1、第四章第四章 城镇土地分等定级城镇土地分等定级1主要内容主要内容第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等第三节第三节 城镇土地定级城镇土地定级2（一）土地分等定级（一）土地分等定级土地分等定级是在土地分等定级是在特定特定目的下，对土地的自然和经目的下，对土地的自然和经济属性进行济属性进行综合鉴定综合鉴定，并使鉴定结果，并使鉴定结果等级化等级化的过程。的过程。一、相关概念一、相关概念第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理农用地评价农用地评价非农用地评价非农用地评价土地分等定级评价（比较性评价）土地分等定级评价（比较性评价）土地描
2、述性评价（解释性评价）土地描述性评价（解释性评价）效益性评价效益性评价适宜性评价适宜性评价现状评价现状评价预期评价预期评价定性评价定性评价定量评价定量评价3（二）城镇土地等（二）城镇土地等反映反映城镇之间城镇之间的土地的地域差异。的土地的地域差异。l它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇分开进行排的土地差异，土地等的顺序是在各城镇分开进行排列的。列的。一、相关概念一、相关概念第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理
3、4一、相关概念一、相关概念第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理（三）城镇土地级（三）城镇土地级反映反映城镇内部城镇内部土地的土地的区位条件和利用效益区位条件和利用效益的差异。的差异。l通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地收益的差异，并活动程度和频率等条件得到土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序是在据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。各城镇内部统一排列的。5 （一）土地质量观（一）土地质量观（二）地租理论（二）地租理论（三）地价理论（三）地价理论（四）区位
4、理论（四）区位理论（五）肥力理论（五）肥力理论二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理6二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理（一）土地质量观（一）土地质量观土地质量：土地质量：是土地的某些类综合属性，一般是由一种或是土地的某些类综合属性，一般是由一种或几种具有共性的土地特性决定的，它是在一定方面影响某几种具有共性的土地特性决定的，它是在一定方面影响某类土地利用方式的适宜性。类土地利用方式的适宜性。针对性观点针对性观点效益性观点效益性观点综合性观点综合性观点动态
5、性观点动态性观点7二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理（二）地租理论（二）地租理论 地租理论从质和量两方面反映了地价产生的根源，是地价评估地租理论从质和量两方面反映了地价产生的根源，是地价评估的基础理论之一，地租最初的含义泛指报酬或收益。的基础理论之一，地租最初的含义泛指报酬或收益。地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形态。土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形态。狭义地租狭义地租指为利用土地所
6、须支付的超辆利润；指为利用土地所须支付的超辆利润；广义地租广义地租指利用一切生产要素，如土地、工资、劳动力而取得指利用一切生产要素，如土地、工资、劳动力而取得的所有超额利润。的所有超额利润。8二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理（二）地租理论（二）地租理论 从从质的方面质的方面看，看，只要有土地所有权的存在，只要利用该土地，就只要有土地所有权的存在，只要利用该土地，就必然有地租的存在。必然有地租的存在。从从量的方面量的方面看，看，地租又分为级差地租地租又分为级差地租l l，IIII两种形式。两种形式。级差地租级差地租I I是
7、指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租；创造的超额利润而转化的地租；级差地租级差地租IIII是指对同一地块上的连续增加投资，便各次投资的生是指对同一地块上的连续增加投资，便各次投资的生产率不同而产生的超额利润而转化的地租。产率不同而产生的超额利润而转化的地租。9二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理地价理论是建立在地租理论之上的。一般认为，地价是地租还地价理论是建立在地租理论之上的。一般认为，地价是地租还原得到的，如马克思认为，土地价格是资本化的地租
8、。原得到的，如马克思认为，土地价格是资本化的地租。土地供求理论，土地供求理论，认为土地供给与需求是决定地价高低的主要认为土地供给与需求是决定地价高低的主要因素。地价与土地的供给量成反比，与需求量成正比。因素。地价与土地的供给量成反比，与需求量成正比。土地收益理论，土地收益理论，认为决定地价高低的根本原因，在于该土地认为决定地价高低的根本原因，在于该土地所能提供收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。所能提供收益的多少，地价是土地纯收益的资本化。（三）地价理论（三）地价理论10二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理P=(R C)/
9、r式中：式中：P地价；地价；R预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土地利用形态时的收益；地利用形态时的收益；C预期总成本，它包括各种税收、营运成本、建筑物折旧等；预期总成本，它包括各种税收、营运成本、建筑物折旧等；r资本还原率，与一般通行利率、投资风险等有关。资本还原率，与一般通行利率、投资风险等有关。（三）地价理论（三）地价理论11二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理 区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土
10、地估价的理论基础。的理论基础。城市内部各处的人口和经济密度服从于城市内部各处的人口和经济密度服从于距离衰减距离衰减原理。因原理。因此，距此，距市中心愈远，土地使用强度愈低市中心愈远，土地使用强度愈低。这一理论和模式是。这一理论和模式是正确计算级差地租的基础。正确计算级差地租的基础。区位论广泛地应用于城市土地利用、厂址选择、商业服务区位论广泛地应用于城市土地利用、厂址选择、商业服务业网点设置、城市体系和经济区划等各个方面。业网点设置、城市体系和经济区划等各个方面。（四）区位理论（四）区位理论12二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本
11、原理（四）区位理论（四）区位理论13 如它们可以分别代表商服业用地、住宅用地、工业用地和如它们可以分别代表商服业用地、住宅用地、工业用地和农业用地。农业用地。地租额最高的土地利用方式通常是土地生产力即土地效益地租额最高的土地利用方式通常是土地生产力即土地效益最大的用地。如一个城市中往往商服业用地产生的地租额最高，最大的用地。如一个城市中往往商服业用地产生的地租额最高，因而商服业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益较高因而商服业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益较高的地段。的地段。在任何一个地段位置上，总有一种用途能比任何其他用途在任何一个地段位置上，总有一种用途能比任何其他用途有较高
12、的地租报酬。从单个经济者的经济立场和从微观经济效有较高的地租报酬。从单个经济者的经济立场和从微观经济效益的角度来看，这种用途总是土地的最高层次和最优利用。益的角度来看，这种用途总是土地的最高层次和最优利用。二、土地分等定级的理论基础二、土地分等定级的理论基础第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理（四）区位理论（四）区位理论14三、三、城镇土地分等定级的对象城镇土地分等定级的对象第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理 城镇土地城镇土地分等分等的对象是：的对象是：城市市区、建制镇镇区土地；城市市区、建制镇镇区土地；土地土地定级定级的对象：的对象：城镇土地利用总体规划
13、确定的城镇建设用地范围内的城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同进行评定。一同进行评定。15四、四、城镇土地分等定级的体系城镇土地分等定级的体系第一节第一节 土地分等定级基本原理土地分等定级基本原理城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级体系等等级级分层次进行分层次进行综合定级综合定级分类定级分类定级市区非农业人口市区非农业人口50万以上的大城万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级市，宜进行综合定级和分类定级商业商业用地定级用地定级住宅住宅用地定级用地定级工业工业用地定级用
14、地定级16第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等 一、城镇土地分等的程序一、城镇土地分等的程序 1、城镇土地分等准备工作及外业调查、城镇土地分等准备工作及外业调查 2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化 3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等 4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等5、编制城镇土地分等成果、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新、成果应用和更新17第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等（一）城镇
15、土地分等准备工作（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。部门组织实施。1、计划方案准备、计划方案准备 内容包括：内容包括：开展城镇土地分等的区域和开展城镇土地分等的区域和范围；范围；分等工作的组织和领导；分等工作的组织和领导；时间划分和经费预算；时间划分和经费预算；需要的技术资料和图件资料；需要的技术资料和图件资料；分等成果图；分等成果图；分等技术方案。分等技术方案。一、城镇土地分等的程序一、城镇土地分等的程序 2、各种表格准备、各种表格准备 有选择性地从城镇土有选择性地从城镇土地分等定级规程附录地分等定级规程附录表格中选择工作表格。表格中
16、选择工作表格。3、工作图件准备、工作图件准备 准备有关编制分等成果准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作图和资料图所需的工作底图。底图。18第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等二、城镇土地分等因素、因子的选择二、城镇土地分等因素、因子的选择 1 1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍、影响城镇土地等次的因素因子层介绍 城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。分为：分为：2 2个层次个层次因素因素因子因子19第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等7 7
17、大主要因素、大主要因素、2424个因子及选择要求个因子及选择要求因素层因素层选择要求选择要求因子层因子层评价指标评价指标选择要求选择要求城镇区城镇区位因素位因素必选必选交通区位交通区位城镇交通条件指数城镇交通条件指数必选必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数指数备选备选城镇聚城镇聚集规模集规模因素因素必选必选城镇人口规模城镇人口规模城镇人口规模城镇人口规模必选必选城镇人口密度城镇人口密度城镇人口密度城镇人口密度备选备选城镇非农业规模城镇非农业规模城镇二三产业值城镇二三产业值备选备选城镇工业经济规模城镇工业经济规模城镇工业销售收入城镇工业销售收入备选备选20第二
18、节第二节 城镇土地分等城镇土地分等因素层因素层选择要求选择要求 因子层因子层评价指标评价指标选择要求选择要求城镇城镇基础基础设施设施因素因素必选必选道路状况道路状况城镇人均铺装道路城镇人均铺装道路面积面积必选必选供水状况供水状况城镇人均生活用水城镇人均生活用水量量备选备选供气状况供气状况城镇气化率城镇气化率备选备选排水状况排水状况城镇排水管道密度城镇排水管道密度备选备选城镇城镇用地用地投入投入产出产出水平水平因素因素备选备选城镇非农业产出效果城镇非农业产出效果单位用地二、三产单位用地二、三产业增加值业增加值备选备选城镇商业活动强度城镇商业活动强度备选备选建筑规定资产投资强度建筑规定资产投资强度
19、备选备选城镇劳动力投入强度城镇劳动力投入强度备选备选21第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等因素层因素层选择要求选择要求因子层因子层评价指标评价指标选择要求选择要求区域经区域经济发展济发展水平因水平因素素必选必选区域区域GDPGDP综合指数综合指数必选必选财政状况财政状况地方财政收入综合指数地方财政收入综合指数必选必选固定资产投资状况固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数全社会固定资产投资综合指数必选必选商业活动商业活动社会消费品零售总额综合指数社会消费品零售总额综合指数必选必选外贸活动外贸活动外贸出口额综合指数外贸出口额综合指数备选备选区域综区域综合服务合服务能力因能力因素素必选必选区
20、域科技水平区域科技水平专业技术人员比专业技术人员比备选备选金融状况金融状况人均年末银行储蓄率存款人均年末银行储蓄率存款余额余额必选必选邮电服务能力邮电服务能力人均优点业务量人均优点业务量备选备选区域土区域土地供应地供应潜力因潜力因素素备选备选区域农业人口人均区域农业人口人均耕地耕地农业人口人均耕地农业人口人均耕地备选备选区域人口密度区域人口密度区域人口密度区域人口密度备选备选22第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等2 2、因素、因子的选择原则、因素、因子的选择原则（1 1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；（2 2）指标值有较大的变化范围；）指标值有较
21、大的变化范围；（3 3）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；来土地等产生影响；（4 4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；（5 5）易通过统计资料获取或易量化处理。）易通过统计资料获取或易量化处理。二、城镇土地分等因素、因子的选择二、城镇土地分等因素、因子的选择23第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等3 3、影响城镇土地等的因素、因子选择方法、影响城镇土地等的因素、因子选择方法 一般根据一般根据特尔菲法特尔菲法进行，必要时可采用进行，必要时可采用主成分分析法主成分分析法作为辅助手段来筛
22、选。作为辅助手段来筛选。二、城镇土地分等因素、因子的选择二、城镇土地分等因素、因子的选择24第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等4 4、城镇土地分等因素因子权重的确定、城镇土地分等因素因子权重的确定 权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。遵循遵循3 3条原则：条原则：（1 1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比；）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比；（2 2）权重值在）权重值在0-10-1之间，各选定因素的权重值之和为之间，各选定因素的权重值之和为1 1；（3 3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分）可单独选用特尔菲法
23、、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。二、城镇土地分等因素、因子的选择二、城镇土地分等因素、因子的选择25第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等特尔菲法特尔菲法 又称又称专家打分法专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对大量非，是一种常用的技术测定法，它能对大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致
24、的评估结果上。使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上。操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计算权重值：算权重值：Wi第第i个因素或因子的权重；个因素或因子的权重；Ei第第i个因素或因子经多轮打分后的均值。个因素或因子经多轮打分后的均值。100iiEW26第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等要求要求 1 1）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，专家总体行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高
25、，总数为权威程度较高，总数为10-4010-40人；人；2 2）按照表格）按照表格3-2-13-2-1进行打分。专家打分时应根据相应工作进行打分。专家打分时应根据相应工作的背景和打分说明进行，并在的背景和打分说明进行，并在不协商的情况不协商的情况独立打分；独立打分；3 3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；4 4）打分轮次一般为）打分轮次一般为2-32-3轮轮。特尔菲法特尔菲法27第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等因素或因素或因子因子因素因素/因子因子A因素因素/因子因子B因素因素/因子因子C因素因素/因子因子D因素因素/因子因子E因
26、素因素/因子因子F因素因素/因子因子G上一轮上一轮平均分平均分上轮方上轮方差差重要性重要性排序排序权重值权重值表表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表城镇土地分等因素因子权重调查表特尔菲法特尔菲法28第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等因素成对比较法因素成对比较法 通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。即：对所选因素即：对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋值、因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重。计算权重。要求：要求：对因素赋值范围应在对因素赋值范围应在0-10-1之间，同时，两因素之和等于之间，同时，两因素之和等于1 1；
27、对比结果要符合对比结果要符合A A因素大于因素因素大于因素B B、B B因素大于因素大于C C因素因素，则则A A因素大于因素大于C C因素的关系。因素的关系。29第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等层次分析法（层次分析法（AHPAHP法）法）对因素对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。计算权重值。要求：要求：因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据；因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据；判断矩阵必须通过一致性检验。判断矩阵必须通过一致性检验。30第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等三、城镇三、城镇土地分等资料调
28、查与整理土地分等资料调查与整理 1 1、调查的内容、调查的内容（1 1）分等的基本资料）分等的基本资料（2 2）城区区位资料）城区区位资料（3 3）城镇积聚规模资料）城镇积聚规模资料（4 4）城镇基础设施资料）城镇基础设施资料（5 5）城镇用地投入产出水平资料）城镇用地投入产出水平资料（6 6）区域经济发展水平资料）区域经济发展水平资料（7 7）区域综合服务能力资料）区域综合服务能力资料（8 8）区域土地供应潜力资料）区域土地供应潜力资料31第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等2 2、城镇土地分等资料调查的一般要求、城镇土地分等资料调查的一般要求（1 1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应
29、在前）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2 2年内；年内；应统一时限。应统一时限。（2 2）同一因素）同一因素/因子的数据应口径一致。因子的数据应口径一致。（3 3）调查资料应填入城镇土地分等定级规程规定的）调查资料应填入城镇土地分等定级规程规定的相应表格或调查手簿中。相应表格或调查手簿中。（4 4）必要的实地考察、补充校核工作。）必要的实地考察、补充校核工作。三、城镇土地分等资料调查与整理三、城镇土地分等资料调查与整理32第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等3 3、城镇土地分等资料的整理、城镇土地分等资料的整理 主要内容：主要内容：选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因素分值选
30、取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因素分值计算工作做准备。计算工作做准备。标准化处理的方法有标准化处理的方法有2 2种：种：位序标准化位序标准化或或极值标准化极值标准化。三、城镇土地分等资料调查与整理三、城镇土地分等资料调查与整理33第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等（1 1）城镇区位资料的整理）城镇区位资料的整理 1 1）城镇交通条件指数求取）城镇交通条件指数求取 统计各种对外交通手段统计各种对外交通手段 对各种交通方式分别赋分对各种交通方式分别赋分 加总各项得分加总各项得分 计算城镇交通条件指数计算城镇交通条件指数 赋分的标准可选用赋分的标准可选用2 2种方式之一：种方式之一：一
31、是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准；一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准；二是参照城镇土地分等规程提供的赋分标准：二是参照城镇土地分等规程提供的赋分标准：有铁路站点的城镇每拥有有铁路站点的城镇每拥有1 1条国家干线铁路得条国家干线铁路得6 6分分 每拥有一个跨省际高速公路出入口得每拥有一个跨省际高速公路出入口得5 5分分。三、城镇土地分等资料调查与整理三、城镇土地分等资料调查与整理34第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等2 2）城镇辐射能力指数求取）城镇辐射能力指数求取 通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。按照按照极值标准化极值
32、标准化公式，对城镇所在区域的货运总量和客运公式，对城镇所在区域的货运总量和客运总量分别进行标准化处理总量分别进行标准化处理 用特尔菲法或因素成对用特尔菲法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权重比较法确定货运总量和客运总量的权重 加权计算加权计算城镇对外辐射能力指数城镇对外辐射能力指数 把结果填入相应表格把结果填入相应表格（1 1）城镇区位资料的整理）城镇区位资料的整理三、城镇土地分等资料调查与整理三、城镇土地分等资料调查与整理35第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等（2 2）城镇集聚规模资料整理）城镇集聚规模资料整理 将将城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加值、城镇人口规模、城
33、镇人口密度、城镇二三产业增加值、城镇工业销售收入城镇工业销售收入的原始值和标准化值填入有关表格。的原始值和标准化值填入有关表格。（3 3）城镇基础设施资料的整理）城镇基础设施资料的整理 将将城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水量、城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水量、城镇气化率、排水管道密度城镇气化率、排水管道密度的原始值和标准化值填入相的原始值和标准化值填入相应表格。应表格。三、城镇三、城镇土地分等资料调查与整理土地分等资料调查与整理36第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等（4 4）区域经济发展水平资料的整理）区域经济发展水平资料的整理 GDPGDP综合指数、地方财政收入综合
34、指数、固定资产投综合指数、地方财政收入综合指数、固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数出口额综合指数的原始值和标准化值填入相应表格。的原始值和标准化值填入相应表格。（5 5）区域综合服务能力资料的整理）区域综合服务能力资料的整理 人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技术人员比术人员比的原始值和标准化值填入相应表格。的原始值和标准化值填入相应表格。三、城镇三、城镇土地分等资料调查与整理土地分等资料调查与整理37第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等四、城镇四、城镇土地等的初
35、步划分土地等的初步划分 1 1、初步划分的要求、初步划分的要求（1 1）是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综）是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综合分值的基础上确定的；合分值的基础上确定的；（2 2）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指标的）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指标的标准化方法应保持一致。标准化方法应保持一致。38第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等 2 2、因子分值计算的原则、因子分值计算的原则（1 1）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子化和极
36、值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值分值(0-100)(0-100)。因子分值越大，其对土地质量的影响越大因子分值越大，其对土地质量的影响越大。（2 2）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关关系。关系。只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，其余因子只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，其余因子与土地质量都是正相关与土地质量都是正相关。四、城镇四、城镇土地等的初步划分土地等的初步划分39第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等3 3、因子分值计算的公式、因子分值计算的公式（1 1）位序标准化的公式）位序标准化
37、的公式 Y Yijij第第i i个分等对象的第个分等对象的第j j项因子分值；项因子分值；X Xijij 第第i i个分等对象的位序（各分等对象按第个分等对象的位序（各分等对象按第j j项因子项因子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相关时，指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相关时，排序从大到小进行；反之亦反。）；排序从大到小进行；反之亦反。）；nn参加分等的城镇个数。参加分等的城镇个数。nXYijij/100 四、城镇土地等的初步划分四、城镇土地等的初步划分40第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等（2 2）极值标准化公式）极值标准化公式)/()()(100minmaxxxxx
38、jyjijijnY Yijij第第i i个分等对象的第个分等对象的第j j项因子分值；项因子分值；n(j)(j)，XjXj当第当第j j项因子指标与土地利用效益呈正相关项因子指标与土地利用效益呈正相关时，时，(j)(j)=1=1且且X X=；当第当第j j项因子指标与土地利用效项因子指标与土地利用效益呈负相关时，益呈负相关时，(j)(j)=-1=-1且且X X=；nX Xij ij 第第i i个分等对象的第个分等对象的第j j项指标值；项指标值；n 各分等对象各分等对象XijXij指标的最小值；指标的最小值；n 各分等对象各分等对象XijXij指标的最大值指标的最大值.minXmaxXminX
39、maxX3 3、因子分值计算的公式、因子分值计算的公式四、城镇土地等的初步划分四、城镇土地等的初步划分41第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等举例举例 已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为为8080，已知该因子指标的极限高值和极限低值，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为分别为130130和和2020，则采用极值标准化公式进行，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标值为（标准化后得到的指标值为（）。）。A 45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.5A 45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.542（3 3）因子分值计算）因
40、子分值计算 按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标分按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标分别进行标准化处理，别进行标准化处理，得出各因子的分值得出各因子的分值，将结果填入相，将结果填入相关表格。关表格。如：表如：表3-2-2 3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表城镇设施因素因子分值计算表3 3、因子分值计算的公式、因子分值计算的公式四、城镇土地等的初步划分四、城镇土地等的初步划分第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等43表表3-2-2 3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表城镇设施因素因子分值计算表编号编号城城镇镇名名称称道路状况道路状况（人均铺装（人均铺装道路面积）道路面
41、积）供水状况供水状况（人均生活（人均生活用水量）用水量）供气状况供气状况（气化率）（气化率）排水状况排水状况（排水管道（排水管道密度）密度）城镇城镇生活生活设施设施因素因素分值分值原始原始值值标准标准化值化值原始原始值值标准标准化值化值原始原始值值标准标准化值化值原始原始值值标准标准化值化值12n因子权因子权重值重值标准化标准化方法方法第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等444 4、因素分值计算、因素分值计算（1 1）因素分值计算公式）因素分值计算公式 F Fikik第第i i个分等对象第个分等对象第k k个因素的权重值个因素的权重值 W Wkjkj第第j j项因子对应上层第项因子对应上层第
42、k k个因素的权重值个因素的权重值 Y Yijij第第i i个分等对象第个分等对象第j j项因子分值项因子分值 nn第第k k个因素包含的因子个数个因素包含的因子个数（2 2）综合分值计算公式综合分值计算公式 S Si i第第i i个分等对象的综合分值个分等对象的综合分值 W Wk k第第k k个因素的权重值个因素的权重值 F Fikik第第i i个分等对象第个分等对象第k k个因素的权重值个因素的权重值njijkjikYWF1)()(ikkiFWS第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分四、城镇土地等的初步划分45 5 5、城镇土地等的初步划分、城镇土地等的初步划分（1
43、 1）划分的原则）划分的原则 1 1）按综合分值划分，不同土地等对应不同的综合分值区）按综合分值划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，最好的土地为间，最好的土地为1 1等，以此类推。等，以此类推。2 2）土地等的数目，按国家规程规定，）土地等的数目，按国家规程规定，省（自治区）按省（自治区）按3-3-8 8个等确定；直辖市个等确定；直辖市3-53-5个等；省级以下区域个等；省级以下区域2-52-5个等；个等；全全国和跨省级区域依实际情况而定。国和跨省级区域依实际情况而定。3 3）按综合分值和区域状况确定）按综合分值和区域状况确定2-32-3个不同的初步分等方个不同的初步分等方案，填入相应表格
44、。案，填入相应表格。第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分四、城镇土地等的初步划分46（2 2）土地等的初步划分方法）土地等的初步划分方法 数轴法：数轴法：将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处作为将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处作为等间分界；等间分界；总分频率曲线法：总分频率曲线法：对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线波谷处作为等间分界。频率曲线波谷处作为等间分界。第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等四、城镇土地等的初步划分四、城镇土地等的初步划分 5 5、城镇土地等的初步划分、城镇土地等的初步划
45、分47五、城镇五、城镇土地等成果验证与确定土地等成果验证与确定 将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证明，将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证明，看划分的结果十分与实际一致。看划分的结果十分与实际一致。城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主管城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主管部门的反馈意见，在分等报告中应说明城镇土地等调整部门的反馈意见，在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因，并将最终确定的土地等填入相应表格。的依据和原因，并将最终确定的土地等填入相应表格。第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等4849第三节第三节 城镇土地定级城镇土地定级 城镇土
46、地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活城镇土地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活动的形式多种多样，动的形式多种多样，城镇土地在利用方式和利用程度上城镇土地在利用方式和利用程度上有所差异有所差异，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不，土地在社会经济活动中的地位和作用也就不同，所以土地综合表现为不同的土地质量。同，所以土地综合表现为不同的土地质量。50 在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区城中的若干个城镇就是若干个点。作为一个点来看待，区城中的若干个城镇就是若干个点。这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、这些
47、区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，以及人们改造土地、投周围经济条件和自然条件的影响，以及人们改造土地、投入资本的不同，在区域中发挥的作用和所处的地位有很大入资本的不同，在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。的差异。这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来带来城镇之间的整体的级差收益城镇之间的整体的级差收益。第三节第三节 城镇土地定级城镇土地定级51 当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成分布形态，
48、由不同类型和利用方式的地块构成。这些地块受人工投入资本、土地的自然条件、经济条件这些地块受人工投入资本、土地的自然条件、经济条件和管理方式的影响。不同的地块在满足不同城镇职能对土地和管理方式的影响。不同的地块在满足不同城镇职能对土地的要求有所差异：土地条件优越的地块，被不同的职能部门的要求有所差异：土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比利用差的地块得到较高的收益，即土地的级所利用后，就比利用差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。差收益。为体现城镇土地的上述两个特点，城镇土地分等定级采为体现城镇土地的上述两个特点，城镇土地分等定级采用用“等等”和和“级级”两个层次的划分体系。两个
49、层次的划分体系。第三节第三节 城镇土地定级城镇土地定级52 土地定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评土地定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级定出土地等级。这种对土地使用价值，即土地质量的评这种对土地使用价值，即土地质量的评定，是定，是依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素身的自然条件和改良条件等因素，制订评估方法和标准，制订评估方法和标准，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为土，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础。地管理、土地合理利用和土地转移的
50、基础。第三节第三节 城镇土地定级城镇土地定级53一、城镇土地定级的任务与目的一、城镇土地定级的任务与目的 城镇土地定级的任务城镇土地定级的任务：根据城镇土地的经济和自：根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城然属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并评定城镇土地级。质量的地域差异，并评定城镇土地级。城镇土地定级的目的城镇土地定级的目的：为全面掌握土地质量及利：为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提
