1、万科企业股份有限公司编号名称版本第页共页编制更改审核批准生效期年 月曰万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度（试行）、绪言目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集 团公司竞争力，特制定本制度。范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。职责：1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归企划部。二、释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：集团公司：指万科企业股份有限公司一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司企划部：指集团企划部决策委员会：指万科企业股份有限公司投资
2、决策委员会小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构三、操作规范第一条新项目发展信息通报一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并 通报。具体格式参见新项目发展信息通报表格。第二条项目发展工作小组1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。2、小组成员3 4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划 部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组 不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。4、
3、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。5、工作内容和流程：（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交成立项目发展工作小组的申请和项 目资料。（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意 见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。（3）决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小 组，组长制定具体工作时间。（4）小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作， 提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、
4、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部部门第一负责人。（5）一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。（6）一线公司应于听证会召开两周前向小组报送项目可行性报告初稿或万科企业 股份有限公司上会项目概况。具体格式参见上会项目概况表格。（7） 小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交召开项目听证会申请。（8） 一线公司应提前一周向小组报送召开项目听证会申请和项目可行性报告。（9）小组根据项目可行性报告和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与 否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到召开项目听证会 申请2个工作日内向一线
5、公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方 式或不同意的理由及后续跟进工作要求。（10）决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和 项目可行性报告、小组专业意见等资料，同时抄送集团总 经理层和集团各职能部门负责人。（11）项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时 通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。（12） 小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异， 应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。第三条论证报告进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作
6、后，必须编写城市发展和住宅市场调研报告。项目立项，必须编写项目可行性报告，具体内容可参照万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引。第四条项目听证会1、除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。2、会务组织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交 由会议主持人宣布表决结果。3、会议主持人：“决策委员会”指定。4、 评委成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），各区域中心城市公司第一 负责人，集团财务部、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。5、与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。6、会议形式：现场、
7、远程会议。7、相关工作内容：（1 ）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。（2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可根据评委实际情 况和需要自行或统一安排。（3）小组负责在听证会召开 3个工作日前将项目可行性报告报送各位评委。（4）评委应认真研究分析项目可行性报告和相关资料，在会议召开前形成书面意 见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。（5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在听证会会上陈 述。（6）会议召开时，项目所在公司可摘要介绍项目可行性报告内容，主要工作是回 答评委疑问和意见。（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会
8、议结束前填写万科集团新项目投资 听证会评审意见表，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。（8）企划部应于听证会结束后 3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员 会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。&评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述理由。9、听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作为最终论证结果，反 之则以（2）作为最终论证结果。10、 会议费用：评
9、审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用， 由项 目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。第五条签署合作意向已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料。2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。第六条签署正式协议项目合作意向书签定后
10、，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时， 法律室可介入项目谈判和协议起草工作。一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：1、召开项目听证会，并通过。2、报送集团董事会，并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。3、合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式 重新表决。第七条 向合作方（土地方）付款审批程序1、 一线公司在签署合作意向后，才可以支付定金（或诚意金）。2、 支付定金超过人民币 200万元（不含200万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付 款申
11、请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由。小组在收到付款申请后及时报送集团主管总经理或付总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任。3、一线公司在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。第八条 简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯 方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决 工作由小组和企划部共同组织。对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：（1）新项目规模在12万平方米以下且总投资 5亿元以下；（2） 新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土
12、 地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。（3）新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证 会之后这些条件已得到改善和解决的。（4）集团相关管理制度规定的其他情形。四、附则1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度，对于通过投标、竞拍、合作参股 等方式取得土地的，可另行制定具体管理办法。2、项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自发布之日起执行。万科企业股份有限公司二零零零年十一月附件：1、新项目发展信息通报表格2、提交听证会项目概况表格3、房地产项
13、目可行性报告内容指引附件1：新项目发展信息通报 说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止） 时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；2、 上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化 及时上报，项目发展小组邮箱：；3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息 通报一起及时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。填报单位：填报日期:一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段
14、与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅公建容积率土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注填报单位：填报日期:、项目进展状况及工作计划详细内容项 目 进 展 状 况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备 签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦占八、八、难点项目进展的主要难点和焦点。项 目 发 展 环 境 变 化竞争对手竞争对手加入或
15、退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市 重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的 提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素女口：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2:万科企业股份
16、有限公司提交听证会项目概况表格表一、宗地概况位置区域位置所在区四至 范围东南西北土地方全称地段及 等级项目宗地概况现状地形 地貌地下情况待动迁 情况需要安置或 动迁的居民户 人涉及单位或生产队个需要迁移的企业或工厂个其它交通出 行公交线路在示地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公 共服务设施（距宗 地 3000 米范围 内列明 数量、 名称、 距离）教育设施 （列数 量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标术经平 指济衡 标技表-地项:用目一 依
17、据11面积（公顷）比例现状用地性质:地示居住用地住宅用地表三、合作条件合作方式得 括 包容 要内 主要合作依据注 备合作 要 求土地成本付 款 条 件苴丿、他要 求项目所在地政府税、费标准表四、投资收益预测用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计住宅多层住宅高层住宅公建经营性非经营性成本 预 测项目总金额（万兀）单价（元/平方米）-一-直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5红线内市政工程费6环境及配套设施费7开发间接费其中：营销费用利息支出-二二管理费用总计投 资 收 益 测 算序号项目总金额/万 元单价/元/ m2备注1销售收入2直接成本3销售税金及
18、附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用附件3:万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，女口：交通捷运系统的规划与建设、 城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、
19、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文 化园、政府重点工程等；二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展 中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、 降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附
20、图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发 有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历
21、史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，
22、包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行&邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边 3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况&近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、 购物中心/超市的建设
23、等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本 等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未
24、来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析、项目用地取得土地使用权
25、的法律手续现状描述（一）项目立项1、项目是否已经立项2、立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的用途4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并（三）项目用地规划1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并（四）项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权
26、的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并（六）政策性风险评估政府资源利用的评估：（1）当地政府对外来投资的态度；（2）当地政府职能部门的办事作风；（3）当地政府对该项目的关注程度；（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；索引）索引）索引）（5）与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响：（1）城市规划限制或更改；（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报
27、建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、主要合作条件4、合作风险评估：（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈 的公司；（2）土地使用年限；（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（4）土地方的信用
28、；（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2
29、、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、结论:区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全 市的趋
30、势特征上）2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注 点、诉求点。3、确定目标客户4、市场定位四、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高 层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建 设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分 体现）。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完
31、全确定时，我司最理想的数据和基于本 数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指 引第六部分体现）。3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设 计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体 现）。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、 空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活
32、热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车 有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医 院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品 差异性的考虑。第五部分：工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地
33、城市市场和片区市 场的占有率。（按季列示）三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的 可行性分析。（按季列示）第六部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积， 容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面 表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项目投资总额（万元）单位成本（兀/m）土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资
34、二、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标2单位数值（元/m）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数3、项目开发各期的利润体现经济指标2001 年20XX年合计上半
35、年下半年上半年下半年上半年下半年2结算面积（m）单位利润（元/ RT）利润（万元）4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）定百分比来比较，如:经济指标预测成本X90%预测成本预测成本X110%预测成本X120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价X90%预测售价预测售价X110%预测售价X120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率（3）容积率变动各项指标的变
36、化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率5、盈亏平衡点分析1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/（1-Ti）2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/（1-T i ）*（1-T 2）*S+C*T 2式中：C :表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R :表示保本销售率S:表示单位售价T仁表示营业税率T2：表示所得税率四、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投
37、入安 排。2、资金回款计划：各期销售回款计划。3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培 训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一
38、贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容（一）主要指标测算1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价 A代表略低于可能最低中标价； M代
39、表每 次举牌增加的最小单位价格， 或者是设定的敏感性 （或重要性）变化值，例如100万元, 变化值不宜过大。3、根据需要，可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1R2R3注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收 益率等。（二）竞争对手分析1、主要背景，控股股东情况2、总资产、净资产、净利润（每股利润）3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况5、近期或未来的发展战略6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。（三）制定策略1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、 销
40、售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。（四）资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。第十部分：在新城市开发需要补充的内容一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、 平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的 开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、
