1、内 容 第一节 现金流量 第二节 资金时间价值 第三节 资金流量与资金时间价值房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔1第一节 现金流量一、现金流量的概念 房地产开发项目：现金流入：销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金。房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔2第一节 现金流量二、现金流量图 计息周期、期末惯例法、初始投资P（0期期末发生）、垂直箭线表示不同时点的流量。房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔3现金流量0 1 2 3 4现金流出现金流入+-P初始投资图5-2 现金流量图第二节 资金时间价值一、资金时间价值的概念1、随着时间的
2、推移，资金的价值会增加2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费 银行利息是资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。提高方案评价和选择的科学性和可靠性。房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔4第二节 资金时间价值二、利息与利率1、利息本利和、本金、利息、n计息周期2、利率单位本金经过一个计息周期后的增值额。nnIPF%1001PIi房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔5第二节 资金时间价值 利率分为：基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型3、利率的影响因素 社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等；贷款利率取决于资金成本，加上税收、经
3、营费用、风险成本以及收益等。房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔6第二节 资金时间价值三、单利计息与复利计息1、单利计息2、复利计息nnnnnniPFiPIniPFinPI1111房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔7第二节 资金时间价值四、名义利率与实际利率1、概念 名义利率r：一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率i：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。2、二者的关系1)1()1(mmmrppmrPPPFi房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔8第二节 资金时间价值 实际利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，二者差距越大
4、；m1时，二者相等；m 1，实际利率名义利率 m无穷大，1rei1)1()1(mmmrppmrPPPFi房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔9第三节 资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念 考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。现值：资金运动时点时的金额 终值：资金运动结束时与现值等值的金额 时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔10第三节 资金等效值与复利计算二、复利计算1、常用符号 P现值；F终值；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额；G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；s每一时间间隔收入或支
5、出的等比变化值；n计息周期数；i 每个计息周期的利率；房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔11第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数（1）一次支付终值系数 一次支付现值系数)1(1)1(nniFPiPF房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔12现金流量0 1 2 .n-1 n+-P图5-3 一次支付现金流量图F第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数（2）等额序列支付现值系数等额序列支付资金回收系数1)1()1()1(11 nnniiiPAiiAP房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔13现金流量0 1 2 .n-1 n+-P图5-4 等额序列支付现金流量图A A A A第三节
6、资金等效值与复利计算2、公式与系数（3）等额序列支付存储基金系数等额序列支付终值系数房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔14现金流量0 1 2 .n-1 n图5-5 等额序列支付现金流量A A A AF1)1(1)1(iiAFiiFAnn第三节 资金等效值与复利计算2、公式与系数（4）等差序列现值系数等额序列年费用系数房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔151)1(1)1()1(1)1(1)1(1)1(11nnnnnniniGAAiniiiiGiiiAP现金流量0 1 2 .n-1 n图5-6 等差序列支付现金流量A A A AAtA1（t1）GP第三节 资金等效值与复利计算2、公式与
7、系数（5）等差序列现值系数等额序列年费用系数房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔16现金流量0 1 2 .n-1 n图5-6 等差序列支付现金流量A A A AAtA1（1s）（t1）1)1(1)1(1)1()11(1 1111nnnissiiAAsiinAPsiissiAPPA1第三节 资金等效值与复利计算3、复利系数的标准表示法 （X/Y,i,n）X 所求项；Y 已知项；i 年利率；n 年期例：等额序列支付资金回收系数（A/P,i,n）A=P（A/P,i,n）房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔17第十节 复利系数的应用【例题1】已知某贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，则
8、该笔贷款的实际利率是多少？（15.87%）【例题2】贷款2000万，期限3年，年利率8，问：按季度付息，到期后一次还本，利息总额为多少？到期后一次还本付息，利息总额为多少？（480；536.48万）【例题3】某家庭预计今后10年内月收入16000元，其中30可用于月供，年贷款利率12，问有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？（33.46万）房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔18第十节 复利系数的应用【例题4】住宅总价25万，首付30，贷款70，贷款期限10年，年贷款利率15，按月等额偿还，问月还款额多少？如果家庭收入25可用于还贷，问最低月收入多少？（11293.4元）【例题5】某人申请
9、60万住房抵押贷款，还款方式等比递增还款，抵押贷款利率6.6%，期限15年，月还款额增长率为0.5，问购房者第10年最后一个月的还款额为多少？【例题6】套房面积80m2，单价3500元/m2，首付款25，申请公积金和商业组合贷款，年利率分别为4.2%、6.6%，期限均为15年，公积金贷款最高10万，问组合贷款的最低月还款额？（1714.03元）房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔19第十节 复利系数的应用【例题7】套房面积120m2，单价4000元/m2，首付款30，商业贷款年利率6%，期限均为15年，如按月等额还款5年后，于第六年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问第六年开始的月供还款额是
10、多少？（1947.20元）【例题8】套房面积80m2，单价3500元/m2，首付款30，商业贷款年利率6%，期限均为15年，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，应向银行偿还的剩余本金金额是多少？（110499.3）房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔20第十节 复利系数的应用【例题9】拟以500万元投资写字楼（预售），已知前3年付款比例分别为15%、25%、60%，第四年开始出租，当年毛租金收入为100万元，经营成本20万元，预计此后16年毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。投资项目的其他收入与支出见下表，计算投资项目的现金流量，画出现金流量图并计算项目的净现金
11、流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）？年 份4518920转售收入1600万转售成本150万装修费用60万200万房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔21第十节 复利系数的应用【例题10】已知某家庭98年12月31日购买总价50万元的住宅，贷款70，期限20年，年利率6%，按月等额还本付息。04年1月1日，拟申请二次住房抵押贷款（“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款额？（170496.1元）房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔22补充 买房与租房，哪个更划算？从2008年10月30
12、日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。类别类别调整前调整前调整后调整后调整幅度调整幅度活期存款活期存款0.720.7201年期存款年期存款3.873.60-0.275年期存款年期存款5.585.13-0.45商业贷款商业贷款5年年7.477.200.27公积金贷款公积金贷款5年年4.594.590房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔23补充 求下列表中的数据，理解房贷优惠取消对消费者的月供的影响？房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔24补充 及早学会个人理财，增加资本性资产的受益。基金定投分析，时间决定资本。例题：基金产品分析，假设每月投入1000元。年均收益年均收益5 5年年1010
13、年年1515年年2020年年3030年年0%60,000120,000180,000240,000360,0005%68,289155,929268,403412,746835,7268%73,967184,166348,345592,9471,500,29510%78,082206,552417,924765,6972,279,32512%82,486232,339504,576999,1483,529,914房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔25作 业编制个人理财计划 根据本章知识，策划个人的理财计划，与无理财计划时的比较，在财富积累、生活压力或生活品质上有哪些区别，最后总结个人感想。涉及以下内容：（1）生活城市（2）该城市平均收入（3）城市平均房价（4）城市平均房租水平（5）个人的理想收入（6）个人平均月消费金额（7）个人储蓄计划（8）购房计划（9）投资计划，计划收益（10）求学计划房地产经验与管理厦门大学嘉庚学院 林龙镔26
