1、衢州常山县市场简介衢州常山县市场简介常山城市概况常山城市规划常山房地产市场简况目录目录城市区位：城市区位：地处闽、浙、赣、皖四省咽喉地处闽、浙、赣、皖四省咽喉，隶属浙江衢州市，隶属浙江衢州市常山县位于浙江西部，东邻柯城区，南连江山市，西接江西省玉山县，北通开化县，东北与淳安县接壤。地处闽、浙、赣、皖四省咽喉，素有“四省通衢，两浙首站”之称。常山县毗邻赣、皖、闽三省，下辖7镇、7乡，342个行政村。全县总面积1099 平方公里，城区天马镇，建区面积8.9平方公里。主要对外道路G60沪杭高速上海昆明（衢州至上饶段）G205省道安徽-浙江-福建-广东G320省道上海-浙江-江西-云南G60沪昆高速G
2、205省道G320省道交通状况：交通状况：县境内有县境内有1 1条高速、条高速、2 2条国道，道路交通便捷，是条国道，道路交通便捷，是连接四省市的重要区域。连接四省市的重要区域。城市资源：城市资源：旅游资源丰富，多种矿产资源位居全省首位旅游资源丰富，多种矿产资源位居全省首位常山县的旅游资源非常丰富，有许多人文和其它自然景观。其中常山国家地质公园位于常山县境内，总占地面积46 平方公里，于2001年被国土资源部批准为全国第二批国家地质公园，是浙江省仅有的2个国家地质公园之一。已发现的矿产资源有38个品种，其中石灰石、石煤、莹石矿储量和品位均居浙江省首位。城市生产总值：城市生产总值：常山县及人均常
3、山县及人均GDP均处在衢州全市倒数第二，由于地均处在衢州全市倒数第二，由于地理位置处于省内西部，远离东部经济发达地区，因此经济水平较为薄弱。理位置处于省内西部，远离东部经济发达地区，因此经济水平较为薄弱。2009（年）6271116259982010（年）75517176701182011（年）8902018982141衢州江山常山开化龙游010020030040050060070080090010002009-2011各区域各区域GDP对比对比(单位单位：万元：万元）2009（年）25127238491887516882242322010（年）300452855222843199922934
4、02011（年）3534433512266102329434390衢州江山常山开化龙游05000100001500020000250003000035000400002009-2011各区域人均各区域人均GDP对比（单位：对比（单位：元）元）虽然衢州及下属常山等各县市整体经济均呈现逐年增长的良好发展走势，但与浙江全省、特别是省内东部发达城市相比落差值仍十分明显，是制约其经济及消费能力的主要影响因素。第三产业（亿元）2328.133.4第二产业（亿元）33.241.350第一产业（亿元）5.76.27.22009（年）2010（年）2011（年）0%10%20%30%40%50%60%70%80
5、%90%100%常山县常山县2009-2011年三大产业比值年三大产业比值产业结构：产业结构：省内典型的工业支柱产业城市，第二产业绝对省内典型的工业支柱产业城市，第二产业绝对值位居三产之首值位居三产之首轴建材、轴承、钙类、化工、食品及纺织为常山支柱产业，并以现代化农业为辅助。2009（年）25059.432.93540.32010（年）25159.933.235.240.32011（年）252.660.133.335.441.4衢州江山常山开化龙游0501001502002503002009-2011各区域户籍人口对比（单位：万人）各区域户籍人口对比（单位：万人）人口数量人口数量:衢州及各县市
6、各年度户籍人口增长变化幅度较小，衢州及各县市各年度户籍人口增长变化幅度较小，整体城市对外吸引力有限，属于传统人口导出型城市。整体城市对外吸引力有限，属于传统人口导出型城市。常山总户籍人口约33万人，其中城区总人口约10万人。城市总结城市总结:p 区位：位于浙江省西部，隶属衢州市，是连接闽、浙、赣、皖四省的重要区域，优势明显。p 经济：典型的工业城市，经济基础较为薄弱，人均收入处于全省较低水平，与省内其他发达地区差距明显。p 交通：距衢州市区约35公里，有一条高速及两条国道两穿过县境，交通便利，未来城东新区将规划建有火车客运站。p 人口：总人口基数小，县城区仅有约10万人口，对于市场支撑力小，整
7、体可发展性有限，是属于典型的人口导出型地区。常山城市概况常山城市规划常山房地产市场简况l 城市总体规划时间：城市总体规划时间：2005年-2025年；l 规划范围：规划范围：全县总面积1099.1平方公里，规划区面积共计180.0平方公里，其中可建设用地面积约为54.55平方公里，占规划区面积的比重为1：3.3；l 城市性质：城市性质：浙西门户区域；浙闽赣皖四省边界地区重要的特色产业基地；长三角生态农产品及精深加工基地；华东地区乡村旅游休闲度假基地；四省边际物流基地；l人口规模：人口规模：2010年为43.82万，县域城镇化水平为44.6%；2020年为49.32万，县域城镇化水平为60.2%
8、；城市规划：城市规划：中国柚都石城、浙闽赣皖四省边界地区的旅游集中国柚都石城、浙闽赣皖四省边界地区的旅游集散地，浙西生态园林城市。散地，浙西生态园林城市。中心城区辉埠新区常山工业园城东新区城市空间发展策略：城市空间发展策略：规划规划期内以北向发展为主，以东延、南期内以北向发展为主，以东延、南伸为辅，远景考虑向西发展伸为辅，远景考虑向西发展。l城市空间布局结构：城市空间布局结构：一一核核：即区域核心，主要指常山县中部，包括县城天马镇（含常山工业园区）以及日渐融入天马镇辐射范围的辉埠新区。两轴两轴：主要指沿杭金衢高速和320国道的工业产业发展主轴以及沿常芳线一带的发展次轴。三片三片：主要指以球川镇
9、和白石镇为中心增长极的西部片区、以青石镇和招贤镇为中心增长极的东部片区以及以芳村镇为中心增长极的北部片区。多多点点发展发展：即除了作为片区中心的城镇以外，其他乡镇发挥自身优势，发展其特色产业，包括家庭工业的发展，最终成为新的增长点。城市交通规划：城市交通规划：未来常山交通将十分便利，对于经济发展未来常山交通将十分便利，对于经济发展有利好作用。有利好作用。城市对外交通城市对外交通：三三横横：杭金衢高速、衢景九铁路、新320国道三纵三纵：黄衢南高速公路、205国道、48省道和常芳公路重点对外交通线路：重点对外交通线路：九九景衢景衢铁路铁路 衢常铁路为其一部分，由江西省九江市湖口站引出，在再向东延伸
10、至江西婺源、德兴，然后进入浙江境内，通过开化县、常山县后止于衢州，全长343公里，预计将于2013年开工。常山未来将有货运和客运两个站点。城城东新区规划：东新区规划：目前在建滨江片区一期，目前在建滨江片区一期，未来城未来城东新区将东新区将是是常山政府主要规划开发重点区域常山政府主要规划开发重点区域。l 四至及面积范围：四至及面积范围：东以48省道延伸线为界，北抵衢景九铁路，南靠常山港，西临新常芳线，总规划面积约15平方公里l 发展目标：发展目标：以行政办公、商贸居住、文化休闲服务功能为主的城市滨水新区l 空间结构：空间结构：“四片、三轴、四点四片、三轴、四点”四四片片：城市绿核片区、火车站综合
11、片区、滨江综合片区、狮子口居住片区四个片区。三轴三轴：沿滨江的城市发展主要轴线、沿狮子口路与站前大道的城市发展次要轴线 七片七片：分布于片区的重要功能核心，包括行政办公节点、滨江商业中心节点、火车站综合商业中心节点和梦之岛节点。城市规划总结城市规划总结:p 城市定位：以城市特有的旅游及产业资源为优势，将重点打造闽赣皖四省边界地区的旅游集散地及重要的产业聚集城市。p 城市规划发展：规划期内以北向发展为主，以东延、南伸为辅，其中城市北部及西南部的两大工业园区已基本成型。p 热点规划区域：铁路建设将拉动城区发展，同时城东新区的规划确立，将与衢州市区联系更紧密，是未来城区热点开发区域。常山城市概况常山
12、城市规划常山房地产市场简况2009（年）415.486.857.737732010（年）481.8100.768.844.686.22011（年）511.698.574.746.9衢州江山常山开化龙游01002003004005006002009-2011各区域固定资产投资对比各区域固定资产投资对比（单位：亿）（单位：亿）2009（年）37.69.72.43.84.82010（年）63.716.43.43.57.22011（年）71.119.84.54.6衢州江山常山开化龙游010203040506070802009-2011各区域房地产开发投资对各区域房地产开发投资对比（单位：亿）比（单位：
13、亿）房地产投资：房地产投资：常山房地产投资额总量较少，房地产整体开常山房地产投资额总量较少，房地产整体开发量有限发量有限与其他各县市比较来看，常山房地产投资额长期处于全市末位水平，逐年增长幅度较小，房地产开发量较少，仍非地区主要支柱型产业。房地产房地产供求量：供求量：2010年前常山房地产市场较为稳定，处于供小于求的状况，但在2010年后房地产开发增速，土地及成交价格逐年走高，导致供求失衡明显。2009年8.5614.0411.122010年11.4211.19.362011年7.25.4商品房供应面积商品房成交面积商品住宅成交面积0246810121416供求比例0.710.630.611.
14、032007年2008年2009年2010年00.20.40.60.811.2成交价格源自常山统计公报商品房成交价格3080445579279100商品住宅成交价格25714373715273242009年2010年2011年2012年1-9月0200040006000800010000房地产房地产供求量供求量:市场存量共将达到35.6万，其中在售项目未开发量将有20.6万，主要集中于阳光名都项目中，而土地存量为15万，以2011年市场约7万承受去化量来计算，未来存量的销售周期将为5年左右。市场存量在售项目未开发量湖畔嘉苑2.06万平方米天地香格里拉1.6万平方米财富东方1.38万平方米阳光名
15、都11.4万平方米卧龙公馆1.8万平方米。合计约20.6万平方米已成交土地未开发量约15万平方米总计约35.6万平方米数据来源常山房地产管理处各年度上市供应面积细分时间上市供应面积200919384.122010131510.22011148900.82201221294.28合计321089.4房地产供求区域房地产供求区域：由于常山整体房地产市场发展起步较晚，目前仍以老城区为主要开发区域，南北工业园内开发项目较少，而未来开发主要区域城东新区暂为市场空白。老城区工业区工业区成交土地信息：成交土地信息：目前成交土地集中于2009-2011年期间，根据2011年最新成交土地信息显示，老城区中心区域
16、成交价格已达500万元/亩，而老城区西北部成交价格为200-300万元/亩成交土地汇总成交土地汇总土地位置土地位置出让面积出让面积(M M2 2)总建面积总建面积土地用途土地用途容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率出让年限（年）出让年限（年）起始价起始价(万元万元)成交价（万元）成交价（万元）地价（亩地价（亩/万元）万元）楼板价（元楼板价（元/平方米）平方米）竞得人竞得人时间开发项目赵家坪A-07地块2区4930974456.59 住宅1.5118.330%住宅、70年1340015010202.95 2015.94 浙江常山安厦房屋开发有限公司2011/7/21阳光名都二期赵家坪A-07
17、地块3区1410820456.60 商业、住宅1.4527.2%24%商业40、住宅7044905010236.76 2449.09 浙江常山安厦房屋开发有限公司第一小学南侧地块59608046.00 商业、住宅1.3529.6%30%商业40、住宅7020102700302.03 3355.70 常山嘉建房地产开发有限公司未开发、前期规划中东明湖公园西侧地块48287193.72 商业、住宅1.4930%30%商业40、住宅7021204200579.98 5838.43 衢州润城房地产有限公司 润城米兰花园 南门溪左岸1#地块61200128520.00 商业、住宅2.119.5%30%商
18、业40、住宅704400045810499.04 3564.43 常山成坤房地产有限公司2011/1/30石崆寺区块、前期规划中赵家坪A13地块西组团4598068970.00 商业、住宅1.524.8%30%商业40、住宅701750020300294.35 2943.31 常山谷茂房地产有限公司湖畔嘉苑（东苑小区）新都新村中心道路地块84508957.00 住宅1.06住宅、70年1096.9886.55 1224.72 黄志虎等七人2011/1/10新都园区经五路西北侧地块（常山工业园区）21876123.60 普通商品住房用地2.8住宅、70年22267.68 362.53 常山嘉建房
19、地产开发有限公司2010/10/23鑫都家园老建材市场地块（天马镇）456012768.00 普通商品住房用地2.8住宅、70年4600672.55 3602.76 衢州博鳌房地产开发有限公司2010/7/12博鳌名仕佳苑外港钟家地块（天马镇外港）775016275.00 普通商品住房用地2.1住宅、70年3150270.98 1935.48 常山县润和房地产有限公司2010/5/12润和玫瑰园原常棉厂地块（天马镇）2333836407.28 普通商品住房用地1.56住宅、70年15700448.50 4312.32 衢州天地房地产开发有限公司天地香格里拉香榭水岸县城枇杷坞地块（县城城西）27
20、26027805.20 普通商品住房用地1.02住宅、70年2902.3770.98 1043.82 常山县经纬置业有限责任公司2010/3/12卧龙公馆阳光水岸4-6#地块（常山工业园区）2821328213.00 普通商品住房用地1住宅、70年186544.07 661.04 常山县恒润房地产有限公司2010/1/1浅水湾美墅辉埠新区2008C1地块956414728.56 商住1.5435%30%商业40、住宅7040540928.51 277.69 浙江常山精密房地产有限公司2009年6月30日精密新港小区原粮食局车队地块4355087100.00 商住小于2.027.8%25%商业4
21、0、住宅70850012350189.00 1420.00 浙江谷丰房地产有限公司 2009年8月7日谷丰华庭?赵家坪A-07地块3290046718.00 住宅1.4222.2%25%住宅、70年1925287058.16 614.00 浙江省常山县安厦房屋开发有限公司2009年7月7日阳光名都辉埠集镇CR3地块（1-9号）20206726.60 商住3.33商业40、住宅70135.65344.77 201.67 符红平等六户2009年6月24日金佰汇购物广场西侧地块1300032500.00 商住2.540%18%商业40、住宅7044006880352.84 2116.92 常山县三衢
22、房地产开发有限公司2009年6月11日三衢财富东方在售项目汇总：在售项目汇总：以以2009-20112009-2011年开发项目为主，集中于老城区年开发项目为主，集中于老城区及其周边，工业园区已有项目陆续开发上市，但相对价格是城及其周边，工业园区已有项目陆续开发上市，但相对价格是城区内相差较大。区内相差较大。数据来源常山房地产管理处;谷丰华庭、东明湖花园部分数据不全价格为中介处所得知项目名称总建面积（平方米）总上市面积（平方米）销售率开盘时间（年）未售量（平方米）价格（元/平方米）阳光名都1416312743588.90%2010114196住宅6000星月湾109151.589.60%201
23、1住宅5800精密新港小区14728.5611778.965.10%20102949.66润和玫瑰园1627513120.7387.13%20113154.27谷丰华庭87100卧龙公馆27805.29680.447.50%201218124.8别墅8000博鳌名仕佳苑127686358.588.90%20116409.5湖畔嘉苑6897048395.0149.91%2010年20574.99天地香格里拉36407.2820270.0951.15%2011年16137.19住宅10000润城米兰花园7193.726277.6626%2012年916.06住宅8500财富东方3250018695
24、.5999.25%2010年13804.41东明湖花园25205.753.23%2010年住宅8000鑫都家园6123.65336.220.00%2012年787.38浅水湾美墅2821319384.1297.55%2009年8828.88别墅4500合计479715.4321089.4205883.1常山房地产市场总结常山房地产市场总结:p 投资额放大但供求失衡继续扩大：虽然有整体房地产市场调控政策影响，但常山房地产开发投资额并未受到明显制约，呈现逐年上升走势。供应量的增加虽然能保证市场的良性供给，但受价格等多种因素的影响，市场供求比例仍在继续加大，未来竞争及去化速率却不容乐观。p 土地价格
25、提升拉动房价快速上升：由于土地开发量的集中性，特别是2010年后土地成交价格快速上升，结合各项建筑成本后直接带动房价的快速上升，也是目前供求失衡的原因之一,高价土地存在较大风险性。p 自有住房率高，以改善型需求为主：随着自有住房的改善，人均居住面积逐年提高，但目前常山本地购房者仍主要以刚性需求为主，包括首套置业、改善型购房，相对投资型、投机型购房较少。p 城市基础设施建设较弱，购房资金外流现象较普遍：相对于衢州市区及杭州、宁波等经济发达地区，目前常山开发项目处于价格与性价比呈反比例现象，且社会公用设施建设相对滞后，不能完全吸引购房者关注。而在衢州、杭州等地的购房者主要是拥有二套房以上者，需求的是价格与产品品质的融合。
