1、第五章 住宅市场的结构分析n供给市场：新增房供给结构、存量结构n需求市场：按收入线划分的消费主体的结构类型n平衡关系：供求平衡，存量与增量平衡n空置问题第一节 结构分析的目的与基本概念一、住宅与住宅市场 1.住宅具有：商品和社会保障品的双重属性、消费品和资产的双重性 2.住宅问题具有：个人问题和社会问题的双重意义二、住宅市场的主要特征 1.是地区性市场 2.是有关住宅权益交易的市场 3.住宅供给变化滞后于价格的变化 4.易出现不均衡和垄断是不 完全市场 5.需要必要的政府干预 6.需要预先生产三、住宅市场的分类 n按进入市场的时间顺序划分：住宅一级市场、住宅二级市场 n按住宅类型划分：公共住宅
2、市场（廉租房、经济适用房、公租房）、商品住宅市场（限价商品房、普通商品住宅市场、别墅、公寓）n依交易形式划分：销售市场、租赁和抵押市场四、住宅市场结构分析 n分析目的：1.准确把握各子市场的基本特征，分析其相互关系。2.在不同的需求和供给层次之间建立解决问题，化解矛盾的桥梁。3.为政府制定住宅市场发展的 政策和目标提供参考。n分析内容：供给结构分析、需求结构分析、平衡关系、空置问题第二节 增量住宅供给结构分析一、市场价商品住宅n概念界定：1.由开发商投资建设，完全按市场规律运作的商品住宅。包括：普通商品房、高档公寓、别墅。2.建造标准：中高收入家庭和支付能力。3.建造数量和价格：市场 4.销售
3、对象：无限制 5.住房二级市场不受限制n地位和作用：1.提高居住质量的先导作用。2.新设计、技术、产品示范作用。3.提高住宅自有率导向。n基本运行模式：1.完全由开发商组织实施。2.接受政府的管理。3.开发商自主决策、自但风险。二、限价商品房n概念：是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。n1.坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹、以区县为主；自愿申请，逐级审核；公开透明、公平公正；限制交易，动态监管。2.建造标准：限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主
4、。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。3.价格：采取政府最高限价。4.销售对象严格限制，防止社会资源的滥用。5.有条件进入住房二级市场，受政府政策限制。北京：n申请购买限价商品房的家庭，必须年满18岁，并且取得本市城镇户籍时间满3年，单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。n对申请家庭上一年度家庭收入、家庭资产的标准按家庭人口不同而不同。1.家庭收入分别为：3人及以下户家庭、4人及以上户家庭，对应的家庭年收入应分别低于8.8万元及以下、11.6万元及以下；2.申请家庭总资产：3人及以下户家庭、4人及以上户家庭，对应的家庭年收入应分别低于57万元及以下、76万元及以下
5、；3.家庭住房人均使用面积要低于15平方米。三、经济适用房n概念：是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。1.经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导.2.建造标准：户型设计控制为中小户型，具体标准由市规划委制定。“适用”又要满足政府或社会资源公平合理利用的原则。3.房源：经济适用住房采取集中建设和商品住房项目配建方式筹集，也可采取单位集资合作建设房屋。4.价格：采取政府最高限价。5.销售对象严格限制，防止社会资源的滥用。6.有条件进入住房二级市场，受政府政策限制。n地位与作用：1.体现现阶段住宅市场主要市场特征。2.是住宅市场
6、供给最重要的组成部分。3.实现了住宅市场的自然衔接。n基本运行模式：1.由政府或半政府机构协调，政府在土地供应、税费征收、建设融资等方面给予支持。2.由非盈利组织或委托住宅开发企业建设，控制开发成本和利润。3.由政府或相关机构制定家庭收入标准，审批购买者资格，审定销售价格，提供住房担保，负责使用期间管理。北京：n申请购买经济适用房的家庭，必须年满18岁，并且取得本市城镇户籍时间满3年，单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。n对申请家庭上一年度家庭收入、家庭资产的标准按家庭人口不同而不同。1.家庭收入分别为：1人户家庭、2人户家庭、3人户家庭、4人户家庭、5人及以上家庭，对应的年收入则应分别
7、低于22700元、36300元、45300 元、52900 元、60000 元；2.申请家庭总资产为1人户家庭低于24万元，2人户家庭低于27万元，3人户低于36万元，4人户低于45万元，5人户及以上家庭低于48万元。3.同时规定，家庭住房人均使用面积要低于10平方米，且申请人和家庭成员5年内没有出售或者转让过房产。四、公租房n公共租赁住房：公共租赁住房：是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。n对象：对象：公共租赁住房的供应对象是本市中低收入住房困难家庭，具体包括已通过廉租房、经适房、限价房资格审核尚在轮候的家庭，以及其他住房困难
8、家庭。n租金标准：租金标准：将按保本微利的原则，结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金。n房屋来源：房屋来源：将采取新建和收购两种方式。一方面新建一些公租房，另一方面，政府也会在已开发的商品房中收购一些，作为公租房。五、廉租房n概念界定：1.政府提供面向城市最低收入家庭的社会保障住宅；2.城市低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅；3.建设标准以满足家庭基本居住需求为原则；4.供给数量要适当少于需求数量，使申请入住廉租房的家庭有一个合理的轮候期；5.租金标准低于市场租金；6.不允许进入住房二级市场。n地位与作用：1.体现全社会
9、对最低收入家庭的关怀；2.为居民提供过渡居所；3.有利于住宅市场的协调发展。n基本运行模式：1.政府机构负责建设、调剂，制定入住标准，审批入住资格，制定与调整租金；2.收入情况得到改善的家庭应及时迁出，以供轮候其他最低收入家庭；3.避免出现贫民窟。n审核与分配：对申请廉租住房的家庭实行三级审核、两级公示制度。（一）申请：户口所在地街道办事处；（二）初审：街道办事处进行初审和公示等，提出初审意见。（三）复审：区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审和进行公示；（四）备案：报市建委。n申请廉租房标准（北京市）:1、申请人户籍登记地在本区，取得本市户籍满五年（家庭为单人的申请人，应当符合晚婚年龄；离异
10、的，应当满三年）；2、申请家庭上年人均月收入连续一年低于580元，一人户家庭年收入低于6960元，两人户家庭年收入低于13920元，申请家庭每增加一人，按增加6960元计算）；3、申请家庭资产总额为一人户家庭低于十五万元，两人户家庭低于二十三万元，三人户家庭低于三十万元，四人户家庭低于三十八万元，五人户以上家庭低于四十万元；4、家庭住房人均使用面积低于7.5平方米，且申请人和家庭成员五年内未出售或转让过房产；5、具备下列情形之一：被拆迁，有特殊病、重残人员，有六十岁（含）以上人员，居住市政府确定的解危排险范围内房屋；6、申请楼房配租的家庭人口应当在二人以上。第三节 住宅供给结构内部的相互关系（
11、一）各类型新增住宅供给的相互关系n对国民经济增长的影响：1.廉租房：稳定的社会环境、对经济的带动作用有限；2.经济适用房：数量上对国民经济增长的贡献巨大、对经济增长的带动是有代价的；3.市场商品住宅：给政府带来财政收入、调节收入分配的作用、按市场规律运作对国民经济的带动在一定条件下是良性的，可持续发展、对经济带动作用：数量+质量n增量供给内部的主要结构关系：1.数量关系：影响因素：政府政策、住宅市场化水平、居民住宅现状、住宅价格与家庭收入比、国家或地区宏观社会经济发展水平（发达国家、新兴发展国家和我国情况）。2.价格关系：n廉租房：租金为家庭收入的1015%，同档次住宅市场租金的1/41/3
12、n经济适用房：兼顾低收入家庭的支付能力（以30%收入用于支付房贷为宜）n公租房：考虑市场同类房租金，采取一定比例的下浮n限价商品房：兼顾中低收入家庭的支付能力n商品房：为市场租金。3.市场关系：互为补充、互为竟争、相互转化、政府引导。（二）住宅市场中增量与存量的关系n住宅市场存量增量平衡模型存量市场平衡：增量市场平衡：n存量市场与增量市场的区别与联系：区别：1.价格弹性 2.功能和质量 3.均衡价格高低 联系：1.增量与存量的转变 2.均衡价格差有限 3.存量住宅流动性高低对增量住宅需求有重要影响四、住宅市场中的空置问题我国城市商品住宅问题的现状与分析、合理空置率（514%或10%）n各类型住
13、宅合理空置率的界定：1.商品房：存量市场 6%增量市场 3年供应量的812%2廉租房：同类房11.5%3.经济适用房：存量0%增量部分46%案例：万泉新新家园小区n概况开发商：北京万泉花园物业开发有限公司地理位置：海淀区人大西门外300米；小区定位：高档商品房；面向消费群体：高级白领。n项目的运作1.投资目标的选择。自有资金约2亿元，准备投资房地产，选择海淀区西北三四环间的一块地，建造高档住宅。2.市场调查和分析。北京住宅开发市场规模2000万平米/年，其中普通住宅约80%，中高档商品房约占20%；北京市场分两大块南片、北片。北片：东区为国贸、燕莎圈，消费群体为高薪白领（月薪1-2万），主要为
14、高层公寓；亚运村圈，消费群体较杂；西北中关村圈，消费群体主要特点，受教育层度高，居住环境较好。市场调查委托零点调查公司完成，经过市场调查，主要需求140-160平米/户，实际设计水平160-340平米/户。土地为第四手地，原为国务院渔场，地价水平通过广告牌价格来测算，土地价约1.8亿元。资金来源，自有资金约2亿元，银行贷款共2-3亿元。考虑到场地情况和资金情况，工程分两期开发，每期约10万平米，小区主要为4-6层多层建筑，均配置电梯，一梯两户或一户，均有地下室作为车库使用，车位40平米/户，装修位高级装修，红榉实木门，楼宇控制系统，景观由澳大利亚设计师设计。一期工程1997年4月进行规划设计，98年8月开工，98年10月推入市场，平均价格8500元/平米，称为品牌项目“CEO楼”。二期工程2000年推入市场，平均价格9000元/平米。项目利润率约25%。
