1、精品苗圃可行性经济分析报告第一章苗圃建设必要性随着人民生活水平不断提高，人民对住宅的要求从满足居住功能提升至适合居住、休闲、享受的要求，故地产项目配套的园林绿化环境已成为各房地产商提高房地产项目知名度、提升项目市场竞争力、激发消费者购房产购买欲的宣传手段之一。如何快速、高效、低成本打造园林绿化精品工程已成为房地产行业共识，由此可见苗木需求市场潜力较大、经济效益可观。目前，集团公司所有的房地产项目园林绿化施工主要分为两点一线及交楼园林绿化配套两个阶段进行实施，在实施过程中存在施工单位供苗木价格过高、施工单位为最求利润最大化而采购的苗木树形达不到要求等问题而导致工期存在一定程度的拖延、未能有效降低
2、施工建造成本，满足不了集团发展要求。为此，集团朱总裁提出自有项目实现甲供苗木，以降低成本，实现利润最大化。根据集团地产业务板块发展的情况，从 2014 年起预计广州、从化地区每年会约有 8 个园建绿化项目需要施工，每年绿化需求量为：1、乔木约4800 株，720 万元（按每个项目乔木需求量约600 株，1500 元/株计算）；2、灌木约 9600 株，58 万元（按每个项目需求量约 1200 株，60 元/株）；合计每年需求苗木价植约778 万元，welcome苗圃利润率最少约 50%，苗圃每年最少可以产生 389 万元的经济效益，投资苗圃前景可观。因此，集团建立自有苗圃，能降低施工成本，实现
3、利润最大化。就建设 200 亩规模的苗圃可行性作出如下分析。第二章苗圃建设规划一、苗圃选址1、地点要求：选址在广州周边 80100KM 的郊区，具有明显的视线可达性、无台风影响的要求，最好在路边以便于运输、降低运输成本。据相关的了解，白云区、从化、清远、高明等地，租金约为 2000 元/亩/年，若规模200 亩的苗场，地租：40 万元/年（每年交付，每3 年租金递增 3%，具体租金价格与当地详谈）；2、土壤要求：自然条件应满足土壤肥沃、粘性好。二、苗圃建设规模土地资源为不可再生资源，结合公司实际及苗场发展需要，建议租地 200 亩以上，租地年限 15 年以上。三、苗圃空间规划及实施（一）空间规
4、划：根据苗圃场实际情况及苗圃要求，空间规划如下：1、功能分区办公生活区、展示区、生产各区2、道路、排灌系统便于起运，水塘、水沟灌溉体系（二）苗圃配套设置建设1、办公生活区：规划总建筑面积为400 平方米；其中现场办公室150 平方米， 工人宿舍 150 平方米，厨房加餐厅 30 平方米，卫生间、工具房、农药房各 12 平方米，肥料房 36 平方米；2、场内交通道路建设：3、排灌溉体系建设：开挖灌溉体系的池塘、沟畦，安装浇水喷淋系统等4、供电工程安装5、防护围墙（视实际情况，可无）四、苗圃组织管理架构及人员配置公司专职副总经理苗场场长（一）苗圃组织管理架构苗养绿绿综场护化化合技种采车文术植购司员
5、员员员机苗场（二） 苗场人员配置部门岗位数量备注苗场场长1 人根据苗场选址完成后开始招聘苗场技术员2 人根据发展情况配置养护种植员8 人根据苗场选址完成后开始招聘绿化采购员1 人同时兼任工程施工部绿化采购员绿化车司机1 人根据苗场发展情况招聘综合管理文员1 人根据苗场发展情况招聘合计14第三章苗圃产品生产、销售规划一、苗圃产品生产规划根据 200 亩苗圃用地规模、集团常用乔木设计品种及具体要求结合公司投资实际情况要求制作首期苗圃产品生产规划，以后根据实际发展情况进行必要的调整。1、 苗圃乔木种植计划乔木按三年后（2016 年）可以出售第一批苗木的计划，2017、2018 年可以出第二、三批苗的
6、计划，拟种植胸径 5CM10CM 苗木11000 株及高度为 100CM 左右小苗 30000 株，部份资金回笼后， 根据实际要求另行计划以后的种植计划。具体种植品种、数量见附件二乔木种植计划表2、灌木种植计划灌木生产周转较短，资金回笼较快，故考虑必须采购一批可以在2014 年可出售的灌木，2015 年可以出售的灌木大部份考虑用原来的灌木作为扦插种苗，以降低成本。具体种植品种、数量见附件三灌木木种植计划表；二、销售规划因苗木有身生长周期，产品销售为规划为：灌木一年后可以出售， 乔木三年后第一批可以出售，以后每年都有一定数量出售。乔木按种植三年后可以出苗销售，根据集团发展要求 2016 年后约每
7、年可出售 11000 株，年销售额约 640 万元；灌木从 2014 年起每年销售额约45 万元，2015 年 60 万元，2016年 90 万元。第四章苗圃投资收益分析假设苗圃建设规模为 200 亩，就前三年（2014 年2016 年） 投资收益作出如下经济分析：一、 首期投资1、苗圃清场平整地形处理费用：约 40 万元；2、苗圃配套项目费用:109 万元；2.1 供电:10 万元；2.2 道路修建：60 万元；场内砖渣铺路 1.2 万平方米，按 50 元/平方米计算，小计 60 万元。2.3 小池塘、沟渠开挖费：5 万；2.4 喷淋管网铺设:18 万；2.5 房建: 16 万元；总建筑面积
8、为 400 平方米；其中现场办公室 150 平方米，工人宿舍 150 平方米，厨房加餐厅30 平方米，卫生间、工具房、农药房各12 平方米，肥料房 36 平方米；按搭设活动板房约 400 元/平方米（含基础、装修），小计 16 万元；3、工机具采购费：2.8 万元；4、采购苗木原材料费用：335 万元；根据苗场面积及投资收益实际情况，乔木种苗（约采购 41000 株）采购费估计：320 万元（考虑三年后可以出苗）；灌木种苗（2650 株）采购费 15 万元（第二年以后考虑扦插种植）；小计购苗费用约 335 万元。合计：首期投资=40+109+2.8+335=486.8 万元二、 苗圃每年运行费
9、用1、地租：40 万元/年选址在广州周边 80100KM 的郊区，具有明显的视线可达性， 最好在路边。据相关的了解，白云区、从化、清远、高明等地，租金约为 2000 元/亩/年，若规模 200 亩的苗场，地租：40 万元/年（每年交付，每 3 年租金递增 3%，具体租金价格与当地详谈）；2、人工工资：配置 14 工人，3000 元/人.年，一年 42 万元，场长 1 人，12 万元/年，小计 54 万元；3、水电费：2 万元4、肥料、农药费：2 万元每年固定运营费用：地租 40 万+人工工资 54 万+水电费 2 万+ 肥料农药费 2 万=98 万元。三、 苗圃收入1、第一年（2014 年）收
10、入：45 万元； 灌木出售收入预计：45 万元；2、第二年（2015 年）收入：60 万元灌木出售收入预计：60 万元；3、第三年（2016 年）收入：729 万元；乔木出售收入：639 万元；（按2016 年可出售的乔木售完计算，此时苗圃剩余 2017 年可出苗苗木仍有 498 万苗木存货）灌木出售收入预计：90 万元；4、苗圃内 2016 年出售后剩余的乔木市值为：498 万元。四、 每年经济收益分析1、第一年（2014 年）收益：收入45 万元-投资486.8 万元-年运行费98 万元=-539.8 万元；2、第二年（2015 年）收益：收入 60 万元+2014 年收益-539.8 万
11、元-年运行费 98 万元=-577.8 万元；3、第三年（2016 年）收益：收入 729 万元+2015 年收益-577.8 万元-年运行费 98 万元=53.2 万元；经计算分析，第三年即 2016 年底，苗场可实现盈利 53.2 万。第五章风险评估与总结一、苗圃风险评估苗圃投资会存在如下风险： 1、苗木周期长，资本周转慢因苗木生产的周期较长，尤其是在建立之处大量的投资转化为可销售的成品所需的时间通常要在 1 年左右，如果后续资金不足将出现投资被套牢的情况，对于初期的投资是一个很大的打击。2、市场瞬息万变前期因某种苗木市场热销而引入，但过一两年后因市场喜好的变化，导致该苗木价格大跌，甚至低
12、于成本价，将导致投资的损失。 3、天气因素冬天温度急降将苗木地被冻死冻伤，台风季节雨水台风破坏。4、不可预见因素影响二、总结根据以上理论分析，至 2016 年底，可以苗圃可盈利 53.2 万元， 由此可得到结论为：2016 年底苗圃可实现盈利，即苗圃投资回收期为三年。算上苗圃内未出售的价值 498 万的苗木，至 2016 年底苗圃市值约 551.2 万元。综合上述，投资苗圃可行。但是苗木会自身会有一定生长周期， 在苗圃实际运营过程中会存在因各种原因出现部分苗木不能成活、树形等达不到要求、市场价格变化导致低于成本价等现象，再者苗圃前期投资较大，后期投资会逐渐减少，基本上前三年为投入期，投资苗圃会有一定程度的风险必须有足够的资金投入才能保证苗圃正常运 转。建议在实际操作过程中将根据每年的收支情况、苗圃运营情况， 及时调整乔木、灌木种植的品种、规格、数量计划，以适应市场，满足集团不断发展的需求。
