1、XX区物业管理工作考核暂行办法(征求意见稿)第一条为进一步规范物业服务企业服务行为，提升物业服务水平，促进全区住宅小区物业管理工作深入开展，根据*等要求，充分发挥物业管理在城市长效综合管理中的作用，创新物业管理考核机制，明确考核工作标准，特制定本办法。第二条本办法适用于XX区辖区内住宅小区物业管理工作的考核。第三条住宅小区物业管理工作实行考核制，即区住建局委托第三方专业机构考核本辖区内从事住宅小区物业管理服务活动的物业服务企业。第四条辖区物业管理工作考核内容和标准见新建商品房住宅小区物业服务工作考核标准（附件1）老旧住宅小区物业服务工作考核标准（附件2）。第五条考核工作按以下要求进行：1.物业
2、管理考核工作实行日常考核,分为老旧住宅小区（含安置小区）和新建商品房住宅小区。住宅小区日常考核由区住建局聘请第三方专业机构相应依据考核标准对辖区内各类住宅小区进行考核。2.日常考核主要采用实地测评和问卷测评相结合的方式，实地测评和问卷测评按照80%和20%的权重计算综合得分。3.日常考核实行月度抽查，季度全覆盖。4.按小区季度考核结果加权平均后得出年度考核成绩。第六条考核成绩作为对住宅小区物业服务奖补依据。1.季度考核得分进行综合排名，一等奖1名，给予10000元奖励金，二等奖3名，分别给予8000元奖励金，三等奖5名，分别给予5000元奖励金（老旧住宅小区、商业住宅小区分别排名）。2.年度考
3、核以四个季度考核结果加权平均计算，获得优秀前5名的授予年度“XX区物业管理示范小区”光荣称号，并颁发表彰证书。按照XX市物业服务企业综合信用评价管理办法（试行）相关规定，予以激励。第七条对年度考核不合格的物业服务企业，建议业主委员会（开发建设单位）等相关单位依法解除物业服务合同。按照XX市物业服务企业综合信用评价管理办法（试行）相关规定，予以惩戒。第八条镇（街）每年安排老旧住宅小区物业服务管理所需奖补经费，并将经费列入镇（街）财政预算。奖励金列入区级财政预算。不得挪作他用。第九条对日常考核中发现的各类问题，第三方机构要及时向区住建局反馈，区住建局指导、督促属地镇人民政府（街道办事处）及物业服务
4、企业限期整改。第十条区住建局每季度向镇（街）通报一次考核情况，年底根据考核情况，对各物业服务企业物业管理工作进行综合排名，并予以通报。第十一条镇（街）物业管理工作考核办法由各镇人民政府（街道办事处）自行制定。本办法自颁布之日起执行，区住建局负责本办法的解释。11附件1新建商品房住宅小区物业服务工作考核标准 总分 类别考核内容评分标准分值得分备注一、基础管理方面(5分)1小区各项管理制度台帐健全,有突发事件应急处理预案。制度台帐不健全、无应急预案扣1分12小区内公示物业服务内容、收费标准及物业服务费收支情况。相关公示内容缺少的扣1分13与开发建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主大会授权的业主
5、委员会签订物业服务合同。未签订合同扣1分14管理处人员配置到位，服务人员着装统一，挂牌上岗。发现1人不符合扣1分2二、物业管理方面（55分）1保洁服务按合同约定履行：物业管理区域内按照市、区政府垃圾分类要求配置垃圾分类投放设施并进行垃圾分类收集，保持垃圾收集设施干净无异味，周边环境整洁；小区道路及公共部位整洁，可视范围无明显垃圾，无乱涂写、乱张贴；楼道无明显灰尘、蜘蛛网等，无堆放杂物等现象；水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等。未按要求配置垃圾分类设施的扣5分；未进行垃圾分类收集的扣2分；其他不符合要求的发现1处扣1分152秩序维护服务按合同约定履行：保安人员持证上岗，统一着装；定时巡查，发现
6、问题及时处理；主、次出入口值班人员到位，对进出小区的车辆、人员进行管理；监控室24小时值班，值守人员会使用监控平台操控系统、能调阅监控图像，相关图像储存30天以上；维护小区停车等公共秩序，保持消防通道畅通，协助公安机关做好安全防范；各类台账记录齐全。保安人员持证上岗，统一着装，发1人次不符合的扣1分；各类台账记录齐全，不符合要求的发现1处扣1分10二、物业管理方面（55分）3绿化服务按合同约定履行：有专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻
7、；定期喷洒药物，预防病虫害。无专业人员或聘请专业单位实施绿化养护管理的扣2分；其他不符合要求的发现1处扣1分154设施设备维护服务按合同约定履行：定时巡查，发现问题及时解决，保证各类设施设备正常运行、无缺损；急修项目半小时内响应，其他报修当天查看，界定维修责任，根据要求及时组织维修。特别是消防、电梯、监控等涉及人身安全的设施设备。各类台账记录齐全。发现1处不符合扣1分105无乱收费现象;小区无因管理不善引起的重大矛盾、3人以上群体性上访事件。发现问题1次扣5分5三、相关配合工作（40分）1对物业管理区域内违规装修、违法搭建建筑物（构筑物）等禁止行为及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告社区
8、和城市管理部门；小区无违章建筑、无毁绿种菜或改变住宅使用性质；依法制止违规装修材料进入住宅小区。各类台账记录齐全。未及时劝阻、制止的1次扣2.5分；未及时报告有关主管部门的1次扣2.5分；有违章建筑、毁绿种菜或擅自改变住宅使用性质的1起扣5分202区垃圾分类工作考核结果运用。优秀得10分，良好得9分，达标得8分，不达标得0分103配合市、区开展文明创建工作；对有关部门提出的指导意见或合理要求积极配合；对市长热线、文明创建或巡查督查等反映的问题及时整改情况。文明创建等配合不力扣5分；问题整改不及时发现1次扣2.5分10一票否决发生较大责任事故的；小区传销人员达10人（或3户）以上的；10人以上集
9、体上访事件的；被执法部门认定为违法行为的；管理期间出现新增违法建设的等。以上情形出现1例的，该项目本年度为不合格附加分提升新建商品房住宅小区物业管理水平，创建国家、省、市示范物业管理项目。（年度平均分后加分）创建国家示范项目加10分；省级示范项目加5分；市级示范项目加3分注：1.新建商品房住宅小区每季度开展一次物业管理服务业主满意度测评，调查已入住业主2%-5%（不少于30户），新建商品房住宅小区满意度最终得分按照调查结果加权平均得出。2.得分90分以上为优秀项目，8980分为良好项目，7960分为合格项目，59分以下为不合格项目。3.考核得分优秀项目以上的得100%奖励金；考核得分良好项目的
10、得奖励金*得分率。4.得分80分以上的物业服务项目参与季度排名。第三方测评单位（签字盖章）： 物业服务单位（签字盖章）：所在镇街或社区（签字盖章）：附件2老旧住宅小区物业服务工作考核标准总分类别考核内容评分标准分值得分备注一、基础管理方面（5分）物业管理机构配置合理，服务窗口应公示办事制度、收费项目和收费标准。管理机构配置不合理相关内容未公示的扣1分12制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门。相关台账记录齐全。无相关制度、预案的扣1分，相关台账不全的扣1分2公开服务电话，及时处理居民对小区管理方面的投诉和建议；相关台账记录齐全。未及时处理
11、投诉和建议的发现1起扣1分；台账记录不全的扣1分2二、物业管理方面（60分）1保洁服务：公共雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况即时清掏；雨污水管网每年至少清疏1次；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现问题即时清掏；保持垃圾收集设施干净无异味，周边环境整洁；小区道路及公共部位整洁，可视范围无明显垃圾，无乱涂写、乱张贴；楼道无明显灰尘、蜘蛛网等，无堆放杂物等现象等；按照规定开展除“四害”工作。相关台账记录齐全。雨污水管网、化粪池未按规定进行检查、清掏的每项扣2分；其他发现不符合的1处扣1分152绿化养护：花草树木长势良好，无枯死现象，修剪及时，整齐美观；绿化带内无垃圾、杂物；绿化无损坏，无
12、缺失，无毁绿种菜现象；预防花草、树木病虫害。毁绿种菜每处扣2分；其他发现不符合的1处扣1分153治安防范：主要出入口、电梯轿厢、重点部位有监控设施，实行全天候监管；小区机房值守人员会使用监控平台操控系统、能调阅监控图像；小区或片区每4小时至少巡查1次；能够封闭的小区或片区、设门岗执勤，有秩序维护人员；有火灾、治安等突发事件应急预案并能采取措施；相关台账记录齐全。发现1处不符合扣1分104设施设备维修：房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修、保养记录齐全；每月巡查1次小区房屋落水管，单元门、楼梯通道以及其它共用部位等，做好巡查记录，发现问题及时维修；公开报修电话，急修2小时，其它报修按双方约定
13、时间到达现场；有报修、维修和回访记录。特别是消防、电梯、监控等涉及人身安全的设施设备确保完好。消防、电梯、监控等涉及人身安全的设施设备确保完好，发现1处不符合扣2分；其他发现1处不符合扣1分105停车管理：小区或片区道路交通标识齐全、规范；小区或片区车辆停放有序；小区或片区主要道路有专人负责对各类车辆进行管理。发现1处不符合扣1分10三、相关配合工作（35分）1配合区、街、社区相关部门开展工作，落实“文明创建”等相关工作。配合工作、落实文明创建不力的扣2.5分102区垃圾分类工作考核结果运用。优秀得10分，良好得9分，达标得8分，不达标得0分103加大舆论引导，避免无因处理不当造成群众越级上访
14、或群体性上访等重大负面影响的事件。发现1次不符合扣5分54对物业管理区域内违规装修、违法搭建建筑物（构筑物）等禁止行为及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告社区和城市管理部门；小区无违章建筑、无毁绿种菜或擅自改变住宅使用性质；各类台账记录齐全。未及时劝阻、制止的1次扣2.5分；未及时报告有关主管部门的1次扣2.5分；有违章建筑、毁绿种菜或擅自改变住宅使用性质的1起扣5分10一票否决发生较大责任事故的；小区传销人员达10人（或3户）以上的；10人以上集体信访事件的；被执法部门认定为违法行为的；管理期间出现新增违法建设的等。以上情形出现1例的，该项目本年度为不合格附加分提高老旧小区市场化物业管
15、理覆盖率，小区物业管理纯市场化管理。（年度平均得分后加分）由物业服务企业实施市场化管理的加5分注：1.老旧住宅小区每季度开展一次物业服务群众满意度测评，调查服务区域群众的1%-3%（不少于20户），老旧住宅小区满意度最终得分按照调查结果加权平均得出。2.得分85分以上为优秀项目，8470分为良好项目，6960分为合格项目，59分以下为不合格项目。3.考核得分优秀项目的得100%奖励金；考核得分良好项目的得奖励金*得分率。4.得分70分以上的物业服务项目参与季度排名。5、老旧住宅小区指2005年（含）以前的商业小区和安置小区（含保障房小区）。第三方测评单位（签字盖章）： 物业服务单位（签字盖章）：所在镇街或社区（签字盖章）：
