1、居住规划的主要内容6.1 我国房产制度与住房市场特色6.2 购房与租房决策6.3 换房能力规划6.4 银行贷款与公积金贷款6.5 房产投资6.1我国房产制度与住房市场特色 我国房产制度历史沿革 我国住房市场特色我国房产制度的历史沿革1)1978年改革开放以前，住房实行低租金年改革开放以前，住房实行低租金制和福利制。制和福利制。2)1987年深圳特区实行土地使用权有偿出年深圳特区实行土地使用权有偿出让，揭开土地市场化的序幕。让，揭开土地市场化的序幕。3)1991年在上海试点住房公积金制度（参年在上海试点住房公积金制度（参照新加坡的经验）。照新加坡的经验）。4)1991年之后各大城市提高房租补贴年
2、之后各大城市提高房租补贴5)1998年以后停止福利分房，实行住房分年以后停止福利分房，实行住房分配货币化配货币化1998年年6月，国务院颁布了关于进一步深月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。实行住房分配货币化的新政策。我国住房市场特色我国住房市场特色 1)土地产权国有，使用权有偿出让土地产权国有，使用权有偿出让2)住房补贴制度住房补贴制度n 1998年以前的福利分房及年以前的福利分房及1998年以后年以后新建的经济适用房由政府实行补贴制度新
3、建的经济适用房由政府实行补贴制度。3)住房公积金制度住房公积金制度 住房公积金-中国最大的公共基金 n2009年年3月月23日日,建设部通报了建设部通报了2008年全国住年全国住房公积金的最新统计数据房公积金的最新统计数据:截至截至2008年末年末,全国全国住房公积金缴存总额为住房公积金缴存总额为20699.78亿元亿元,同比增同比增长长27.54%；缴存余额为；缴存余额为12116.24亿元。亿元。n 而同期全国社保基金的总资产仅仅为而同期全国社保基金的总资产仅仅为5625亿亿元元,不到住房公积金的一半不到住房公积金的一半,这意味着这意味着,从规模从规模而言而言,住房公积金目前已经是中国最大
4、的公共住房公积金目前已经是中国最大的公共基金。基金。4)父母为子女购房现象普遍父母为子女购房现象普遍 5)购房优先的价值观购房优先的价值观6)住房贷款包括商业性个人住房贷款住房贷款包括商业性个人住房贷款、公、公积金贷款及组合贷款积金贷款及组合贷款5.2 购房与租房决策购房与租房决策n居住规划影响因素居住规划影响因素n购房与租房成本比较购房与租房成本比较n贷款余额的计算方法贷款余额的计算方法n购房能力测算购房能力测算居住规划影响因素居住规划影响因素主观因素：个人居住偏主观因素：个人居住偏好好n地段n面积n户型n配套 客观因素：客观因素：n家庭生命周期n家庭人口n家庭收入n房价水平n贷款条件6.2
5、 购房与租房n人们对购房与租房的认识人们对购房与租房的认识n购房与租房的购房与租房的优缺点优缺点n购房与租房的决策方法购房与租房的决策方法人们对购房与租房的认识人们对购房与租房的认识n购房与租房居住购房与租房居住效应效应相近，差别在于是否拥相近，差别在于是否拥有有产权产权。n人们对居住的人们对居住的需求需求影响购房或租房的决策影响购房或租房的决策。居住的需求包括空间需求和环境需求，前者居住的需求包括空间需求和环境需求，前者由人口数量决定，后者因对生活质量方面的由人口数量决定，后者因对生活质量方面的期望而产生。期望而产生。n租房与购房哪个更合算，取决于拥有自己房租房与购房哪个更合算，取决于拥有自
6、己房产的产的心理效应和负担能力心理效应和负担能力、居住年数居住年数、房租房租/房价及利率水平房价及利率水平等客观因素的综合评价。等客观因素的综合评价。租房的租房的优缺点优缺点购房的的优缺点优缺点（有恒产者有恒心）（有恒产者有恒心）购房与租房的决策方法购房与租房的决策方法 年成本法年成本法 净现值法净现值法 年成本法年成本法n租房年成本：包括房租、押金利息等。租房年成本：包括房租、押金利息等。n购房年成本：包括首付款的机会成本、购房年成本：包括首付款的机会成本、房屋贷款利息、房屋维护房屋贷款利息、房屋维护成本、房屋折旧成本等。成本、房屋折旧成本等。n购房年成本购房年成本=首付款存款利率首付款存款
7、利率+贷款额贷款利率贷款额贷款利率 +年维修费用年维修费用n租房年成本租房年成本=押金存款利率押金存款利率+年租金年租金年成本法案例年成本法案例 案例案例 1姜先生已成家姜先生已成家,想在长沙发展自己的事业想在长沙发展自己的事业,暂无理想住所暂无理想住所,最近看中了岳麓区一房产最近看中了岳麓区一房产,该房产可租可售该房产可租可售.租的话租的话,每月每月3000元元,需交需交3个月押金个月押金.购的话购的话,总价总价80万元万元,首付首付30万元万元,可以办理年利率可以办理年利率6%的房屋按揭贷款的房屋按揭贷款.假设假设押金和首付的机会成本都是押金和首付的机会成本都是3%.试通过计试通过计算比较
8、购房和租房的年成本并提出合理化的建议算比较购房和租房的年成本并提出合理化的建议.n 租房年成本租房年成本=300012+300033%=36270(元元)n注意押金额度为注意押金额度为3个月的，但时间为整个月的，但时间为整个租期。个租期。n购房年成本购房年成本=3000003%+5000006%=39000(元元)购房后总价固定，随每年还款，贷款余额购房后总价固定，随每年还款，贷款余额 降低，本金机会成本由贷款利率降低，本金机会成本由贷款利率6%降为降为 存款利率存款利率3%，购房年资金成本逐年降，购房年资金成本逐年降 低。低。租房年成本比购房年成本少租房年成本比购房年成本少2730元元.对姜
9、对姜先生而言先生而言,喜欢且需要固定住所喜欢且需要固定住所,如果他如果他有经济实力能支付首付款有经济实力能支付首付款,建议他购买此建议他购买此房房;如果无力购买如果无力购买,则只能租房则只能租房.净现值法净现值法n净现值法可运用于住房决策之中。它是净现值法可运用于住房决策之中。它是指在既定的居住期间，将租房与购房的指在既定的居住期间，将租房与购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算的决策方法。值较高者为划算的决策方法。n该方法更科学，但处理较复杂（尤其是该方法更科学，但处理较复杂（尤其是房屋贷款现值的计算）房屋贷款现值的计算）n租房净现值租房净现
10、值 流入流入:期满赎回押金期满赎回押金 流出流出:每期租金、期初押金每期租金、期初押金n购租房净现值购租房净现值流入流入:售房净所得售房净所得 流出流出:首付首付、房贷房贷即n租房净现金支出包括：房租现值与押金租房净现金支出包括：房租现值与押金现值之差。现值之差。n购房净现金支出包括：首付；房贷现值；购房净现金支出包括：首付；房贷现值；扣除几年后售房净所得。扣除几年后售房净所得。案例案例2何工看中了长沙左岸春天的一处房屋，房屋可租何工看中了长沙左岸春天的一处房屋，房屋可租可售。租的话房租每月可售。租的话房租每月5500元，交元，交1个月押金。个月押金。购的话总价购的话总价120万元，可按揭万元
11、，可按揭60万元利率万元利率6%的贷的贷款，自备款，自备60万元。假设：万元。假设：（1）第）第1年月房租年月房租5500元，以后每年调高元，以后每年调高500元，元，第第5年底将押金年底将押金5500元收回；元收回；（2）自住维护成本第一年）自住维护成本第一年5000元，逐年提高元，逐年提高5000元；元；（3）押 金 与 首 付 款 的 机 会 成 本 按）押 金 与 首 付 款 的 机 会 成 本 按 3%考考虑。虑。本题假定折现率为本题假定折现率为3%。请按请按净现值法净现值法计算分析购房与租房哪个合计算分析购房与租房哪个合算？算？租房租房 n在每年期初一次性支付本年租金，则第在每年期
12、初一次性支付本年租金，则第1年年第第5年年初年年初当时当时净现金流出如下：净现金流出如下：n 5500+550012=71，500；n（5500+500）12=72，000n（6000+500）12=78，000n（6500+500）12=84，000n（7000+500）12=90，000n第第5年末收回押金年末收回押金5500，为现金流入。，为现金流入。n租房的净现值为：租房的净现值为：n-71，500-72，0001.03 78,000 -84,000 -90,000 +5,500 =-367,01903.1503.1403.1203.13 购房购房 n若首付在期初进行，房贷及维修成本在
13、每年若首付在期初进行，房贷及维修成本在每年年末支付。年末支付。n（1）首付）首付-600，000n（2）每年还贷额）每年还贷额=600，000 =600，000 11.46992=52,311n（3）5年后房贷余额（折算到第年后房贷余额（折算到第5年末这一时年末这一时 点的现值）点的现值）=52,311 =523119.71225 =508,055a006.2010a006.15105年后房贷余额的另一种算法（过年后房贷余额的另一种算法（过去法去法）=600 000 -52311*=600 000*1.33823 52311*5.63709=802938 294 882=508 056)06.
14、01(5S06.510(4)第第1第第4年房贷及维护支出依次如下：年房贷及维护支出依次如下：n -52，311 5，000=-57，311；n -52，311 10，000=-62，311；n -52，311 15，000=-67，311；n -52，311 20，000=-72，311假定第5年底房屋可售125万元n第第5年既有房贷及维护支出年既有房贷及维护支出、第第5年底贷年底贷款余额，又有房屋出售收入，当年净现款余额，又有房屋出售收入，当年净现金流为金流为-52，311 25，000-508，055+1,250,000=664,634(5)购房净现值为购房净现值为 -600,000 57
15、,3111.03 62,311 -67,311 -72,311 +664,634 =-600,000 55,642 58,734 61,599 64,248+573,321 =-266,90203.1503.1403.1203.13n租房净现值为租房净现值为-367019元，购房净现值为元，购房净现值为-266902元，可见购房净现值大于租房净元，可见购房净现值大于租房净现值。现值。n 因此，根据净现值方法的标准，购房因此，根据净现值方法的标准，购房合算。合算。n同学们不妨试算折现率分别为同学们不妨试算折现率分别为4%，5%，和和6%情况下租房与购房的净现值（参情况下租房与购房的净现值（参考答
16、案如下表）考答案如下表）房屋以125万出售折现率租房净现购房净现 3%(367,017)(266,902)4%(359,934)(288,086)5%(353,116)(307,977)6%(346,551)(326,662)房屋以110万出售折现率租房净现购房净现 3%（367 017）(396 295)4%（359 934）(411 376)5%(353 116)(425 507)6%(346 551)(438 752)分析此表及教材表9-3（518页）售价折现率租房净现购房净现1 100 0003%（367 017）(396 295 )1 150 0004%（359 934）(353 1
17、14 )1 200 0005%(353 116)(310 034 )1 250 0006%(346 551)(266 903)一般而言n房价看涨，宜早购房价看涨，宜早购n房价看跌，宁可租房房价看跌，宁可租房计算贷款余额的两种方法计算贷款余额的两种方法n过去法n未来法过去法-计算终值n 基于基于已经经历时间已经经历时间的贷款和还款的累计的贷款和还款的累计值而计算贷款余额的方法。值而计算贷款余额的方法。n =L -p公式中右边公式中右边前项前项表示贷款表示贷款L到时刻到时刻K的终值；的终值；右边右边后项后项表示每期还款表示每期还款P到到K时刻的终值。时刻的终值。Bk)1(iKSK未来法计算现值n根
18、据根据未来未来要偿还的款项的贴现值计算贷要偿还的款项的贴现值计算贷款余额的方法。款余额的方法。(所剩还贷时间的现值系所剩还贷时间的现值系数乘以每期还款额数乘以每期还款额)n =P 即每期年金为即每期年金为P乘以所剩期数的现值乘以所剩期数的现值系系数数。aknBk案例案例 3 n吴先生刚参加工作不久，申请了住房贷吴先生刚参加工作不久，申请了住房贷款款4万元，分万元，分4年还清，每月末还款一次，年还清，每月末还款一次，每年计息每年计息12次的年名义利率为次的年名义利率为6%。分。分别利用过去法和未来法计算在还款别利用过去法和未来法计算在还款20次次后的贷款余额。后的贷款余额。（1）过去法下贷款余额
19、）过去法下贷款余额 =40000 939.4 =44195.82 939.4 20.97912 =24488(元元)005.01(20S20（2）未来法下贷款余额）未来法下贷款余额 =939.4 =939.4 26.06769 =24488(元元)a28购房负担能力n年收入概算法n目标精算法1)年收入概算法n主要根据年收入简单算出可以负担的总房价的方法，或者说总房价相当年收入的倍数。n公式如下：总房价=年收入*贷款成数房贷利率负担比率*举例n若张先生年收入10万元，其中30%可以用来缴房贷，利率6%，贷款成数70%。n总房价=10*30%/6%*70%=10*7.14=71.4(万元)n首付=
20、0.3*71.4=21.42(万元)n一般而言，总房价为年收入的5-8倍。从公式中不难看出：利率越低，可以负担的总房价越高；反之，则低。房价收入比n房价收入比房价收入比,联合国公布的是联合国公布的是6倍的标准倍的标准.n专家认为北京等大城市的房价收入比在专家认为北京等大城市的房价收入比在30倍以上倍以上.2)目标精算法n可负担总房价=可负担首付+可负担房贷n可负担首付=储蓄部分+投资部分 n可负担首付中储蓄部分可用增长年金终值公式n如小王的年收入为10万元，可以购房的上限为30%，假定收入每年增长5%，投资报酬率为8%，5年后购房，则可负担首付中储蓄部分为193707元%5%81*3)%81%
21、51(%)81(55n可负担首付中投资部分，可用复利终值公式计算。n假定小王现有可用来购房的净资产15万元，投资报酬率8%，5年后首付中投资部分为 150 000*=220 399(元)n 或FV(8%,5,0,-150000)=220 399(元)%)81(5n可见，可负担首付=220 399+193 707 =414 106可负担房贷n以购房前积累的用于购房的收入作为房屋贷款年供款（事实上，当收入面临增长时，实际还贷能力高于年供款，也体现了家庭会计中的谨慎原则的运用。）来推算贷款现值。n方法上先复利终值，再年金现值。n承前例，小王年收入10万，购房上限30%，5年后终值为 10*30%*=
22、38 288（元）或：FV(5%,5,0,-30000)=38 288%)51(5贷款20年的现值n贷款现值=PV(6%,20,-38288)=439 160（元）n即贷款部分=439 160（元）n所以，可负担房屋总价为 439 160+414 106=853 266（元）案例4乔教授（今年35岁）看上了麓谷的一个设计完善的期房项目，总价90万元，签约、工程与贷款的比率分别为15%、15%和70%，工程期为3年（假定每年均衡支付工程款），交房后开始贷款。目前他手头有现金资产20万元，每年收入中除基本生活外可以储蓄5万元，年储蓄利率为2.5%,贷款年利率为6%，问：乔教授是否买得起该期房呢？（
23、1）可贷款最长年限 因为银行实际工作中贷款给消费者的年龄不能超过60岁，所以现年35岁的乔教授可申请贷款的年限不能超过22年。（2）签约、工程款支付后的余额到交房时价值90 15%=13.5（万），13.5/3=4.5(20-13.5）+(5-4.5)+（5-4.5(1+2.5%)+(5-4.5)=8.5376（万元)%)5.21(3%)5.21(2）年还贷额 需 贷款额=90 70%-8.5376 =54.4624（万元)若贷款22年，年还贷54.4624/12.04158=4.5229(万)若贷款20年,年还贷54.4624/11.46992=4.7483(万)若贷款18年,年还贷54.4
24、624/10.8276=5.03(万)n通过上面的计算，可以得出如下结论：乔教授收入稳定，有能力购买麓谷新房贷款年限在年左右合适（1）贷款月实际利率）贷款月实际利率=6%12=0.005（2）每期还贷额）每期还贷额=40000 =4000042.58032=939.4(元元)或：或：PMT（6%/12，48，40000）=-939.4(元元)a486.3 换房规划n生命周期变化生命周期变化n换房阶段特征换房阶段特征n换房能力换房能力换房阶段特征换房能力概算n需筹首付款需筹首付款=新房净值新房净值 旧房净值旧房净值 =新房（总价新房（总价 贷款）贷款）-旧房（总价旧房（总价 贷贷款款）或：或：新
25、房贷款新房贷款=新房（总价新房（总价-首付款首付款）-旧房（总价旧房（总价 贷贷款款）换房步骤先买后卖换房步骤先卖后买换房考虑的其他因素n共同维护基金共同维护基金一般为购房总价的一般为购房总价的2%-3%n综合起来，综合起来，其他成本约占总价的其他成本约占总价的15%。如购房如购房60万元，除首付万元，除首付20万元及贷款万元及贷款40万万元外，还要另外准备元外，还要另外准备9万元来支付上述费用。万元来支付上述费用。案例案例5n刘女士目前住房值刘女士目前住房值50万元万元,贷款贷款10年期房年期房贷贷(年利率年利率4%)20万元万元,希望希望3年后换上年后换上100万元的新屋万元的新屋.假定以
26、处理旧房净值当新首假定以处理旧房净值当新首付付,贷款贷款20年年,年利率年利率4%.请问新屋贷款总请问新屋贷款总额多少额多少?本利摊还条件下年缴多少本息本利摊还条件下年缴多少本息?若每年本利摊还若每年本利摊还6万元至少多少年才能万元至少多少年才能还清还清?n使用查表法求解使用查表法求解.1)旧房旧房n每年本利摊还（每年本利摊还（pmt)=20/=20/8.111=2.4658(万元万元)n3年后贷款余额年后贷款余额=2.4658 =2.46586.002=14.8(万元万元)n出售旧房净收入出售旧房净收入=50-14.8=35.2(万元万元)a10a72)新房新房n贷款总额贷款总额=100-3
27、5.2=64.8(万元万元)n每年本利摊还（每年本利摊还（pmt)=64.8/a20=20/13.59 =4.7682(万元万元)n还贷年金现值系数还贷年金现值系数(an)=64.8/6=10.8 查年金现值系数表查年金现值系数表(4%)可知可知:至少至少14年年才能还清贷款才能还清贷款.案例6n小平旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值150万元，拟贷款90 万元。他如果处理旧房搬进新房，请考虑：1）需要筹集的首付是多少？2）若他今年36岁，贷款年利率6%，贷款年限不超过20年，月工资中等额还本付息。计算其月还贷额并说明对工资收入水平的要求。3）对其换房有何可行性建议？n需筹首付款=（15
28、0-90）-（60-30）=30（万）nPMT(6%/12,12*20,900000)=-6448（元）n即月供房贷6448元。根据一般收入分配原则，消费支出在总收入中不低于50%，则可推其月工资收入至少12000元。6.4 银行贷款与公积金贷款n各自特点n案例公积金贷款条件：公积金贷款条件：n 城镇常住户口；城镇常住户口；稳定职业和收入；稳定职业和收入；缴存住房公积金；缴存住房公积金；购房合同或其他证明；购房合同或其他证明；其他条件。其他条件。提拔(ba)比率n个人与单位各按工资的一定比率个人与单位各按工资的一定比率（5%-12%），提拔公积金到个人），提拔公积金到个人住房公积金账户，实行专
29、款专用办住房公积金账户，实行专款专用办法。法。公积金贷款与银行贷款的比较n贷款利率较低贷款利率较低n贷款对象限于公积贷款对象限于公积金缴存者金缴存者n政策规定每户公积政策规定每户公积金贷款额度较低金贷款额度较低n支付的费用名目为支付的费用名目为担保费和评估费等担保费和评估费等n政府负连带担保险政府负连带担保险责任责任n贷款利率较高贷款利率较高n贷款对象不限于公贷款对象不限于公积金缴存者积金缴存者n贷款额度可高可低贷款额度可高可低n支付的费用名目为支付的费用名目为律师费和保险费律师费和保险费n登记前开发商负连登记前开发商负连带责任带责任,登记后抵押登记后抵押担保责任担保责任案例7n高强每月可存入
30、住房公积金户头 =5000*（7%+7%）=700（元）n高强可累积购房资金 =FV(3%/12,36,-700,-30000)=59156（元）n曹敏每月可存入住房公积金户头 =4000*（7%+7%）=560（元）n曹敏可累积购房资金 =FV(3%/12,36,-560,-15000)=37478（元）n高、曹共计59156+37478=96 634（元）n购房后每月可还贷额为 700+560=1260(元)n可贷公积金 =PV(4.41%/12,240,-1260)=200700（元）n因限额管理，单笔申贷上限为20万，故只贷20万。n总房价296 634元。n另存首付（3年内）n追加的
31、普通贷款（贷款20年内）另存首付n需要首付 60000*30%=180 000（元）n已积累首付96 634元n补充首付 83 366元n3年内月储蓄 PMT(3%/12,36,0,83366)=-2216元 追加的普通贷款n追加的普通贷款=600000*70%-200000 =220 000(元)n月还贷额 PMT(6%/12,240,220000)=-1576(元)总之，要购买60万元的住房，实行公积金贷款与银行普通商业贷款结合的办法，除动用公积金账户外，申请公积金贷款20万外，同时向商业银行贷款22万，前3年月存2216元，贷款期20年内每月偿还银行1576元。n若笼统问3年后购买目标房
32、价为60万元,则除使用公积金贷款外还需要普通银行贷款(期限20年)多少?为买房需要每月储蓄多少?n方法实为目标基准点法.n由前面可知3年时可积累96634元，则需要普通银行贷款额为 600000-200000-96634=303366（元）前3年月存2216元，贷款期20年内每月偿还银行1576元。nPMT（6%/12，20*12，303366）=-2173（元）不难发现，这种做法的结果是买房前不难发现，这种做法的结果是买房前负担轻，但贷款后每月还贷负担重负担轻，但贷款后每月还贷负担重些些案例案例8n长沙户口刘军和小芳已成家，分别在企长沙户口刘军和小芳已成家，分别在企事业单位工作，月工资收入分
33、别为事业单位工作，月工资收入分别为6千千和和4千元，公积金提拔比率分别为千元，公积金提拔比率分别为12%和和7%，家庭存款，家庭存款10万元。目前，万元。目前，5年以年以上住房公积金贷款利率和普通商业银行上住房公积金贷款利率和普通商业银行贷款利率分别为贷款利率分别为4.7%、6.8%.长沙公积长沙公积金住房贷款期限最长为金住房贷款期限最长为30年，额度最多年，额度最多为为40万。万。n（1）利用公积金存款偿还公积金贷）利用公积金存款偿还公积金贷款，适宜如何安排贷款时间与金额？款，适宜如何安排贷款时间与金额？n（2）如果希望）如果希望3年后住进年后住进100万元的万元的江景房，银行贷款为房价的江
34、景房，银行贷款为房价的70%，则宜怎样安排组合贷款？则宜怎样安排组合贷款？（1）n刘军每月可存入住房公积金户头刘军每月可存入住房公积金户头 =6000*（12%+12%）=1440（元）（元）n小芳每月可存入住房公积金户头小芳每月可存入住房公积金户头 =4000*（7%+7%）=560（元）（元）n家庭月公积金存款家庭月公积金存款2000元，年元，年2.4万元万元 公积金贷款还贷时间还贷时间n还贷时间（还贷时间（30万元）万元）=NPER(4.7%,-2.4,30)=19.28（年）n还贷时间（还贷时间（40万元）万元）=NPER(4.7%,2.4,40)=33.3（年）n因政策规定，最长为因
35、政策规定，最长为30年年 公积金贷款还贷金额还贷金额n可贷金额可贷金额 =PV(4.7%,30，-2.4)=38.19（万元）（万元）结论：现在购买结论：现在购买48万多的房屋；万多的房屋；一年后购买价位一年后购买价位50万元左右万元左右。(2)如果3年后想住100万元的住房n3年后办理公积金贷款年后办理公积金贷款38.19万元万元n3年后可以积累年后可以积累FV(3%/12,36,-0.2,-10,)=18.46(万元万元)n另存首付（另存首付（3年内）年内）n30-18.46=11.54（万元）（万元）n每月每月-pmt(3%/12,36,0,115400)=3067（元）（元）追加的银行
36、普通贷款n追加的普通贷款追加的普通贷款=100*70%-38.19 =31.81(万元万元)n贷款贷款10年，月还贷额年，月还贷额 PMT(6.8%/12,120,318100)=-3661(元元)总之，要购买总之，要购买100万元的住房，实行公积金万元的住房，实行公积金贷款与银行普通商业贷款结合的办法，贷款与银行普通商业贷款结合的办法，前前3年月存首付年月存首付3067元，贷款期元，贷款期10年内年内每月偿还银行每月偿还银行3661元。元。6.5 房地产投资n优缺点优缺点n房地产估价方法房地产估价方法n房产投资方式房产投资方式房产投资优缺点富豪主要为四种类型：企业主（55%）炒房者（20%）
37、职业股民（15%）金领（10%）房地产估价方法n成本法：通常用于新开发的房地产成本法：通常用于新开发的房地产单价单价=（总成本（总成本+合理利润）合理利润）/建筑屋总平方建筑屋总平方米数米数n市场比较法：通常用于市场比较法：通常用于民用民用房地产房地产 标的物房价标的物房价=同区同类房价同区同类房价*房龄调整系数房龄调整系数*地段调整系数地段调整系数*议价系数议价系数n收益还原法收益还原法：通常用于通常用于商用商用房地产房地产 房地产总价房地产总价=房租房租/市场投资收益率市场投资收益率设某店面每月净租金收入设某店面每月净租金收入1.5万元，收益率万元，收益率6%，则店面价格为，则店面价格为（
38、1.5 12）/6%=300（万元）（万元）房地产投资方式n合建分成合建分成n以旧换新以旧换新n以租养租以租养租n以租养贷以租养贷n团购零售团购零售n淘房淘房房地产规划的观点n房地产规划在家庭理财中占据重要地位。房地产规划在家庭理财中占据重要地位。n不同类型的房屋居住效应相同。不同类型的房屋居住效应相同。n买房与租房年成本可以比较，房价上涨宜早买房与租房年成本可以比较，房价上涨宜早购，房价下跌适合租。购房能力一般为家庭购，房价下跌适合租。购房能力一般为家庭年度收入的年度收入的5-8倍。倍。n遵循生命周期规律换房。遵循生命周期规律换房。n公积金贷款利息成本远低于商业银行贷款。公积金贷款利息成本远低于商业银行贷款。贷款买房可以是纯公积金贷款还可是组合贷贷款买房可以是纯公积金贷款还可是组合贷款。款。n房地产投资易致富，但要有财务实力房地产投资易致富，但要有财务实力本章复习要点n公积金存款及公积金贷款的特点、政策规定与案例运用n买房与租房的认识(含优缺点)n买房与租房的年成本方法及净现值方法的运用n贷款余额的两种计算方法及运用n购房能力测算的两种计算方法及运用n换房规划
