1、目 录1.装修管理 21.1目的 21.2装修须知 21.3装修手续的办理 21.4装修期间的监管 22.工程管理 132.1租户报（急）修服务 132.2日常巡检维修 132.3设备保养计划的制定和实施 142.4设备台帐的建立 142.5设备仓库的管理 143.保安管理 183.1门岗管理 183.2巡逻管理 183.3交接班管理 193.4车辆管理 204.环境管理 214.1作业标准 215、特约服务 24 1.装修管理1.1目的目的：避免违章装修的发生。在租户入住办理装修手续前，物业服务中心必须就搭建钢构、开门、窗拆改等常见现象与租户事先磋商，以便达成共识，并写入自行装修确认。1.2
2、装修须知租户自行装修管理规定、协议（详见附表）：告知装修规定、禁止行为及办理装修手续的流程。1.3装修手续的办理委托装潢公司装修：由租户带装潢公司到物业服务中心办理装修手续。装潢公司应提供装修合同、资质证书、营业执照、装修图纸，经物业服务中心工程人员审核。租户自装修：需租户或委托人出具书面承诺，保证不违反有关装修规定。1.4装修期间的监管装修期间的工程职责审核装修图纸。注意装修户有无改变房屋的使用性质和使用功能，有无破坏承重结构、公共上下水管道、卫生间及屋面防水层，有无随意安装空调外机、卫星天线等情况，如有违规情况应及时告知租户予以整改。物业服务中心开具装修许可证，装潢公司在装修户门上张贴。装
3、修施工时，物业服务中心装修管理员负责巡查。如发现违章装修，应及时发出违章施工整改通知书，并要求租户或者委托人签收。如对方不肯签收，应发挂号信并保存好存根，做好书面记录。如租户拒不整改必须在24小时之内以书面形式向街道综合执法部门报告。装修期间的保安职责装修开工前负责为装修人员办理临时出入证。每天定时对装修人员出入证的佩带情况和施工安全进行检查。如遇租户装修工期延长时，装修人员临时出入证的有效期也须相应延长，但必须有租户或委托人的书面证明。装修完毕后，装修单位须归还临时出入证。附： 租户自行装修管理规定装修协议自行装修确认单违章施工整改通知书租户自行装修管理规定为了加强园区施工规范管理，营造良好
4、工作环境和氛围，特制定本制度。 一、租户只可对所租户型进行室内装修不得对外墙及室外公共部位进行装饰。租户装修时需提前五天到绿领管理公司-物业部办理装修申报手续，经审批合格后方可按图施工（装修必须使用阻燃材料或符合国家规定标准的合格防火材料）如不按规定擅自进行装修得，应给予相应的处罚。装饰施工图（含平、立、顶棚及节点详图）；屋顶灯具布置图（含布线规格、走向、用电总量、控制回路等要求）；装修方案及拆、改方案等。二、经物业部认可上述方案后，办理进场施工手续。竣工后，经验收合格没有破坏房屋结构、并按原审批施工图施工并经验收后方可退还押金。三、涉及改动消防设施等，施工时必须取得消防审核机关批准后，由原施
5、 工单位进行改造，所需费用由租户负责。四、装修垃圾自行清理，若需物业清运，收取租户装修垃圾清运费。（每平方米1.5元）五、对装修施工队伍的要求：1、装修区域内的用水、照明用电、装饰用电全部接入自备水、电表内，实行计量用电，按用电量收费。（自备电表必须自配漏电保护器，每一项用电都应接在漏电保护器上）2、严禁私接私安电源、严禁使用微波炉、电饭煲、电炉等大功率电器，如发现立即没收并严肃处理。3、拆除原有隔断墙时，随拆随清运建筑垃圾，不得使用易燃、易爆和非环保装饰材料，所有施工材料不得放在消防通道和人行道上。4、严禁对消防栓等设施进行封堵，严禁在消防栓和各安全通道周围摆放物品，保证紧急情况下使用。5、
6、动用电焊、气焊、氧焊等明火必须到物业部办理设备登记，经批准后方可进入现场施工。作业时，需铺垫防火板或铁板并配备灭火器。操作人员需有操作证并有现成负责人进行现场监督。6、在搬运装饰材料、工具时不得磕碰公共设施，特别是楼梯、墙壁、扶手、门窗、消防栓等。（若有损坏，恢复原状或照价赔偿） 7、施工材料堆放必须由物业负责人指定材料堆放地点，不允许乱堆、乱放，材料堆放必须整洁、干净。8、装修垃圾要按照产业园的要求地点堆放、日产日清，严禁在公共场地乱堆乱放，严禁装饰人员在场地住宿。 9、装修施工时应合理控制噪音，禁止装修粉尘污染他处，禁止在室外面包砖上和灰。六、施工人员若违犯以上管理规定，按情节严重给予相应
7、的处罚，处罚金额为1001000元。 业主/装修公司签字： 园区运营事业部：装修协议 鉴于装修人员多且流动性大，装修中也会产生大量的装修垃圾，为确保园区环境安全、清洁、舒适、文明，绿领产业园物业部、客户及装修单位特签订如下协议： 一、 安全共保条款1、 客户装修前须办理装修审批手续，装修单位应具有正规的装修施工资质证书与营业执照，严格按批准的方案施工，不得破坏房屋结构和外观。若装修单位无资质证书，则客户为安全与环境维护责任人。2、 装修单位要明确园区内的各项管理规定，对所雇用的装修工人验明身份，严格管理。装修单位对属下工人在园区的一切行为及后果负有完全责任。3、 装修单位人员进场前必须凭本人身
8、份证或本人近照由装修负责人（或客户）前来物业部办理装修人员出入证，每证交押金10元（由装修单位支付）。同时，须缴纳装修保证金。4、 绿领产业园物业部将严格对进出园区的人员及物品进行管理。以下是不规范使用“出入证”的一些行为：1) 无证施工。2) 过期使用。3) 将“出入证”借与他人使用。4) 超出“出入证”限定范围施工（串房施工）。5) 证上无照片或无身份证号码，无人员变更登记。6) 其它违规使用的情况。 上述情况一经发现，物业部将没收“出入证”，押金不退，并将违规人员请出园区。装修负责人重新办证后方可再次进场施工。若因违规使用给客户和园区其它住户，乃至公共设施造成损害的，装修单位应承担全部责
9、任，物业部有权扣缴所交押金。5、 消防安全：由于装修材料易燃、易爆，装修单位要树立防火观念，装修材料有序放置，严禁烟火。不得在室内生明火和使用电炉等炊事用具，抽烟等。一经发现，轻者提醒教育，重者警告或没收施工人员“出入证”并中止施工，造成损失的要由装修公司承担全部责任。6、 不得乱动消防设施，造成误报警及损失的由装修公司承担全部责任。二、 环境共保条款：1、 装修中的垃圾，应由装修单位清运至指定场地，不得乱扔乱堆。不得随地吐痰，乱扔烟头纸屑以及瓜皮果壳。2、 装修工人不得赤膊穿行园区，污言秽语。3、 不得践踏草坪，破坏花草树木。4、 如装修工人在搬运物品（建筑垃圾）中对楼道造成污染，应立即清扫
10、，保持楼道洁净，损坏公共设施的应照价赔偿。5、 不得在公共场所、走廊、楼梯、通道、堆放杂物和停放车辆。违反上述条款，物业部负有提醒、劝诫、警告之责，若不听从劝告，将没收违规工人“出入证”，造成损失的要照价赔偿。三、 公共设施共保条款1、 电梯为方便客户之重要设施，为保持其良好运行状态，延长使用寿命，使用人应爱护电梯。不用电梯运载污染性、超长、超重、锐利、令电梯失衡、磨损之物品。客户及物业部人员均负有监控之责任和义务，如发现上述违规应及时报物业部，物业部将视情节予以劝诫、制止、没收出入证，直至扣除装修保证金。造成损坏另行追究赔偿责任。2、 装修中切勿将杂物、垃圾、油漆等废料倾入厕所或下水道，造成
11、阻塞将由装修公司自行处理并赔偿由此造成的一切损失。3、 装修过程中，应主动将入户门关闭，避免对公共楼道造成污染。四、 违章处理办法在装修过程中，物业部有权对装修房进行例行检查。检查内容主要是本协议所规定的内容。在检查过程中，如发现违章，先提出口头警告，如不听劝阻，则令其停止施工，立即恢复。经多次警告无效，物业部将向装修公司发出违章施工整改通知书限期整改，如未整改，物业部可凭违章施工整改通知书扣装修保证金，金额视违章情况而定。造成重大隐患，物业部有权不退保证金，而督促装修单位采取措施消除隐患，并保留诉诸法律手段的权利。五、 保证金及押金的退还 装修费用明细客户装修保证金100以下2000元/户装
12、修客户交纳101-2004000元/户201-5006000元/户500-100010000元/户1001以上20000元/户装修服务费1.5元/施工单位施工人员出入证押金10元/个施工单位交纳装修许可证20元/个装修队营业执照复印件1份装修设计方案1份施工人员1寸彩照1张装修完毕，物业部对结构等进行验收，查验合格之日起满1个月，物业部予以复验，复验合格后退还装修保证金。六、附则 1、各户装修期间为120天，超出规定装修期间，请客户自行到物业部办理装修延期相关手续。 2、装修完毕，装修人提前1-3天预约物业部查验改造的设施设备规范，查验合格之日起满1个月，物业部予以复验，复验合格后，经客户书面
13、同意，装修单位凭收据和证件到物业部结算出入证和装修许可证押金。 3、在装修期间，施工人员的人身安全及相关第三者责任保险均与物业部无关。 4、本协议由装修人和装修人委托的装修单位详阅，作为装修管理规定的附件，装修人签收或协议书签约后生效。 5、装修人保证受委托的装修单位严格履行本规范要求，并承担装修单位的违约连带责任。本协议一式叁份，绿领产业园物业部、客户、装修单位三方代表签字生效，三方各持一份。 绿领产业园物业部 装修单位： 客户签字：盖章 盖 章 盖 章代表： 代 表： 绿领地址： 年 月 日自行装修确认单 公司名称房号联系人联系电话施工单位 联系人施工地点联系电话开工时间完工时间施工人数装
14、修押金垃圾清运费垃圾堆放位置电表水表甲方负责施工项目： 租户签字确认： 租户施工注意事项：1、贵公司施工前需向绿领园区物业部提交施工方案（方案包括：平面图、施工图及室内、外电路布置图（强、弱电）审批后方可施工。2、工程垃圾需堆放在园区指定区域并在垃圾堆放处地面及四周铺设防护物品保证园区地面及环境不受污染。 3、施工时需保持周边环境的卫生整洁，工程物料码放在指定区域，码放整齐并作遮盖并且施工时减少对其他租户的出成行及他租户的一切损失均由贵公司承担。 4、施工过程中需提高消防安全意识，加其消防安全防范措施。如需连接电缆、布置线路必须由有电工证的人员进行施强噪音影响。如不按照园区制度执行园区有权力停
15、止贵公司电力供应并且因施工造工。如使用电焊机或其他需动明火施工时现场必须配备足够数量灭火器材，并由有相关专业资质证的人员进行施工。日常施工中的安全问题必须有专人监管。如施工过程中出现安全隐患园区有权利要求其停工，并且因此而产生的一切经济及法律后果均由贵公司自行承担，并赔偿园区经济损失。 租户/装修方：物业部：物业部验收意见： 审核意见：违章施工整改通知书（存根）编号：装修施工单位装修房间号违章时间施工负责人违章施工现象及整改意见：处理人: 施工单位签收人： 年 月 日整改结果： 检查人： 年 月 日 备注： 违章施工整改通知书 编号：装修施工单位装修房间号违 章 时 间施工负责人违章施工现象：
16、 整改要求： 处理人： 负责人： 绿领产业园物业部（章） 年 月 日施工单位签收人： 年 月 日2.工程管理职责：保持设施设备的完好，确保机器设备的正常运行，及时处理租户的报（急）修，加强设施设备的维修保养。内容：一般分为：报（急）修服务、日常巡检维修、设备的计划保养。2.1报（急）修服务要求：物业服务中心应设立报修电话，实行365天每天24小时接待报修，并使租户家喻户晓。报修服务要做到：及时率90 %以上，维修合格率95%以上，用户满意率90%以上，回访率100%。维修项目及其收费标准（详见附件），要明码标价，上墙公布。程序：报修记录：公司名称（姓名）、位置、报修内容、联系电话派工（一般维修
17、：10分钟内抵达现场，当日修复；较大的维修：提前3天和租户预约；急修：10分钟内抵达现场，立即修复维修结束，租户签单回访。注意事项：上门维修应做到约时不误、文明礼貌、报价确认。维修人员应佩戴胸卡，携带维修单、工具箱、零配件、等物品。工完料清并和租户说明今后使用中的注意事项。若缺少零配件和特殊工具，应采取临时措施保证租户正常办公的基本要求；维修时如需搬动家具或物品，必须征得租户同意，搬动时尽量小心仔细，完工后要恢复原址。上门维修若遇无人现象，存根联交回物业服务中心并再次与租户取得联系确认时间。2.2日常巡检维修工程人员除要及时完成租户报（急）修的工作外，每天还应安排一定时间巡视检查，及时主动发现
18、问题，解决问题，做到防微杜。2.3设备保养计划的制定和实施内容：电梯、智能化设备、消防设施设备、水系、水泵、电表接线、地源热泵、小区共用设施等。2.4设备台帐的建立物业服务中心应对园区内所有设备进行登记，建立设备台帐。如遇重大事故 ，应将事故原因、情况分析、抢修记录、调试结果等信息一并记录备案。2.5仓库管理物品的分类：材料类、工具类、仪器仪表、机械零件、劳防用品物品的标识：入库、检验、分类标识物品的堆放与防护易燃、易爆与挥发性强的物品吸水性强、容易发潮发霉和生锈的物品常用工具、材料和配件易碎、易损物品沙石、砖类工具设备的检修和保养库存物品存量限制季度检察帐物相符附：物料台账设备设施一览表设备
19、设施检查记录29物料台账类别： 储存处： 规格： 单位： 第 页日 期单据编号摘 要收入数量支出数量结存数量经手人签章核对年月日 设 施 一 览 表序号设备名称.型号规格数量使用部门启用日期放置地点备注12345678910编制： 年 月 日设备设施检查记录序号设备名称数量放置地点外观有无破损是否正常运行是否在保质期内其他有/无数量有/无数量有/无数量12345678910编制： 年 月 日3.保安管理3.1门岗管理3.1.1熟悉本岗位职责和工作程序，圆满完成工作任务。3.1.2文明执勤，礼貌待人，当班期间保持良好的岗位形象和精神面貌，注意自身的言行举止及仪容仪表。3.1.3坚守岗位，保持警惕
20、，注意园区出入口岗位区域可疑的人、事、物，发现问题及时上报领导处理。3.1.4维护好公共区域的卫生、治安秩序，制止闲杂人员夜间在园内逗留，防止人员破坏公共区域内的设施设备，发现损坏情况及时上报领导作出相应的协调和处理。 3.1.5熟悉和维护园区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，熟练掌握各种灭火器材的使用方法。3.1.6遇有突发事件要及时上报，同时根据突发事件处理作业规程妥善处理。3.1.7严格按照物品搬出、放行管理规定做好物品放行工作。3.1.8认真详细记录当值情况，严格履行交接班管理制度，与下一班做好交接工作。3.1.9完成上级领导交办的其它任务。3.2巡逻管理3.2.1巡逻保安应按规定
21、着装，携带好必备的通讯联络装备，准时上岗。巡逻执勤时应文明规范，坚持原则，不徇私情。3.2.2坚持贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，以园区商业街、消防通道、停车场、绿化带、中心广场、设备机房等为重点，认真仔细地做好巡逻安全保卫工作。3.2.3接到报警或发现可疑情况要及时赶赴现场，采取必要的控制措施，以防止事态的扩大。3.2.4发现火警或接到火警指令，应立即赶赴现场，弄清情况，及时扑救并报告消防控制中心和保安领班。3.2.5熟悉和掌握巡逻区域内所有通道、重点部位、消防设施及其公共设施的现状，按既定的工作规程、巡逻路线等要求进行安全巡逻，不说或不做有损于园区形象的言论或事情。3.2.6巡逻时如
22、拾到钱或物品，应及时上交物业部，并想方设法寻找失主。3.2.7认真巡逻，工作必须到位，不准擅自脱岗聊天，做好巡逻记录和交接班。3.3交接班管理3.3.1接班：提前15分钟整队，检查着装及仪表仪容,正确佩带工号牌。列队会操，领班布置本班次工作重点和注意事项。列队行进至各交接班岗位，逐一接岗，采用先外后内的方式。询问交班人员，该岗位基本情况，办理接班手续。检查所属岗位的物品，并做好记录，如有缺损及时报告。认真阅看工作记录，并继续完成上班未尽事宜。3.3.2交班：总结本岗基本工作，整理好记录和物品，留岗待命。与接班人员互致敬礼，主动讲解岗位情况，办理交班手续。转换入列由领班带至更衣室更衣。接班人员没
23、有到岗,不得擅自离岗,如超过交班时间15分钟,可报告领班。3.4车辆管理3.4.1地面车辆管理提醒和指挥机动车辆按路线行驶，按定位泊车；非机动车辆应按规定停放。 所有车辆都不得乱停乱放，影响道路通行和园区公共秩序。3.4.2临时停车管理严格控制外来车辆停放本园区。对进出园区的临时车辆进行登记、发卡，检查核对后收卡，按规定标准收费。附：出门证出 门 证领取时间： NO：单位名称/领取人申请出门原因有效期限签发人备注序号物品名称规格型号单位数量损坏公共设施记录010203040506注：1、填写“申请出门原因”时必须同时注明：搬进/搬出。 2、“备注”一栏中注明领取人身份。4.环境管理职责：做好公
24、共区域内的保洁、绿化工作，为租户提供舒适、整洁的办公环境。4.1作业标准纪律规范： 统一着装、佩戴工牌、规范用语、以礼待人、工作期间不喧哗、不吸烟、不喝酒 环境卫生：干净整洁、无污染 、无杂物、无死角 、无异味 绿化养护：无虫害、 规范养护、成活率90%以上 安全检查：及时、全面、无安全隐患 档案管理：全面、准确无误、安全保密 附：园区环境巡视单整改通知单园区环境巡视单部位检查项目合格不合格整改情况部位检查项目合格不合格整改情况红叶楼 楼梯扶手干净无尘土A3卫生间瓷砖无破损台阶无杂物、无污渍卫生间便器无污迹、黄渍玻璃门窗清洁无污物工具间物品摆放整齐垃圾桶杂物及时清理消防器材清洁无尘土楼道装饰物
25、光亮无污渍A7楼梯扶手干净无尘土楼道地面光亮无污渍台阶无杂物、无污渍楼道窗台、墙壁无尘土玻璃门窗清洁无污物洗手池干净无污物垃圾桶杂物及时清理楼道灯具洁净无污物楼道装饰物光亮无污渍楼道开关、插座无污物楼道地面光亮无污渍洗手台镜面干净无污物楼道窗台、墙壁无尘土洗手台下无水渍、污物洗手池干净无污物洗手间墙面干净无尘土楼道灯具洁净无污物卫生间隔板清洁无污物楼道开关、插座无污物卫生间大门清洁无污物洗手台镜面干净无污物垃圾桶外观洁净、无异味、无外溢洗手台下无水渍、污物卫生间瓷砖无破损洗手间墙面干净无尘土卫生间便器无污迹、黄渍卫生间隔板清洁无污物工具间物品摆放整齐卫生间大门清洁无污物消防器材清洁无尘土卫生间
26、纸篓卫生纸不得超过2/3A3楼梯扶手干净无尘土卫生间瓷砖无破损台阶无杂物、无污渍卫生间便器无污迹、黄渍玻璃门窗清洁无污物工具间物品摆放整齐垃圾桶杂物及时清理消防器材清洁无尘土楼道装饰物光亮无污渍园 区垃圾桶外观洁净、无异味、无外溢楼道地面光亮无污渍灯杆外观洁净、无字迹楼道窗台、墙壁无尘土标识牌外观洁净、无字迹洗手池干净无污物小品景观洁净、无污迹楼道灯具洁净无污物树穴及草坪无杂物楼道开关、插座无污物停车场及时清洁洗手台镜面干净无污物道路无垃圾，纸屑，杂物洗手台下无水渍、污物车棚无垃圾，纸屑，杂物洗手间墙面干净无尘土卫生间无杂物、洁净光亮卫生间隔板清洁无污物门窗干净、无尘、无污迹卫生间大门清洁无污
27、物空房干净整洁、无垃圾垃圾桶外观洁净、无异味、无外溢草坪中耕深度为5CM、纯度为90%巡视人： 整改责任人：巡视日期： 承诺整改时限： 整改通知书 致： 天津市鑫顺物业服务有限公司 我部工作人员在进行 现场巡视 发现贵单位在 方面存在 项需整改问题，请贵公司务必于 年 月 日前，按照天津市绿领产业园管理有限公司要求整改完毕。天津市绿领产业园管理有限公司 日期：2012年 月 日整改意见1、贵公司在2012年 月 日前将 公区保洁服务不合格项进行整改，并通过巡视符合保洁作业手册标准要求； 2、同类保洁服务不合格项不得重复出现3次/月，超出将按保洁服务合同条款扣除相应服务费用；整改单位确认天津市绿
28、领产业园管理有限公司：本单位（单元）已接到天津市绿领产业园管理有限公司发来的整改通知书，本单位同意按贵处的有关要求按期进行整改。 客户签名： 日期： 整改结果检查人： 日期：处理结果处理人： 日期：说明1、 本通知书一式两份，天津市绿领产业园管理有限公司、整改单位各存一份。2、 所有整改项目须经天津市绿领产业园管理有限公司现场验收合格后，方可继续运作。3、 凡不同意天津市绿领产业园管理有限公司提出的整改意见者，必须在接到本通知书之日起，三天内向园区物业部提出申诉报告。无异议，将视作同意整改。4、 凡逾期不进行整改或不接受整改措施者，天津市绿领产业园管理有限公司将采取强制措施监督整改及处理。由此
29、而造成的一切后果，由整改单位负责。 天津市绿领产业园管理有限公司5.特约服务特约服务收费标准序号维修项目单位维修材料人工费（单位：元）1更换白炽灯盏按成本价计收或自购23米高以上72更换日光灯支按成本价计收或自购103米高以上153更换节能灯盏按成本价计收或自购83米高以上104更换日关灯盏按成本价计收或自购83米高以上105更换圆形、异性灯罩只按成本价计收或自购103米高以上206更换日光灯镇流器只按成本价计收或自购153米高以上307更换启辉器只按成本价计收或自购23米高以上58更换石英灯表压器个按成本价计收或自购153米高以上309更换石英灯灯头个按成本价计收或自购103米高以上2010
30、更换空气开关（单极）个按成本价计收或自购3011更换单相漏电个按成本价计收或自购3012更换三相空气开关个按成本价计收或自购3013更换跷板（指甲）开关只按成本价计收或自购3014更换灯插座只按成本价计收或自购2015安装日光灯，吸顶灯（单支）（不含线路、开关）套按成本价计收或自购203米高以上5016安装吊灯（不含线路、开关）套按成本价计收或自购150-3003米高以上40017电气线中常规检查、维修次按成本价计收或自购按实际情况议价18电气线路短路检查、维修次按成本价计收或自购普通故障35019换（穿)线：单线2.5MM2米按成本价计收或自购按材料价的20%确定20换（穿)线：单线4MM2米按成本价计收或自购按材料价的20%确定21换（穿)线：单线6MM2米按成本价计收或自购
