上：消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下稳，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台
21、略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如：连廊公寓的空间设计）二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验 2 2、老年住宅的设计经验、老年住宅的设计经验（2）在通行能力上）在通行能力上：多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验 2 2、老年住宅的设计经验、老年住宅的设计经验（3）在特殊装置上）在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。二，退休社区
22、的规划设计经验退休社区的规划设计经验 2 2、老年住宅的设计经验、老年住宅的设计经验（4）从视觉能力上）从视觉能力上：适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验 3 3、环保设计和利用经验、环保设计和利用经验 （1 1）水处理系统）水处理系统 东方太阳城全部生活污水经处理后排入人工湖，雨水亦排入人工湖，人工湖水再用来浇灌景观绿地，以景观湖为核心，以截流截污、循环生态修复，自然净化、生物技术等生态工程进行综合设计，实现景观湖水质保障，雨污水资源利用，排洪防涝和优美的景观效果等多重目标，平均每年可利用雨
23、水资源达70多万吨二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验3 3、环保设计和利用经验、环保设计和利用经验-（2 2）水源热泵和地源热泵系统）水源热泵和地源热泵系统 东方太阳城项目67万建筑平米的公建和所有住宅居家单元，全部选用水源热泵、地员热泵系统集中供暖、制冷的最新型环保设备。二，退休社区的规划设计经验退休社区的规划设计经验 三，退休社区的营销策划方案退休社区的营销策划方案1 1、出售房屋、出售房屋2 2、出租房屋、出租房屋3 3、出售会员证、出售会员证4 4、旧房置换、旧房置换5 5、房屋居住置换、房屋居住置换6 6、交押金居住、交押金居住三，退休社区的营销策划方案退休社区的营销策
24、划方案 1 1、出售房屋、出售房屋 通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同 特点：特点：出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。2 2、出租房屋、出租房屋 可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时交纳三个月租金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。特点：特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较
25、长。三，退休社区的营销策划方案退休社区的营销策划方案 3 3、出售会员证、出售会员证 通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。特点：特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。4 4、旧房置换、旧房置换 旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商跟就业者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年
26、获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。特点：特点：开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。三，退休社区的营销策划方案退休社区的营销策划方案 5 5、房屋居住置换、房屋居住置换 通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。特点：特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。6 6、交押金居住、交押金居住 客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一
27、笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可 特点：特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。四，退休社区医疗服务体系建设退休社区医疗服务体系建设1 1、基本医疗服务、基本医疗服务2 2、特色医疗服务、特色医疗服务3 3、增值医疗服务、增值医疗服务一、基本医疗服务一、基本医疗服务-在退休社区根据社区规模和居住人口数量，成立社区医院或医院门诊部，将医院的资源延伸到退休社区是医疗服务体系建设的首要条件，为社区内的老人提供高水平的医疗服务奠定了基础 建设面积2300平米的东方太阳城社区医院(1)能治疗社区居民的一
28、般性普通疾病(2)对突发性疾病进行紧急抢救，如需转 院有救护车送往市内医院(3)对老年常见病（包括心脑血管疾病、糖尿病、老年痴呆等）跟踪治疗,提 供日常保健咨询，定期举办保健讲座(4)定期外请老年病专家前来坐诊四，退休社区医疗服务体系建设退休社区医疗服务体系建设四，退休社区医疗服务体系建设退休社区医疗服务体系建设二、特殊医疗服务二、特殊医疗服务-社区医院将建立居民的健康档案和数据库，为社区居民提供上门就诊、集体义诊、定期体检、专项咨询、老年常见病讲座等服务东方太阳城社区医院组织的集体义诊活动（1）为社区老年人建立个人档案，为长住居民每年免费进行常规体检一 次，并提出健康建议和预防养生方案。（2
29、）提供有偿的入户治疗和护理服务（3）与社区老年大学合作开设医疗保健课程，增强老人的自我保健能力。（4）引导培养更多的老年人在社区进行医疗义工和护理时间储蓄，以便将来用自已形成劳动储蓄得到他人的服务四，退休社区医疗服务体系建设退休社区医疗服务体系建设三、增值医疗服务三、增值医疗服务-通过与高水平专项医疗机构合作，为社区内和社区外的居民提供康复、保健、养生和生活照料等服务 可以在退休社区引进医疗康复、老年病防治、老年保健和老年护理、生活护理、入户照料等多项增值医疗服务，退休社区也可以发展成为独特的医疗康复基地。东方太阳城医院经常举办专家会诊和老年常见病咨询活动五，退休社区物业管理服务特色退休社区物
30、业管理服务特色1 1、物业管理强调和谐共生、物业管理强调和谐共生2 2、社区文化塑造生活方式、社区文化塑造生活方式 1 1、物业管理强调和谐共生、物业管理强调和谐共生 （1）强调以人为本，关注末端管理 （2）自行参与管理，和谐共建社区 （3）提供全面报务，谈化收费意识 社区老人义务巡逻业主参与义务植树组织医院为老人义诊五，退休社区物业管理服务特色退休社区物业管理服务特色与业主商议管理问题社区运动会参加人数多楼内管理服务公示栏业主在老年大学上课 1 1、物业管理强调和谐共生、物业管理强调和谐共生 （4）全面家政服务，增加收入来源 （5）强凋交流作用，建立沟通平台 （6）经营主导传媒，重视舆论宣传
31、 五，退休社区物业管理服务特色退休社区物业管理服务特色丰富多彩的文化活动 2 2、社区文化塑造生活方式、社区文化塑造生活方式月份月份次数次数活动内容活动内容13水仙种植比赛、厨艺沙龙、新年联欢会 21猜谜比赛31风筝节暨民俗文化节43植树节、摄影节、健康节52兰花展、欢乐周末联欢会72消夏音乐会、激情扬歌82自娱农庄丰收庆典、太极拳俱乐部联欢会94露天电影展、音乐茶室、乒乓球赛103音乐沙龙成立会、九九重阳节活动、香山赏秋113音乐茶室、消防宣传、健康咨询义诊122京剧艺术盛典、文化艺术沙龙成立会合计：合计：20082008年社区共举办年社区共举办2626次活动次活动社区民间社团名称社区民间社
32、团名称人数人数1太极拳俱乐部402棋牌俱乐部143舞蹈俱乐部204书法俱乐部305乒乓球俱乐部286布贴画俱乐部307摄影俱乐部168踢毽子学习班259油画俱乐部2210抗癌乐园2511社区艺术团28012社区合唱团2202010年社区组织的文化活动和成立的俱乐部一览表年社区组织的文化活动和成立的俱乐部一览表五，退休社区物业管理服务特色退休社区物业管理服务特色时间时间星期一星期一星期二星期二星期三星期三星期四星期四星期五星期五上午上午6:30-7:306:30-7:30健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部健身俱乐部7:00-8:007:00-8:00 太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）太
33、极拳俱乐部 （小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部 （小服广场、会所前广场）太极拳俱乐部（小服广场、会所前广场）9:00-11:009:00-11:00清风书法班 （第五教室）艺术团合唱团 （会所商铺211）艺术团合唱团 （会所商铺211）艺术团合唱团 （会所商铺211）艺术团合唱团（会所商铺211）艺术沙龙爱心歌室 （第七教室）艺术沙龙合唱队 （第七教室）9:00-10:009:00-10:00羽毛球队（羽毛球馆）羽毛球队 （康体羽毛球馆）羽毛球队 （康体羽毛球馆）羽毛球队 （康体羽毛球馆）羽毛球队 （康体羽毛球馆）下午下午3 3：00-5:0000-5:0
34、0艺术团模特队（会所商铺211）艺术团舞蹈队 （会所商铺211）艺术团模特队 （会所商铺211）艺术团和韵民乐队 （会所商铺211）艺术团舞蹈队 （会所商铺211）艺术沙龙舞蹈队（第七教室）艺术沙龙合唱队 （第七教室）备注：以上为部分社团活动日程，其中艺术沙龙爱心歌社、开心乐队、抗癌乐园、布贴画班、摄影俱乐部不定期开展活动备注：以上为部分社团活动日程，其中艺术沙龙爱心歌社、开心乐队、抗癌乐园、布贴画班、摄影俱乐部不定期开展活动五，退休社区物业管理服务特色退休社区物业管理服务特色 2 2、社区文化塑造生活方式、社区文化塑造生活方式六，对中国老年地产住宅市场发展的认识中国老年地产住宅市场发展的认识
35、1 1、产业化的条件、产业化的条件2 2、市场整体需求、市场整体需求3 3、行业开发格局、行业开发格局4 4、行业发展趋势、行业发展趋势 1 1、产业化的条件、产业化的条件 一个国家或地区形成房地产开发的专业化和“老年地产”的产业化，应具备以下条件（1）老年人口数量大）老年人口数量大：老年人口数量达到一定规模才能给房地产产品和需求的市场细分带来可能，人口少经济发达的国家（澳州、新西兰、欧州小国等）就不会细分出“老年地产”的开发和管理的产业格局。（2）人均生产总值高）人均生产总值高：退休后通过更换居所从新享受生活，老有所养都是富足生活的一种表现，从按发达国家实际情况看，人均GDP在1.5万或2万
36、美元的国家才能形成“老年地产”的产业，如美国、欧盟、日本、韩国等。（3）退休后社会保障水准高）退休后社会保障水准高：高额充足的退休金的水准和医疗保障支付水准是促成“老年地产”的产业的重要条件。（4）国土面积较大）国土面积较大：国土面积大能促进退休人口迁移，形成对退休社区的市场需求（如美国、加拿大和未业的中国）。（5 5）房地产市场充分竞争：）房地产市场充分竞争：一个国家或地区的房地产市场如果是开放式的，从业者资格低并自由准入，非垄断的市场业务，市场开发规模大并利润较高，就会形成充分的市场竞争，这种市场背景就会促使房地产的开发商朝着专业化、品牌化方向发展。六，对中国老年地产住宅市场发展的认识中国
37、老年地产住宅市场发展的认识 2 2、市场整体需求、市场整体需求 l 市场需求潜力巨大市场需求潜力巨大：由于中国老年人口绝对数量大，老龄人口基数大，占世界老龄人口的五分之一，占亚洲老龄人口的二分之一，人口老龄化速度快，人口年龄结构从成年型进入到老年型法国用了115年，美国用了60年，中国仅用18年.老年住宅的需求有巨大潜力。一对年轻夫妇供养双方四个老人形成“421”结构，老年人口占就业人口比例每20年就提高一倍，这迫切需要建立社会化老年照料服务体系。l 市场需求能力较低：市场需求能力较低：由于在中国未富先老，对老年住宅的需求能力有限，目前30-40后出生的人为老年人主体，他们收入有限，消费能力不
38、足，但人口数量大导致对老年住宅需求多样化并提前释放，50后出生人退休后会（即2015年以后）形成稳定需求，60后出生人退休后(2020年以后)会形成全面多样需求。l 市场需求与产品定位市场需求与产品定位：我国老年地产的相关产品基本定位如下：在退休社区购房和在自住型公寓租房的消费属高端健康老人（包括子女），房产对老人是第二或第三居所，购房或租房的消费行为属于“锦上添花”，这种消费行为形成退休后跨城区或地域的居住习惯。老人在护理型公寓的消费在未来应该是一种刚性居住需求，租房属于“无路可走”，一般都是年龄大的非健康老人。而大部分中等收入老人还是选择在原所居家养老。六，对中国老年地产住宅市场发展的认识
39、中国老年地产住宅市场发展的认识 3 3、行业开发格局、行业开发格局 l 老年地产的开发主体：老年地产的开发主体：开发老年地产的从业者分为三个层次，一是以政府主导通过民政部门的投资，主要建设福利性的养老院、敬老院，托老所，为低收入和无人照顾老年群体提供服务，二是以民间基金，慈善团体和个人投资建设的非营利性老年住宅，为低收入年群体提供服务，三是以私人投资开发建设并商业化经营的老年住宅，为部分高收入和中等收入的老年人提供服务。l 老年地产的开发模式：老年地产的开发模式：根据中国国情，老年人口数量大，退休后保障水平低的特点，中国的“老年地产”的发展模式适合走美国的发展道路，即以政府和社会共同出资建设满
40、足不同层面需求的老年住宅，社会投资从资金规模、开发项目、开发商和管理商数量应该远远大于政府投资，建设商业化的老年住宅会形成相对主导的地位。六，对中国老年地产住宅市场发展的认识中国老年地产住宅市场发展的认识三，对中国中国“老年地产老年地产”市场发展的基本认市场发展的基本认识识 4 4、行业发展趋势、行业发展趋势 l 第一阶段是试验期第一阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这个阶段要创立品牌，占领市场地盘，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但要稳中求胜。l 第二阶段是成长期第二阶段
41、是成长期：时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求更加多样，产品更加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中的中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设会分布在全国各地区各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。l 第三阶段是成熟期：第三阶段是成熟期：时间大约在10年以后，开发商和管理商的品牌成为行业和消费者的主导，开发商的实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不同的消费者需要。举例：美国最大的房地产开发商帕尔迪（PHM）拥有三个产品品牌，分别是Pulte Homes、Divosta homes和Del Webb，每个品牌都针对不同的客户群。
42、Pulte Homes品牌定位于首次置业的年轻人，Divosta homes品牌定位于升级置业者和需求改善居住条件的活跃成长者，Del Webb就是老年地产的品牌，定位于老年消费者和退休后人群。关于开发的合作模式探讨1、与保险业合作2、与国家社会保障基金合作3、保险高端会员制操作模式探讨关于我们现有梅溪湖项目的设计前提关于我们现有梅溪湖项目的设计前提 政策前提：此地块属于医疗建设用地，小产权不可分割，不能独立对外出售，且用途必须是医疗行业相关的经营项目，政府提出必须进驻高端医疗品牌，符合888片区的整体规划品味。规划设想：小专科大综合医院+国际高端健康养老社区开发理念：为城市打造独有的高端退休
43、养老社区(adult community)退休社区的基本要求：（1）健康老人相对集中居住，（2）居住者既有独立的生活空间，又有相对的公共空间，（3）既要有独立的厨房，又要有集体食堂，（4）医疗设施要健全，（5）有完善的文化娱乐设施。项目商业运作模式项目商业运作模式 整体开发自我持有物业 模式一：合作开发 即与对健康产业投资有兴趣的合作伙伴共同开同此项目，合作成立资产管理公司进行共同经营管理，前提是必须有合理高效的经营模式。模式二：保险行业合作运营模式 即寻找一支养老保险基金，通过对地块的项目运营与基金捆绑，迅速树立品牌影响，寻找快速高效的复制途径，在其它地区进行快速复制。项目合作开发的商业模式
44、 吸引投资，物业共有，会员制、经营，自负盈亏，风险共担。劣势和挑战：风险难以控制，且产权不可分割，若合作双方出现分歧，对资产的分割难以达到预想的效果。项目项目SWOTSWOT分析分析 项目的优势：888片区不可多得的医疗用地项目 项目的机遇：国家老龄化的到来，养老地产与健康产业的有机结合。项目的劣势：基金项目运作的风险不可预见性，项目周边缺乏必要的城市基础建设，需大量的前期基础设施投入。项目的挑战：建设大型综合国际高端社区的经验不足我们的设想模式我们的设想模式 基金+保险+持有物业+会所VIF+经营管理 医疗基金+房地产基金+高端养老社区服务 品牌管理机构+养老保险或基金+高端会所VIF212
45、1世纪经济和社会发展的三大潮流世纪经济和社会发展的三大潮流现代养老社区现代养老社区是当今最能体现人文关怀的一个是当今最能体现人文关怀的一个商业创新商业创新人文关怀：关注生活状人文关怀：关注生活状况、精神实现、尊严与况、精神实现、尊严与自由自由，尊重，尊重个性个性需求需求商业创新：人寿保商业创新：人寿保险与养老社区结合，险与养老社区结合，创造创造终身终身的的保的的保障与照顾障与照顾将养老保险、健康保险与养老社区结合，以养老社将养老保险、健康保险与养老社区结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游针对老年人的区为载体，整合上游保险产品和下游针对老年人的服务产品，打造了更完整的产业链，创造服务产
46、品，打造了更完整的产业链，创造“从摇篮从摇篮到天堂，泰康呵护您一生到天堂，泰康呵护您一生”的新保障模式的新保障模式现代养老社区现代养老社区是当今最能体现人文关怀的一个是当今最能体现人文关怀的一个商业创新商业创新人寿保险人寿保险 养老社区养老社区 终身保障终身保障 完善的服务完善的服务 以人为本的理念以人为本的理念这是一种全新的生活方式这是一种全新的生活方式，是让长者融入社会，实现新自我，真正体验生命和活力！是让长者融入社会，实现新自我，真正体验生命和活力！对美国顶尖养老机构Lifecare的长期跟踪研究发现，现代养老社区的居民平均寿命延长810岁 医疗保健支出减少约30%北京养老社区北京养老社
47、区是泰康全国连锁养老社区的旗舰品牌，是泰康全国连锁养老社区的旗舰品牌，未来将复制到全国未来将复制到全国20-3020-30个省会城市个省会城市决心打造决心打造中国健康养老产业中国健康养老产业第一第一品牌品牌 养老社区是泰康人寿长期战略养老社区是泰康人寿长期战略 北京、上海、三亚作为第一批重点开发的城市北京、上海、三亚作为第一批重点开发的城市 北京的投资经营模式和产品服务北京的投资经营模式和产品服务标准将被作为样本全国推广标准将被作为样本全国推广 未来将在全国未来将在全国20-3020-30个核心城市形成连锁个核心城市形成连锁 泰康之家泰康之家投资有限公司是经中国保监会批准设立的专业从事养老社区
48、投资有限公司是经中国保监会批准设立的专业从事养老社区投资与经营的泰康人寿的子公司。投资与经营的泰康人寿的子公司。泰康之家泰康之家秉承泰康人寿秉承泰康人寿“业务好、财务好、服务好业务好、财务好、服务好”的的“三好公司三好公司”企业理念，将保险融入大众生活，实现企业理念，将保险融入大众生活，实现“从摇篮到天堂，泰康呵护您一生从摇篮到天堂，泰康呵护您一生”的新生活服务模式。按照国际标准，建设完全颠覆传统养老院模式的大规的新生活服务模式。按照国际标准，建设完全颠覆传统养老院模式的大规模、全功能、高品质现代养老社区。模、全功能、高品质现代养老社区。泰康之家泰康之家现有员工现有员工7070多人，涵盖投资研
49、发、规划设计、项目管理、多人，涵盖投资研发、规划设计、项目管理、租赁销售、设备设施管理、医疗护理、保险产品开发的全产业链养老社区租赁销售、设备设施管理、医疗护理、保险产品开发的全产业链养老社区投资与运营团队，致力于发展成为中国养老产业的领跑者。投资与运营团队，致力于发展成为中国养老产业的领跑者。专业的养老社区经营机构专业的养老社区经营机构 泰康之家泰康之家国内养老地产盈利模式长期持有出售出售与持有相结合单纯租用单纯销售部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营中国现行养老产业商业模式发展尝试（一）国内养老地产的盈利模式出售与持有相结
50、合盈利模式案例（以房养老）北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住。“置换”即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。建立健全会员制社区养老制度（会员制养老）例如，上海亲和源养老社区的营销模式，会员年费制，强调的服务至上，品质至上。对社区的综合服务及人文关怀式的体验提出更高的要求。会员制面向高端客户，在社区规划建设中，融入相当多的现代化高品位元素，客户群的感知度与舒适度是首要面对的考虑事宜。如何能让产品的出现给人带来更多的震撼与与众不同，是我们必须要去思考
