1、城市开发城市开发概述概述第一节第一节 城市开发主导力量城市开发主导力量 政府是城市开发的主导力量。政府一元化 多元化开发时的政府主导(南通实例)第二节第二节 城市开发的经济动因城市开发的经济动因 一、城市结构和功能的互逆一、城市结构和功能的互逆 二、城市物业置换的需求二、城市物业置换的需求 1、物质建设性置换。（“两湾一宅”成片危、旧、简屋改造工程）2、功能性置换。（伦敦、外滩、苏州河）3、土地级差收益性置换。（新天地）一般置换程序：农业工业、仓储居住商业、休闲、办公第三节第三节 城市开发的相关原理和方法城市开发的相关原理和方法 一、平衡理论一、平衡理论 基本论点：城市发展各个因素之间关系应该
2、达到一个相对稳定点。数学模型为:投资与收益的平衡、用地平衡 AB)()(A、B变量 常量1 2SQOQ Q21 P1 P2P土地供给量土地价格S土地供给量需求曲线供给曲线 基本理论：城市各因素都是不断发展的，每一个发展时段都是前一时段发展的延续。城市空间是一个相对稳定、不易变的因素，为了满足城市经济的不断发展，城市开发应该有留有充分的余地和提前量，数学模型为:An=An-1+Bn (公式52)An=A0 x(1+)n (公式53)典型用途：（一）人口预测（二）经济预测。二、动态发展理论二、动态发展理论三、系统控制理论三、系统控制理论 1、系统论、系统论S=A,R (公式公式54)这是按系统定义
3、列成的集合数式。从城市学这是按系统定义列成的集合数式。从城市学的观点看，的观点看，S代表城市系统，而代表城市系统，而A是组成城是组成城市系统的子系统，市系统的子系统，R表示子系统之间的相互表示子系统之间的相互关系。关系。2、控制论、控制论 基本论点：城市开发在一定条件下是可以控制的。一般表达式：=f(x,y)(公式55)是目标函数 x可控变量 y不可控变量 典型用途：（1）城市开发（2）规划管理（3）市场控制。四、门槛理论四、门槛理论“水桶理论”。城市发展阈限概念(即门槛理论)基本观点:城市的资源在一定的时期内是有限的，城市开发的强度是有限的。Pmax=minQ1max，Q2max，Q3max
4、，(公式56)主要用在（一）城市规模控制。城市开发过程中如何确定开发区最大人口规模，往往有很多因素，例如能源、水资源、食品、土地供应量等等，其中一种因素负担人口最小的就是该开发区的人口极限。（二）容积率控制。五、熵理论五、熵理论“可逆过程”与“不可逆过程”耗散理论 基本论点：城市人口众多，单个人活动偶然性强，利用统计的办法得到城市居民活动趋势，从而得到城市开发的目标。一般表达式：Qi=qiF（t0，tn）（57）Qi事物F发展趋势 qi相关事物本身强度 F（t0，tn）事物出现概率 典型用途：（一）城市开发时机选择。（二）城市设计。六、博弈论六、博弈论 零和博弈。A+B=0 A,B(-1,0,
5、1)常和博弈。X+Y=361 X,Y(0361)变和博弈。in=an+bn+cnI=in 纳什（Nash)均衡七、模型及其判别七、模型及其判别 结构模型具有物理、图解或逻辑形式表达的系统结构或功能关系。如，方框图，流程图。数学模型确定性模型（代数、微积分、函数方程、传递函数等等），概率模型（概率分布、相关函数等等）。模拟模型风洞模拟，计算机3D动画，实物模拟模型。沙盘模型第四节第四节 城市开发规划的目标、对象、城市开发规划的目标、对象、任务和原则任务和原则一、城市开发规划的目标一、城市开发规划的目标总体目标，具体目标（用框图说明）二、城市开发规划的对象二、城市开发规划的对象1、研究对象是城市居
6、民活动所需的空间集合，是功能与空间属性的互相作用的整体。2、直接服务对象是开发企业和城市政府，如开发公司、开发区管委会等。三、城市开发规划的任务三、城市开发规划的任务前期准备工作，如可行性分析，规划设计，确定开发具体目标，选定开发范围。开发行为策划制定土地开发规划 1、制定土地开发等级，为合理制定地价确立时空基础2、划分批租区域3、制定土地开发时序，使土地开发能满足城市经济发展的需求四、城市开发规划的原则四、城市开发规划的原则 1、利益均衡。、利益均衡。2、快速高效。、快速高效。3、合理公正。、合理公正。作业：期末完成策划报告作业：期末完成策划报告制定开发目标制定开发目标第二章 城市空间的需求
7、与市场分析 第一节第一节 城市空间需求的影响因素城市空间需求的影响因素一、消费一、消费二、生产二、生产三、城市基础设施的改造三、城市基础设施的改造第二节第二节 城市空间需求的类型城市空间需求的类型市政类和市场类。市政类约占城市总用地的25以上。市场类城市空间主要指那些以盈利为目的而进行的城市空间开发，经营开发项目的产权属个人或企业所有。例如商品房，标准厂房，企业性办公楼，商业建筑等，这种城市空间的主要特征是可以单独进入市场进行交换，理论上这一类用地约占城市总面积的75以下。市场类城市空间按购买对象的需求类型还可分成投资型与消费型两种。投资型的需求与经济发展，尤其是扩张性经济发展密切关联。扩张性
8、经济是以扩大简单再生产为经济发展动力的，经济发展快，新建企业多，扩建企业也多，投资量大，企业对城市空间的需求自然大。投资型城市空间需求目的是获取利润，其中大部分是将城市空间作为生产资料投资再生产过程；另一部分是中介者，购房是为了保值和出租，或者转手倒卖。.消费型主要指住宅消费者，此类购房者购房主要目的是为了供自己使用。第三节第三节 城市空间需求的曲线城市空间需求的曲线 一、需求与价格曲线一、需求与价格曲线（1）个别需求与总需求010002000300040001020数量（m）价格（元/m）250002515010002000300040001020数量（m）价格（元/m）2500025150
9、1 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 01 02 0数 量（m）价格（元/m）25 0 0 0251 53 02 5（2）需求与经济收入0BqqAqIIIAB 收入变化后价格与需求关 1QQQ21D2D总值0P2P1PD21D 二、需求与位置曲线二、需求与位置曲线D0q（距离）（需求量）（中心）三、城市交通与住宅租金和土地租金三、城市交通与住宅租金和土地租金建筑租金位置租金农用租金就业中心（住宅租金）K(b-d)crqR(d)abd（距离）四、时间距离四、时间距离 yx1230 五、功能与需求曲线五、功能与需求曲线r(d)0r(d)mCBD企 业ar土 地 租 金b居 住d(距 离)acm0CBD土地租金mbd居住工业d(距离)L(距离)居住工业0地租曲线市中心P（价格）商业农业 六、需求弹性六、需求弹性 E=/C*C/Q
