1、房地产金融论文范文10篇首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至
2、今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，
3、与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除商业银行法中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活
4、跃，也使得对之加强监管的难度加大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1，与发达国家20的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验
5、，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、
6、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有
7、力地推动我国房地产金融业务的发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金
8、融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必
9、须及早研究解决。 房地产金融论文范文篇2 关键词:房地产;投资;风险识别房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程这是一个动态的过程,一般可分为投资决策项目实施和房地产经营管理等阶段不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范一、投资决策阶段的风险在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面1.政策风险国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在
10、变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要(1)产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失(2)金融政策风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响2003年6月央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,对房地产开发资金贷款土地储备贷
11、款建筑施工企业流动资金贷款个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险(3)土地政策风险房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响土地产权制度的变更不同的土地取得方式土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险(4)税收政策风险税收政策的变化对房地产投资影响重大税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险(5)城市规划风险城市规划除了涉及到规划指标和用
12、途的相容性容积率建筑覆盖率建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素2.经济风险经济风险包括市场供求风险和通货风险市场供求风险是最直接的风险市场供应量市场购买力市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通
13、货膨胀风险膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求3.区域社会环境风险由于社会经济发展的不均衡性,各个国家不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性4.开发时机风险从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素所以说,风险与开发时机的选择密切相关二、项目实施阶段的风险房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地筹措资金
14、到设计施工等过程此阶段将面临具体的风险因素一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险另一方面,时间质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素管理不当,将会使企业面临工期拖延风险质量风险和成本风险1.工期拖延风险工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费2.项目质量风险质量是企业的生命开发项目质量主要体现在项目的适用性可靠性经济性美观性与环境协调性五个方面消费者重视房屋的物
15、理质量,更强调房屋的效用承包商施工技术水平落后偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面3.开发成本风险房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段建设前期对项目成本的影响程度达95%100%,越到后期影响程度越小在规划设计中,方案陈旧深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加7;除此之外,通货膨胀物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工工程质量的保证施工中意外事故等都
16、是这一阶段将要面临的风险三、经营管理阶段的风险房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售出租或物业管理的经营管理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一其中包括:营销策划风险物业管理风险和其他风险1.营销策划风险营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回利润能否实现在房地产营销策划中,价格定位销售渠道营销方式等都是很重要的方面其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险2.物业
17、管理风险物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍管理构架管理公约以及管理费用等3.其他风险 房地产金融论文范文篇3 （一）平均每户住宅面积达42坪（约140平方米）。2012年台湾地区每户平均住房面积达到平均每户42坪，相当于140平方米，较上世纪80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度台湾地区新购置住宅者购买房屋面积来看，25坪至未满35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未满45坪的占17.8%。（二）房价
18、收入比超过8倍。20世纪80年代中后期，台湾地区房价涨幅较大，房价收入比例较高，1989曾年达到12倍。90年代初期之后，伴随泡沫经济的破灭，台湾地区房地产市场开始步入10余年的不景气时期，然而房价收入比仍比较高，1991-1997年平均达到9倍以上。在1998年亚洲金融危机的影响下，台湾地区房价有所下跌，但由于居民收入也相对下降，导致房价收入比指标并没有明显下降，2002年仍然达到8倍，普通家庭购买住房的压力依然较大。根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季度统计数据，房价收入比达到9.2倍，较2008年末（7.1倍）明显提高。（三）购房均价达到23.5万元新台币/坪。根据台湾地区“内政
19、部营建署”2013年第3季的统计数据，2013年第3季新购置住宅者中，有27.4%的购房价格集中在600-900万元新台币，较2012年同季（29.1%）下降1.7个百分点。平均购房总价（960.8万元新台币）与单价（24.1万元新台币/坪），较2012年同季（925.4万元新台币、23.5万元新台币/坪）增加3.8%、2.6%。各地区中，台北市平均购房单价较其他县市高，为56.2万元新台币/坪，购买5000万元新台币以上的房屋比例（4.1%）同样最多；台南市平均单价低于其他地区，约11.4万元新台币/坪。（六）住房空置率达到19%。20世纪90年代初以来，台湾地区由于住宅供给与市场需求失衡，
20、住宅空置率不断走高。1990年房屋空置率为13.34%，2000年达到17.62%。2010年底台湾地区无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅，合计156万宅，占比达到19.3%。比较2000年至2010年这10年间住宅居住情形的变动情况，有人经常居住住宅增加63.1万宅，增长11.5%，而无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅计增加32.7万宅，增长26.6%，空闲住宅率较2000年的17.6%提高1.7个百分点。二、台湾地区房地产市场调控的政策措施台湾“行政院”于2010年推出“健全房屋市场方案”后，相关部门纷纷推出配套政策，以加强房地产市场的调控、促进房地产市场健康发展。（一）台湾地区“行政
21、院”出台房地产调控政策。台湾地区“行政院经济建设委员会”于2010年4月“健全房屋市场方案”，提出以“安定社会民心及稳定市场”、“优先照顾弱势及相对弱势者”及“确保中低收入及受薪阶级的照顾与满足居住需求”为目标，坚持“因地因人制宜”、“温和有效”、“健全稳定”、“社会公平”、“信息透明”等基本原则，就“台北都会区住宅供给与需求均衡”、“协助辅导中低收入户及受薪阶级提升购（租）屋能力”、“住宅信息”、“不动产贷款风险管理”、“社会公平”等主题提出21项处理原则及44项具体措施。其中，与不动产信息揭露、金融及租税有关的内容主要包括“住宅信息”及“不动产贷款风险管理”两项措施，以及“社会公平”等有关
22、房屋税及土地税措施。（二）台湾地区“财政部”推行奢侈税政策。奢侈税的课征与自用住宅的认定具有密切关系。自用住宅的认定依据是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一户”。在此定义下，拥有的第二套以上的房子都属于非自用住宅（含买进、受赠）。自有住宅在1年内移转或销售者，其税率为15%，在1-2年内移转者，课税10%。台湾地区“财政部”为了防止纳税人的不当逃税，配合奢侈税的实施，针对买房大户进行个别查税。稽核方式主要包括：一是利用“地政”机关的全岛土地总归户系统；二是利用各“地税捐稽征处”每周汇入财税数据中心的土地及房屋异动数据库；三是利用综合所得税申报租金收入前后年度差异数据；四是其他佐
23、证性或强制性的查证等数据。（三）台湾地区“内政部”建立实价登录制度。为提高不动产交易信息透明化水平，台湾地区“内政部”根据“立法院”通过的“实价登录地政三法”，于2012年8月开始实施“实价登录”制度，即“不动产成交案件实际信息申报登录”，将不动产实际的交易价格登录于台湾地区“内政部”所属的“地政”机关网上，避免相关主体不实登录而造成房价哄抬现象。实价登录的数据主要分为交易标的、价格信息及标的信息等三类。（四）台北市试点房地产分区课税。2013年，台北市以房价与涨幅作为“分区课税”的依据。所大安、信义、中正及松山等4个豪宅林立地区列为“一级重税区”，将其售房所得税率从2012年的42%调整为2
24、013年的48%，其他地区仍维持在42%的水平。三、台湾地区房地产金融调控的主要措施为配合“健全房屋市场方案”的实施、加强房地产信贷风险管理、保障存款大众权益，台湾地区金融管理部门制定和实施了多项针对房地产市场的宏观审慎政策措施。具体包括：（一）台湾地区“中央银行”实施不动产信用管制政策。台湾地区“中央银行”对房市的调控措施主要采取选择性的信用管制，主要包括三个阶段的信用调控：1、第一阶段信用管制。2010年6月，台“中央银行”针对房价高涨的实际推出信用管制措施，对台北市及新北市的板桥、中和、永和、新店、新庄等十区进行房贷信用管制，贷款比例最高为七成；另外，台“中央银行”实行针对性审慎措施，调
25、控特定地区房贷及土地抵押贷款。2、第二阶段信用管制。2012年4月，台“中央银行”邀请九大行库研究降低房贷比例，要求金融机构针对“豪宅”订出贷款成数限制最高五成。同年12月，台“中央银行”实施第二阶段的信用管制措施，新新北市三峡、林口、淡水等三区房贷比例降至六成，土建融资比例则以六成五为限。3、第三阶段信用管制。2013年3月，台“中央银行”为避免形成房价飙涨的态势，台“中央银行”计划进一步扩大房市管制区，除桃园县中坜、芦竹、八德等地外，将高雄美术馆、台中七期等地区纳入房地产信用管制的范围。（二）台湾地区“金管会”实施不动产融资约束政策。1、对存款性金融机构的调控。为抑制城市地区房价的不合理高
26、涨，台湾“金管会”要求岛内金融机构的不动产贷款，必须符合相关规定，包括贷款对象、贷款额度、贷款利率、贷款年限等，以便抑制宽松资金流入房地产市场。除台“央行”外，台湾地区“金管会”对银行办理不动产也列出三大管制标准，即：房贷余额前十大银行，房贷余额不能超过总放款的30%，其余银行不能超过40%；前十大银行土地及建筑放款不能超过总放款的10%，其余银行15%；所有银行不动产担保放款不能超过总放款的70%。2、对非存款性金融机构的调控。不动产市场的购房资金除了金融机构的贷款数额外，保险公司的介入房市投资也是重要的资金来源。因此，台湾地区“金管会”对非保险公司等存款性金融机构的资金运用加以规范。201
27、2年11月，台湾地区“金管会”推出“新八条”，成为调控寿险业购买不动产的重要规定。具体内容如下：一是收益率须超过2.875%；二是投资商用大楼5年内不得移转；三是收益标准立即适用；四是投资素地10年内不得移转；五是须经董事会审查；六是自用不动产5年内不得移转；七是禁买预售房；八是配套放宽措施的规范。（三）台湾房地产金融调控措施的特点。总体来看，台湾针对房地产实施的金融调控政策呈现以下特点：1、注重金融政策与财税政策和其他政策的协调，要求银行针对非自用的投资者在贷款成数、利率及宽限期等方面采取差别化授信条件的同时，实行奢侈税政策、建立实价登录制度、试点房地产分区课税等措施。2、实行差异性房地产金
28、融调控政策，对重点地区实行更加严格的房地产贷款管制政策，并针对房价上涨情况，不断加大调控范围。3、对不同房贷规模的银行实行不同的调控政策，如要求房贷余额前十大银行，房贷余额不能超过总放款的30%，其余银行不能超过40%。4、完善房地产金融调控的配套措施，围绕“健全房屋市场方案”，构建房地产征信信息平台，建立交易价格申报制度，成立住宅信息专责机构，建立不动产交易安全保障机制等。5、加强对市场主体的引导，在金融调控过程中，注重房地产市场景气分析和未来一段时间景气变化趋势的总体把握，加强对房地产市场主体的引导。（四）房地产金融的措施调控效果。台湾采取的各项房地产金融调控措施，已取得初步成效。主要表现
29、在：1、金融机构不动产放款集中度下降。购置住宅贷款余额增长趋缓，占总放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%；特定地区房贷集中度有所改善，新承做房贷金额占全体新承做房贷总金额的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融机构办理不动产放款的贷款成数显著下降，利率水平上升。特定地区受限户房贷成数下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%，贷款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%；银行新承做土地抵押贷款成数由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%，贷款
30、利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。四、对大陆房地产金融调控的启示台湾地区的发展环境与大陆较接近，尤其是与大陆东南沿海省份相近，其房地产金融调控经验可供大陆借鉴。（一）坚持以金融政策调控促进房地产业稳健发展。促进房地产业发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。金融政策调控房地产市场的总体思路和根本立足点，应是确保房价稳定，防止市场剧烈波动。由于当前众多房地产市场主体存在各自的利益，主体之间的利益博弈导致各方行为存在非理性的现象，各主体对调控目标的认同、调控手段配合等方面出现差异，从而制约了金融政策调控效果。为此，在实施房地产金融调控过程中，要通过多种渠道增强对
31、房地产相关利益主体的约束，确保金融调控政策达到预期效果。（二）注重金融政策与相关政策相互协调。房地产业具有系统性和综合性的特征，相应的调控手段应该是系统的、综合的，涉及金融、财税、产业、土地等多个部门的调控政策。只有这些部门之间相互协调配合，才能产生政策协同效应，实现调控效果的最大化。为实现房地产金融调控政策与其他政策的协同效应，要以系统思维实施调控，加强金融与财政等政策在房地产调控中工具在调控方向、重点和力度上的协调配合，注重金融政策与财政等政策运用时机的选择。要根据经济发展整体状况及市场环境变化制定政策调控的总体目标，并在总体目标之下确保相关目标按同一调控方向发挥作用。（三）实施差别化的房
32、地产金融调控政策。房地产市场发展具有不平衡的特性，必须根据不同类型、不同地域的情况实施差异性的调控政策，在调控政策上避免强调统一性。从不同类型房地产项目来看，对于开发中小户型的普通商品房建设用地，应采取积极稳妥的金融措施给予支持；对于开发高档住宅或别墅项目，则须适当提高开发商的融资条件和成本。从不同地区来看，对于房价上涨过快的一线城市和典型地区应实施严格的调控政策，而对于房价上涨缓慢的二线、三线和四线城市采取相对缓和的调控措施。同时，利用差别化金融政策有效引导各类住房消费，对于正常、合理的住房消费需求应给予充分保护，维护住房需求合理、均衡增长；对于投机性住房需求则应严格抑制，避免房地产市场出现
33、大起大落，促进房地产市场的平稳、持续、健康发展。（四）加快建立多层次房地产金融调控目标制。实施金融调控目标制有助于避免金融调控行为的表面化、单一化和短期化，在调控目标制下，政策目标能够更好地细化并更具有可操作性。因此，为保证房地产调控政策效果，必须加快建立金融调控目标制。首先，必须明确房地产调控的数量指标，根据年度居民收入平均水平和整体经济发展状况，划定房地产价格指标的波动区间，明确规定房价波动区间的上下限，据此运用相关操作工具实施金融调控，防范房价剧烈波动，确保调控效果；其次，必须建立多层次的房地产调控目标，有针对性地将房地产市场调控目标划分为短期目标、中期目标和最终目标，使各阶段的调控目标
34、更加具体、更具可操作性。基于房地产调控的时效性，短期调控目标应是抑制房价的短期异动，维护房地产市场整体稳定运行。针对房地产存在的供需数量与市场结构的双重失衡，中期调控目标应是实现房地产市场结构均衡。最终调控目标应是建立和健全社会住房保障体系。（五）完善房地产金融调控的配套措施。 房地产金融论文范文篇4 关键词:房地产金融风险分类防范措施自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡
35、献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加一房地产金融风险简介房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融房地产金融,
36、指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着
37、密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个
38、金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失二房地产金融风险分类由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:1.房地产资金融通业务方面的风险这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:信用风险它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后
39、情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款流动性风险它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险
40、带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险资产负债结构风险由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小资产质量风险如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式
41、作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关利率风险如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大通货膨胀风险由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大汇率风险如果外汇升值本币对外
42、贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险2.其它风险房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等三房地产金融风险的防范措施如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意
43、识银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前
44、出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在商业银行法合同法建筑法公司法民法反不正当竞争法等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定房地产开发企业贷款管理法个人购房贷款管理法违反房地产信贷管理办
45、法处罚条例等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允
46、许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标3.有计划有步骤地加快房地产证券化要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,
47、扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及担保法的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济
48、周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借
