1、写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理 PPTPPT2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理21 1、设施设备的概述与管理要点；、设施设备的概述与管理要点；2 2、特种设备的管理要点；、特种设备的管理要点；3 3、设施设备的安全管理。、设施设备的安全管理。设施设备培训课程目录设施设备培训课程目录2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理3电气系统概述与管理要点电气系统概述与管理要点2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理4高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、高压供电设备：高压柜、变压器、直流屏、PTPT柜、直流柜、直流 屏、中央信号屏、避
2、雷设备等；屏、中央信号屏、避雷设备等；低压配电设备：低压柜、电容器柜、计量柜、电缆桥架、低压配电设备：低压柜、电容器柜、计量柜、电缆桥架、封闭式母线等；封闭式母线等；后备电源：发电机、后备电源：发电机、UPSUPS、EPSEPS等；等；用电设备：灯具照明、电动机等；用电设备：灯具照明、电动机等；建筑防雷与接地形式：防雷系统、建筑防雷与接地形式：防雷系统、TN-STN-S接地、等电位等。接地、等电位等。变配电设备变配电设备2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理5手车式高压开关柜手车式高压开关柜干式变压器干式变压器写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理配套设施：配套设施：1
3、1）按要求配置灭火器材，其规格、数量、位置符合设计要求；）按要求配置灭火器材，其规格、数量、位置符合设计要求；2 2）室内照度符合设计要求，平均照度不低于）室内照度符合设计要求，平均照度不低于200lx200lx，且亮度均匀；，且亮度均匀；3 3）高低压配电设备及裸母线的上方不得有灯具；）高低压配电设备及裸母线的上方不得有灯具；4 4）应急灯供电时间不应少于）应急灯供电时间不应少于30min30min，且照度符合设计要求；，且照度符合设计要求；5 5）室内应有独立的机械通风设备，保持室内通风良好；）室内应有独立的机械通风设备，保持室内通风良好；6 6）室内应配置有干湿球温度计，其温度在）室内应
4、配置有干湿球温度计，其温度在 4040以下，湿度低于以下，湿度低于8080；7 7）室内应安装与实际情况相符合的高低压系统模拟屏；）室内应安装与实际情况相符合的高低压系统模拟屏；8 8）变配电室应设置与消防控制中心的直通电话；）变配电室应设置与消防控制中心的直通电话；变配电室的管理要点变配电室的管理要点写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理安全防护：安全防护：1 1）高压检测用具齐全，具有检测合格证书，证书在时效内；）高压检测用具齐全，具有检测合格证书，证书在时效内；2 2）开关操作手柄、移动警示牌、小车联锁等专用工具齐全完好；）开关操作手柄、移动警示牌、小车联锁等专用工具齐全完好；3 3）
5、高低压柜等设备前均应铺设绝缘胶垫，其厚度不低于）高低压柜等设备前均应铺设绝缘胶垫，其厚度不低于8mm8mm；4 4）设置在地下的变配电房，应具有防水门坎；）设置在地下的变配电房，应具有防水门坎；5 5）机房内应有明装的黄绿相间接地干线，接地阻值小于）机房内应有明装的黄绿相间接地干线，接地阻值小于 1 1 欧姆；欧姆；6 6）电气设备的底座应与接地干线可靠焊接；）电气设备的底座应与接地干线可靠焊接；7 7）电缆沟应有防水排水措施，沟内干燥、无积水、无杂物；）电缆沟应有防水排水措施，沟内干燥、无积水、无杂物；8 8）防鼠板采用铁皮包裹，拆卸便利，其高度约于）防鼠板采用铁皮包裹，拆卸便利，其高度约于
6、6060公分。公分。变配电室的管理要点变配电室的管理要点2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理9 1 1、2424小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。小时值守，对箱变和设计无人值守的机房定时巡视。2 2、监视各路负荷及运行情况，做好运行记录；、监视各路负荷及运行情况，做好运行记录；3 3、严禁做与工作无关的事情，、严禁做与工作无关的事情，保持保持值班电话畅通；值班电话畅通；4 4、保持室内清洁，严禁吸烟，交接班前，要做到设备完好；、保持室内清洁，严禁吸烟，交接班前，要做到设备完好；5 5、不能按时交班时，当班人继续值守，并及时报告主管；、不能按时交班时，当班人继续
7、值守，并及时报告主管；6 6、仪表、工具、安全用具以及图纸资料不得擅自外借；、仪表、工具、安全用具以及图纸资料不得擅自外借；7 7、掌握突发事件的处理方法，重大故障处理后记录在案；、掌握突发事件的处理方法，重大故障处理后记录在案；8 8、无关人员禁止入内，外人参观，领导批准，专人陪同；、无关人员禁止入内，外人参观，领导批准，专人陪同；9 9、运行人员必须持证上岗。、运行人员必须持证上岗。供电系统的运行要点供电系统的运行要点写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理1 1、高低压配电设备每、高低压配电设备每1-21-2年进行一次一级保养；年进行一次一级保养；2 2、变压器除按规定进行检修外，还应根
8、据供电公司行业管理要求进行、变压器除按规定进行检修外，还应根据供电公司行业管理要求进行 年检；年检；3 3、接地网，防雷接地系统的接地电阻，每年进行一次测试；、接地网，防雷接地系统的接地电阻，每年进行一次测试；4 4、各种计量仪表和安全用具等，每年应按规定进行定期检验；、各种计量仪表和安全用具等，每年应按规定进行定期检验；5 5、直流屏和应急照明定期进行充放电或活化处理，保持良好状态；、直流屏和应急照明定期进行充放电或活化处理，保持良好状态；6 6、其他电气设备应根据检查情况结合使用说明书要求进行维护保养；、其他电气设备应根据检查情况结合使用说明书要求进行维护保养；7 7、每班都应对供配电设备
9、屏面及机房进行日常清洁。、每班都应对供配电设备屏面及机房进行日常清洁。变配电设备的计划保养变配电设备的计划保养写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理 电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功率因电力电容器可以减少感性负载向电网索取的无功功率，提高功率因数，降低供电过程中的无功损耗。数，降低供电过程中的无功损耗。功率三角形：功率三角形：视在功率视在功率S S 有功功率有功功率P P 无功功率无功功率Q Q无功补偿的意义：无功补偿的意义：1 1、提高功率因数，可得到优惠电费价格，使企业获得直接效益。、提高功率因数，可得到优惠电费价格，使企业获得直接效益。3 3、提高功率因数，减少了
10、视在功率，提高了电网电压和变压器的使、提高功率因数，减少了视在功率，提高了电网电压和变压器的使 用容量。用容量。无功功率的方式：就地补偿、低压补偿、高压补偿无功功率的方式：就地补偿、低压补偿、高压补偿电容器柜与功率因数电容器柜与功率因数写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理 北京地区以北京地区以0.850.85为标准值的功率因数调整电费表为标准值的功率因数调整电费表 电容器柜与功率因数电容器柜与功率因数2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理13照明与电光源照明与电光源常用照明术语常用照明术语2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理14 1 1、热辐射光源
11、、热辐射光源l 白炽灯：显色指数高、可控光，但红外辐射大、发光效率低、寿命短。白炽灯：显色指数高、可控光，但红外辐射大、发光效率低、寿命短。l 碘钨灯：寿命长，发光效率较高，但表面温度很高，一般需水平安装。碘钨灯：寿命长，发光效率较高，但表面温度很高，一般需水平安装。2 2、气体放电光源、气体放电光源l 日光灯：发光效率高，寿命长，但对电源质量和环境温度要求高；日光灯：发光效率高，寿命长，但对电源质量和环境温度要求高；l 节能灯：发光效率高，是白炽灯的替代品；节能灯：发光效率高，是白炽灯的替代品；l 高压汞灯：寿命长，成本低，但光效低，显色指数差；高压汞灯：寿命长，成本低，但光效低，显色指数差
12、；l 金属卤化物灯：显色指数高，寿命长，品种丰富，应用广泛，是一种优秀光源；金属卤化物灯：显色指数高，寿命长，品种丰富，应用广泛，是一种优秀光源；l 高压钠灯：寿命长，光效高，显色指数低。高压钠灯：寿命长，光效高，显色指数低。3 3、半导体光源、半导体光源l 发光二极管：第四代光源，寿命长、能耗低、色彩鲜艳，应用广泛。发光二极管：第四代光源，寿命长、能耗低、色彩鲜艳，应用广泛。4 4、辐射光源、辐射光源l 紫外线灯管紫外线灯管：对饮水、容器和特定空间消毒，对眼睛有伤害。：对饮水、容器和特定空间消毒，对眼睛有伤害。l 红外线红外线灯：周界防范、视频监控、火灾报警等。灯：周界防范、视频监控、火灾报
13、警等。照明与电光源照明与电光源2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理15常见电光源的技术标准常见电光源的技术标准写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理高压钠灯高压钠灯金属卤化物灯金属卤化物灯写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理连续运行的电动机：连续运行的电动机：1 1）轴承的温度是否在厂家规定的范围内；）轴承的温度是否在厂家规定的范围内；2 2）振动、噪声以及转数是否有突变；）振动、噪声以及转数是否有突变；3 3）检查电机与联轴器，皮带轮的连接是否可靠；）检查电机与联轴器，皮带轮的连接是否可靠；4 4）检查电动机接地连接是否可靠；）检查电动机接地连接是否可靠；非连续运
14、行的电动机的管理：非连续运行的电动机的管理：同连续运行的电动机管理内容外，还有：同连续运行的电动机管理内容外，还有：1 1）定期进行试运行，间隔时间不大于三个月；）定期进行试运行，间隔时间不大于三个月；2 2）启动前检查电源和控制柜（箱）是否正常；）启动前检查电源和控制柜（箱）是否正常；3 3）潮湿地方启动以前应检查电动机的绝缘水平和绕组的直流电阻。）潮湿地方启动以前应检查电动机的绝缘水平和绕组的直流电阻。电动机的管理要点电动机的管理要点2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理18配电系统的接地形式配电系统的接地形式 根据国际电工标准，根据国际电工标准，低压配电接地形式有三种
15、，低压配电接地形式有三种，即：即：TNTN、TTTT、ITIT，其中其中TNTN系统根据中性线与保护线是否合并的情况，分为系统根据中性线与保护线是否合并的情况，分为TN-S TN-S、TN-CTN-C、TN-C-STN-C-S三种。三种。字母的含义：字母的含义：T T电源端有一点直接接地；电源端有一点直接接地；N N电气装置的金属外壳与电源端接地点直接连接。电气装置的金属外壳与电源端接地点直接连接。C C工作零线与保护线是合一的；工作零线与保护线是合一的；S S工作零线与保护线是严格分开的。工作零线与保护线是严格分开的。2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理19TN-C-S
16、TN-C-S系统系统TN-STN-S系统系统TN-CTN-C系统系统2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理20 TN-S TN-S系统的管理要求：系统的管理要求：1.1.零线（零线（N N）上不得装设熔断器或开关装置。）上不得装设熔断器或开关装置。2.2.保护地线（保护地线（PEPE）需要作重复接地连接。）需要作重复接地连接。3.3.不允许一部分设备接保护地线，一部分设备接中性线，不允许一部分设备接保护地线，一部分设备接中性线，4.4.定期检查保护地线和中性线，有无锈蚀、断裂、发热等问题，出定期检查保护地线和中性线，有无锈蚀、断裂、发热等问题，出 现问题马上解决；现问题马上
17、解决；5.5.经常检查三相电流是否平衡，并最大限度的做到三相平衡；经常检查三相电流是否平衡，并最大限度的做到三相平衡；6.6.及时消除三次谐波对中性线电流的影响；及时消除三次谐波对中性线电流的影响；7.7.带电安装时，应先断开相线，再断开带电安装时，应先断开相线，再断开N N线和线和PEPE线，接线时则相反。线，接线时则相反。防止中性线点位漂移，使部分回路电压升高，烧毁设备。防止中性线点位漂移，使部分回路电压升高，烧毁设备。2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理21空调系统概述与管理要点空调系统概述与管理要点写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理中央空调系统中央空调系统
18、空调系统的主要设备有：空调系统的主要设备有：中央空调主机中央空调主机冷却水泵冷却水泵冷冻水泵冷冻水泵集水器、分水器、集水器、分水器、冷却塔冷却塔气处理机气处理机风机盘管风机盘管2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理23中央空调系统中央空调系统 写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理中央空调系统的主要指标中央空调系统的主要指标 1 1、制冷量、制冷量 空调设备在单位时间内从密闭空间除去的热量，计量单位空调设备在单位时间内从密闭空间除去的热量，计量单位W W（瓦）。（瓦）。2 2、输入功率、输入功率 空设备器在额定工况下进行制冷时消耗的电功率，单位空设备器在额定工况下进行制冷
19、时消耗的电功率，单位W W。3 3、能效比、能效比 空调设备制冷时，制冷量与输入功率之比，简称空调设备制冷时，制冷量与输入功率之比，简称COP,COP,能效比越大，能效比越大，制冷设备就越省电。制冷设备就越省电。4 4、噪声、噪声 空凋设备运转时产生的杂音。空凋设备运转时产生的杂音。2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理25中央空调系统的主要指标中央空调系统的主要指标 案例：案例：在制冷量为在制冷量为1200KW1200KW的标准工况下，各类空调制冷机组的功耗的标准工况下，各类空调制冷机组的功耗及及 能效比为：能效比为：1.1.多联机组（一拖多）：电耗量：多联机组（一拖多）
20、：电耗量：467KW/h467KW/h，能效比：，能效比：2.57 2 2.57 2 2.2.活塞式冷水机组：活塞式冷水机组：电耗量：电耗量：300KW/h,300KW/h,能效比：能效比：4.0 54.0 5 3.3.螺杆式冷水机组：螺杆式冷水机组：电耗量：电耗量：230KW/h,230KW/h,能效比：能效比：5.21 6 5.21 6 4.4.离心式冷水机组：离心式冷水机组：电耗量：电耗量：204KW/h,204KW/h,能效比：能效比：5.88 75.88 7 5.5.直燃型溴化锂机组：直燃型溴化锂机组：气耗量：气耗量：71NM3/h,71NM3/h,能效比：能效比：1.36 1.36
21、 2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理26常用制冷单位换算常用制冷单位换算u1 1冷吨冷吨3.86KW3.86KW（日本）（日本）u1 1冷吨冷吨3.516KW3.516KW（美国）（美国）u1 1冷吨冷吨33003300大卡大卡u1KW1KW860860大卡大卡注：注：1 1）冷吨：冷吨：1 1冷吨就是在冷吨就是在2424小时内小时内1 1吨吨00的水变成的水变成00的冰所需要的冰所需要 的冷量。的冷量。2 2）匹与制冷量的关系）匹与制冷量的关系 1HP 1HP空调的制冷量相当于空调的制冷量相当于2500W2500W的制冷量。小的制冷量。小1 1匹一般为匹一般为2200
22、W2200W，大大1 1匹一般为匹一般为2800W2800W。2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理中央空调系统的关注重点中央空调系统的关注重点1 1、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新风机组，在冬季气温降到、注意机组的防冻，尤其是靠近侧墙的新风机组，在冬季气温降到4-4-5 5以下时要及时关闭，以防冻裂风机盘管。在供冷季结束时，要及以下时要及时关闭，以防冻裂风机盘管。在供冷季结束时，要及 时放掉冷却塔管道中的积水，以防冬季冻坏管道和阀门；时放掉冷却塔管道中的积水，以防冬季冻坏管道和阀门；2 2、要检查和调整水平衡和风平衡问题，以保证室内空调效果的均衡，提、要检查和调整水平
23、衡和风平衡问题，以保证室内空调效果的均衡，提 高制冷效率；高制冷效率；3 3、要重视空调水的处理问题，减少水垢的产生，防止管道堵塞；采用药、要重视空调水的处理问题，减少水垢的产生，防止管道堵塞；采用药 物处理还是软化处理，根据水质情况确定；物处理还是软化处理，根据水质情况确定；4 4、重视楼宇自动化系统的应用，发挥系统效率，在保证空调质量的前提、重视楼宇自动化系统的应用，发挥系统效率，在保证空调质量的前提 下，杜绝能源的浪费。下，杜绝能源的浪费。写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理给排水系统概述与管理要点给排水系统概述与管理要点 2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理2
24、9 高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给水管网高层建筑通常采用分区给水方式，即低区部分直按由城市给水管网供水，高区部分由水泵加压供水。供水，高区部分由水泵加压供水。写字楼常见给水方式：写字楼常见给水方式：1 1、高位水箱给水方式、高位水箱给水方式 2 2、变频调速水泵给水方式、变频调速水泵给水方式 3 3、气压罐给水方式、气压罐给水方式给排水系统给排水系统写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理30生活水箱间的管理要点：生活水箱间的管理要点：1 1、水箱间由给排水专业人员负责，其他人员未经允许，严禁进入。、水箱间由给排水专业人员负责，其他人员未经允许，严禁进入。2 2、水箱每年
25、清洗两次，由具备相关资质的单位负责，严禁自行清洗。、水箱每年清洗两次，由具备相关资质的单位负责，严禁自行清洗。3 3、定期巡视检查水箱水位是否正常、溢流管有无溢流等状况。、定期巡视检查水箱水位是否正常、溢流管有无溢流等状况。4 4、生活水箱封闭严密，检修口加锁，并具备二次供水卫生合格证；、生活水箱封闭严密，检修口加锁，并具备二次供水卫生合格证；5 5、生活水箱溢流管及透气管应安装有防虫网及防尘网，并经常检查；、生活水箱溢流管及透气管应安装有防虫网及防尘网，并经常检查；6 6、对生活水箱检修人员必须持有卫生从业人员健康体检合格证方可作业。、对生活水箱检修人员必须持有卫生从业人员健康体检合格证方可
26、作业。7 7、发现水质有异物、异色或异味应立即上报，并采取紧急措施，停止使、发现水质有异物、异色或异味应立即上报，并采取紧急措施，停止使 用被污染的生活用水。用被污染的生活用水。8 8、保持水箱外壁及供水管线清洁，无尘土、无锈蚀；、保持水箱外壁及供水管线清洁，无尘土、无锈蚀；9 9、水箱间大门随时处于锁闭状态。、水箱间大门随时处于锁闭状态。给排水系统的管理要点给排水系统的管理要点写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理31污水井及化粪池作业要点：污水井及化粪池作业要点：1 1、化粪池清淘由专业公司负责，定期进行清掏；、化粪池清淘由专业公司负责，定期进行清掏；2 2、清淘化粪池应安排在非办公时间
27、的白天进行；、清淘化粪池应安排在非办公时间的白天进行；3 3、清淘前必须先开盖通风，等待池内沼气充分散发后方可进行，如现、清淘前必须先开盖通风，等待池内沼气充分散发后方可进行，如现 场通风效果不好，应采取机械通风；场通风效果不好，应采取机械通风；4 4、清淘现场严禁烟火，以防爆燃；、清淘现场严禁烟火，以防爆燃；5 5、化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌；、化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌；6 6、作业人员必须穿好防护服、戴好防毒面具后，方可下井作业；、作业人员必须穿好防护服、戴好防毒面具后，方可下井作业；7 7、清洗完毕后，盖好井盖，并清理干净四周垃圾。确认一切正常后方、清洗完毕后，盖好
28、井盖，并清理干净四周垃圾。确认一切正常后方 可离开。可离开。给排水系统的管理要点给排水系统的管理要点2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理32消防系统概述与管理要点消防系统概述与管理要点写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理消防系统的概述消防系统的概述1 1、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件）、手动火灾报、火灾自动报警系统：是由火灾探测器（触发器件）、手动火灾报 警按钮、火灾报警装置以及具有其他辅助装置组成的火灾报警系警按钮、火灾报警装置以及具有其他辅助装置组成的火灾报警系 统。统。2 2、火灾自动灭火系统：用于扑灭现场火灾的自动或半自动设施系统。、火灾自动灭火
29、系统：用于扑灭现场火灾的自动或半自动设施系统。常见的有：喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉常见的有：喷水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉 灭火系统。灭火系统。3 3、火灾自动联动系统：对各种自动报警、防火设施、灭火设施进行、火灾自动联动系统：对各种自动报警、防火设施、灭火设施进行 联动控制功能，具有防火、灭火能力的联动指挥系统。联动控制功能，具有防火、灭火能力的联动指挥系统。4 4、常见灭火器具：灭火器（二氧化碳灭火器、干粉灭火器）、灭火、常见灭火器具：灭火器（二氧化碳灭火器、干粉灭火器）、灭火 械具（水带、水枪、消火栓、水泵接合器）。械具（水带、水枪、消火栓、水泵接合器
30、）。写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理1 1、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、自动喷水灭火系统，常用的有湿式灭火系统、灭火系统、灭火系统、灭火系统等；灭火系统等；2 2、泡沫灭火系统、泡沫灭火系统:用于扑救水溶性可燃液体火灾。用于扑救水溶性可燃液体火灾。3 3、干粉灭火系统：用于扑救易燃、可燃液体和可溶化固体、带电、干粉灭火系统：用于扑救易燃、可燃液体和可溶化固体、带电设备等。设备等。4 4、气体灭火系统：常见的有二氧化碳、七氟丙烷、气体灭火系统：常见的有二氧化碳、七氟丙烷、IG541IG541混合气混合气体等系统体等系统5 5、消防炮灭火系统：由固定消防炮和相应配置组成的固定灭
31、火系、消防炮灭火系统：由固定消防炮和相应配置组成的固定灭火系统。按照控制可分为：远程控制、就地手动控制。统。按照控制可分为：远程控制、就地手动控制。火灾自动灭火系统火灾自动灭火系统写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理湿式自动灭火系统演示图湿式自动灭火系统演示图信号闸阀信号闸阀水力警铃水力警铃水流指示器水流指示器信号闸阀信号闸阀写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理预作用喷水灭火系统工作原理示意图预作用喷水灭火系统工作原理示意图信号闸阀信号闸阀水力警铃水力警铃水流指示器水流指示器信号闸阀信号闸阀排气阀排气阀楼层显示器楼层显示器当顶层温度达到玻璃泡的当顶层温度达到玻璃泡的动作温度时，喷头玻璃
32、泡动作温度时，喷头玻璃泡就会破裂。就会破裂。写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理1 1、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；、控制水泵、防排烟风机的启停，除自动控制外，还能手动控制；2 2、控制火灾警报装置与应急广播装置；、控制火灾警报装置与应急广播装置；3 3、控制对讲通信电话设备；、控制对讲通信电话设备；4 4、切断非消防电源，并接通警报装置、应急照明灯和疏散标志灯；、切断非消防电源，并接通警报装置、应急照明灯和疏散标志灯；5 5、控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；、控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；6 6、控制疏散通道和防火分区的卷帘门，并根据规定关闭
33、；、控制疏散通道和防火分区的卷帘门，并根据规定关闭；6 6、显示火灾报警、故障报警部位；、显示火灾报警、故障报警部位；7 7、显示重点部位、疏散通道及消防设备所在位置或模拟图等；、显示重点部位、疏散通道及消防设备所在位置或模拟图等；8 8、显示系统电源的工作状态。、显示系统电源的工作状态。联动控制功能的概述联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理火灾声光警报装置与应急广播的范围：火灾声光警报装置与应急广播的范围：二层及以上的楼房发生火灾，应先接通着火层及其相邻二层及以上的楼房发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上、下层；的上、下层；首层发生火灾，应先接通本层、二层及地下各层；首
34、层发生火灾，应先接通本层、二层及地下各层；地下室发生火灾，应先接通地下各层和首层；地下室发生火灾，应先接通地下各层和首层；含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分区含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分区及其相邻的防火分区。及其相邻的防火分区。联动控制功能的概述联动控制功能的概述写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理对防火卷帘的控制要求：对防火卷帘的控制要求：1 1）疏散通道的卷帘门）疏散通道的卷帘门两侧设置火灾探测器、手动按钮及警报装置；两侧设置火灾探测器、手动按钮及警报装置；下降程序：感烟探测器动作，卷帘下降至距地面下降程序：感烟探测器动作，卷帘下降至距地面1.8m1.8m
35、，感温探测，感温探测器动作后，卷帘下降到底；器动作后，卷帘下降到底；2 2）防火分区隔的卷帘门，）防火分区隔的卷帘门，火灾探测器动作后，卷帘门一次下降到底；火灾探测器动作后，卷帘门一次下降到底；3 3）感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号应送至）感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号应送至消防控制室。消防控制室。联动控制功能的概述联动控制功能的概述2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理40消防系统的管理要点消防系统的管理要点 1 1）上级不检查，领导不重视，业户不投诉，是消防系统管理上的）上级不检查，领导不重视，业户不投诉，是消防系统管理上的 特点
36、和弊病；特点和弊病；2 2）管道保温问题，重点是地下车库湿式喷淋系统的管道保温，尤）管道保温问题，重点是地下车库湿式喷淋系统的管道保温，尤 其是西北的出入口，冬季极易冻裂。方法：改为干式系统或预其是西北的出入口，冬季极易冻裂。方法：改为干式系统或预 作用系统，增加电伴热，拆除部分管线。作用系统，增加电伴热，拆除部分管线。3 3）系统补压泵（稳压泵）要投入自动状态，不得放在手动位置；）系统补压泵（稳压泵）要投入自动状态，不得放在手动位置；4 4）平时加强对消防系统的抽查，主要设备有：地下水箱、消火栓、）平时加强对消防系统的抽查，主要设备有：地下水箱、消火栓、喷淋、烟感探头；检查方法喷淋、烟感探头
37、；检查方法。写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理41消防系统的联动试验项目消防系统的联动试验项目1 1、火灾自动报警试验；、火灾自动报警试验；2 2、各类消防泵启动试验；、各类消防泵启动试验；3 3、火灾声光报警和应急广播试验：、火灾声光报警和应急广播试验：4 4、排烟风机和正压送风机的控制；、排烟风机和正压送风机的控制；5 5、防火卷帘门的控制；、防火卷帘门的控制；6 6、可燃气体报警试验；、可燃气体报警试验；7 7、非消防电源控制实验；、非消防电源控制实验；8 8、空调机联锁停止及风机报警试验；、空调机联锁停止及风机报警试验；9 9、气体灭火试验：、气体灭火试验：1010、消防电话和监
38、控试验；、消防电话和监控试验；1111、电梯迫降控制。、电梯迫降控制。2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理42 弱电系统概述与管理要点弱电系统概述与管理要点 2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理431.楼宇自控系统楼宇自控系统:冷冻机子系统、空调机子系统、给排水子系统、变配电子系统、冷冻机子系统、空调机子系统、给排水子系统、变配电子系统、公共照明子系统、电梯子系统等公共照明子系统、电梯子系统等；2.安全技术防范系统：安全技术防范系统：防盗报警系统、视频监控系统、防盗报警系统、视频监控系统、电子寻更系统、出入口控制系电子寻更系统、出入口控制系 统、楼宇
39、对讲系统等；统、楼宇对讲系统等；3.广播会议设备系统：广播会议设备系统：厅堂扩声系统、视频会议系统、数字会议系统、同声传译系统等；厅堂扩声系统、视频会议系统、数字会议系统、同声传译系统等；4.停车场管理系统：停车场管理系统：车场收费系统、车辆引导系统等。车场收费系统、车辆引导系统等。弱电系统的概述弱电系统的概述2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理44 楼宇自动化控制系统的概述楼宇自动化控制系统的概述 将建筑物内的电力、照明、空调、消防、保安、广播等设备以集中将建筑物内的电力、照明、空调、消防、保安、广播等设备以集中监视、控制和管理为目的而构成的一个综合系统，使建筑物成为安
40、监视、控制和管理为目的而构成的一个综合系统，使建筑物成为安全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并保证系统全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并保证系统运行的经济性的管理的智能化。运行的经济性的管理的智能化。楼宇自控系统的作用：楼宇自控系统的作用：1 1）保证建筑物内办公和生活环境舒适满意；）保证建筑物内办公和生活环境舒适满意；2 2）进行科学管理，使设备达到最佳运行状态；）进行科学管理，使设备达到最佳运行状态；3 3）节约能源，确保系统能耗最低；）节约能源，确保系统能耗最低；4 4）提高维护水平，优化设备使用性能和寿命；）提高维护水平，优化设备使用性能和寿命；5 5）减
41、少运行和巡视人员，降低劳动强度。）减少运行和巡视人员，降低劳动强度。2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理45图图1.1 1.1 系统结构图系统结构图2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理46 系统通过直接数字控制器，监控送风温系统通过直接数字控制器，监控送风温/湿度、回风温湿度、回风温/湿度以及湿度以及控制新风风阀的开度；通过对回风温度和设定值的比较，调节冷控制新风风阀的开度；通过对回风温度和设定值的比较，调节冷/热热水阀门的开度，实现对受控区域的温度控制；通过对送风湿度和设定水阀门的开度，实现对受控区域的温度控制；通过对送风湿度和设定值的比较，调节加
42、湿阀的开关，实现对湿度控制。还有如下功能：值的比较，调节加湿阀的开关，实现对湿度控制。还有如下功能：过滤器淤塞报警状态，过滤器淤塞报警状态，送风机的压差监测，送风机的压差监测，低温报警保护，低温报警保护，控制风机的启停，控制风机的启停，监测风机的运行状态，监测风机的运行状态，监测风机过载报警状态。监测风机过载报警状态。空调子系统的概述空调子系统的概述2023-5-18写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理47低温传感器低温传感器温度传感器温度传感器压力传感器压力传感器风阀控制器风阀控制器水阀控制器水阀控制器空调子系统的概述空调子系统的概述写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理481 1、每
43、天监控空调参数和运行时间，检查末端传感器及执行机构的工、每天监控空调参数和运行时间，检查末端传感器及执行机构的工 作状态，发现故障立即检修，填入值班日志；作状态，发现故障立即检修，填入值班日志；2 2、每周对中央站系统及数据库软件备份；、每周对中央站系统及数据库软件备份；3 3、每月现场检查现场、每月现场检查现场DDCDDC、水阀和风阀执行器运行状态；、水阀和风阀执行器运行状态；4 4、定期收集设备运行数据，检查设备运行情况，调整设备运行参数，、定期收集设备运行数据，检查设备运行情况，调整设备运行参数，使楼宇设备自控系统发挥最大效能；使楼宇设备自控系统发挥最大效能；5 5、冬季要经常检查防冻开
44、关状态及风阀执行状况。、冬季要经常检查防冻开关状态及风阀执行状况。楼宇自控系统管理要点楼宇自控系统管理要点写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理 特种设备概述与管理要点特种设备概述与管理要点 写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理50l 特种设备的定义：涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容特种设备的定义：涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器器(含气瓶含气瓶)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施和场乐设施和场(厂厂)内专用机动车辆。内专用机动车辆。l 特种设备使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度特种设备使用单位应当建立
45、健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。和岗位安全、节能责任制度。l 特种设备使用单位的主要负责人应当对本单位特种设备的安全特种设备使用单位的主要负责人应当对本单位特种设备的安全和节能全面负责。和节能全面负责。特种设备的定义特种设备的定义写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理51锅炉：容积大于锅炉：容积大于30L30L的承压蒸汽锅炉；出口水压大于或者等的承压蒸汽锅炉；出口水压大于或者等0.1MPa0.1MPa，且额，且额 定功率大于定功率大于0.1MW0.1MW的承压热水锅炉；的承压热水锅炉；压力容器：工作压力大于压力容器：工作压力大于0.1MPa0.1MPa，且压力与容积的
46、乘积大于，且压力与容积的乘积大于2.5MPaL2.5MPaL的的 气体、液化容器；气体、液化容器；压力管道：工作压力大于压力管道：工作压力大于0.1MPa0.1MPa，且直径大于，且直径大于25mm25mm的管道。的管道。电梯：载人电梯：载人(货货)电梯、自动扶梯、自动人行道等。电梯、自动扶梯、自动人行道等。起重机械：起重量大于起重机械：起重量大于0.5t0.5t的升降机；起重量大于的升降机；起重量大于1t1t，提升高度大于，提升高度大于2M2M 的起重机和电动葫芦等。的起重机和电动葫芦等。特种设备的范围特种设备的范围写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理52l 特种设备在投入使用前或者投入
47、使用后特种设备在投入使用前或者投入使用后3030日内，应当向特种设备日内，应当向特种设备安全监督管理部门登记。登记标志应当置于该特种设备的显著位安全监督管理部门登记。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。置。l 特种设备应当至少每月进行一次自行检查，并作出记录。特种设特种设备应当至少每月进行一次自行检查，并作出记录。特种设备使用单位在对在用特种设备进行自行检查和日常维护保养时发备使用单位在对在用特种设备进行自行检查和日常维护保养时发现异常情况的，应当及时处理。现异常情况的，应当及时处理。l 特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及
48、有关附属仪器仪表进行定期校验、检修，并作出记录。仪器仪表进行定期校验、检修，并作出记录。特种设备的登记与检查特种设备的登记与检查写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理53 使用单位应当建立特种设备安全技术档案，包括以下内容：使用单位应当建立特种设备安全技术档案，包括以下内容：1 1）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护）特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；说明等文件以及安装技术文件和资料；2 2）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；）特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；3 3）特种设备的日常使用状况记录；）特种
49、设备的日常使用状况记录；4 4）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附）特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；属仪器仪表的日常维护保养记录；5 5）特种设备运行故障和事故记录；）特种设备运行故障和事故记录；6 6）高耗能特种设备的能效测试报告、能耗状况记录以及节能改造技）高耗能特种设备的能效测试报告、能耗状况记录以及节能改造技术资料。术资料。特种设备的档案特种设备的档案写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理54 各种相关人员的职责；各种相关人员的职责；操作人员守则；操作人员守则；安全操作规程；安全操作规程；常规检查制度；常规检
50、查制度；维修保养制度；维修保养制度；定期报检制度；定期报检制度；作业人员及相关运营服务人员的培训考核制度；作业人员及相关运营服务人员的培训考核制度；意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度；意外事件和事故的紧急救援措施及紧急救援演习制度；技术档案管理制度。技术档案管理制度。特种设备的管理制度特种设备的管理制度写字楼设施设备的管理写字楼设施设备的管理551 1）锅炉：内部检验每两年一次，外部检验每年一次；）锅炉：内部检验每两年一次，外部检验每年一次；2 2）压力容器：）压力容器：3 3年至年至6 6年一次；其中气瓶：年一次；其中气瓶：1515公斤气瓶公斤气瓶 每每4 4年一次，年一次，50
