1、建设业主建设业主项目管理指南项目管理指南 一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：（1 1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。模式）。（2 2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。询服务代管模式。（3
2、3）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。是以上两种方式的综合，双方的优势互补。前前 言言 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工
3、作流程，工作任务分工和管理只能分工，进理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。成。下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验一、工程建设的一、工程建设的四个阶段四个阶段工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段 竣工验收及交付使用阶段竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段立项决策阶段设计及准备阶段设计及准备阶段实施阶段实施阶段二、工程项目二、工程项目建设
4、程序建设程序工程项目建设程序工程项目建设程序 投资估算投资估算 长期计划长期计划 五年计划五年计划 年度投资计划年度投资计划项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究 可行性研究报告可行性研究报告 设计工作设计工作 建设准备建设准备 建设实施建设实施 生产准备生产准备 竣工验收竣工验收 交付使用交付使用 设计总概算设计总概算 施工预算施工预算施工决算施工决算 预备项目计划预备项目计划建设程序简图建设程序简图 项目建设书项目建设书委托咨询委托咨询 投投 资资 前前 期期项目意向项目意向项目策划项目策划项目评估和项目评估和 审批决策审批决策可行性研究可行性研究报报 告告初步可行性究初步可行性究可行性
5、可行性 研究研究委托咨询委托咨询（续下表）（续下表）工程项目建设程序工程项目建设程序投投 资资 时时 期期投产时期投产时期委托监理委托监理编制设计文件编制设计文件初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计物资采购物资采购设备订货设备订货开工报告开工报告施工安装施工安装生产准备生产准备试试 运运 行行建设（施工前）建设（施工前）准备准备施工招标施工招标试试 运运 行行竣工验收竣工验收后后 评评 价价投产经营投产经营（接上表）（接上表）三、四个阶段项目三、四个阶段项目管理工作的主流程管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标
6、管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保
7、修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁四、立项决策阶段四、立项决策阶段项目建议书项目建议书初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目决策项目决策主项申请、批复主项申请、批复 立项决策阶段立项决策阶段编制项目建议书编制项目建议书初步可行性研究初步可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究报告可行性研究报告立项批文立项批文项目决策项目决策选址选址上报上报立项决策阶段立项决策阶段项目建议书项目建议书 项目建议书
8、应包括以下内容：项目建议书应包括以下内容：（1 1）总论；）总论；（2 2）项目建设的必要性；）项目建设的必要性；（3 3）功能定位与需求分析；）功能定位与需求分析；（4 4）场馆现状及改扩建内容；）场馆现状及改扩建内容；（5 5）项目实施方案；）项目实施方案；（6 6）组织机构与人员配置；）组织机构与人员配置；（7 7）项目实施进度规划；）项目实施进度规划；（8 8）投资估算与资金筹措；）投资估算与资金筹措；（9 9）结论与建议。）结论与建议。初步可行性研究：初步可行性研究：（1 1）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据；（2 2）市场分析与预测；）市场分析与预测；（3 3）产品
9、方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、拟建规模和厂址环境；（4 4）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备；（5 5）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件；（6 6）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案；（7 7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；（8 8）财务效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济效益的初步分析；（9 9）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价；（1010）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。详细可行性研究详细可行性研究 ：（1 1）项目建
10、设的必要性；）项目建设的必要性；（2 2）市场分析；）市场分析；（3 3）建设方案；）建设方案；（4 4）投资估算；）投资估算；（5 5）融资方案；）融资方案；（6 6）财务分析；）财务分析；（7 7）经济分析；）经济分析；（8 8）资源利用效率分析；）资源利用效率分析；（9 9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及移民搬迁安置方案分析；（1010）环境影响；）环境影响；（1111）社会评价；）社会评价；（1212）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析；（1313）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。项目决策项目决策 投资机会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性
11、研究 可行性研究可行性研究 决定建设，转入决定建设，转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究、究、寻寻求求新新的的投投资资机机会会 项目是否有项目是否有生命力？生命力？是否存在投是否存在投资机会？资机会？否否 否否 否否 是是 是是 是是 项目在技术、项目在技术、经济等方面经济等方面是否可行？是否可行？企业投资项目决策的程序企业投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序项目决策项目决策 行业、部门或区域规划行业、部门或区域规划 项目建议书审批项目建议书审批 可行性研究报告审批可行性研究报告审批 批准建设，转入批准建设，转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止
12、止研研究、究、寻寻求求新新的的项项目目 项目是否有项目是否有必要建设？必要建设？项目是否符项目是否符合行业或区合行业或区域规划？域规划？项目在技术、项目在技术、经济等方面经济等方面是否可行？是否可行？否否 否否 否否 是是 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：（1 1）项目申报单位情况；）项目申报单位情况；（2 2）拟建项目情况；）拟建项目情况；（3 3）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划；（4 4）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析；（5 5）生态
13、环境影响分析；）生态环境影响分析；（6 6）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。报送企业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件：（1 1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；（2 2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（3 3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件 （4 4）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。项目申请项目申请企业投资项目核准的程序企业投资项目核准的程序 可行性
14、研究可行性研究 编制并递交项目申请报告编制并递交项目申请报告 政府核准审查政府核准审查 核准核准建设，转入项建设，转入项目实施准备阶段目实施准备阶段 终止研究、终止研究、寻求新的项目寻求新的项目 核准通过？核准通过？项目在技术、项目在技术、经济等方面经济等方面是否可行？是否可行？否否 否否 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估项目核准项目核准五、设计及准备阶段五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁、选址及征地、拆迁 土地使用土地使用/转让转让/购买购买/投标投标拆迁、平整拆迁、平整办理土地使用证办理土地使用证建设工程用地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语围墙砌筑、宣传标语 设
15、计及准备阶段设计及准备阶段 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作设计管理工作初步设计、设计概算初步设计、设计概算编写总体设计大纲编写总体设计大纲组织国际组织国际/国内建筑方案的招标国内建筑方案的招标/竞赛竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大
16、纲、设计导则、设计编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查施工图审查设设 计计工程设计管理工程设计管理设计招标、竞赛设计招标、竞赛设计合同谈判、签设计合同谈判、签订订方案优化、报批、方案优化、报批、施工图审查施工图审查限额设计、
17、出图计限额设计、出图计划管理划管理设计交底、技术协设计交底、技术协调咨询调咨询勘察设计管理勘察设计管理勘察单位的招标勘察单位的招标初探、详探、物探初探、详探、物探勘察成果报告质量勘察成果报告质量评估评估建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：（1 1）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源；（2 2）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积；（3 3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；（4 4）征地拆迁情况；）征地拆迁情况；（5 5）环境保护；）环境保护；（6 6）地区经济技术条件；）地区经济技术条件
18、；（7 7）交通运输条件；）交通运输条件；（8 8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。征地征地拆迁拆迁流程流程 严格按项目征地程序办事：申请用地严格按项目征地程序办事：申请用地受理申请并受理申请并审查有关审查有关审批用地审批用地征地实施征地实施签发用地证书签发用地证书征地征地批准后的实施管理批准后的实施管理领发土地使用证领发土地使用证建立征用土地档建立征用土地档案和移交。按征地程序排列进度计划。案和移交。按征地程序排列进度计划。2、设计管理工作、设计管理工作功
19、能需求调整，编制设计任务书功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托勘察单位的招标或直接委托初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察物探物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设计招标设计合同编制、签订设计合同编制、签订限额设计管理限额设计管理设备的市场调研设备的市场调研设计管理流程图设计管理流程图设计优化设计优化方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查三个阶段造价审核三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图设计承发包模式规划、设计界面
20、划分设计承发包模式规划、设计界面划分 序序号号专业名专业名称与工称与工作内容作内容分项名称分项名称工作界面划分工作界面划分备注备注主设计单位主设计单位专业设计单位专业设计单位方案方案初步初步设计设计施工施工图图方案方案初步初步设计设计施工施工图图1 1总体规划总体规划规划设计方案规划设计方案修建性详细规修建性详细规划及综合管线划及综合管线设计设计2 2结构结构基坑支护基坑支护地基基础地基基础主体结构主体结构外装修工程的外装修工程的结构验算（包结构验算（包括幕墙）括幕墙）其它其它 设设 计计 工工 作作 界界 面面 确确 认认 表表 负责负责 协助或审核协助或审核 序号序号 项项 目目标段划分标
21、段划分主要内容主要内容选择方式选择方式备注备注1 1主设计单位主设计单位DL1DL1设计单位设计单位（1 1个）个）完成初步设计和主要部分的完成初步设计和主要部分的施工图设计施工图设计招标招标2 2专业设计单位专业设计单位DS2DS2幕墙工程、幕墙工程、DS3DS3智能化、智能化、DS4DS4精装修、精装修、施工图的深化设计施工图的深化设计由专业分包单位负责由专业分包单位负责3 3专项设计单位专项设计单位DZ1DZ1基坑支护基坑支护DZ2DZ2人防、人防、DZ3DZ3电梯、电梯、DZ4DZ4电信、电信、DZ5DZ5信号覆盖、信号覆盖、DZ6DZ6泛光照明、泛光照明、DZ7DZ7永久用水、永久用
22、水、DZ8DZ8永久用电、永久用电、DZ9DZ9环保（三废治理）、环保（三废治理）、DZ10DZ10煤气、煤气、DZ11DZ11环境绿化、环境绿化、DZ12DZ12擦窗系统、擦窗系统、DZ13DZ13多层停车系统、多层停车系统、DZ14DZ14交通设施工程交通设施工程负责专项设计以及相关报审负责专项设计以及相关报审工作工作通过委托方式确定通过委托方式确定4 4地质地质勘察勘察DKDK勘察单位勘察单位负责初探、详探负责初探、详探设计招标设计招标设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订 方案设计、初步设计流程方案设计、初步设计流程了解业主建设意图了解业主建设意图用户需求书用户需求书咨询团队
23、提出审查意见，内部会审咨询团队提出审查意见，内部会审方案评审方案评审(设计、监理、业主设计、监理、业主)评审成果文件评审成果文件初步扩充设计初步扩充设计初步设计成果验收初步设计成果验收介入初步设计概算工作介入初步设计概算工作初步设计末次审查初步设计末次审查重新组织评审重新组织评审不通过不通过通过通过注：初步设计专项审查建议按注：初步设计专项审查建议按专业专业(规划、国土、环保、排水、规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防电、煤气、人防)分批、分阶段分批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但审查，以尽早能争取时间，但需注意各专业之间设计人员会需注意
24、各专业之间设计人员会签。签。施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查 初步设计审查完成，领取审核意见书初步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图设计施工图审查施工图审查(审图机构审图机构)审图意见书审图意见书施工图评审施工图评审(监理单位监理单位)施工图评审施工图评审成果文件成果文件介入施工图预算，介入施工图预算，施工招标工作施工招标工作评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图调整施工图审图机构确认施工图审图机构确认设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图注：首要确定发包模式、合同包划分，明确首个招标项
25、目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等)。投资结算、限额设计目标设置投资结算、限额设计目标设置开始进场开始进场2 2周周发包模式规划、合同包的划分发包模式规划、合同包的划分2 2周周(初步设计同步进行初步设计同步进行)招标计划安排，招标管理方案招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划调整设计出图计划，编制总控进度计划2 2周周（续下表）（续下表）（接上表）（接上表）初步设计概算审核初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交初步设计成果验收通过，设计提交概算概算4 4
26、周周施工图预算审核施工图预算审核施工图设计完成施工图设计完成(未审查未审查)，提交预算，提交预算4 4周周标底审核标底审核招标文件完成招标文件完成4 4周周办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件 做建筑模型做建筑模型 模型公司模型公司 各层平面、东、南、西、北立面图剖面图各层平面、东、南、西、北立面图剖面图 初步设计报初步设计报建建 规划局建管处规划局建管处 建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书套、规划红线图、规划许可证、用地批准书 消防报建消防报建 市消防局市消防局
27、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表电图、空调图、申请表 交通报建交通报建 市公安局市公安局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图申请表、四至图 人防报建人防报建 市人防办市人防办 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表申请表 卫生防疫报卫生防疫报建建 市防疫站市防疫站 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规
28、划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 环保部门环保部门 市环保部门市环保部门 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 绿委报建绿委报建 市绿委市绿委 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表施工图纸设施工图纸设计审查计审查 市建委技术处市建委技术处 各专业批复意见、建筑模型、初步设计图各专业批复意见、建筑模型、初步设计图 设计阶段的各种报批报建手续设计阶段的各种
29、报批报建手续 办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件申请设计要申请设计要点点 规划局建管处规划局建管处 规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图 规划方案报规划方案报建建 规划局建管处规划局建管处 设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图线图 缴交报建费缴交报建费 市金库市金库 收案回执收案回执 缴交配套设缴交配套设施费施费 配套设施收费配套设施收费处处 缴款凭证、收案回执缴款凭证、收案回执 领审核意见领审核意见书书 规划局收发室规划局收发室 签订档案移交合同回执
30、、缴交配套设施设施费及报建费回执、签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、ICIC卡卡 建设方案报建设方案报建建 规划局建管处规划局建管处 规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证可证 4 4、工程建设实施前的相关准备工作、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分结构分解）、含综合管理策划解）、含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划组织管理模式的策划施工承发包
31、模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）与审核（含内部管理制度）风险管理方案风险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分解）结构分解）代建主要工作代建主要工作WBSWBS分解图分解图 代代建建工工作作B4B4合同管理合同管理B2B2设计管理设计管理B1B1项目前期工作项目前期工作B3B3招标管理招标管理C16C16合同包划合同包划分分C17C17合同起草、谈判、签订合同起草、谈判、签订
32、C18C18合同履行合同履行C7C7设计单位招标设计单位招标C11C11设计交底、技术协调、现场服务设计交底、技术协调、现场服务C8C8设计大纲要点设计大纲要点C9C9限额设计及优化管理限额设计及优化管理C10C10设计各阶段报建报批设计各阶段报建报批(含施工图审查含施工图审查)C5C5建设规划、环保、人防等审查报批建设规划、环保、人防等审查报批C1C1项目建议书项目建议书C2C2可行性研究报告可行性研究报告C3C3土地征用、房屋拆迁土地征用、房屋拆迁C4C4勘察、设计勘察、设计C6C6前期协调工作前期协调工作C12C12设计类招标设计类招标C13C13服务类招标服务类招标C14C14施工类招
33、标施工类招标C15C15材料采购类招标材料采购类招标（续下表）（续下表）（接上表）（接上表）B5B5进度管理进度管理B8B8安全文明管理安全文明管理B9B9档案信息管理档案信息管理B10B10财务管理财务管理B11B11验收与移交验收与移交B6B6质量管理质量管理B7B7投资管理投资管理C19C19各类进度的编制各类进度的编制C20C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报进度分析、协调、平衡、调整、汇报C21C21进度管理措施进度管理措施C22C22质量保证体系建立质量保证体系建立C23C23质量控制措施质量控制措施(加强对监理的管理加强对监理的管理)C24C24招标阶段的投资管理招标阶段的投资
34、管理C25C25资金使用计划与支付资金使用计划与支付C26C26工程结算与决算工程结算与决算C27C27安全管理体系建立安全管理体系建立C28C28措施费用的控制措施费用的控制C29C29推行推行ISOISO，执行统表的计划，执行统表的计划C30C30财务管理制度财务管理制度C31C31支付与结算管理支付与结算管理C32C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案分部验收、末次验收、竣工验收、备案C33C33业主、物业的移交业主、物业的移交代代建建工工作作 二级子工作结构分解举例二级子工作结构分解举例(二级结构分解二级结构分解)从代建主要工作从代建主要工作WBSWBS分解图中反映代建工作分解到三个
35、层次，图中包括主要分解图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要3232项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下：为例，进行分解如下：C3C3可可行行性性研研究究报报告告市场分析市场分析营销策略营销策略宏观环境政策分析宏观环境政策分析项目目标分析项目目标分析资源供应资源供应选择厂址选择厂址工艺设计工艺设计生产设备选择生产设备选择土建工程设计土建工程设计组织机构形式组织机构形式人力资源人力资源D3-1D3-1市场调研市场调研D3-2D3-2项目战略分析项目战略分析D33-3D33-3选选 址址D3-4D3-4方案设计
36、方案设计D3-5D3-5项目组织项目组织（续下表）（续下表）D3-6D3-6环境评价环境评价D3-7D3-7经济评价经济评价D3-8D3-8社会影响评价社会影响评价D3-9D3-9投资估算投资估算D3-10D3-10财务评价财务评价D3-11D3-11风险分析风险分析环境评价调研环境评价调研成本效益分析成本效益分析影响评价报告影响评价报告经济评价因素经济评价因素采用的评价方法采用的评价方法社会评价因素社会评价因素采用的评价方法采用的评价方法影响投资的因素影响投资的因素估算方法估算方法资金筹措资金筹措评价指标评价指标各种报表各种报表评价方法评价方法政治风险政治风险技术风险技术风险经济风险经济风险
37、社会和自然风险社会和自然风险其他风险其他风险C3C3可可行行性性研研究究报报告告（接上表）（接上表）业主项目管理单位项目工作分解结构（WBS方式）质量管理时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使用缺陷责任期管理工程结算竣工决算项目实施阶段1、项目可行性、项目可行性报告研究报告研究2、项目筹划、项目筹划3、征地拆迁、征地拆迁4、项目建设有、项目建设有关批文、证照、关批文、证照、手续手续5、施工用水、施工用水、电手续电手续6、项目评估因、项目评估因素分析素分析7、报建、开工、报建、开工手续手续8、其他前期工、其他前期工作作前期工作管理1、详细规划设计
38、2、初步设计、技术设计、施工图设计3、限额设计管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设计变更管理8、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招标代理工作（含机构的选定）2、设计咨询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监理单位招标6、工程承包商招标7、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设备、材料供货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构（电梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理体系2、项目运行质量管理制度3、持续改进实现体系运行增值作用
39、4、ISO标准运行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理人力资源管理1、分部工程验收2、单体工程竣工验收3、专项工程验收4、单位工程竣工验收5、竣工图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划综合管理策划设计咨询单位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、委托下领导、项目管理单位下的组织机构2、组织机构运作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作计划6、奖罚激励机制组织机构保证体系 项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合管理策划配套的管理制度，规
40、范的工作流程等。管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。立项决策阶段 设计及 准备阶段 实施阶段 竣工验收及交付使用阶段 采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理 范围管理 人力资源管理 组织机构管理 工程项目成功工程项目成功 建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工 （不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置）项目组织架构图项目组织架构图 注：（注：（1 1）招标管理工作纳入造价合同管理部；）招标管理工作纳入造价合同管理部；（2 2）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理；）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换
41、技术管理；（3 3）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设计的评审工作。计的评审工作。前期及资料前期及资料管理部管理部项目经理项目经理 技术负责人技术负责人设计设计管理部管理部现场现场管理部管理部造价合同造价合同管理部管理部财务财务管理部管理部综合部综合部职责与分工职责与分工 代建项目部代建项目部 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成
42、本控制、安全文设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。代建项目部项目经理代建项目部项目经理 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各
43、项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。技术总负责人技术总负责人 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。前期及资料管理部前期
44、及资料管理部 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管理，负负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。责建设过程资料的收集与归档。设计管理部设计管理部 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，
45、及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。现场管理部现场管理部 审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，授量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离
46、合同要求，且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核准权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取
47、措施，确保计划的实现。造价合同管理部造价合同管理部 负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程序，负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。办理工程竣工结算，做好投资控制工作。财务管理部财务管理部 负
48、责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。综合部综合部 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部门之接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管理。理。组织管理模式的策划组织管理模式的策划（举例介绍几种管理模式）（举例介绍几种管理模式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服
49、务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位建设单位市政设计单位“小业主小业主+大监理大监理”组织管理模式组织管理模式“小业主小业主+大监理（项目管理与部份项目的现场监理）大监理（项目管理与部份项目的现场监理）+现场监理组织管理模式现场监理组织管理模式 对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理
50、工程招标、大宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位“专业化项目管理专业化项目管理”组织管理模式组织管理模式 建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购土建总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位建设单位市政设计单位“大
