1、版纳金榜版纳金榜第四章第四章 开发环节的会计核算开发环节的会计核算目目 录录第四章第四章part1开发环节的会计核算开发环节的会计核算1、开发环节成本核算原则2、成本科目的设置3、成本分配方法目目 录录第四章第四章part2开发环节的会计核算开发环节的会计核算4、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配5、前期工程费的归集与分配6、建筑安装工程费的归集与分配7、基础设施费归集与分配8、开发间接费用归集与分配9、公共配套设施费的会计核算10、土地开发成本会计核算目目 录录第四章第四章part3开发环节的会计核算开发环节的会计核算11、开发完工产品成本的结转会计核算12、甲供工程的核算13、售楼部核算14
2、、开发环节城镇土地使用税及印花税15、BT项目BOT项目的核算第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则一、房地产成本费用类别一、房地产成本费用类别房地产总投资=开发成本+期间费用+税金=支出销售收入=销售面积销售价格=收入利润=收入-支出净利率=净利润/收入第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费（社区管网工程费）基础设施费（园林环境工程费）配套设施费开发间接费管理费用城建税、教育费附加、地方教育费附加土地增值税土地使用税房产税印花税河道费、防洪费契税期间费用销售费用财务费用税金第一节第一节 开发环节成本
3、核算原则开发环节成本核算原则二、成本核算与特点二、成本核算与特点开发环节，是会计核算的重头戏，要对土地进行开发建设，形成最终产品以待出售。开发环节特点：开发环节特点：开发环节时间长、周期跨度大，短则一两年,长则五六年。开发环节的建安成本以及各项费用，都是所得税扣除与土地增值税清算的重要依据开发环节流程开发环节流程前期报批报建项目施工竣工验收第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则成本核算的基本程序成本核算的基本程序1.确定成本核算对象2.归集开发成本3.确定成本分摊方法4.在成本核算对象之间分摊成本5.计算各成本核算对象的开发总成本6.正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本7.
4、正确划分可售面积8.编制成本报表第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则三、成本核算对象与原则三、成本核算对象与原则成本核算要先行确定成本对象1、成本对象成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算“谁”的成本，“谁”就是成本核算对象，例如某房地产开发公司开发一宗300亩的土地A地块，我们想了解这宗土地开发的成本，那么A地块就是成本核算对象。如果A地块分三期开发，我们想了解每期的成本情况，那么一、二、三期中的每一期就是我们要确定的成本核算对象。如果在A地块一期中开发的有高层、多层、商业，我们想了解高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是我们要确定的成本核算对象。第一节
5、第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则2、成本对象确定原则可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。定价差异原则。开发产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时
6、，可以作为一个成本对象进行核算。权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则3、成本对象确定方法根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。（1）同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（2）同期开发完成的项目，按独立别墅、联排别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同可售产品类型划分成本核算对象。第一节第一节 开发环节成本核算原则开发环节成本核算原则
7、（3）成片分期（区）开发的项目，以各期(区)为成本核算对象。备注：核算对象的划分要便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可以合并作为统一的成本核算对象，尽量归属于条中的某一核算对象类别中。如：14层高层和16层高层的建安成本差异很小，可统一作为高层类别来核算成本。第二节第二节 成本科目的设置成本科目的设置成本科目的设置表格详见word文档备注：请先熟悉一下第一章节成本科目的内容第二节第二节 成本科目的设置成本科目的设置成本核算对象和成本项目之间的关系成本核算对象和成本项目之间的关系所有房地产开发项目中，成本项目的划分是相同的，而成本对象是房地产企业自行确定的。第三节第三节 成本分配方法成本
8、分配方法成本费用的分配方法：成本费用的分配方法：1.占地面积法。是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。（3）期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。第三节第三节 成本分配方法成本分配方法【案例】某宗土地占地面积为30000平方米，土地购置成本为1亿元，其中住宅楼基座占地面积为10000平
9、方米，写字楼基座占地面积为5000平方米,物业管理用房占地500平方米，地上车位占地面积为4500平方米，小区围墙、供水设备、供气设施、配套设施、绿地、道路等占地面积为10000平方米。计算各类开发产品需要分配的土地成本金额第三节第三节 成本分配方法成本分配方法分析：小区围墙、供水设备、供气设施、配套设施、绿地、道路等占地面积成本已经由各个成本对象分别按比例负担，不再单独分配土地成本。1.小区围墙住宅应分配的土地成本=10000/200001=0.5（亿元）写字楼应分配的土地成本=5000/200001=0.25（亿元）物业管理用房应分配的土地成本=500/200001=0.025（亿元）地上
10、车位应分配的土地成本=4500/200001=0.225（亿元）第三节第三节 成本分配方法成本分配方法2.建筑面积法。是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。备注：总建筑面积=开发产品可售面积+开发产品不可售面积。（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。（2）分期开发的，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。第三节第三节 成本分配方法成本分配方法【案例】南方房地产开发公司有一块土地，规划分两期开发，现支付工程招标代理服务费20万。开发
11、公司规划第一期开发的建筑面积为8万平方米，第二期开发的建筑面积为12万平方米。按建筑面积对上述费用分摊。第四章第四章 开发环节的会计核算开发环节的会计核算一期应分摊的工程招标费=20/(8万+12万)8万=8万二期应分摊的工程招标费=20/(8万+12万)12万=12万第三节第三节 成本分配方法成本分配方法3.直接成本法按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4.预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。备注：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定
12、清算项目的扣除金额。第三节第三节 成本分配方法成本分配方法【案例】南方房地产公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，取得土地使用权支付的出让金为1000万。公司在这块土地上建造了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路和绿化）4000平米，建筑面积为15000平方米；一幢为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的经营配套设施中游泳池占地面积100平方米、建筑面积500平方米。公寓已出售80%，写字楼尚未转让。第三节第三节 成本分配方法成本分配方法分析计算：1、公寓应分摊的土地出让金为：公寓应分摊的土地出让金=6000（1000/10000）=600万元2、
13、按照可售与不可售面积确认公寓应分摊的土地出让金为：公寓不可售面积分摊的土地出让金=100（1000/10000）=10万公寓可售面积分摊的土地出让金=600万-10万=590万元3本期公寓销售部分应分摊的土地出让金为：本期公寓销售部分应分摊的土地出让金=59080%=472万元第三节第三节 成本分配方法成本分配方法序号12345678成本科目土地征用费前期工程费主体建安工程费室外管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费预提及摊入成本分摊原则各期成本分摊按占地面积按建筑面积按建筑面积按建筑面积按建筑面积按建筑面积按建筑面积按建筑面积第三节第三节 成本分配方法成本分配方法5.几项特殊成本费用的
14、分配方法（1）土地成本，一般按占地面积法分配。如果确需要结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配。第三节第三节 成本分配方法成本分配方法（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，可按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。总之，房产开发企业会计人员在日常按照会计准则规定对成本费用进行管理与核算时，应当按照上述规定归集和分配成本费用，以提高所得税核算的准确性。第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（
15、或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的低价急相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配一、土地征用及拆迁补偿费的归集一、土地征用及拆迁补偿费的归集1、能分清成本核算对象的，应直接计入有关开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配【案例】2017年6月，南方房地产开发公司通过投标取得甲乙两块土地，其
16、中甲块土地全额地价款2000万元，但尚未取得该土地，规划建设A项目。乙块土地价款总额为5000万元，支付3000万元，并实际取得了该土地，规划建设B项目。第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配账务处理如下：借：预付账款-甲土地2000万元贷：银行存款2000万元借：开发成本-B项目-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金 5000万元贷：银行存款 3000万元应付账款-乙土地 2000万元第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配2、分不清成本核算对象的，应先对其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。第四
17、节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配【案例】2017年6月，南方房地产公司通过竞拍得到A块土地，土地价款总额为8000万元，A块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区和别墅区。第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金-待分摊成本8000万元贷：银行存款8000万元第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配二、土地征用及拆迁补偿费的分配二、土地征用及拆迁补偿费的分配按照规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，如需结合其他方法进行分配的，需经税
18、务机关同意。占地面积法如何取得？1、政府规划审计部门在项目规划中测定的占地面积2、根据项目规划自行测定的占地面积第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配实务中：有些垂直排列的成本对象无法取得各自的占地面积时（如有的开发产品，一层为购物中心，以上为写字楼，作为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的，因此，这样就不能按占地面积分摊土地价款）此时采用建筑面积是最合理的。第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配【案例】云海房地产开发公司，在南海市通过一级市场取得某宗地 A地块规划建设商场，酒店以及住宅小区。地块总地价1亿
19、元，以全额支付。第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配借：开发成本-土地征用及拆迁补差费-土地出让金-待分摊成本1亿元贷：银行存款1亿元第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配【接上例】A地块占地面积10万平方米，总建筑面积30万平方米.地价1亿元、商场占地面积2万平方米，建筑面积6万平方米酒店占地面积 2万平方米，建筑面积6万平方米住宅小区开发两期总占地面积6万平方米，其中多层占地2万平方米，高层占地4万平方米，建筑面积 18万平方米，其中多层建筑面积7 万平方米,高层建筑面积11万平方米.第四节第四节 土地征用及
20、拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地取的成本分配表土地取的成本分配表行次1234合计行次1成本对象商场成本对象商场酒店多层高层基底层占地面积m220，00020，00020，00040，000100，000建筑面积m260，000金额（万元）200020002000400010000金额（万元）2000234合计酒店多层高层60，00070，000110，000300，00020002333.333666.6710000第四节第四节 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配土地征用及拆迁补偿费的归集与分配借：开发成本-商场-土地征用及拆迁补差费-土地出让金 2000万开发成本-酒
21、店-土地征用及拆迁补差费-土地出让金 2000万开发成本-多层-土地征用及拆迁补差费-土地出让金 2000万开发成本-高层-土地征用及拆迁补差费-土地出让金 4000万贷：开发成本-土地征用及拆迁补差费-土地出让金-待分摊土地成本 10000万第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配一、前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、一、前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可用性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等前期费用支出。设计、可用性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等前期费用支出。1、能分清成本核算对象的，应直接计入有关房
22、屋开发成本核算对象的前期工程费成本项目第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配【案例】云海公司取的A地块开发住宅楼，支付规划设计费10万，建筑面积丈量费2万。第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配借：开发成本住宅楼前期工程费规划设计费 10万勘察丈量费2万贷：银行存款入开发成本。12万备注：一般纳税人企业取得的增值税专用发票可以单独作为进项税额核算，不计第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配2、分不清成本核算对象的，应先将其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配
23、【案例】南方房地产开发公司有一块土地，规划分两期开发，现已支付工程招标代理费6万，临时道路修建费10万，建设场地平整费50万，围栏费20万，南方房地产公司根据有关原始凭证，做如下处理：第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配借：开发成本-前期工程费-工程招标费-待分摊成本6万-三通一平费-待分摊成本60万-临时设施费-待分摊成本20万贷：银行存款 86万元第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配二、前期工程费的分配二、前期工程费的分配前期工程费的分配方法包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。房地产企业在分配时，可以自行选择其中一种方法。如果没
24、有特殊情况，应采用统一的分配方法（实务中以建筑面积为主），不能人为的通过分配方法的选择调节各成本对象的成本。第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配【承接上例】南方房地产公司规划第一期开发的建筑面积为6万平方米，第二期开发的建筑面积为10万平方米，公司按建筑面积对前期工程费进行分摊如下：第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配报批报建费分摊：一期=6（6/16）=2.25万二期=10（6/16）=3.75万三通一平分摊：一期=6（60/16）=22.5万二期=10（60/16）=37.5万临时设施费分摊：一期=6（20/16）=7.5万二期=10（20/16
25、）=12.5万第五节第五节 前期工程费的归集与分配前期工程费的归集与分配借：开发成本-一期-工程招标费-报批报建费2.25万二期-工程招标费-报批报建费3.75万一期-前期工程费-三通一平费22.5万二期-前期工程费-三通一平费37.5万一期-前期工程费-临时设施费7.5万二期-前期工程费-临时设施费12.5万贷：开发成本-前期工程费-工程招标费-待分摊成本6万-三通一平费-待分摊成本60万-临时设施费-待分摊成本20万第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用。包括基础工程费、主体建筑的建
26、筑工程费、安装工程费及装修工程费等。建筑安装工程费又分为发包方式、甲供方式、自营方式的核算。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配一、发包方式一、发包方式采用发包方式进行建筑安装工程施工的开发项目，根据企业支付的已完工程价款，直接计入开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目。1、工程价款结算首先，对建筑安装工程，一般采用招标或议标方式。工程价款结算方法有按月结算、分段结算、竣工一次结算。不论采用何种结算方法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价款的95%。待工程竣工验收后清算。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配2、支付工
27、程合同款的核算【案例】南方房地产开发公司与云海建筑公司签订发包工程合同总金额为1000万元，合同规定，开工前应预付备料款200万，预付施工工程款150万以银行存款支付。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配借：预付账款-云海建筑公司-预付承包单位款350万贷：银行存款350万工程价款结算时，根据施工单位提供的工程价款结算单中已完工工程价值500万。借：开发成本-建筑安装工程费500万应交税费-应交增值税（进项税额）55万元贷：预付账款-云海建筑公司-预付承包单位款350万应付账款-云海建筑公司-应付工程款205万支付时：借：应付账款-云海建筑公司-应付工程款205万
28、贷：银行存款205万第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地产开发公司与云海建筑公司签订一期高层1#楼住宅基础工程施工合同，云海建筑为一般纳税人，适用一般计税方法。4月15日，基桩工程完成，收到工程部门转来的工程计量报告和施工单位的增值税普通发票，价税合计金额为100万元。（1）4月15日，以银行转账方式结算基桩工程款。借：开发成本-1#楼住宅-建安工程费 100万贷：银行存款 100万。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，
29、南方房地产开发公司与云海建筑公司签订一期高层1#楼住宅基础工程施工合同，云海建筑为一般纳税人，适用一般计税方法。（2）4月18日，以银行转账方式支付桩基检测费1万元借：开发成本-1#楼住宅-建安工程费 1万贷：银行存款 1万。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地产开发公司与云海建筑公司签订一期高层1#楼住宅基础工程施工合同，云海建筑为一般纳税人，适用一般计税方法。（3）5月20日，收到建筑公司转来的主体工程建筑款100万元，收到增值税专用发票借：开发成本-1#楼住宅-建安工程费 100万应交税费-应交增
30、值税-进项税额11万贷：应付账款-云海建筑公司111万第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配2、支付工程合同款的核算【案例】2017年4月15日，南方房地产开发公司与云海建筑公司签订一期高层1#楼住宅基础工程施工合同，云海建筑为一般纳税人，适用一般计税方法。（4）6月30日，收到建筑公司转来的安装工程、装饰工程进度结算单，金额为100万元，收到增值税专用发票借：开发成本-1#楼住宅-建安工程费 100万应交税费-应交增值税-进项税额11万贷：应付账款-云海建筑公司111万第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配二、采用自营方式的核算二、采用
31、自营方式的核算采用自营方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其发生的各项建筑安装支出，一般可直接计入开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本科目。如果开发大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”“施工间接费用”等科目，月末再转入开发成本-建筑安装工程费第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配二、采用自营方式的核算二、采用自营方式的核算【案例】南方房地产公司自行开发建设X项目，6月15日采购建筑材料一批价值100万，取得增值税专用发票注明金额17万，已经转账支付货款账务处理如下：借：原材料建筑材料 100万应交税费-应交增值税（进项税额）17万贷：银行存款117万第六节第六
32、节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配二、采用自营方式的核算二、采用自营方式的核算【承接上例】6月20日施工项目地领用建筑材料50万元。账务处理如下：借：开发成本-建安工程费50万贷：原材料建筑材料 50万备注：如果开发大型建筑安装工程，可以借：工程施工科目第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配三、建筑安装工程费的分配三、建筑安装工程费的分配如果开发企业几个工程项目对外发包的建筑安装工程，应先通过开发成本-建筑安装工程费-待分摊成本账户进行归集，期末分配给各收益对象。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配三、建筑安装工程
33、费的分配三、建筑安装工程费的分配常见的分配方法：常见的分配方法：1.建安工程费一般按建筑面积法进行分配。2.主体建筑的建安工程费一般直接归集计入最终成本对象，如果不能够直接归集的，按预算造价法分配计入成本对象。3.安装工程费、精装修工程费可以按照预算造价法分配计入成本对象。4.有甲供材的，按领用的材料分配计入成本对象，领用数量不明确的，可按预算造价法分配计入成本对象。第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配【案例】南方房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为5000万，本月支付工程款2000万，这两幢商品房的预算造价为：1#商品房的预算总造价为3000万
34、，2#商品房的预算总造价为4000万。采用工程预算造价分配如下：1#商品房应分摊的工程款=2000/（3000+4000）3000=857.14万元2#商品房应分摊的工程款=2000/（3000+4000）4000=1142.86万元第六节第六节 建筑安装工程费的归集与分配建筑安装工程费的归集与分配借：开发成本-1#商品房-建筑安装工程费857.14万元-2#商品房-建筑安装工程费1142.86万元贷：开发成本-建筑安装工程费-待分摊成本2000万元第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配一、基础设施费是项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项一、基础设施费是项目开发
35、过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供水、供电、工期、通信、照明、绿化等基础设施工程费用。目之外的道路、供水、供电、工期、通信、照明、绿化等基础设施工程费用。具体包括以下内容：1.室外给排水系统费6.园林环境工程费2.室外采暖系统费3.室外燃气系统费4.室外电气及高低压设备费5.室外智能化系统费第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配一、基础设施费的归集与核算一、基础设施费的归集与核算能分清成本核算对象的，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目不能分清成本核算对象的，先将支出通过“开发成本-基础设施费-待分摊成本”账户归集，期末再采用一定的
36、分配方法进行分配。第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配一、基础设施费的归集与核算一、基础设施费的归集与核算【案例】南方房地产开发公司2017年5月发生以下与基础设施费相关的业务。（1）5月2日，B地块一期燃气设施安装工程完工，增值税专用发票的价款为100000，增值税税额为11000.借：开发成本-B地块一期-基础设施费 100000应交税费-应交增值税（进项税额）11000贷：银行存款111000第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配一、基础设施费的归集与核算一、基础设施费的归集与核算【案例】南方房地产开发公司2017年5月发生以下与基础设施费相关的业务。（
37、2）5月3日，B地块一期道路雨污水工程完工，结算工程款，取得增值税专用发票的价款为50000，增值税税额为5500.借：开发成本-B地块一期-基础设施费 50000应交税费-应交增值税（进项税额）5500贷：银行存款55500第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配一、基础设施费的归集与核算一、基础设施费的归集与核算【案例】南方房地产开发公司2017年5月发生以下与基础设施费相关的业务。（3）5月10日，B地块一期绿化景观工程完工，结算工程款，取得增值税专用发票的价款为300000，增值税税额为33000.借：开发成本-B地块一期-基础设施费300000应交税费-应交增值税（进项
38、税额）33000贷：银行存款333000第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配二、基础设施费的分配二、基础设施费的分配基础设施费可按建筑面积法进行分配；如果认为其他分配方法更合理，也可以采用其他方法对基础设施费进行分配。第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配二、基础设施费的分配二、基础设施费的分配【案例】南方房地产开发公司开发某一项目，一层为底商建筑面积20000平方米，一层以上为住宅建筑面积80000平方米，底商与住宅分别作为成本对象，本月支付室外给水管网安装工程费12000元。采用建筑面积分配方法如下:底商承担室外给水管网安装工程费：22000/100000
39、20000=4400住宅承担室外给水管网安装工程费：22000/10000080000=17600第七节第七节 基础设施费归集与分配基础设施费归集与分配借：开发成本-底商-基础设施费4400-住宅-基础设施费17600贷：开发成本-基础设施费-待分摊成本22000第八节第八节 开发间接费用归集与分配开发间接费用归集与分配一、开发间接费的归集一、开发间接费的归集开发间接费用属于直接开发房地产而发生的费用，但是由于开发产品类型较多，则所发生的费用不能确定应由哪项开发产品负担，无法将其直接计入各项开发产品成本，故应将其先计入开发间接费用归集，最终分配计入各项开发产品成本。第八节第八节 开发间接费用归
40、集与分配开发间接费用归集与分配一、开发间接费的归集一、开发间接费的归集开发间接费用通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、项目营销设施建造费、物业管理完善费等。第八节第八节 开发间接费用归集与分配开发间接费用归集与分配二、开发间接费的分配二、开发间接费的分配开发间接费用可按建筑面积法进行分配：如果认为其他分配方法更合理，也可以采用其他分配方法。第八节第八节 开发间接费用归集与分配开发间接费用归集与分配二、开发间接费的分配二、开发间接费的分配【案例】南方房地产开发公司开发某一项目，一层为底商建筑面积20000平方米，一层以上为住宅建筑面积80000平方米，本月发生项目管理人员的工资20万元，固
41、定资产的折旧费10万元，长期待摊费用10万元。采用建筑面积分配方法如下：底商应分摊：（20+10+10）/（20000+80000）20000=80000住宅应分摊：（20+10+10）/（20000+80000）80000=320000第八节第八节 开发间接费用归集与分配开发间接费用归集与分配支付时：借：开发间接费用-工资200000-折旧100000-办公费100000贷：应付职工薪酬200000累计折旧100000长期待摊费用100000第八节第八节 开发间接费用归集与分配开发间接费用归集与分配分摊时：借：开发成本-底商-开发间接费用80000-住宅-开发间接费用320000贷：开发间接
42、费用-工资200000-折旧100000-办公费100000第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算房地产开发企业开发的公共配套设施，可以分为两类：营利性公共配套设施和非营利性公共配套设施。第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算一、营利性公共配套设施的核算一、营利性公共配套设施的核算营利性公共配套设施是指能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目以及属于营利性的，或产权归开发商所有的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的公共配套设施如：商店、银行、邮局等。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理计入开发成本-营
43、利性-公共配套设施第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算一、营利性公共配套设施的核算一、营利性公共配套设施的核算开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算【案例】南方房地产公司在开发小区内负责建设一家商店，一座水塔，上述设施均发包给云海建筑企业施工，其中商店建成后有偿转让给商业部门。水塔的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发。第九节第九节 公共配套设施费的会计核
44、算公共配套设施费的会计核算公共配套设施支出明细表项目商店单位：万元水塔合计支付征地拆迁费支付前期工程费支付建安工程费2000351800200252002200602000合计38354254260第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算账务处理如下：1.支付征地拆迁费借：开发成本-商店-土地征用及拆迁补偿费-公共配套设施2000-水塔-土地征用及拆迁补偿费-公共配套设施200贷：银行存款22002.支付前期工程费借：开发成本-商店-前期工程费-公共配套设施35-水塔-前期工程费-公共配套设施25贷：银行存款60第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核
45、算3.支付建安工程款借：开发成本-商店-建安工程费-公共配套设施1800-水塔-建安工程费-公共配套设施200贷：银行存款2000第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算4.按规定将开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如上述水塔，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的比例，分配计入有关房屋和营利性公共配套设施的开发成本借：开发成本-商店-公共配套设施费425贷：开发成本-水塔-土地征用及拆迁补偿费-公共配套设施200-水塔-前期工程费-公共配套设施25-水塔-建安工程费-公共配套设施200第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核
46、算5.对能有偿转入给有关部门的营利性公共配套设施，应在完工验收后将其实际成本转出至开发产品-某成本对象-公共配套设施借：开发产品-商店-公共配套设施 4260贷：开发成本-商店-土地征用及拆迁补偿费-公共配套设施 2000-前期工程费-公共配套设施 35-建安工程费-公共配套设施 1800-公共配套设施费 425第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算二、非营利性公共配套设施二、非营利性公共配套设施非营利性公共配套设施是指房屋开发过程中，根据有关规定，其产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施，如：水泵房、变电所、居委会、派出所、岗
47、亭、儿童乐园、自行车棚、凉亭等为了正确核算和反映企业开发建设中各种非盈利性配套设施所发生的支出，可分为第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算1.作为成本对象的公共配套设施的会计核算：通过开发成本-具体成本对象-公共配套设施科目归集，期末按一定分配标准分配给各受益对象。计入开发成本或在建工程等第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算2.不作为成本对象的公共配套设施的会计核算：对于只为一个单体开发项目服务的，造价较低的配套设施，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。借：开发成本-具体成本对象贷：银行存款等第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配
48、套设施费的会计核算三、公共配套设施涉及到的税费问题三、公共配套设施涉及到的税费问题1.公共配套设施项目有偿转让应计销售额（1）纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算（2）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设
49、施所对应的土地价款。第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算【案例】南方房地产开发公司取得的A地块支付出让金5000万，经开发，将公共配套设施某会所对外出售，建筑面积为200平米，该地块总体可供出售建筑面积为10000平方米，该会所售价合计为500万。第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算计算增值税如下：1、计算当期允许扣除的土地价款（200/10000）5000万=100万2、计算当期销售额（500万-100万）/（1+11%）=360.36万销项税额=360.3611%=39.64万第九节第九节 公共配套设施费的会计核算公共配套设施费的会计核算
50、2.公共配套设施在可售面积之内的视同销售房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。第十节第十节 土地开发成本会计核算土地开发成本会计核算一、土地开发成本的划分一、土地开发成本的划分房地产开发企业的土地，按其用途分：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地；一种是为开发商品房而开发的自用土地。第十节第十节 土地开发成本会计核算土地开发成本会计核算二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生
