1、二、写字楼定位第三部分项目定位从写字楼品质来看：品质呈现一般化特征，无明显引领市场形象的高端写字楼。从市场需求量来看：预计未来市场总体需求量约34-43万，羊山新区的写字楼市场需求为1721.5万之间。从发展大趋势来看：羊山新区是信阳城市的发展方向，随着城市进程的加快，此区域住宅和写字楼项目纷纷涌现，成了代言城市形象的窗口。从售价和租金来看：售价区间在6200元/-9100元/，租金价格主要集中在1.2-1.5元/天。从市场接受度来看：中乐百花公馆是在售写字楼市场上售价最高的项目，配置完善，开盘一年两个月去化70%，从客户访谈中得知大家普遍看好新区发展前景。市场回顾场回顾从分布区域来看：信阳商
2、务办公集中在两大区域：传统CBD中心火车站商务圈和新兴CBD中心羊山新区圈。市场回顾场回顾 中乐百花公馆地王大厦南虹广场弘运鑫鑫广场辰宇国际港湾目前市场上在售写字楼项目都具备5A级配套标准，虽然并无出类拔萃的项目引领商务市场，但是都具备一定的配置设施。无论从外立面来看还是从产品硬件配套来看，都足以支撑得起客户需求。因此本案要想在市场上脱颖而出，就不但需要在产品硬件配套上至少做到市场标准化配置水平，更需要在软性服务上打造项目独一无二的核心价值，实现项目品牌与销售共赢。市场定位 新区核心 7A级生态商务地标 365天24小时全维服务体系 产品建议我们着重从以下方面阐述本写字楼怎么做才能契合项目地块
3、价值，引领商务市场外立面大堂公共部分标准层物业服务配套外广场车行大堂入口大堂硬件基础 软件核心 硬件基础外广场建议建议在写字楼正门口打造一个外广场，营造生态办公氛围，同时起到引导效果，凸显商务性和休闲性 建议要点：适当运用标识牌、小品、水景、绿化、造型、地面图案处理，营造高档的商业氛围。树立7A第一印象生态玻璃幕墙奠定绿色高端形象硬件基础外立面建议 建议底部采用石材，上部采用呼吸式玻璃幕墙，从立面效果上第一眼打造出高端形象，做好写字楼的“面子”工程。呼吸式幕墙由内外两层玻璃幕墙组成，与传统幕墙相比，它的最大特点是由内外两层幕墙之间形成一个通风换气层。它比传统的幕墙采暖时节约能源42%-52%；
4、制冷时节约能源38%-60%.另外由于双层幕墙的使用，整个幕墙的隔音效果得到了很大的提高。硬件基础车行大堂建议建议本案设置车行大堂，增加项目卖点同时，凸显项目自身高端特性，在同质类项目中脱颖而出。建议要点：车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰。硬件基础大堂建议（一）大堂面积和挑高1、面积和挑高要求根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和挑高，避免狭小的大堂面积和较低的挑高给人造成压抑的感觉，要有强烈的空间感和舒适性；写字楼大堂的面积一般不应小于300，内空挑高最低不低于5米；写字楼的档次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面积也越大。2
5、、大堂面积一般情况下，大堂面积：大楼建筑面积=1:1001:200，一般的建筑取下限，高级的写字楼可以取上限或取其中间值，如30000的大楼可取300-600之间。3、大堂挑高建筑高度100米左右，大堂高度大概占据底层2-3层高度；建筑高度100-200米，大堂高度大概占据底层3-4层高度；建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概为6%。根据上述标准，本案写字楼部分假定初步规划为：28层高层，标准层面积假定为1500，则建议大堂面积为约为420。假定层高为4.2米，楼体高度约为118米，则大堂挑高为：12.6-16.8m，建议做到13-15m。硬件基础 大堂建议（二）大堂装修效果硬件基础大
6、堂建议5星级奢华大堂，装修风格彰显大气、商务气息。地面高档石材墙身高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃等天花烤漆金属板造型天花、艺术水晶灯；门禁首层大门采用旋转门、设置保安闭路监控系统和紧急广播与背景音乐系统、电梯口设立门IC卡禁系统；设置楼层导视系统功能区客户休息区、信报箱、室内绿化、空调通风系统等硬件基础公共部分建议公共部分重点包括：公共走廊、电梯、卫生间（一）公共走廊：五星级公共走廊配置建议装修标准：地面高档瓷砖 墙面高档瓷砖及乳胶漆吊顶造型天花（二）电梯：品牌电梯，保证安全性、快捷性，凸显商务实用理念 品牌建议：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。7A写字楼电梯标准
7、：载重：1600kg 服务面积：建议单部电梯服务4000 候梯时间：平均候梯时间30秒左右 梯速:电梯运行速度低区3.5米/秒，中区4米/秒，高区5.5米/秒 控制方式：按钮 硬件基础公共部分建议芬兰通力西子奥的斯日本三菱瑞士迅达日本东芝日本日立日本富士达德国蒂森日本富士硬件基础公共部分建议 电梯间和轿厢装修电梯间装修标准：地面高档石材墙身高档石材/纯铝板/不锈钢/烤漆玻璃天花烤漆金属板造型天花灯暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修；其他安装楼宇液晶电视、垃圾桶、烟灰缸、设置各楼层公司名录轿厢装修标准：轿顶：镜面不锈钢框架，中间亚克力弓形型板轿壁：三侧镜面不锈钢及
8、高档人造石，或玻璃材质增加尺度空间扶手：三面双管不锈钢扶手或软木扶手踢脚线：不锈钢轿底：高档石材（三）卫生间硬件基础公共部分建议高档精装卫生间，建议设计装修延续公共空间的奢华和辉煌，地面建议高档防滑瓷砖、墙面高档瓷砖，屋顶高级防水天花，洁具建议一线知名品牌。7A形象必备指标国际化公共导视系统硬件基础公共部分建议考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感。建议要点：u指位明确；u采用国际统一图标；u造型精雅；u材质商务感强。（四）导视系统：硬件基础标准层面积建议市场上在售写字楼的概况项目名称标准层面积（）户型面积（）层高（m）中乐百花公馆144870-3003.6地王
9、大厦130065-1353.7南虹广场1300弘运鑫鑫广场6003.25辰宇国际港湾7004.2通过上述项目类比，本案旨在打造信阳写字楼商务典范，因此建议面积控制在1300-1500，层高做到3.8-4.2m，面积区间控制在70-400。我们先来回顾硬件基础7A智能化打造7A智能化 楼宇自动化/消防自动化/安保自动化/通讯自动化/办公自动化供电系统/中央空调新风系统360全景空中花园软件核心产品配套依循”生态商务”新理念，在顶部设置空中花园，360尽揽都市风光，让商务回归人本主义。360全功能公共会议中心 360全功能会议中心，配设大会议室1个，可容纳500人；中型会议室1个，可容纳200人；
10、小型会议室2个，可容纳50人，供入驻企业免费使用，只需预约就可享受提供的各项会议功能设施，软件、硬件一站式服务，满足不同层次不同需求的商务会议需求。软件核心产品配套360餐饮休闲商务中心 配置咖啡厅、健身中心等，充分满足商务人士的生活需求。茶餐厅咖啡厅健身中心软件核心产品配套0利润员工餐厅和0利润洗车服务 为保证上班一族就餐方便，特配置0利润员工餐厅，保证就餐干净卫生、营养丰富；0利润洗车服务，为商务人士创造方便快捷的洗车服务。软件核心产品配套企业专属地下停车场配置地下停车场，并另设企业专属车位，保证停车无忧。软件核心产品配套在写字楼市场竞争日趋白热化的今天，谁能为客户提供更好的服务更方便舒适
11、的环境，谁就能拥有更多的客户。建议本案采用365天24小时全维服务物管模式，贴心定制，专享服务类别包括包括尊崇，服务类别包括：1、问讯服务各留言服务；2、信件报刊收发、分栋、传送服务：3、个人行李搬运、寄送服务；4、出租车的现时服务；5、航空机票的订购、确认服务；6、提供旅游活动安排服务；7、全国及世界各地酒店预订服务；8、文娱活动安排的及组织服务；9、外币兑换服务；10、花卉外购、递送服务；11、洗衣、送衣的服务等。产品配套软性服务365天24小时全维秘书式商务服务 产品配套软性服务365天24小时全维商场式物业管理服务采用商场运营管理模式来服务写字楼，贴心定制“24小时”物业管理模式，省心
12、、舒心。365天24小时全方位物业服务 塑造贴心商务办公新时代365天24小时全维服务，保证中央空调和新风系统开放，保证办公环境清新舒适。365天24小时空调和新风系统开放 产品配套软性服务 我们倾心打造一个硬件一流、服务一流的商务办公基地引领信阳商务办公新风范。写字楼价格定位项目楼盘中乐百花公馆地王大厦弘运鑫鑫广场辰宇国际港湾本案综合评分54345项目区位羊山区新七大道百花国际会展中心西侧新华西路与民权路交汇处浉河区中山北路与新华西路交叉口火车站西500米浉河区新六大街与新十一大街交汇处羊山新区新七大道与新十六街交汇处项目体量6.2万2.5万1.6万约3万规划约9万综合配套高铁站，博物馆、百
13、花会展中心、市民文化公园等沃尔玛、天润广场、万家灯火酒店、建设银行等大商千盛百货（原亚兴场）、火车站万家灯火商业街、体彩广场香港名店街等市政府、信阳农林学院、百花园等高铁站，博物馆、百花会展中心、市民文化公园等施工进度现房现房现房现房未启动显著卖点中乐集团开发、羊山新区核心、周边配套完善火车站商圈配套齐全老商圈核心，配套完善新区核心、交通便利、配套完善新区核心、交通优势、配套完善、城市综合体去化情况70%售罄售罄75%现行报价9100只租不售62007000-8000租金价格1-1.4元/天1.3元/天市场在售写字楼项目类比项目概况一览通过上述分析，本案项目综合情况类比相近的项目为中乐百花公馆和辰宇国际港湾，对本案价格制定具有重要参考意义。通过本案周边可类比楼盘综合分析，从施工进度，地段交通、项目周边配套设施等各方面，尤以中乐百花公馆距离本案最近，销售价格在9100元/，其次羊山新区的辰宇国际港湾销售价格在7000-8000元/，结合本案项目地段、交通、配套、施工进度、建筑结构、整体外观、内部硬件设施等，我司预判整盘销售平均价格为：8650元/“本案平均销售价格”9150元/建议：考虑到市场上写字楼产品去化速度较慢，目前整体市场不是很乐观的情况下，建议本案写字楼部分整体销售均价为9000元/为宜，该价格更能在市场竞争中稍有优势。租金预判为：1-1.5元/天 价格和租金预判
