1、虎虎 门门 虎门位于穗深港经济走廊中间，珠江口东岸，面积178.5平方公里。下辖30个社区居民委员会，户籍人口近13万，外来人口超57万。近几年虎门经济稳占东莞全市第一。交通发达，水陆空三路便捷通达。宏业货柜码头为国家一类口岸，通航广州、深圳、香港等华南地区诸港，虎门国际口岸东莞唯一一个可以直接出境口岸，直达香港国际机场，距离我司步行5分钟；虎门北接广州机场、南邻深圳机场（25分钟车程）、西近珠海机场；广深珠高速公路、S256省道纵贯全境，1小时车程可抵珠三角各主要城市。水路水路航航空空陆陆路路虎门概况 未来发展 未来十年，虎门将围绕建设“滨海国际商城”这一发展定位，全力推进产业升级和城市升级
2、，保持平稳较快和谐发展，全面落实“三旧”改造方案。按照“一河两岸三板块”的城市格局，建设大气虎门。“一河”是指太平河“两岸”是指由“一河”而形成的岸线“三板块”是指因“一河两岸”而最终形成的虎门中心区、威远岛、新湾三大主板块。“一河两岸三板块一河两岸三板块”的城市格局，成为支撑虎门经济二次腾飞的重要的城市格局，成为支撑虎门经济二次腾飞的重要增长极。增长极。图中展示的是镇政府正在修建的情人路，位置紧靠我司的西侧。虎门港口大桥是威远岛与虎门连接的唯一通道，威远岛有虎门5个居委会，是香港理工大学分校、中国海战博物馆、虎门外语学校（2010年2名高考考入清华的中学，学费25000/学期）所在地。050
3、100150200250300虎门镇长安镇东城街道南城街道后街镇20102010年东莞年东莞GDPGDP排名前五镇街（单位：亿排名前五镇街（单位：亿元）元）285.2237.15224.11203.49198.1705010015020025030020062007200820092010虎门镇2002年-2010年虎门镇2002年-2010年GDP（GDP（单位：亿元）单位：亿元）148.45182.89214.77243.76285.2 全镇生产总值(GDP)2010年虎门GDP285.2亿元，同比增长17%2010年东莞市32镇街GDP总量第一2010年东莞市32镇街综合实力排名第四虎门
4、连续多年居东莞32镇街GDP排名第一，2010年同比增长17%快速增长快速增长全镇生产总值(GDP)虎门白沙商圈 R2线、广深港客运专线、穗莞深城轨的东莞站点将双双落在虎门白沙。未来的轨道交通，使虎门的辐射范围明显扩大，把厚街、沙田与长安之间的沟通，将通过虎门紧密连接。东莞唯一高铁站东莞唯一高铁站虎门白沙站虎门白沙站 虎门白沙商圈 作为白沙站配套的长提路（已动工，预计2012年10月完工，将成后将双向6车道，使白沙商圈到项目不到10分钟车程），与虎门步行街西区相邻，使本项目消费人群与白沙、丰泰等社区紧密相连。未来高铁、轻轨虎门白沙站建成后，将增加就业人口及新型产业进驻虎门。未来的人口数量将明显
5、增大，消费群素质提高。东莞唯一高铁站东莞唯一高铁站虎门白沙站虎门白沙站 02040608010012014020102009200820072006虎门社会消费品零售总额（单位：亿元）虎门社会消费品零售总额（单位：亿元）124.81103.8385.5378.8868.59虎门社会消费品零售总额居东莞各镇街前列，近两年增长率超过20%020406080100120虎门镇厚街镇长安镇莞城东城0909年东莞各街镇社会消费品零售总额（单年东莞各街镇社会消费品零售总额（单位：亿元）位：亿元）103.8348.3241.199.596.2124.81103.83消费水平05000100001500020
6、000250000909年东莞市与各镇街人均收入对比年东莞市与各镇街人均收入对比图（单位：元）图（单位：元）东莞市长安镇虎门镇228822428215195 虎门镇人均收入自近年以来均处于平稳上升趋势，可是基数仍然较低，未达到东莞市平均标准。0500010000150002000020052006200720082009虎门05-09年人均收入图（单虎门05-09年人均收入图（单位：元）位：元）11285128011391514392151959p根据2010年人口普查结果，虎门居住人口约69万人。本地户籍人口约13万，流动人口56万，其中超过30万人从事服装相关行业。统计数据显示，以虎门寨商
7、业街、老富民、黄河时装城为核心的虎门服装旧商圈每日人流量逾10万人次。虎门镇虽然是一个镇，但无论经济实力还是常住人口都已达到大城市的标准。虎门外来人口占绝对比例，因此如何吸引外来人口消费成为本项目成功的关键。虎门户籍人口与流动人口示意图（单位：万）13,19%56,81%本地人口流动人口人口分析虎门2010年常住人口约70万，已初步达到大城市的标准。虎门步行街周边人口密度大，高端消费群集中虎门步行街周边人口密度大，高端消费群集中 2008年虎门镇家庭平均人口数为3.65，其中中高档楼盘居住人口约20882人。2012年，上述中高档楼盘已入住，届时项目商圈可增加中高档楼盘居住人口约4000040
8、000人。项目周边主要中高档楼盘概况项目周边人群分析升级改造后的步行街将成为主要购物场所之一升级改造后的步行街将成为主要购物场所之一随着三旧改造的进展、长提路工程的启动，本项目周边的大型楼盘也将相应启动。未来将有数个大型高层洋房小区。同时，西区旧水产市场和南区的竹洲小区都将通过“三旧”改造，焕然一新，未来将建成新的高尚住宅楼盘。伴随着天源电脑城、潮流MALL的相继开业，将有效地推动本商圈消费人群素质大大提高。项目周边人群分析消费人群素质将大幅提高消费人群素质将大幅提高无论从无论从经济总量、增长速度、消费品零售总额、常住经济总量、增长速度、消费品零售总额、常住人口人口等多个方面来分析，虎门市场绝
9、对值得各品牌商等多个方面来分析，虎门市场绝对值得各品牌商家在此家在此大展拳脚，一展抱负！大展拳脚，一展抱负！愿步行街与您携手迈向辉煌！愿步行街与您携手迈向辉煌！虎门步行街虎门步行街项目介绍项目介绍 虎门步行街位于虎门镇的主干道沙太路，靠近镇政府，毗邻4.7万平方米的虎门广场和虎门电子城，周边五星级酒店、大型住宅小区、写字楼林立，餐饮娱乐一应俱全，附近多条公交线路经过，交通便利，是镇中心最旺的黄金地段。地理位置：地理位置：项目位置项目位置 规模：规模：总占地面积约3万多平方米，总建筑面积约九万多平方米，共有内外两个广场。场内分布了46张手扶电梯、8部垂直电梯及2部观光电梯，使人流动线设计更加符合
10、现代商业经营模式，同时附属地上地下停车位900多个，为顾客提供便利，虎门步行街将倾力打造虎门购物天堂。项目介绍项目介绍机遇机遇再次腾飞的虎门步行街再次腾飞的虎门步行街 虎门镇政府将引导威远岛内“三旧”改造与威远岛新一轮发展有机结合，加强威远岛与镇中心及外界的联系，使威远岛“脱胎换骨”，并形成集创意产业、高等教育、高尚居住、滨海休闲旅游于一体，且功能完善、环境优雅、景观怡人、山海相连的现代化、国际化新城。拟通过改造，进一步扩大和完善中心商圈的范围、功能和配套设施，强化中心区的商贸、居住和行政办公等功能。随着“三旧”改造方案的落实与深入将会引爆“中心区”商业的升级与调整，零售商业市场迎来了巨大的挑
11、战与机遇，“中心区”将会焕发青春活力。因此，位于虎门镇虎门镇“中心区中心区”的虎门步行街，再次引爆新的发的虎门步行街，再次引爆新的发展浪潮展浪潮。同时，虎门步行街经过6年的发展壮大，虎门步行街在广东颇具名气，已入选第一商业网评选的新世纪十年广东杰出企业候选名单。机遇机遇再次腾飞的虎门步行街再次腾飞的虎门步行街有利因素有利因素 东莞的经济飞速发展，市政府大力支持零售业。进一步实现从工业转向商业的新思路，而我场也是政府重点扶持对象之一。“天时天时”虎门是珠三角地区经济发达的一块旺地，而我场则是在这片旺地中的商业黄金地段，这无疑成就了我场在本镇的核心商业地位。“地利地利”现我场周边遍布多家高级酒店和
12、高尚的住宅小区，这无疑为我场提供更多高品位的消费人群，对我场未来的发展带来更加有利的商业环境。“人和人和”周边环境周边环境东方锦河大饭店东方索菲特酒店豪门大饭店 龙泉国际大酒店 丰泰花园酒店 距离最具名气的五家五星级酒店也不过十分钟车程。距离最具名气的五家五星级酒店也不过十分钟车程。俪城虎门公园周边环境周边环境与虎门公园，行政中心、虎门四所中学、中心小学距离都在与虎门公园，行政中心、虎门四所中学、中心小学距离都在5分钟车程。分钟车程。黄河中心大厦，虎门的新地标建筑物，投资10多亿元建成东方索菲特酒店是东莞现有建筑物新高度，它集商务公寓、五星级酒店于一体，是虎门乃至东莞具有现代感的标志性建筑之一
13、。周边环境周边环境与我司距离在与我司距离在3分钟，与我司共同形成虎门最分钟，与我司共同形成虎门最繁华商圈繁华商圈周边环境周边环境竹洲小区，业主多为政府领导家属；怡景山水，居主者大部分为虎门公务员；则徐小区，达到17000人，大部分为公司主管或企业白领）；金洲居民社区，作为虎门镇经济最好的一个居民区，居住着最具消费力的虎门人和都市白领人群(09年万科地产在该区以7.9亿元拍下一地块为虎门地王）；虎门寨居委会，虎门最富裕的居委会，年人均分红4万元。太平广场花园怡景山水小区、太平广场花园、风华豪庭、虎门新园、海富华庭、竹洲豪苑、海岸国际、海港城、龙泽居、都市华庭、柏景豪庭、龙泉别墅区、东方国际、西湖
14、别墅区、滨江花园、盛世华庭、金色阳光、威远岛等。20个多高档小区及楼盘，消费潜力巨大。个多高档小区及楼盘，消费潜力巨大。依托着周围成熟的社区和楼盘，吸引着巨大的消费人群。依托着周围成熟的社区和楼盘，吸引着巨大的消费人群。（以下为（以下为5 5分钟车程内）分钟车程内）周边环境周边环境虎门新园（沙角电厂2万人员工生活区）项目已进驻商家项目已进驻商家 汇集众多知名品牌，同场经营，实现商赢汇集众多知名品牌，同场经营，实现商赢人气商家人气商家 沃尔玛是目前世界上最大的零售商，经营品项近2万种，在全球多个国家被评为“最受赞赏的企业”和“最适合工作的企业”之一。沃尔玛虎门店位于虎门步行街一楼、二楼、三楼，经
15、营面积达10000多平方，现占虎门超市类消费40%份额。沃尔玛超市沃尔玛超市人气商家人气商家 经营面积有3000平米，除滔搏旗下所有品牌外，还吸引了converse、goldrooster等国内、国际知名运动品牌的加盟。滔搏运动城滔搏运动城人气商家人气商家 虎门规模最大实力最雄厚健身俱乐部，会所占地3000多平方米，拥有规模宏大的健身区，全部使用世界顶尖品牌健身器械，设有有氧健身区，助力器械区，重量级训练区，阳光操房，舞蹈房，瑜珈室，拳击训练区，普拉提房，冲凉房，干湿桑拿房，水吧，网吧等服务区。目前在广州、上海、东莞、深圳、重庆已拥有18家旗舰规模的直营健身俱乐部。力美健健身俱乐部力美健健身俱
16、乐部人气商家人气商家 全新升级，影城内拥有8厅1000座，能与全球同步上映最新影片，是目前整个虎门最高级最豪华的五星级影院。金逸国际电影城金逸国际电影城人气商家人气商家 肯德基、麦当劳、必胜客、大家乐、蒙自源过桥米线、一级棒日本料理、番番拉面、伯顿西餐厅等知名连锁企业，可满足不同口味的消费者。伯顿西餐厅伯顿西餐厅20092009年东莞唯一被选入上海国际牛排节餐饮商家年东莞唯一被选入上海国际牛排节餐饮商家餐饮商户：餐饮商户：其他代表商家其他代表商家 母婴用品、培训：爱怡宝宝及儿童用品区-约3000平方，东莞最大的儿童妇婴百货商场亨氏早教、金宝贝早教、黎明青少年宫及多个少儿艺术培训中心，是虎门高消
17、费家庭孩子的培养基地。虎门团委属下的青年志愿者中心虎门大学生协会总部均设在我司，我司是虎门年轻一派的长期驻足的场所。组织、机构：哥弟、妙蔻儿、ESPRIT、AMASS、LEVLS等多个著名服装品牌其他代表商家其他代表商家 服装类：其他代表商家其他代表商家 鞋类：百丽国际鞋业（百货届最出名鞋业商家，旗下4个品牌进驻我司）龙浩、蜜丝罗妮、鞋柜、达芙妮等十多个知名鞋类品牌首饰类：周大福、六福、钻石世家、星光珠宝等7个高端珠宝商家场内两个大小型广场定期举行合种推广活动，促进人流。2007年举行“诚信兴商”宣传月2008年虎门大职中学生创业集市2008年虎门青少年文化艺术大赛（原创动漫大赛）2010年虎
18、门大学生创业实践大赛2011年大学生创业集市大赛2011年虎门超级巨叮歌唱大赛2012年疯狂万圣节等活动。还可供商家举办各种类型的促销活动。推广活动推广活动 街内的优雅的休闲空间可供顾客休息、娱乐；整个商场配备有火灾自动报警及联动消防系统、有线电视系统、安全防范系统、中央空调系统、综合布线系统及停车场记费管理系统等系统配套。推广活动推广活动 鉴于目前二层以上租金水平偏低，空置面积较多，为此，首先需要对项目的经营业态进行调整，尤其是三层、四层的需要重新定位，对摊位进行重新分割，充分考虑业态经营与使用权销售的各个因素。1、招商经营团队：我公司管理团队与浙商联盟及中国义乌小商品城有着多年的合作，就本
19、项目和后续项目的招商经营可联合中国浙商联盟，引进最新的市场运营模式和浙商联盟的商家，达到共赢的经营目标。中国浙商联盟是非盈利性的全球浙籍商人信息交流和经济协作平台，面向全球浙商，连结政界、学界、商界，以“发展浙商经济，振兴中华民族，融通民间资本，促进合作发展”为己任，开展多形式，多层次，宽领域合作，促进浙商互利互助，推进浙商企业快速、稳健发展。2、经营定位初案：（1）保留现在主力品牌商家，确保人气和经营竞争力；（2）对二、三、四层的商户进行调整，保留品牌商家、有经营特色的符合商场整体定位的商家，力争做到三层、四层的商家都集中于二层，对三、四层重新规划定位，以提升商业价值，和步行街的整体竞争力。
20、（3）步行街整体重新定位，要充分考虑城市未来发展走向及商业竞争格局。（4）合理规划：考虑产权变现或使用权变现，实现分割与经验的统一，确保未来经营出租的可操作性。虎门步行街为在经营的成熟市场，周边商业配套完善，虽然三楼、四楼有部分空置，但有实力的品牌商家比例较高，经营稳定，为商场可持续发展提供了有力保障，理论上可按销售使用权的方式操作。现就通过销售使用权实现回笼部分投入资金为目标，提出以下方案。1、针对商家，一次性缴交10年的租金，租金水平以现有租金为标准，不递增，可以获得该商铺20年的使用权；以一层铺位115为例：建筑面积100平方米，月租金160元/平方米，10年总租金192万，模拟销售价格
21、为1.92万元/平方米。按现有租金标准，每年递增5%，20年客户共需缴交租金：635万元。商家资金财务成本每年6%，20年总回报，为230万，本次投资可以获得收益213万元。2、对面积较的大铺位按5-10平方米为单位进行划分，针对投资散客，以一次性缴交10年的租金（租金水平以现有租金为标准，不递增）为销售总价，投资人可以获得该铺位20年的使用权。公司对该铺位返租经营，承诺15%年回报。以一层铺位115为例：建筑面积100平方米，月租金160元/平方米，10年总租金192万，模拟销售单价1.92万元/平方米。按15%回报标准，20年投资人可以获得总回报为576万元。投资人资金财务成本每年6%，2
22、0年总回报，为230万，本次投资可以获得收益154万元。公司20年可以获得收益，192万，及192万按10%计算融资成本，20年需要支付的财务成本为384万，可见当年回报为15%时，企业实际收益与应支付回报此时刚好平衡。由此可见，使用权销售给经营商户，商户可获得低成本经营，并保证自己理想的经营位置，公司达到了快速回笼资金的目的，如果定价合理，可以达到双赢的目的，但本项目经营户经营面积普遍偏大，达到销售使用权的目的对商家资金要求高。使用权销售投资人，实质是以商业物业为载体的融资行为，公平偏低的销售价格，在公司不能支付回报时，客户可以通过铺位的使用权保证自己的收益。但使用权转让很难获得银行的支持或
23、银行贷款成本高，给销售操作带来一定的难度。一、定价依据：定价参照虎门同类商业项目的租金及销售价格，使用权销售价格可支撑的租金具有市场竞争力，同时对比产权销售的价格具有相对的合理性。虎门几个商业项目的租金及售价概况：太沙路商圈项目名称楼层主力面积（建面）租金(元/月）物业(元/月）租约年出租率备注电子城一层2050120-1402099%二层305050-902098%三层306020-302060%天源电脑城一层2040140-18020两年100%租金8折二层30807020两年96%租金4折三层305015-2012两年做写字间连升中路商圈项目名称楼层主力面积（建面）租金(元/月）物业(元
24、/月）租约年销售价格万/备注虎门国际购物中心一层200-500120353-4年4.55内街二层50-20090353-4年34内街三层50-15070353-4年23内街负一层80-30070353-4年67步行街虎门大道商业圈项目名称楼层主力面积（建面）租金(元/月）物业(元/月）租约年销售价格万/出租率备注黄河服装城一层16120-1401503年6.5-798%商铺转手二层1680-901303年2.5-396%商铺转手三层1650-701303年2.595%商铺转手裕隆小商品城一层20-40200482年98%商铺转手二层20-50150362年93%商铺转手三层8050182年10
25、0%仓库富民童装城四层50904060155年5年前已经销售完毕，包租10年98%前两年免管理费，属于二次招商五层50904060155年100%二、租金规划：参照现有租金水平，由于对业态及经营进行合理化调整，尤其是三、四层，随着商业价值的提升，相应有所提升。楼层面积(m2)平均月租金(元/m2)10年租金总额模拟销售单价(元/m2)步行街4F16244509746400060003F16399100196788000120002F14930150268740000180001F2150920051621600024000负一层1830012026352000014400H栋4F200040960000048003F2000701680000084002F200010024000000120001F10001501800000018000总计1411128000
