1、致致:君瑞地产君瑞地产重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司谨呈谨呈20112011年年3 3月月豪布斯卡 I 君瑞 滨河广场策划建议案聚鹏聚鹏咨询咨询地块感受 聚鹏聚鹏咨询咨询地块感受 聚鹏聚鹏咨询咨询地块感受 聚鹏聚鹏咨询咨询前 言前 言聚鹏聚鹏咨询咨询 市场分析市场分析第一部分 价格定位策略价格定位策略3.2.品牌塑造1.品牌推广品牌推广2.品牌提升品牌提升3.报告摘要报告摘要 招商策略招商策略4.项目定位项目定位1.第二部分 项目推广策略项目推广策略5.项目总占地：项目总占地：63亩亩 总建筑面积：总建筑面积：137494.9平方米平方米 组组 成：塔楼成：塔楼3
2、幢幢29层，层，其中其中 住宅建筑面积：住宅建筑面积：90521.18 2幢幢17+1层，层，1幢幢16层层 商业建筑面积：商业建筑面积：29313.48 地下建筑面积：地下建筑面积：17660.28 聚鹏聚鹏咨询咨询项目性质:住宅 位于巫溪赵家坝与老城衔接处，与改造中的漫滩路三期相连，位于巫溪赵家坝与老城衔接处，与改造中的漫滩路三期相连，与即将修建的巫溪旅游码头遥相呼应，属赵家坝成熟社区，各项与即将修建的巫溪旅游码头遥相呼应，属赵家坝成熟社区，各项配套设施俱全。配套设施俱全。第一部分 市场分析 【20102010】巫溪县城建成区面积达到巫溪县城建成区面积达到5.755.75平方公里，完成各类
3、建筑总面平方公里，完成各类建筑总面积积257257万平方米，县城人口万平方米，县城人口8.258.25万人，城镇居民人均可支配收入达万人，城镇居民人均可支配收入达到到1156211562元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入37863786元。元。聚鹏聚鹏咨询咨询宏观经济发展 【2011】城市建成区面积扩大城市建成区面积扩大1 1平方公里，新增城市人口平方公里，新增城市人口2 2万人，县城总万人，县城总人口达到人口达到9 9万人，完成建筑业总产值万人，完成建筑业总产值1515亿元，房地产开发总投资亿元，房地产开发总投资8 8亿亿元。元。政府将加快城市住宅建设，增加房屋建设投放量，有效稳控房政府将
4、加快城市住宅建设，增加房屋建设投放量，有效稳控房价。价。规划加快君瑞规划加快君瑞 滨河广场等公租房、经济适用房、廉租房、拆滨河广场等公租房、经济适用房、廉租房、拆迁安置房及各类商住房建设速度，全年总计完成建筑面积迁安置房及各类商住房建设速度，全年总计完成建筑面积120120万，万，其中，竣工其中，竣工7070万，建成房屋万，建成房屋70007000套；并启动危旧房改造攻坚计划，套；并启动危旧房改造攻坚计划，力争用三年时间排除全县所有危旧房；实现建成小区物业管理全覆力争用三年时间排除全县所有危旧房；实现建成小区物业管理全覆盖。盖。聚鹏聚鹏咨询咨询宏观经济发展SWOT分析所谓所谓SWOTSWOT（
5、态势）分析（态势）分析，就是针对产品的各种优势（Strengths）、弱点（Weaknesses）、市场的机会（Opportunities）和威胁（Threats）通过调查罗列出来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（如对策等）的分析方法。聚鹏聚鹏咨询咨询Strength产品优势分析产品优势分析Weakness产品劣势分析产品劣势分析本案地处本案地处CLD中心地带中心地带本案拥有巫溪目前单体最大的商业体量本案拥有巫溪目前单体最大的商业体量本案前期的设计和建设规模很容易形成具有鲜明文化特色的本案前期的设计和建设规模很容易形成具有鲜明文化特色的商业文化
6、氛围商业文化氛围本案的建筑外立面有别于巫溪其他建筑物，加上所处柏杨河，本案的建筑外立面有别于巫溪其他建筑物，加上所处柏杨河，即将成为巫溪新的地标式建筑即将成为巫溪新的地标式建筑本案所处区域还未有成规模的商业物业本案所处区域还未有成规模的商业物业本区域目前还无其他任何入场经营的大型综合商业场所本区域目前还无其他任何入场经营的大型综合商业场所本区域因为一直没有大型的商业综合体，以及对大型高品质小区的商业在本区域因为一直没有大型的商业综合体，以及对大型高品质小区的商业在心理上有一个接受过程心理上有一个接受过程巫溪县城结构分为三大块，老城、赵家坝和马镇坝。三大块的分散对于总巫溪县城结构分为三大块，老城
7、、赵家坝和马镇坝。三大块的分散对于总人口仅人口仅8万人的县城来讲为中心商圈的形成增加了难度万人的县城来讲为中心商圈的形成增加了难度现阶段国际经融危机造成的不利因素还远为消除，国内通货膨胀的风险又现阶段国际经融危机造成的不利因素还远为消除，国内通货膨胀的风险又在不断加大，消费者投资取向受到了很大的冲击，同时消费者也对巫溪商在不断加大，消费者投资取向受到了很大的冲击，同时消费者也对巫溪商业的发展方向疑虑较多，最终形成持币观望的局面业的发展方向疑虑较多，最终形成持币观望的局面本案的开发商的品牌信誉度在巫溪还远没有建立起来本案的开发商的品牌信誉度在巫溪还远没有建立起来开发商没有商业经营管理方面的经验和
8、精力，难以形成强有力的专业团队开发商没有商业经营管理方面的经验和精力，难以形成强有力的专业团队Opportunity市场机会分析市场机会分析Threat市场威胁分析市场威胁分析本案所在区域没有大型的综合性强的商业物业本案所在区域没有大型的综合性强的商业物业巫溪马镇坝的建设、巫溪政府机关的搬迁、巫溪政治中心的建成，巫溪马镇坝的建设、巫溪政府机关的搬迁、巫溪政治中心的建成，将伴随巫溪商业中心建设机遇的来临将伴随巫溪商业中心建设机遇的来临巫溪巫溪CLD的不断成熟，寻求的不断成熟，寻求CBD的步伐肯定加快，而本案及周边的步伐肯定加快，而本案及周边项目的加快建设，离真正的项目的加快建设，离真正的CBD就
9、不远了就不远了2011年政府规划在巫溪县城将建设三个四星级酒店年政府规划在巫溪县城将建设三个四星级酒店漫滩路三期工程已确定为【巫溪县漫滩路三期工程已确定为【巫溪县2011年十大民心实事】，这对年十大民心实事】，这对本案【豪布斯卡】建成具有非常重要的意义本案【豪布斯卡】建成具有非常重要的意义如果有专业的团队加盟，将会使本案实现成功运营变为可能如果有专业的团队加盟，将会使本案实现成功运营变为可能随着巫溪城市化发展进程速度的加快，巫溪第一商圈的选址竞争相随着巫溪城市化发展进程速度的加快，巫溪第一商圈的选址竞争相当激烈；本案的进程速度如果放慢，将很可能被明珠广场或其他潜在当激烈；本案的进程速度如果放慢
10、，将很可能被明珠广场或其他潜在项目所取代项目所取代本项目就现实讲，如果选择的入市时机较晚，将会被巫溪新近政府本项目就现实讲，如果选择的入市时机较晚，将会被巫溪新近政府倡导的重客隆及已经建成或正在建设的项目和未来将要建设的项目所倡导的重客隆及已经建成或正在建设的项目和未来将要建设的项目所取代取代结论结论聚鹏聚鹏咨询咨询 豪布斯卡豪布斯卡君瑞君瑞 滨河广场滨河广场聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与使它能够适应不用时段的城市多样化生活
11、，并能够进行自我更新与调整。这些都与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。形成的特点密切相关。高可达性高可达性 功能复合性功能复合性高密度，集约性高密度，集约性 土地使用均衡性土地使用均衡性整体统一性整体统一性 空间连续性内部空间连续性内部外部联系完整性外部联系完整性 巨大的社会效应巨大的社会效应巨大的升值潜力巨大的升值潜力聚鹏聚鹏咨询咨询（一）商业部分定位（一）商业部分定位1、定位依据、定位依据 本案商业部分是项目的重要组成部分，因此对项目定位主要依照下面几个因素考虑。本案商业部分是项目的重要组成部分，因此对项目定位主要依照下面几个因素考虑。采取差异化定位，强调本案商业的独特性，区别
12、于巫溪目前无商圈、商业凌乱的现状。采取差异化定位，强调本案商业的独特性，区别于巫溪目前无商圈、商业凌乱的现状。与项目的整体定位一致，与项目其他功能形成巨大磁场。与项目的整体定位一致，与项目其他功能形成巨大磁场。巫溪远期将形成具有国际化的都市氛围，因此本案的定位需有局部超越性与引导性。巫溪远期将形成具有国际化的都市氛围，因此本案的定位需有局部超越性与引导性。如何成功地与巫溪消费市场接轨。如何成功地与巫溪消费市场接轨。作为巫溪大型商业物业项目，开发定位与城市规划及运营有机结合。作为巫溪大型商业物业项目，开发定位与城市规划及运营有机结合。定位后对项目乃至整个片区商业市场甚至巫溪商业市场产生深远的影响
13、。定位后对项目乃至整个片区商业市场甚至巫溪商业市场产生深远的影响。2、商业主题定位、商业主题定位巫溪缺什么？巫溪需要什么？巫溪缺什么？巫溪需要什么？巫溪作为小三峡主要旅游景区，经济发展逐年加速，人民生活水平得到显著提高，同时各项事业巫溪作为小三峡主要旅游景区，经济发展逐年加速，人民生活水平得到显著提高，同时各项事业也得到蓬勃发展，促进项目商业市场的繁荣。也得到蓬勃发展，促进项目商业市场的繁荣。目前巫溪三大板块形成了巫溪凌乱的商业现状，巫溪商业市场的尴尬局面目前巫溪三大板块形成了巫溪凌乱的商业现状，巫溪商业市场的尴尬局面缺少文化性与娱乐缺少文化性与娱乐性、整体性。作为古城，巫溪不缺少传统消费场所
14、，而是缺少集购物、旅游、商务、办公、娱乐为一性、整体性。作为古城，巫溪不缺少传统消费场所，而是缺少集购物、旅游、商务、办公、娱乐为一体的商业场所，缺少有特色的现代化消费场所，因此如何打造独特的商业项目，乃是本案成功的关键体的商业场所，缺少有特色的现代化消费场所，因此如何打造独特的商业项目，乃是本案成功的关键所在。所在。通过我们对商业经营者的调查访问，发现大部分商家不满足巫溪目前商业状况。同时巫溪业内人通过我们对商业经营者的调查访问，发现大部分商家不满足巫溪目前商业状况。同时巫溪业内人士也提出了对目前巫溪商业状况的一些看法，认为巫溪需要一个大型综合商业购物环境，需要一个集士也提出了对目前巫溪商业
15、状况的一些看法，认为巫溪需要一个大型综合商业购物环境，需要一个集旅游、购物、办公、休闲、娱乐的互动式商业中心。旅游、购物、办公、休闲、娱乐的互动式商业中心。本案位于巫溪赵家坝片区，该区域金融商务较发达，然商业相对薄弱。因此本案通过各功能的相本案位于巫溪赵家坝片区，该区域金融商务较发达，然商业相对薄弱。因此本案通过各功能的相互整合，可打造独具特色的商业形态互整合，可打造独具特色的商业形态（一）商业部分定位（一）商业部分定位业态经营定位：业态经营定位：特色定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化特色定位：商品时尚流行、价格档次化、气氛生活化经营定位：原则上规避雷同、突出个性、错位经营、特色取胜经
16、营定位：原则上规避雷同、突出个性、错位经营、特色取胜功能定位：集旅游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心功能定位：集旅游、购物、运动、休闲、娱乐、餐饮、文化、办公为一体的互动式主题中心市场定位：中高档次市场定位：中高档次商品定位：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌商品定位：百货商品定位为中高特色品牌；超市商品定位为大众品牌（一）商业部分定位（一）商业部分定位聚鹏聚鹏咨询咨询（二）住宅部分定位（二）住宅部分定位 1 1）品牌定位）品牌定位超前的、现代的、丰富的、融洽的超前的、现代的、丰富的、融洽的未来都市生活方式未来都市生活方式聚鹏聚鹏咨询咨询（二）住
17、宅部分定位（二）住宅部分定位 滨河滨河未来城未来城2 2）概念提炼）概念提炼 未来城未来城 案名联用：滨河案名联用：滨河未来城未来城 释义及支持点释义及支持点 “未来未来”的内涵的内涵 “未来未来”象征着超前、现代、科技、发展、健康、象征着超前、现代、科技、发展、健康、文明、文明、丰富、和谐、融洽等；丰富、和谐、融洽等；意味着高度发达、高度成熟、高度便捷、高度自由意味着高度发达、高度成熟、高度便捷、高度自由，生活，生活 异常丰富，发展空间极大异常丰富，发展空间极大聚鹏聚鹏咨询咨询（二）住宅部分定位（二）住宅部分定位 滨河滨河未来城未来城2 2）概念提炼）概念提炼“未来未来”的外延的外延与楼盘定
18、位方向的契合与楼盘定位方向的契合“未来未来”本意指尚未实现、尚未拥有的远景，它是一条引人遐想的时本意指尚未实现、尚未拥有的远景，它是一条引人遐想的时空隧道，一种让人充满期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，空隧道，一种让人充满期待并孜孜以求的境界，它是憧憬，是向往，是目标，是每个人心中都会有的梦想；是目标，是每个人心中都会有的梦想；创造、炒作一个创造、炒作一个“拥有未来生活拥有未来生活”的概念，明确提出一个品牌承诺和的概念，明确提出一个品牌承诺和品牌主张，唤起目标群心中的成就感、自豪感、满足感，契合项目的品牌主张，唤起目标群心中的成就感、自豪感、满足感，契合项目的定位方向，容易得到目标群的认
19、同感定位方向，容易得到目标群的认同感聚鹏聚鹏咨询咨询（二）住宅部分定位（二）住宅部分定位 滨河滨河未来城未来城2 2）概念提炼）概念提炼 “城城”城市，都市，意味着一个规模宏大的、现代的、成熟的、丰富的、文明的生存和发展空间城市，都市，意味着一个规模宏大的、现代的、成熟的、丰富的、文明的生存和发展空间 在一个特定的区域，在一个特定的区域，以一个特定的概念，以一个特定的概念，开发并差异化展现一个特定的楼盘开发并差异化展现一个特定的楼盘 科科 技技 发展的动力，发展的动力，“未来未来”的支撑的支撑 新型、高科技建筑材料的使用新型、高科技建筑材料的使用 智能化设施智能化设施 网络中心平台：链接业主、
20、社区和世界的桥梁网络中心平台：链接业主、社区和世界的桥梁 名牌物管名牌物管(顾问顾问)/先进的物管服务先进的物管服务聚鹏聚鹏咨询咨询（二）住宅部分定位（二）住宅部分定位 滨河滨河未来城未来城 2 2）概念提炼）概念提炼 升值空间升值空间 发展的结果，发展的结果，“未来未来”的必然的必然 位置因素：位处巫溪赵家坝片区，是老城与赵家坝连接必经之地，是衔接新区马镇位置因素：位处巫溪赵家坝片区，是老城与赵家坝连接必经之地，是衔接新区马镇坝的纽带坝的纽带 环境因素：观柏杨河，闹中取静，随着巫溪城区的发展及政府扶持，势必带动物业环境因素：观柏杨河，闹中取静，随着巫溪城区的发展及政府扶持，势必带动物业附加值
21、的附加值的 不不 断提升；断提升；物业因素：随着项目开发进程的加快物业因素：随着项目开发进程的加快,规模优势将呈现规模优势将呈现,内部配套日益完善内部配套日益完善,综合质素综合质素不断提升不断提升,升升 值指日可待；值指日可待；市场因素市场因素:社会社会/经济迅猛发展经济迅猛发展,人们的消费水平不断提高人们的消费水平不断提高/居住观念不断提升居住观念不断提升,越来越越来越多的人希望多的人希望 拥有更有品味拥有更有品味更有档次的生活方式更有档次的生活方式,高档特色物业势必越来越受市场追高档特色物业势必越来越受市场追捧。捧。对二次置业人士和投资者而言，对二次置业人士和投资者而言，“未来城未来城”都
22、是一个升值的城。都是一个升值的城。聚鹏聚鹏咨询咨询 滨河滨河未来城未来城3)3)主题语提炼主题语提炼 揽盛世，观宁河未来城未来城对美好人生孜孜不倦追求的产物对美好人生孜孜不倦追求的产物完美的生活、发展、自我实现的空间完美的生活、发展、自我实现的空间超前的、现代的、丰富的、融洽的生活方式的展示超前的、现代的、丰富的、融洽的生活方式的展示我们相信，我们已经找到了我们相信，我们已经找到了一个新颖、贴切的差异化核心推广概念一个新颖、贴切的差异化核心推广概念（二）住宅部分定位（二）住宅部分定位聚鹏聚鹏咨询咨询（三）写字楼部分定位（三）写字楼部分定位1 1、定位背景、定位背景巫溪经济持续快速发展巫溪经济持
23、续快速发展本案位于赵家坝目前最具商务条件的（本案位于赵家坝目前最具商务条件的（CLDCBDCLDCBD）中心中心本案所在区域集中主要的商务办公场所本案所在区域集中主要的商务办公场所本案作为政府形象工程，是巫溪的一张名片本案作为政府形象工程，是巫溪的一张名片与项目整体定位相吻合与项目整体定位相吻合聚鹏聚鹏咨询咨询（三）写字楼部分定位（三）写字楼部分定位2 2、项目开发主题定位、项目开发主题定位 豪布斯卡商务写字楼借助滨河广场的优势配套，打造全景观高档商务写字楼。借助滨河广场的优势配套，打造全景观高档商务写字楼。3 3、写字楼规划建议、写字楼规划建议（1 1）配套规划）配套规划会所，是商务交流的俱
24、乐部，会所，是商务交流的俱乐部，是永恒的白金语言是永恒的白金语言是傲气是傲气是诠释是诠释会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、餐厅、茶艺馆会所设商务中心、会客厅、健身俱乐部、餐厅、茶艺馆数码影院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心数码影院、图书室、儿童活动室、水疗美容中心、金融服务中心聚鹏聚鹏咨询咨询（三）写字楼部分定位（三）写字楼部分定位（2 2）酒店式大堂）酒店式大堂采用酒店式大堂管理，强调写字楼的人性化。采用酒店式大堂管理，强调写字楼的人性化。聚鹏聚鹏咨询咨询（三）写字楼部分定位（三）写字楼部分定位4 4、星级服务，尊贵享受、星级服务，尊贵享受把星级酒店搬来，把尊崇的享受搬来，
25、把想要的全般来。把星级酒店搬来，把尊崇的享受搬来，把想要的全般来。建议聘请重庆建议聘请重庆市知名的物业管理公司市知名的物业管理公司5 5、智能化设施及装修配套、智能化设施及装修配套中央空调系统、消防系统、自动报警和全自动喷林消防灭火系统、强电系中央空调系统、消防系统、自动报警和全自动喷林消防灭火系统、强电系统、双电源线路、楼宇自动化、监视系统、花岗岩地面、外墙采用玻璃幕统、双电源线路、楼宇自动化、监视系统、花岗岩地面、外墙采用玻璃幕墙、实木门、玻璃地弹门、门厅采用花岗岩、无框玻璃感应门、铝合金天墙、实木门、玻璃地弹门、门厅采用花岗岩、无框玻璃感应门、铝合金天花板、内墙大厅电梯厅采用大理石、写字
26、间墙面为乳胶漆花板、内墙大厅电梯厅采用大理石、写字间墙面为乳胶漆聚鹏聚鹏咨询咨询（四）酒店部分定位（四）酒店部分定位1 1、定位思路、定位思路酒店部分作为滨河广场物业配套。酒店部分作为滨河广场物业配套。与旅游结合，形成滨河广场独具特色的星级旅游酒店。与旅游结合，形成滨河广场独具特色的星级旅游酒店。共享滨河广场的商务配套共享滨河广场的商务配套聚鹏聚鹏咨询咨询（四）酒店部分定位（四）酒店部分定位2 2、项目定位、项目定位 滨河广场星级商务酒店支撑点：支撑点：与项目总体定位一致，塑造高档品牌物业。与项目总体定位一致，塑造高档品牌物业。可借助豪布斯卡文化背景，打造滨河商务酒店。可借助豪布斯卡文化背景，
27、打造滨河商务酒店。聚鹏聚鹏咨询咨询（四）酒店部分定位（四）酒店部分定位3 3、产品定位、产品定位全景观超豪华商务套房。全景观超豪华商务套房。景观豪华套房。景观豪华套房。标准间。标准间。经济商务间经济商务间聚鹏聚鹏咨询咨询（四）酒店部分定位（四）酒店部分定位4 4、配套、配套酒店商业配套部分并入本案商业部分整体规划。在酒店其他配套功能酒店商业配套部分并入本案商业部分整体规划。在酒店其他配套功能上，商务中心、健身房、咨询室、数码影视房、干洗房等酒店商务配上，商务中心、健身房、咨询室、数码影视房、干洗房等酒店商务配套功能，有效形成本案功能补充。套功能，有效形成本案功能补充。聚鹏聚鹏咨询咨询1.1.项
28、目价格定位原则提要项目价格定位原则提要市场供需原则市场供需原则根据巫溪现有项目的市场占有率以及本案工程进度确定一个近期和远根据巫溪现有项目的市场占有率以及本案工程进度确定一个近期和远期价格预期值期价格预期值价格相对稳定原则价格相对稳定原则价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。律及原则。聚鹏聚鹏咨询咨询2.2.项目价格定位目标提要项目价格定位目标提要符合项目最大利润目标符合项目最大利润目标符合项目市场占有份额及销售进度符合项目市场占有份额及销售进度能有效确立项目应有的市场份额能有效确立项目应有的市场份额项
29、目品牌、企业品牌目标项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格及有利于项目开发目标的实现。同，制定合理的销售价格及有利于项目开发目标的实现。聚鹏聚鹏咨询咨询3.3.价格定位策略价格定位策略A.A.平衡性定价策略平衡性定价策略即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。以此策略定价，可迅速打
30、开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感够保证自身产品的高品质感B.B.差别定价策略差别定价策略即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格朝向、景观的差异制定不同的价格聚鹏聚鹏咨询咨询根据我司的定位思路，除上述内容外，我司将在确定合作关系后，继续深入根据我司的定位思路，除上述内容外，我司将在确定合作关
31、系后，继续深入研究以下重点内容：研究以下重点内容：（1 1）滨河广场的招商及运营模式研究；）滨河广场的招商及运营模式研究；（2 2）巫溪商业市场深层次研究；）巫溪商业市场深层次研究；（3 3）目标消费及购房客群需求研究；）目标消费及购房客群需求研究；（4 4）本案功能结构面积定位；）本案功能结构面积定位；（5 5）本案功能定位深化，等等。）本案功能定位深化，等等。聚鹏聚鹏咨询咨询品牌塑造品牌塑造项目项目VIVI系统包装系统包装楼盘名称、楼盘名称、logologo设计设计聚鹏聚鹏咨询咨询品牌推广品牌推广营销与传播的整合营销与传播的整合传播目标与传播工具的整合传播目标与传播工具的整合传播工具内部的
32、整合传播工具内部的整合楼书及楼书及DMDM设计设计售楼部设计及售楼部设计及POPPOP、户外广告展示、户外广告展示传播途径选择传播途径选择sp活动设计活动设计聚鹏聚鹏咨询咨询品牌提升品牌提升品牌的终极价值就在于能够促进项目以各种可能的方式实现大踏步的成长，品牌的终极价值就在于能够促进项目以各种可能的方式实现大踏步的成长，同时在项目的成长中又互动式地增进品牌价值，纵观中外所有强势品牌的发同时在项目的成长中又互动式地增进品牌价值，纵观中外所有强势品牌的发展历程，用品牌来发展新业务同时用新业务来反哺品牌是一条金科玉律，不展历程，用品牌来发展新业务同时用新业务来反哺品牌是一条金科玉律，不如此品牌将是一
33、潭死水，品牌价值必不进则退，这就是品牌提升的意义所在如此品牌将是一潭死水，品牌价值必不进则退，这就是品牌提升的意义所在结合本案，我们的思路是：豪布斯卡（豪布斯卡（HOPSCAHOPSCA）聚鹏聚鹏咨询咨询 HOPSCA HOPSCA对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。品牌提升品牌提升聚鹏聚鹏咨询咨询招商策略（第一步是针对主力店和住宅，第二
34、步是零散商铺）（第一步是针对主力店和住宅，第二步是零散商铺）1、经营管理模式的确定、经营管理模式的确定 投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；2、招商原则和准备过程、招商原则和准备过程 招商目标的选择招商目标的选择主要指主力店的选择（根据商业业态的不同主要指主力店的选择（根据商业业态的不同形式、不同模式、不同档次、不同服务对象等方面与本案定位相结合而进形式、不同模式、不同档次、不同服务对象等方面与本案定位相结合而进行筛选确定）行筛选确定）招商谈判原则的确定招商谈判原则的确定 招商谈判的准备招商谈判的准备聚鹏聚鹏咨询咨询3 3、确定招
35、商方式与渠道、确定招商方式与渠道 商业物业项目招商的方式主要有两种，商业物业项目招商的方式主要有两种，即：即：1 1）委托专业招商咨询机构进行项目招商；）委托专业招商咨询机构进行项目招商；2 2）自己搭建招商团队进行招商工作。）自己搭建招商团队进行招商工作。4 4、制订谈判策略、制订谈判策略 明确谈判目的明确谈判目的招商策略聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询 在全库区范围内展开“项目形象代言家庭”评选活动，通过报纸报道参选家庭情况，评选大赛电视直播等互动活动，掀起古城街头巷尾的话题风潮，极大提高项目知名度和美誉度。聚鹏聚鹏咨询咨询 与房地产开发的一线、二线城市相比，在卖场的包装上
36、巫溪还十分落后。大气、舒适、漂亮的销售中心将营造不可比拟的营销氛围，并有助于体现开发商的实力，有助于项目和企业品牌的树立。聚鹏聚鹏咨询咨询 实践和经验证明，前期投入非实地样板房对客户的打动作用是十分明显的，在预售阶段对销售的促进很大。其投入和产出比非常高。聚鹏聚鹏咨询咨询 “漂亮的房屋是我的家”，实实在在的准现房，漂漂亮亮的建筑，干干脆脆的打动。聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询重庆 龙湖 上海 世贸滨江聚鹏聚鹏咨询咨询 专业、亲和、有耐心，真正做到百姓的置业顾问中端市场面对的客户往往更复杂，口碑销售不容忽视，对销售团队的要求非常。聚鹏聚鹏咨询咨询 以万科为代表的企业领先创建CRM客户关系管理系统，着眼长远，深度发掘，表现在客户方面的感受就是提供了完善的售后服务，持续关怀赢得口碑树立品牌。聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询聚鹏聚鹏咨询咨询重庆聚鹏房地产咨询代理有限公司聚鹏聚鹏咨询咨询
