1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载商品购销合同范本4篇 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。成损失由违约方承担经济责任。(M各种商麟伸|藤陶牌包装伊订明回空方法及时恒第五条交货方式1. 交货时间：.2. 交货地点：3. 运输方式:.第六条验收方法.（按照交货地点与时间，根据不同商品种类，规定验收的处理方 法。）第七条预付货款（根据不同商品，决定是否预付货款及金额。）第八条付款日期及结算方式.第九条运输及保险.（
2、根据实际情况，需委托对方代办运输手续者，应于合同中订明。 为保证货物途中的安全，代办运输单位应根据具体情况代为投保运 输险。）第十条运输费用负担.第十一条违约责任1. 需方延付货款或付款后供方无货。使对方造成损失，应偿付 对方此批货款总价 勺违约金。2. 供方如提前或延期交货或交货不足数量者，供方应偿付需方此批货款总值 勺违约金。需方如不按交货期限收货或拒收合格商 品，亦应按偿付供方此批货款总值勺违约金。任意一方如提出增减合同数量，变动交货时间，应提前通知对方，征得同意，否则应承担经济责任。3. 供方所发货品有不合规格、质量或霉烂等情况，需方有权拒 绝付款（如已付款，应订明退款退货办法），但须
3、先行办理收货手续, 并代为保管和立即通知供方，因此所发生的一切费用损失，由供方 负责，如经供方要求代为处理，并须负责迅速处理，以免造成更大 损失，其处理方法由双方协商决定。4. 约定的违约金，视为违约的损失赔偿。双方没有约定违约金 或者预先赔偿额的计算方法的，损失赔偿额应当相当于违约所造成 的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一 方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第十二条 当事人一方因不可抗力不能履行合同时，应当及时通 知对方，并在合理期限内提供有关机构出具的证明，可以全部或部 分免除该方当事人的责任。第十三条 本合同在执行中发生纠纷，签订合同双方不能协商解
4、 决时，可向人民法院提出诉讼。（或申请_仲裁机构仲裁的解决）第十四条 合同执行期间，如因故不能履行或需要修改，必须经 双方同意，并互相换文或另订合同，方为有效。需方： （盖章）供方： （盖章）法定代表人： （盖章）法定代表人： （盖章）开户银行及帐号： 开户银行及帐号： 年 月曰合同二合同编号：甲方（供应商）乙方（零售商）根据中华人民共和国合同法及其他有关法律、行政法规的 规定，甲、乙双方遵循平等、白愿、公平和诚实信用的原则，就商 品进货购销事宜协冏订立本合同。一、订购商品1、商品的种类、品名、品牌、规格、生产厂厂名及厂址、等级、 质量标准、包装要求、计量单位及单价等详见本合同附件：商品种类商
5、品名称商标规格型号生产厂家计量单位数量 质量要求包装要求单价总价合计人民币金额（大写）其他事项：2、甲乙双方在本合同签订时，应当提供营业执照、税务登记证 等白身主体资格的证明。甲方同时提交有关商品生产、代理、批发 或进口许可等有关附随文件，其购买价格有权保密，乙方不得以此 拒绝接收相关文件。3、上述商品价格已经双方确认，如因原材料价格、生产经营成 本、市场供求关系等变化导致合同期内商品价格变化，要求价格变动一方应当提前15个工作日通知对方，经对方书面确认后方可调价。 价格变动白确认之日起生效，适用于确认之日后的新订单。4、乙方对本合同中所列商品特别指定原料或样式等专门条件时， 需在签订本合同的
6、同时向甲方提交指示说明书或样式说明书。5、甲方所提供商品的外包装应当符合中华人民共和国相关法律 法规的规定，用中文标明产品名称、生产厂厂名与厂址、规格、等 级、采用的产品标准、质量检验合格证明、使用说明、生产日期和 安全使用期或者失效期、警示标志及其它说明等。商品应当使用正 规条形码，以便于pos机识别；无条形码的商品应当在附件其 他事项中说明，同时向乙方购买内部条形码贴于商品外包装上。6、甲方应当保证其所提供商品的质量符合本合同或订单约定的 质量标准；甲方提供有关商品质量说明的，应当符合该说明的质量要求。质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行 ；无国家标准、 行业标准的，按照通常标准或
7、者符合合同目的的特定标准履行。二、委托代理人1、甲方指派一一为委托代理人；乙方指派一一为委托代理人。2、本合同甲乙双方委托代理人在其主管的业务环节中所签署的 各种文件、单据，作为双方签订、履行合同的有效凭证。3、 双方如变更或撤换委托代理人，应当以书面形式提前7个工 作日通知对方，委派和撤换委托代理人的通知书作为本合同附件。三、订货1、乙方向甲方订货，应当提前 3个工作日或一一个工作日发出 订单，双方约定的订单形式为：(1)传真(2)订货合同(3)其他2、订单应当明确商品的名称、生产厂厂名和厂址、规格、计量 单位、品牌、质量、产地、数量、单价、交货时间、交货地点等具 体内容。3、甲方收到订单后
8、应当在2个工作日内对能否接受订单予以明 确答复，答复形式同订单形式一致；不予答复的，视为不接受订单。 如答复中对订单具体内容有修改的，乙方应当在 2个工作日内表示 是否接受，乙方不接受则视为订单无效；乙方不予答复的，视为接受 修改的订单。4、订单及订单答复以电子网络为传输载体的，应当发送至本合 同指定的网址或电子邮箱；以传真、订货合同等书面文为载体的，应 当加盖订货单位公章或代理人签，方为有效。四、交货及验收1、甲方应当将订单列明的商品，按照约定的时间、运输方式交 付到乙方指定地点。2、乙方应当妥善安排工作人员在到货后 12小时内按照订单对 商品的种类、规格、产地、数量、包装等进行初步验收，并
9、出具收货凭证；如商品不符合本合同及订单要求的，可以拒绝接收。对于特 殊情况下无法在12小时内验收完毕的，应当出具收货待验收凭证， 同时告知验收完毕的具体时间。3、乙方对于已经验收的商品发现存在内在质量问题，应当在质 量保证期内提出，无质量保证期的在收货后发现质量问题24个月内提出，否则视为商品质量符合约定。供应商知道或者应当知道所 提供商品不符合约定的，不受前述提出异议时间的限制。质量异议应当以书面形式向甲方提出，甲方应当在收到异议后 的10个工作日内予以书面答复，否则视为认可。五、商品促销1、乙方可以根据企业经营战略制定商品促销计划，以加速商品 的周转和销售。2、甲方可以根据白身产品状况，有
10、选择地参加促销活动，同时 向乙方支付促销服务费用或者给予商品价格优惠。3、双方应当就促销方式、促销期间、乙方所提供的服务内容、 甲方支付的服务费用及支付办法等具体事宜，另行签订促销服务 协议。六、商品退换1、双方在确定商品价格时，应当对商品退换、损耗问题予以充 分考虑。甲方选择的退换货类型为 :(1)不接受退换货(2)可接受全部退换货(3)有条件的退换货(4) 在冏品总价值耗范围内可接受退换货。2、在选择有条件退换货的前提下，为了保持乙方合理库存，且 有利于商品周转，双方同意：在第种条件时甲方同意更换商品：(1) 残、次品其他在第 种条件时，甲方接受乙方退货：(1) 残、次品产品存在质量问题其
11、他对于存在保质期、有效期的冏品，乙方应当在保质期、有效期 尚存三分之一的期限内提出退换货(特殊商品另行约定).3、乙方退换货应当向甲方发出书面退换货通知，甲方应当于收 到通知后5个工作日或 个工作日内对所退换商品进行核实并书面确 认，15个工作日或 个工作日内负责更换或者收回所清退商品。逾 期不答复或书面确认后未在15个工作日或 个工作日内负责更换或 者收回所清退商品的，乙方有权白行处置该商品，并在对帐结算时 予以扣除。七、对帐与结算1、 双方确认的结算方式为 : (1)扣率结算方式(2)货款和 有关费用收取分开结算的方式。2、采用第1条第(1)(2)种方式结算的，双方应当在本合同中 明确对帐
12、及结算周期。(1) 按照商品的销售周期，甲乙双方确认的对帐周期为：每月 ，具体对帐日期为每月 日。对帐日前3个工作日，甲方应 当按照进货、销售、退货等清单载明的数量及数额向乙方提供商 品对帐单，乙方持相关单据进行核对，核对无误后签确认；无故不 确认的，视为认可商品对帐单的内容。(2) 双方确认的结算周期为：a.10日，b.15日，c.30日，d.45 日，e.60日。3、如因商品种类不同，确定的对帐周期、结算周期不同，可就 具体商品的对帐周期、结算周期或者其他的对帐、结算办法另行制 作本协议附件或在附件中列明。4、乙方应当尽力建立顺利、便捷、无障碍的结算机制。结算期 满后，甲方可持商品对帐单及
13、增值税发票要求乙方足额支付货5、双方确定的付款方式为 ：(1)现金，(2)转账支票，(3)电汇, (4)其他.八、知识产权的保护甲方应当保证其所提供的商品不存在任何知识产权的瑕疵。如 因甲方或其供应商侵犯第三方的专利权、商标专用权、著作权、商 业秘密或其他权益产生争议，给乙方造成经济损失时，甲方应当承 担全部责任并承担因此发生的各种费用。九、违约责任1、甲乙双方均应当全面履行本合同的约定，一方违约给另一方 造成损失的，应当承担赔偿责任。2、 甲方未按照已经确认的订单内容发货，应当负责更换或补足； 造成交货延迟的，每延迟1个工作日应当支付延迟交货金额万分之 五的违约金；延迟3个工作日以上的，除支
14、付违约金外，乙方有权取 消该批次订单；累计5次迟延交货的，乙方有权解除本合同。3、乙方未按照合同约定的期限结算的，每延迟 1个工作日，应 当按日支付应当结算金额万分之五的违约金；延迟30个工作日以上 的，除支付违约金外，甲方有权解除合同。4、由于甲方商品质量问题导致消费者退货或者乙方受到有关政 府部门查处，甲方应当积极参与调查处理并赔偿因此给乙方造成的 全部经济损失；情节严重给乙方商誉造成严重损害的，乙方有权解除 本合同。十、合同的解除1、 任何一方非因对方违约提出解除本合同，均应当提前30个工作日以书面形式通知对方，合同白双方协商确定的日期解除。甲 方提出解除合同的，已经支付的各种促销服务费
15、用乙方不予返还；乙方提出解除合同的，应当按照合同实际履行期的比例向甲方退还已经收取的各种促销服务费用。2、任何一方出现如下情形时，另一方有权无需预先告知即以书 面通知的方式解除本合同，合同白通知送达之日解除。乙方提出解除合同的，已经收取的各种促销服务费用不予返还 ；甲方提出解除合 同的，乙方应当按照合同实际履行期的比例向甲方退还已经收取的 各种促销服务费用：(1) 存在本合同第九条第2、3、4款约定的严重违约行为时；(2) 受到政府行政主管部门吊销营业执照或停业处分，或其它丧 失合法经营身份或资格的情况发生时；(3) 申请破产、进入清算程序，或陷入无力偿付债务或资不抵债的状态，或其它有充分理由
16、可认为财务状况恶化或有该可能性时；(4) 未经他方同意，把本合同的权利或义务全部或部分转让给第 三方的；(5) 增值税一般纳税人资格被取消时。3、合同解除后，双方仍应当按照本合同第七条约定的方式进行 对帐和结算。十一、合同期限1、本合同有效期自 年M 日起至年 M日止， 共年。2、合同期满前1个月，如双方同意继续合作，应重新签订新的 合同；如未签订新的合同，乙方仍然下达订单且甲方接受的，视为原 合同白动顺延。十二、争议解决方式本合同项下发生的争议，双方应当协商解决；协商不成的，按照 以下第_种方式处理：(1) 向 中裁委员会申请仲裁 ；(2) 向 民法院提起诉讼。十三、促销服务费甲乙双方可以协
17、商约定，乙方为甲方提供的服务项目内容 期限；乙方收取促销服务费的项目 标准数额用途方式.十四、其他1、本合同涉及的通知，应当以书面形式确认，并在通知方通过 邮局以挂号信、特快专递等形式寄达本合同约定地址或被通知方工 作人员签收后，视为送达。2、本合同附件为合同的有效组成部分，按照双方约定的解释顺 序进行解释。3、本合同的变更和补充，双方应当另行签订补充协议。4、本合同经双方法定代表人或委托代理人签署并加盖单位公章 或合同专用章后生效。5、本合同一式份，双方各执份，具有同等法律效力。甲方：偷章)法定代表人： 委托代理人：身份证号码: 电话号码:传真号码: 电子由件:开户银行： 银行帐号：税务登记
18、号:乙方：偷章）法定代表人： 委托代理人：身份证号码: 电话号码:传真号码: 电子由件:开户银行： 银行帐号：税务登记号:商品陷阱商品购销（2）一、弄清楚签合同的人（一）买受人一一购房人看房选房，可能是情侣或是两口子一起进行，也可能是儿子女 儿为父母挑选，也可能是父母为子女早作打算，也可能是亲戚朋友 陪同。但是，签订商品房的时候，商品房买卖合同上面填 写的“买受人”却必须明确，因为这一栏填写名的人将要为这份合 同承担责任。当然，也只有这个人才可以享有对房屋的权利。“买受人” 一栏填写名的人：1. 将要成为房屋产权证上记载的所有人。2. 需要交付首付，申请贷款。3. 遇有对方违约时，追究对方的责
19、任。4. 一旦违反合同约定，承担违约责任。5. 在取得产权证之前，合同可以证明房产是属于他的财产。（二）出卖人一一开发商开发商是楼盘的开发者，也是楼盘的大产权人，购房人购买了 房屋之后，才能够从开发商手中分割获得“小产权”二因此，只有 同开发商签约，您才能够顺利地接收房屋并获得产权。那么，如何确定与您签约的就是开发商呢 ？第一，签合同前，请您首先审查商品房买卖合同上的“出卖人” 与商品房预售许可证上记载的销售单位是否一致，商品房预 售许可证上记载的销售单位就是楼盘的开发商。第二，您还可以查验营业执照正本或是上网查一下“出卖人” 一栏填写的营业执照注册号、企业资质证书号和法定代表人是否属 实。第
20、三，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖人”与国有 土地使用权证上记载的土地使用权人是否相同。第四，如果是现房，您还可以核对商品房买卖合同上的“出卖 人”与房屋所有权证上记载的所有权人是否一致。（三）代理人看房、选房、签约到交房的过程中，您经常会遇到开发商的 “代理人”，比如，开发商会把销售事务委托给专门的销售公司或 房地产经纪机构进行，面对这些代理人，您应该注意：1. 弄清楚您要跟谁签约只有开发商才有权利、也有能力把房屋转让给您，因此您应该 与开发商签约。具体说来就是看商品房买卖合同上“出卖人” 一栏填写的单位是否为开发商，即是否为预售许可证上记载的售房 单位。2. 谨慎对待代理人签约按照中
21、华人民共和国民法通则的规定，代理人应该在代理 权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。只有这样，被代理 人才对代理人的代理行为承担民事责任。如果商品房买卖合同上“出卖人” 一栏填写的单位不是开 发商，而是销售公司或房地产经纪机构，在签约付款时请一定要三 思而后行，以避免“付了钱、签了约，开发商却说从未签订过这份 合同”的情况发生。3. 查验房地产经纪机构资质开发商通常会委托房地产经纪机构作代理人，部分地区对房地 产经纪机构进行年度资质审查，并颁发房地产经纪机构资质证 书。房地产经纪机构资质划分级别，通常一级经纪机构的注册资 本比较雄厚，从业人员要求较高。二、三级经纪机构则条件逐渐降 低。因此
22、通过房地产经纪机构资质证书上级别的记载可以初步 判断房地产经纪机构的实力。同时还应注意查验房地产经纪机构资质证书是否经过年检4. 要求查看授权代理人或代理机构没有委托书或超越委托书的授权委托范围签 订合同，只有经过开发商的追认，开发商才承担民事责任。否则， 开发商不承担责任。开发商有时也会委托销售公司作为商品房买卖合同的出卖 人与购房者签合同，此时最关键的问题是在合同中明确：一旦房屋 出现问题由谁来负责，应由开发商对房产最终负责。一旦遇到开发商委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定 要看清委托书中开发商委托的权限范围。如果出卖人授权代理人或 代理机构代表开发商签，购房人一定要仔细审查一下授权
23、书的正本, 同时要求将该授权书作为合同的附件。5. 索要开发商签盖章的收款凭证交付前款之后，一定要索要收款凭证，并且一定要索要由开发 商签盖章的收款凭证，以证明前款已经为开发商所收取，以免发生 代理人把房款“私吞”的情况。（四）投资商、发展商和承建商他们经常在广告、宣传材料上出现，但是他们都没有权利签订 商品房买卖合同。二、广告、沙盘、楼书、样板间与商品房买卖合同很多购房的朋友心目中的房屋停留在五光十色的广告、沙盘和 楼书所展现出来的“梦幻”状态，但是，即使不考虑开发商的刻意 夸张和销售人员的信口承诺，通过电脑特技、色彩夸张、调整比例 等方法而“炮制”出来的“梦幻”房屋与实际交付的房屋之间的差
24、 距往往也很大。因此一旦交房的时候，就会有购房人因为房屋与广 告、沙盘、楼书、样板间不一致而表示不满，甚至引起纠纷或诉讼。无论是广告、沙盘、楼书还是样板间，它们本身都不是商品 房买卖合同，除非您把它们写到合同里面，让它们成为商品房买 卖合同的一个组成部分。尽管最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第3条规定，开发商在广告中就“商品房开发 规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商 品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为 要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同 内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这也不表明所
25、有的广 告条款都可以视为合同内容，只有同时符合以下条件的广告内容才 可能被视为合同内容：(1) 商品房开发规划范围内的关于房屋及相关设施的广告条款(2) 广告条款内容具体确定；(3) 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重人影响。证明一个条款同时符合这三个条件的举证难度比较大，例如， 购房者很难证明广告内容是否属于“开发规划范围内”。至于样板间，如果您没有仔细地记录样板间的各项数据，到交 房的时候，样板间已经“了无踪影” 了，查无对一证，您也无法证 明所交的房屋与样板间不一致。更何况开发商往往还会在文件的角落里面写上诸如“图例仅作 示意用途，如有修改，恕不另行通知”，“房地产商对本广告内
26、容之正确性或完整性并无作出任何保证，亦不负任何责任”、“一切 资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准”之类的免责文。对付上述情况的唯一方法是：要求开发商把您认为最重要的内 容都写进商品房买卖合同，只有写进了合同，您才有权利要求 开发商履行。三、签约前应当审查的文件如果在签订认购书之前，您已经仔细审查了各种文件，那 么在这里就不用再做审查了，不过仍然需要把相关重要文件的编号 和颁发机构仔细地记载在商品房买卖合同中。如果在签订认购书之前，您没有机会审查各种文件，或是 开发商承诺日后提供，那么请您在签订商品房买卖合同之前按 照前面所介绍的方法，仔细审查这些文件。四、商品房买卖合同范本签订商品房买卖
27、合同的时候，开发商可能会拿出一份写着“xx市建委制xx市工商局监制”样的合同，上面还有政府统一编号，要 求您签，还有可能直接告诉或间接暗示这份合同是不能更改的，在 这个时候，请您不要被“吓住了”。（一）范本并非不能改合同是当事人合意的结果，只要当事人白己签订的合同内容不 违反法律，法律就不会加以干预。政府出台“合同示范文本”，并 印制统一合同，仅是推荐使用，而非强迫使用，更不能限制当事人 的白主决定。开发商拿来的“不能改”的合同范本很可能就是白己拟定或已 经填好空的合同，条款的内容可能损害购房者既得利益或剥夺购房 者的权利，遇到这样的情况，一定不要随意妥协。（二）范本的具体内容需要细化“示范文
28、本”只是范本，只对合同起示范作用，里面的条款还 需要双方进一步的约定，如果考虑不周全而轻易签署可能会使白己 陷入被动。为了保障当事人的白由选择权，合同文本中设有很多空格和空 白行，购房人签合同时一定要注意对合同空白处的内容进行选择， 在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补 充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。 合同中涉及选择的，白行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。（三）仔细阅读范本的每一个条文再签范本的每一个条文都涉及双方的切身权利和义务，因此对于每 一个条款都要仔细阅读，否则，一旦签就要承担责任。尤其是合同中的空白处已经被开发商填写好的情况，这
29、样的内 容仅代表房地产商一方的意愿，购房人有权不接受。不清楚的地方可以要求开发商予以解释对于合同条款含义不清楚的地方，一定要要求开发商予以解释, 必要的时候将开发商的解释写人合同，以免糊里糊涂地丧失白己的 权益。（四）对白己不利的地方要力争修改由于开发商和购房人处于不平等的谈判地位，因此开发商会以 拒绝签约为要挟，拒绝对白己提出的“范本”进行修改，遇到这样 的情况应当据理力争，并号召其他购房者共同谈判，删除对白己不 利的条款。（五）事先准备一份示范文本建议您在买房子之前准备一份示范文本，在签商品房买卖 合同的时候可以拿出来和房地产商提供给您的合同做一下对比，看 看有没有被“偷梁换柱”。五、补充
30、从认购到签约的整个过程中，开发商随时会拿出几张小纸片要 求您签，对于这些小纸片，请您不要小视。在法律上，这些小纸片 就是“补充协议”，其内容可能对商品房买卖合同的内容作出 修改或变更，即使起诉到法院，法官也会认定这种修改或变更的效 力。因此，在这些小纸片上签之前，请您仔细阅读上面的每一个条 款，了解条款的含义和后果，如果难以接受，就要坚决拒绝，以免 为白己增添麻烦。对于那些拿不准的条款，最好能够向专业律师咨 询，以最大限度地保护白己的合法权益。六、避免模糊约定模糊的约定最终可能导致购房者的权益受损。比如，房地产商 的广告中表示卧室将采用中空玻璃。购房者咨询的时候，销售人员 可能回答“卧室的整个
31、窗户的玻璃都是中空的”，但是购房者并没 有要求房地产商将之写人合同条款。等到了交房时，购房者很可能 发现卧室窗户只有下面一小部分是中空的，而上面却是普通玻璃等 等。这时候如果诉至法院，法院就很有可能以“约定不明”驳回购 房者的诉讼请求，因为合同并没有约定整个玻璃窗都是中空的，也 没有任何证据能够证明曾经有一位销售人员作出过承诺。因此，购房者一定要尽力将商品房买卖合同中的每一个条 款的含义都约定清楚，避免模糊约定，只有这样才能切实保障白己 的利益。但是商品房买卖合同的内容太多了，想要把任何问题 都约定清楚谈何容易。七、难以生效的合同（一）无效的商品房买卖合同1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，
32、损害国家利益 ；2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；例如开发商和第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同 并将房屋交付给第三人使用，导致购房者无法取得房屋，购房者有 权请求确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。3. 以合法形式掩盖非法目的；4. 损害社会公共利益；5. 违反法律、行政法规的强制性规定；发生了这五种情况，商品房买卖合同当然无效，您完全可 以不必履行，即使对方要求您履行，法院也不会支持对方的请求。6. 销售人员没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代 理人名义订立的合同；通常，遇上了这样的情况，您可以发出通知，询问开发商是否 愿意为此事负责，如果开发商在 1个月内
33、不予理睬或明确表示拒绝, 您只能起诉代理人要求赔偿；如果开发商表示愿意为此事负责，商 品房买卖合同就是有效的，开发商就要按照约定把房屋交付给您。 不过，通常情况下，只要没有好处，开发商是不会选择后一种做法 的。7. 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预 售合同的；也就是说，如果您买了开发商没有取得商品房预售许可证 的房子，这表明房屋最终是无法办理产权证的，这时候可以向法院 起诉，要求法院确认商品房买卖合同无效。只要是在起诉前， 开发商都没有取得商品房预售许可证，您的要求一定会得到支 持。（二）商品房买卖合同无效的后果商品房买卖合同无需继续履行，开发商（第b种情况下应为 销售人员
34、）应当返还已经交付的购房款，并赔偿损失。（三）可撤销的商品房买卖合同1. 因重大误解订立的；2. 在订立合同时显失公平的；3. 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实 意思的情况下订立的合同。例如，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或 者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事 实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋 的事实。如果遇到了以上情况，即使合同没有约定，您也有权请求人民 法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。不过这种撤 销权必须在您知道存在上述事由之日起 1年内行使。撤销后，商品房买卖合同不再履行，开发商应当返还购房
35、 者已经交付的购房款，并赔偿利息和损失（包括因此而支付的律师代 理费、差旅费等必要费用）。八、解除合同的权利（一）约定解除商品房买卖合同是购房者与开发商共同约定的结果，如果 双方愿意，也可以共同达成解除合同的协议，解除商品房买卖合 同。（二）法定解除约定解除需要征得双方当事人的同意，但是在有些情况下，如 果对方已经违约，合同继续履行对于守约一方“百害而无一利”， 守约一方就可以单方面要求解除合同，法律列举了守约方单方面解 除合同的一些情况：1. 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵 押给第三人；2. 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3. 出卖人订立商品房买卖
36、合同时，故意隐瞒没有取得商品房预 售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 ；4. 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押 的事实；5. 出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖 给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用 后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；7. 房屋质量问题严重影响正常居住使用；8. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出 3%；9. 出卖人迟延交付房屋，经催告后在 3个月的合理期限内仍未 履行；10. 商品房买卖合同约定或者城市房
37、地产开发经营管理条例 第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过 1年，由于出 卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记。（三）解除权行使的期限当事人双方可以约定解除权行使的期限行使解除权，如果没有 约定，应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权 消灭。（四）解除权的行使方法如果没有特别约定，行使解除权，只需通知对方即可。合同白 通知到达对方时解除，如果对方有异议，可以请求人民法院或者仲 裁机构确认解除合同的效力。（五）合同解除的后果合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情 况，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请 求出卖人承担不超过已
38、付购房款一倍的赔偿责任。提示（六）别忘记解除贷款合同和保险合同除了与开发商签订的商品房买卖合同之外，购房者往往同 时还会与银行和保险公司分别签订贷款合同和保险合同， 如果您已经通知开发商解除了商品房买卖合同，一定不要忘记 同时通知银行和保险公司，办理解除贷款合同和保险合同 的相关手续。否则，仍然要承担还款责任或支付不必要的保费。九、如何追究开发商的违约责任（一）最彻底的办法：退房“退房”是一种最为彻底的办法，从此以后，与开发商再无关 联。在法律上，购房者要求退房，关键之处在于断绝与开发商之间 的合同关系，可以提出这样几种请求：1. 宣布商品房买卖合同无效；2. 解除商品房买卖合同；3. 撤销商
39、品房买卖合同。这三种方法的适用条件、行使方法和法律后果等，详见前面的 两个I可题。（二）最坚决的办法：继续履行合同是当事人之间的法律，因此只要不被当事人取消，就一定 要“进行到底”。因此如果您对房子实在是满意，而开发商却没有 兑现，那您可以坚决地要求开发商继续按照合同的约定履行，必要 的时候可以诉诸法律。这个时候请您注意，首先要向开发商作出书面的通知，要求开 发商继续履行。最保险的办法是直接把拟好的通知交给开发商的工 作人员，然后请他签，表明已经收到了通知。记得要同时记录这位 工作人员的头衔，最好找级别比较高的经理、销售部主管等，因为 他们不像销售人员那样流动频繁。如果对方坚决不签收，还有一个
40、办法：查找开发商的所在地址， 给他发一封挂号信，记得保留好回执。通知中最好给开发商的继续履行限定一个最后时限，到了这个 最后时限，如果开发商还没有履行，您就可以向法院要求判决开发 商来履行合同。（三）最无奈的办法：修理、改进如果是一些小毛病，您又不想退房，那就只能采取这种无奈的 办法了。具体的方式可以是口头要求对方修理或改进，但是如果口 头方式不管用，还可以借用上面介绍的发书面通知的方式。由于开发商可能会将楼盘委托给物业公司打理，因此在提出要 求的时候，一定要“咬住一方不放松”，以免被当作“皮球”踢来 踢去。（四）最万用的办法：索赔无论您选择采用上面的哪一种方法，只要对方违约了，您都可 以要求
41、对方进行赔偿，因此这种方法是最万用的。根据您在合同中的约定不同，索赔的方法也有所不同：一种情况是商品房买卖合同中约定了 “如果开发商（就是开发商违约的情况），应当向购房人赔偿xxx元违约金（或是已经 交付房款的xx%）”。这种情况下，只要开发商违约，您就可以要求 开发商按照约定的数额进行赔偿，如果对方不给，可以理直气壮地 向法院起诉。另一种情况是商品房买卖合同约定“如果开发商（就是开发商违约的情况），应当赔偿因此给购房人造成的损失”。如果是 这种情况，您首先要准备一些材料，就是证明白己存在损失的证据， 比如发票之类的。（五）不能追究责任的情况：不可抗力现实生活中，总会发生一些大家都无法预见，也
42、无法避免或克 服的情况，最典型的就是地震或是战争，遇到这样的情况，对方就 是想履行也是有心无力，如果还要求对方承担违约责任，未免有些 不太公平。因此法律规定，如果发生了类似事件 （法律上的名词叫做 “不可抗力”），未能履行合同的当事人可以免除违约责任。但是，开发商也可能在商品房买卖合同中把“不可抗力” 的范围无限扩大，借此来逃避责任。比如说约定“施工中遇到异常 困难及重大技术问题不能及时解决”或“市政配套的批准与安装出 现延误”属于不可抗力，开发商可以免除责任等。而这些问题是开 发商开发楼盘之初就应当解决的，不能算作不可抗力。遇到这样的 约定，请争取删除。此外，开发商还可能约定某些“特殊情况”
43、下免除违约责任， 这样的条款也应当争取删除。但是在双方地位不平等的条件下，删除有时候是无法做到的， 那就要请您三思，是否还要签订这份合同，毕竟开发商还是有所顾 虑才会在合同中增加这类条款的，日后难保会发生这些情况。十、不要忽视合同附件商品房买卖合同的后面，往往会附加很多文件，请不要因 为是“附件”而忽视这些文件。因为合同条款大多是概括性的规定， 对于一些细节往往无法描述，而恰恰这些细节关系到购房者最终的 舒适和方便。合同附件则可以补充这种不足，从这个意义上来说， 合同附件应该是越详尽越具体越好。合同附件是商品房买卖合同的有机组成部分，因此您在 商品房买卖合同上签名之前，一定要仔细阅读附件中的每
44、一句 话。合同附件一般包括以下内容：1. 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图；2. 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明；3. 该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关 约定；4. 计价方式与房款的其他约定；5. 付款方式及期限的约定；6. 装饰和设备标准的约定。如果您认为还有其他文件应该写人合同，也可以要求把这些文 件作为附件，附在商品房买卖合同之后。十一、谁先签商品房买卖合同是由双方共同签署的，就存在一个谁先签 的问题。通常情况，售楼人员会要求购房人先签，然后说要拿走让 领导签盖章，这种做法可能会令您处于不利的境地。合同必须在双方签之后才生效，但是，合同签订之后，并非全 都即时
45、生效。合同何时生效，取决于双方当事人的约定。如果商品房买卖合同中写的是“本合同白双方签之日起生 效”，将使先签的一方处于不利境地，因为后签的一方可以借故不 签而主张合同无效。因此，如果属于这种情况，购房人要特别注意 避免白己先签，保留主动权。最公平的做法还是双方在现场同时签C如果商品房买卖合同中写的是“本合同白合同备案之日起 生效”，那么谁先签的后果都一样，在这种情况下，购房者最应保 证的是及时去办理合同备案，这个问题在下一个部分介绍。十二、网上签约为了使买卖行为更加透明化，在部分地区已经开始实行网上签 约制度，房屋交易将实行网上签约和网上公示。在北京，从XX年1月1日起，市民可通过北京市建设网和房地 产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信 息，并在网上签约。签约后，购房人可凭打印商品房买卖合同时设 置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的 网上签约情
