1、商场开业前物业筹备工作指引商场开业前物业筹备工作指引 21.0 1.0 商管物业部与商场物业部职责对照商管物业部与商场物业部职责对照序号序号工作内容工作内容商场物业部商场物业部商管物业部商管物业部备备 注注1 前期的商场安装工程施工进度的跟进和工程 缺陷的整改负责执行提供技术支持工程缺陷格式详见附件012 商场的年度预算的制定负责执行提供支持预算指引详见附件023 制定各种收费标准并呈报管理层审批负责执行协调收费一览表详见附件034 制定商场营运管理规章制度负责执行提供支持5 组织实施各种采购招投标负责执行参与和监督参见后续标题10.0外包服务6 制定租户手册和装修手册负责执行提供样本指导修改
2、详见附件04和附件057 物业部人员招聘和培训负责执行参与和指导详见附件068 仓库建立和管理制度负责执行提供标准详见附件079 公共区域和租户区域的移交负责执行提供支持详见附件0810 租户铺位装修管理和验收负责执行提供支持详见附件0931.0 1.0 商管物业部与商场物业部职责对照商管物业部与商场物业部职责对照序号序号工作内容工作内容商场物业部商场物业部商管物业部商管物业部备注备注11 日常商场运营管理和提供客户服务负责执行内 审详见附件1012 外包合同监督和管理负责执行内 审详见附件1013 商场运行和维护保养负责执行技术支持与内审详见附件1014 提高营运效率,降低营运成本负责执行技
3、术支持15 建立突发事件的预警和处理流程负责执行技术支持详见附件1116 工程改造和大额采购的招标管理负责执行技术支持和参与详见附件1217 修定集团物业管理标准操作手册提供支持负责执行42.0 2.0 物业管理成本预算物业管理成本预算注：每年商管物业部编制注：每年商管物业部编制“预算指引预算指引”发给各项目，作为编制预算的参考，发给各项目，作为编制预算的参考，详见附件详见附件0202u 能能 源源 电费电费 水费水费 燃气燃气/燃料费燃料费u 维护保养维护保养 保洁费用保洁费用 保安费用保安费用 中央空调费用中央空调费用 电力系统费用电力系统费用 消防系统费用消防系统费用 电梯电梯/扶梯费用
4、扶梯费用 排污系统费用排污系统费用 建筑物维护费用建筑物维护费用 垃圾清运费用垃圾清运费用 四害消杀费用四害消杀费用 绿化维护费用绿化维护费用 停车场费用停车场费用 保险费用保险费用 其它费用其它费用 资本性费用资本性费用53.0 3.0 物管人员招聘与入职物管人员招聘与入职u 人员招聘人员招聘 物业经理在开业前六个月到位；物业经理在开业前六个月到位；工程师在开业前工程师在开业前4至至5个月到位（根据现场情况确定）；个月到位（根据现场情况确定）；编制物业部人员入职计划。编制物业部人员入职计划。注：注：“入职计划入职计划”详见附件详见附件0664.0 4.0 物业后勤用房物业后勤用房u后勤用房名
5、称后勤用房名称外包保安办公室外包保安办公室外包保安更衣室外包保安更衣室/休息室休息室外包保洁办公室外包保洁办公室外包保洁更衣室外包保洁更衣室/休息室休息室保洁普通仓库保洁普通仓库保洁药剂仓库保洁药剂仓库工程加工间工程加工间工程仓库工程仓库工程油漆仓库工程油漆仓库市场部仓库市场部仓库员工用餐区员工用餐区收银员更衣室收银员更衣室u后勤用房位置确定要求后勤用房位置确定要求不得占用租赁面积不得占用租赁面积尽量在地下室或屋面尽量在地下室或屋面工程危废仓库工程危废仓库清洁危废仓库清洁危废仓库注：后勤用房标准参照注：后勤用房标准参照物业后勤用房标准物业后勤用房标准执行，执行，详见附件详见附件1313。75.
6、0 5.0 物业前期介入（设施设备调查与熟悉）物业前期介入（设施设备调查与熟悉）u 调查、熟悉商场物业调查、熟悉商场物业最新的施工图最新的施工图商场机电设备的技术参数商场机电设备的技术参数业态分布图纸业态分布图纸租户区域、公共区域交楼标准租户区域、公共区域交楼标准u 工程缺陷及需改进工程建议工程缺陷及需改进工程建议工程缺陷工程缺陷需改进工程建议需改进工程建议注：交楼标准，注：交楼标准，详见附件详见附件1414。86.0 6.0 机电设施设备交接计划机电设施设备交接计划u交楼计划（详见交楼计划（详见PCGPCG报告机电系统交接计划）报告机电系统交接计划）机电系统交接计划（共分为机电系统交接计划（
7、共分为8 8大类）大类）楼层区域交接计划（按项目楼层分类）楼层区域交接计划（按项目楼层分类）图纸资料交接与培训计划（共分为图纸资料交接与培训计划（共分为8 8大类）大类）租户铺位交接（交楼标准由总部提供）租户铺位交接（交楼标准由总部提供）注：机电设施设备交接计划，注：机电设施设备交接计划，详见附件详见附件0808。97.0 7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程商场物业和相关资料的移交与接管流程总包总包商场团队商场团队开始开始主要资料：主要资料：1 1、行政管理文件、行政管理文件2 2、工程文件、工程文件 1)1)项目基本资料项目基本资料 2)2)设计基础材料设计基础材料 3)3)工程管理
8、文件工程管理文件 4)4)施工文件施工文件 5)5)竣工验收文件竣工验收文件 6)6)工程合同及三算表工程合同及三算表依据依据交接书交接书接收资料接收资料项目部项目部u 图纸图纸/资料交接流程资料交接流程主要资料：主要资料：1 1、行政管理文件、行政管理文件2 2、工程文件、工程文件 1)1)项目基本资料项目基本资料 2)2)设计基础材料设计基础材料 3)3)工程管理文件工程管理文件 4)4)施工文件施工文件 5)5)竣工验收文件竣工验收文件 6)6)工程合同及三算表工程合同及三算表注：注：交接书交接书，详见附件详见附件1515。107.0 7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程商场物业和
9、相关资料的移交与接管流程u 工程工程/机电系统交接流程机电系统交接流程NoYes协调和组织协调和组织验收检查的执行验收检查的执行工程承包单位工程承包单位商场团队商场团队项目部项目部开始开始维保期结束前组织维保期结束前组织再次联合验收再次联合验收更新最终缺陷单更新最终缺陷单传递项目部传递项目部缺陷单传递缺陷单传递项目部项目部缺陷单传递缺陷单传递承包单位承包单位承包单位承包单位缺陷整改缺陷整改跟踪承包单位跟踪承包单位缺陷整改缺陷整改缺陷整改缺陷整改验收验收接管接管118.0 8.0 法律法规和内部规章制度法律法规和内部规章制度u 收集与商场营运相关的法律法规（含国家和地方）收集与商场营运相关的法律
10、法规（含国家和地方）物业管理条例、收费管理办法物业管理条例、收费管理办法 用电、用水、用气相关法规用电、用水、用气相关法规 环保类相关法规等环保类相关法规等 （参照（参照ISO14001ISO14001标准执行）标准执行）u 建立物业部的档案系统建立物业部的档案系统 参照参照ISO9001ISO9001标准建立档案系统标准建立档案系统u 建立健全内部标准操作手册（参照总部模版编制）建立健全内部标准操作手册（参照总部模版编制）租户手册租户手册 租户装修手册租户装修手册详见附件详见附件0404和和0505u 建立健全物管营运表格（参照总部模版编制）建立健全物管营运表格（参照总部模版编制）参照参照I
11、SO9001ISO9001标准编制标准编制129.0 9.0 物业收费标准物业收费标准u 收集当地物业管理收费政策与标准收集当地物业管理收费政策与标准当地城市其它同类商场的收费情况当地城市其它同类商场的收费情况当地物业管理收费标准（政府标准）当地物业管理收费标准（政府标准）当地相关政府职能部分的收费标准（水电气费用等）当地相关政府职能部分的收费标准（水电气费用等）当地的装修管理收费标准（装修押金、工本费等）当地的装修管理收费标准（装修押金、工本费等）u 编制、报批、执行物业服务收费标准编制、报批、执行物业服务收费标准物业管理收费一览表物业管理收费一览表（详见附件（详见附件03）物业收费标准应获
12、得公司管理层和投资部审批物业收费标准应获得公司管理层和投资部审批1310.0 10.0 外包服务外包服务/工程工程/物资和采购的管理物资和采购的管理u 项目采购项目采购 园林绿化园林绿化 垃圾（生活、装修）清运垃圾（生活、装修）清运 中央空调水处理中央空调水处理 锅炉系统维保锅炉系统维保 化粪池、隔油池清理化粪池、隔油池清理 消防系统维保消防系统维保 发电机维保发电机维保 机电工具（电气、空调等）机电工具（电气、空调等）工程改造（机电和土建）工程改造（机电和土建）虫害控制等虫害控制等u 集团集团/区域大宗采购区域大宗采购 外包清洁服务（含外墙清洗、开荒）外包清洁服务（含外墙清洗、开荒）外包保安
13、服务外包保安服务 对讲机对讲机 清洁设备清洁设备 中央空调维保服务中央空调维保服务 电梯维保服务电梯维保服务 商场保险（财产一切险、第三者责任商场保险（财产一切险、第三者责任险和营业中断险）险和营业中断险）注：外包服务合同已确定统一截止日期，注：外包服务合同已确定统一截止日期，详见附件详见附件1616。1411.0 11.0 租户区域的移交和二次装修的管理租户区域的移交和二次装修的管理u 租户商铺交接租户商铺交接 铺位交接（详见附件铺位交接（详见附件交接单交接单）商铺移交情况汇总商铺移交情况汇总 商铺缺陷汇总商铺缺陷汇总 租户区域的开荒（如玻璃幕墙）租户区域的开荒（如玻璃幕墙）u 商铺区域的二
14、次装修管理商铺区域的二次装修管理 装修设计介绍会（装修设计介绍会（TDCTDC负责）负责）缴纳装修相关费用缴纳装修相关费用 装修图纸审核（设计和工程图装修图纸审核（设计和工程图纸）纸）装修现场管理装修现场管理 二次装修的竣工验收（设计验二次装修的竣工验收（设计验收、工程验收，详见附件）收、工程验收，详见附件）退还装修押金退还装修押金 注：注：移交和二次装修流程移交和二次装修流程，详见附件详见附件1717。1513.0 13.0 租户铺位消防的二次报批租户铺位消防的二次报批注：注：1 1、租户铺位法定资质文件和消防报批文件资料等，、租户铺位法定资质文件和消防报批文件资料等，详见附件详见附件181
15、8。2 2、租户其它法定资质文件，、租户其它法定资质文件，详见附件详见附件1919。租户送审以下资料：租户送审以下资料：1 1、消防给水图、消防给水图2 2、消防自动设施变更图、消防自动设施变更图3 3、消防自动报警系统变更图、消防自动报警系统变更图4 4、设计单位资质证书复印件加盖公章、设计单位资质证书复印件加盖公章5 5、施工单位资质证书复印件加盖公章、施工单位资质证书复印件加盖公章商场整体消防验收合格证商场整体消防验收合格证消防部门的审批同意意见消防部门的审批同意意见施工监管施工监管消防主管部门验收合格、发合格证消防主管部门验收合格、发合格证商铺消防报批流程商铺消防报批流程 特殊情况的处
16、理特殊情况的处理 1、正常的情况下，租户是按照本程序自行 向当地的消防局报批；2、实际情况，商场的整体消防验收会在商 场开业前1个月内才进行，为不影响小租 户和商场主力租户同时开业，需商场管理中 心和项目部与当地消防主管部门协调。3、管理中心将商场租户消防报批工作统一由分 包给有资质的供应商协助租户办理消防报批 手续。1614.0 14.0 确定商场的交通组织方案并报当地交警审批确定商场的交通组织方案并报当地交警审批u 前期准备前期准备 了解周边的交通状况并进行分析（市政进出项目出入口分布）了解周边的交通状况并进行分析（市政进出项目出入口分布）了解和熟悉停车场的结构布局了解和熟悉停车场的结构布
17、局 车流量估算（区分平时和节假日）车流量估算（区分平时和节假日）u 编制交通组织方案编制交通组织方案 编制车辆交通组织平面图（含私家车、的士车、货车、巴士、非机动车等），编制车辆交通组织平面图（含私家车、的士车、货车、巴士、非机动车等），标明车辆行驶、停放和出入口方向标明车辆行驶、停放和出入口方向 车辆管制办法车辆管制办法 应急事件的处理（丢车、破坏、车卡丢失等）应急事件的处理（丢车、破坏、车卡丢失等）车场保安、保洁岗位安排车场保安、保洁岗位安排u 需与主力租户协调事宜需与主力租户协调事宜 免费购物巴士停放区域免费购物巴士停放区域 开业当天开业当天VIPVIP车辆停放区域车辆停放区域u 交通组
18、织方案向当地交警报批或备案交通组织方案向当地交警报批或备案注：注：车场管理车场管理SOPSOP和和交通组织图交通组织图，详见附件详见附件20 20。1715.0 15.0 开业开业/大型活动安全管理大型活动安全管理u 各类大型活动应事先进行安全管理评估各类大型活动应事先进行安全管理评估u 制定详细的现场安全工作应急预案，预案应包括：制定详细的现场安全工作应急预案，预案应包括：活动的时间、地点、内容及组织方式；活动的时间、地点、内容及组织方式；安全工作人员的数量、任务分配和识别标志；安全工作人员的数量、任务分配和识别标志；活动场所消防安全措施；活动场所消防安全措施；活动场所可容纳的人员数量以及活
19、动预计参加人数；活动场所可容纳的人员数量以及活动预计参加人数；治安缓冲区域的设定及其标识；治安缓冲区域的设定及其标识；入场人员的票证查验和安全检查措施；入场人员的票证查验和安全检查措施；车辆停放、疏导措施；车辆停放、疏导措施；现场秩序维护、人员疏导措施；现场秩序维护、人员疏导措施；应急救援预案。应急救援预案。承办者必须制定安全工作方案，在活动举办日的前承办者必须制定安全工作方案，在活动举办日的前2020日向当地公安机关提出安全许可申请，取日向当地公安机关提出安全许可申请，取得安全许可后方可实施，具体详见得安全许可后方可实施，具体详见大型群众性活动安全管理条例大型群众性活动安全管理条例 详见附件
20、详见附件2121。1816.0 16.0 开业前的培训与应急预案演习开业前的培训与应急预案演习u 内部培训内部培训 管理中心人员培训（主要是商场总经理和物业部同事）管理中心人员培训（主要是商场总经理和物业部同事）外包保安进场、服务标准外包保安进场、服务标准 外包保洁进场、服务标准与开荒计划外包保洁进场、服务标准与开荒计划 注：开业前注：开业前5 5天，项目进入保洁状态，需临时聘请适量的保洁员协助公共区域和租户区域保洁开荒天，项目进入保洁状态，需临时聘请适量的保洁员协助公共区域和租户区域保洁开荒 火灾预案培训及演练（含其他应急预案及培训，参照火灾预案培训及演练（含其他应急预案及培训，参照ISO9
21、001ISO9001标准执行）标准执行）开业现场管理方案培训与演练开业现场管理方案培训与演练（保安岗位安排详见附件（保安岗位安排详见附件2222）u 租户培训租户培训 应急预案的培训应急预案的培训 服务规范培训（参见租户手册）服务规范培训（参见租户手册）u 消防演习消防演习 与当地消防局共同进行消防演习与当地消防局共同进行消防演习 与主力租户和其他租户进行消防演习与主力租户和其他租户进行消防演习1917.0 17.0 开业的准备开业的准备u 开业当天岗位安排开业当天岗位安排 管理中心人员管理中心人员 外包保安外包保安 外包保洁外包保洁 总包施工单位人员总包施工单位人员 当地政府部门配合当地政府
22、部门配合（派出所、交警、城管等）（派出所、交警、城管等）u 物资工具物资工具 对讲机对讲机 礼宾栏礼宾栏 铁马铁马 锥形筒锥形筒 备品备件备品备件 警戒带警戒带 流水牌流水牌u 开业仪式（配合推广部确保安全）开业仪式（配合推广部确保安全）u 铁马的布置方案铁马的布置方案（详见附件（详见附件2323）u 电梯、坡梯停运的紧急处理预案电梯、坡梯停运的紧急处理预案u 开业通知函件分发给各租户开业通知函件分发给各租户u 开业当天车场管理方案（机动车和非机动车）开业当天车场管理方案（机动车和非机动车）u 开业当天人流管理紧急处理预案开业当天人流管理紧急处理预案注：注：开业工作清单，详见附件开业工作清单，详见附件24 24。END
