1、第三章 房地产金融基本知识 1 房地产抵押一、概念1、含义 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、特征v特定性和不转移占有 v不可分性：房地产抵押权的不可分性是指无论抵押的房地产部分灭失或分剖，还是抵押权担保的债权被让与、分部j或部分清偿，都不影响抵押权的效力，抵押权人均可就抵押的房地产全部行使抵押权v从属性：抵押权的成立，要以债权的存在为前提，因债权的转让处分而处分，并因债权的消灭而消灭.v物上代位性：房地产抵押权的物上代位位是指当房地产的实物形态发生变化时，抵押权的效力及于抵押物的代偿物或代位物.依照中华人民共和国物权法第174条的规定，担保期间
2、，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿.被组保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等v优先受偿性：指债务人到期不履行义务或出现约定情形时，抵押权人可就抵押的房地产拍卖、折价或变卖所得的价款优先于其他没有抵押权的债权人，或者抵押权的优先性列于其后的债权人受偿。优先受偿性是抵押权人债权实现的保障，也是担保权产生的主要原因v期限性：房地产抵押的期限性不仅包括对所担保债务履行期限有限制，而且还包括抵押权行使的期限.根据城市房地产抵押管理办法B第17条和第18条的规定，有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期
3、限不应当超过该企业的经营期限.同时，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。v3、房地产抵押登记v(1)抵押权的设定登记。房地产抵押权的设定，除了由抵押双方当事人签订书面合同外，还应当办理抵押登记。就登记所需文件，城市房地产管理法第48条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”就登记机关，该第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”抵押合同自抵押登记之日起生效，未经登记的，抵押为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障抵押当事人的合
4、法权益，国家建设部根据城市房地产管理法和担保法，制定了城市房地产抵押管理办法。该办法设专章对房地产抵押登记作了规定，其主要内容是：房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。v办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押合同;国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证。共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为必要的其他文件。抵押合同发生
5、变更时，抵押当事人应在变更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。v(2)抵押权实现后的登记。当房地产抵押人按期履行了债务或者由于其他原因使抵押权归于消灭后，城市房地产抵押管理办法规定，抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。这样规定的目的是，避免房地产抵押权消灭后，形式上的房地产抵押权即登记簿上的抵押权仍然存在。v案例 2004年5月18日，被告北京天亿贸易有限责任公司(以下简称“北京天亿公司”)为扩大经营规模，向原告中国建设银行公主坟支行(以下简称“建设银行”)申请贷款20万元，贷款期限2年，贷款年利率为5.814%，期满后由被告北京天亿公司
6、还本付息。建设银行为了保证贷款的及时回收，要求北京天亿公司提供房地产作为抵押。北京天亿公司表示同意，并提出以价值30万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了20万元的贷款合同之后，又签订了抵押合同。该抵押合同约定，被告北京天亿公司对仓库用房享有权处分，若被告北京天亿公司到期不能偿还上述贷款本息时，原告建设银行可以将抵押物拍卖，并将从拍卖所得的价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告建设银行没有要求被告北京天亿公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。v2006年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的正常经营，被
7、告北京天亿公司与第三人张天虹签订房屋买卖合同，以28万元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产管理部门办理了过户手续。2006年5月20日，被告北京天亿公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设银行向被告北京天亿公司发出催款函，要求被告北京天亿公司在收到催款函后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭，根本无法偿还建设银行的贷款本息。原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京天亿公司签订贷款合同，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%
8、。当时本银行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。v鉴于此，原告建设银行于2006年5月29日依法向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求法院依法拍卖被告北京天亿公司提供的抵押物，以实现原告的到期债权。被告北京天亿公司认为，本公司拖欠原告建设银行贷款本息223256元属实，但本公司现在已停产，没有履行还款
9、的能力。第三人张天虹作为本案的第三人申请参加诉讼，其认为，(1)被告北京天亿公司与原告建设银行签订的房地产抵押合同未经登记，不具有法律效力，其抵押关系不成立;(2)自己与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，本人根据购房合同中约定的时间已向被告支付了全部购房款，况且双方也到北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其间的买卖关系符合法律的规定，理应受到法律的保护。综上，原告建设银行要求法院拍卖自己购买的仓库用房，实现其对被告的到期债权的诉讼请求，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。v争议焦点1.房地产抵押合同签订后，双方当事人未到登记部门办理抵押物登记手续，其是否具有法
10、律效力?2.房地产抵押合同无效，是否影响当事人签订的借款合同的法律效力?v法院判决：北京市海淀区人民法院经审理认为，原、被告签订的贷款合同系双方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告拥有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到北京市房地产管理部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不可有对抗性。在本案中，第三人张天虹与被告北京天亿公司签订房屋买卖合同，亦属双方真实的意思表示，而且第三人张天虹已向被告北京天亿公司支付了全部的购房款，双方并共同向北京市房地产管理部门办理了产权过户
11、手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人张天虹取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。根据城市房地产管理法第30条、第49条，担保法第41条、第42条之规定，判决如下：一、驳回原告建设银行要求处分抵押物实现其到期债权的诉讼请求;二、被告北京天亿公司应当于本判决生效之日起10日内向原告建设银行支付贷款本息223256元。第三章 房地产金融基本知识二、房地产抵押的类型v房地产抵押v在建工程抵押v预购商品房贷款抵押v最高额抵押 最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担
12、保，它属于未来债权担保种类。第三章 房地产金融基本知识v甲公司与乙信托投资公司有长期的往来关系，经乙公司要求，甲公司以其一栋楼房（价值2000万元）为甲从乙公司的借款担保。双方约定自1995年2月1日至1996年12月底，在此期间所发生的债务均以该楼房作抵押。由于该楼房当时估价为2000万元，因此双方约定担保借款的最高限额为2000万元，若借款超过2000万元，甲将以其他财产作担保，双方在合同签订以后，在登记部门办理了抵押登记手续，甲、乙双方的上述约定，属于典型的最高额抵押约定。三、可以设定抵押的房地产v建筑物和其他土地附着物；v建设用地使用权；v以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承
13、包经营权；v生产设备、原材料、半成品、产品；v正在建造的建筑物、船舶、航空器；v交通运输工具.第三章 房地产金融基本知识四、不能抵押的房地产v土地所有权；v耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，（乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押）；v学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；v所有权、使用权不明或者有争议的财产；第三章 房地产金融基本知识v依法被查封、扣押、监管的财产；v依法不得抵押的其他财产。五、房地产抵押的有关规定v同一宗房地产可以设定多个抵
14、押权v几宗房地产可以一并抵押v部分产权的房地产只能以抵押人自已可以处分和收益的份额为限设定抵押v租赁权对抵押权的影响第三章 房地产金融基本知识v抵押权对房地产转让的影响v抵押设定后,地上新增房屋不属于抵押财产v抵押财产不属于破产财产v抵押房地产的拍卖问题 保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市价的80%；若出现流拍，每次降低的数额不超过前次保留价的20%。但拍卖最多不超过三次.第三章 房地产金融基本知识v建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，其优先权的期限为6个月，自工程竣工之日计算。v消费者交付商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
15、v人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。第三章 房地产金融基本知识案例 1996年6月，祥龙房地产开发股份有限公司为建设资金融资的需要，以自己正在建设的明光大厦的第15层作为抵押物，向京港城市商业银行申请抵押贷款，贷款金额1 000万元人民币，期限1年。经有关登记机关登记生效后，京港城市商业银行发放了全额贷款。1997年1月，明光大厦竣工。1997年3月，祥龙公司在通知京港城市商业银行的情况下,开始售楼.其中将15层A座以40万元售与刘女士并告知刘女士第三章 房地产金融基本知识 该楼已被抵押的情况刘女士在办理了
16、相关产权证之后，以A座这套房产作抵押向某国有商业银行京港分行申请贷款，期限10年。抵押合同亦经登记。1997年8月，由于祥龙公司未能按期清偿贷款金额，京港城市商业银行提起诉讼。在诉讼过程中刘女士向法院反映，要求维护自己的权益；京港分行的委托律师也提出，在建工程所有权尚未形成，用在建工程作抵押是无效的。第三章 房地产金融基本知识 2 个人住房贷款一、个人住房贷款的概念及种类一、个人住房贷款的概念及种类1个人住房贷款的概念v个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。个人住房贷款是一种中长期消费性贷款。v2个人住房贷款的种类v个人住房贷款按不同的标准，有不同的类型，主
17、要有：第三章 房地产金融基本知识（1）按资金来源划分，个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成）。（2）按住房交易形态划分，个人住房贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。第三章 房地产金融基本知识二、个人住房贷款中的几个主要术语二、个人住房贷款中的几个主要术语1贷款金额v简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，即所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的70；购买普通住宅不得超过房价的80第三章 房地产金融基本知识2首付比率v通常是
18、指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。例如一套总价30万元的住房，首付比率为30，则购房人的首付款为9万元。3贷款价值比率v也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。第三章 房地产金融基本知识4偿还比率v偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。其中：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入 v所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入v 5贷款
19、余额v是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。第三章 房地产金融基本知识三、个人住房贷款工具个人住房贷款工具（一）月等额偿还按揭贷款（一）月等额偿还按揭贷款（Constant Payment Mortgage,CPM）v月等额偿还方式是指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。第三章 房地产金融基本知识v月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为P，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为n，月偿还额为A。v 其计算公式为：1)1()1(nniiiPA第三章 房地产金融基本知识v例1 某
20、城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每期偿还额为多少？第三章 房地产金融基本知识v在整个贷款期内，利率并不是一成不变的，若遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。这就涉及到计算未清贷款余额问题。v设贷款本金为P，月利率i，贷款期数为n，当借款人偿还m期后，利率调整为，求先计算未清贷款余额第三章 房地产金融基本知识v第一种方法：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于m期后的月偿还额的现值之和。v其计算公式为：ii
21、iAPmnmn)1(1)1(第三章 房地产金融基本知识计算利率为i时的月偿还额。111 mnmniiiP A=例2 在例1中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？第三章 房地产金融基本知识（二）等额本金偿还按揭贷款（二）等额本金偿还按揭贷款（Constant Amortization Mortgage,CAM）v等额本金偿还方式是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。这种还款方式的每期偿还额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。其计算公式为：iPnknPak11v案例：v我们假设客户A和客户B都是
22、买房后向银行贷款，按照现行的个人住房贷款利率7.56%0.85=6.426%，贷款金额为60万元，贷款期限为20年。v客户A选择等额本金法还款。按照等额本金法还款，第一个月需要还贷5713元，第二个月需要还贷5699.61元，以后每个月的还款金额递减，在第96个月，即第8年年底时，还款金额为4441.19元，基本等于等额本息法的月还款金额，最后一个月的还款金额为2513.39元。20年后合计向银行支付利息387166元。v客户B选择等额本息法还款。按照等额本息法，客户A每月需要还贷4447.34元。如果客户B在这20年内没有提前还款，则20年后合计向银行支付利息467361.04元。v由此可见
23、，客户A用等额本金法，比客户B用等额本息法，20年合计向银行少支付利息80195.04元。但是也应该看到，客户A在第一个月还贷的时候比客户B多还款1271.81元，在前96个月，即前8年，每个月都比客户B的还款金额多，还款压力大。v综上比较，建议客户根据自身的收入情况选择合适的还款方式，在还款压力不太大的情况下，尽量选择等额本金法来偿还银行贷款，这样可以向银行少支付一些利息。第三章 房地产金融基本知识（三）递增式还款（三）递增式还款1、等比累进还款法 例如：一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择“等额本息还款法”，其每月还款额为1089.20元，10年后他总共需支付本息1307
24、04元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择“等比累进还款法”，以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50，那么第一个5年内，他每月还款约在905元左右；第二个5年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50；10年后他总共需支付135780元。从计算中可见，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法多5000余元，这是为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相等的情况下也就要多支付一些利息。2、等额累进还款法 其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相
25、同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。上述两种还贷方式因计算比较复杂，计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还只是被较少的银行（如建行）所采用。但国外十分通行这两种消费信贷还款方式，尤其是新婚夫妇和开始创业的年轻人对之十分欢迎。第三章 房地产金融基本知识（四）逆向年金：适用于老年人。我国各银行的创新：固定利率贷款深发展：双周供无锡农行：“轻松假日计划”是指在农行获得住房贷款的借款人，可以申请在一段时期内暂时不归还本金，仅按期归还贷款利息，之后按期归还贷款本息；还可以提前还款后停还，指个人住房贷款借款人提前还款时，可以申请在一段时间内暂时停止归还贷款本息，之后按期归还贷款本息。暂时不归还贷款本
26、金的期限最长为个月，但前提是借款人信用状况良好。该计划适合年薪制的借款人，或每月收入高低不一的借款人群。v招商银行：“随借随还”和“押旧买新直客式贷款”招行推出的“随借随还”为购房人及时还款提供了便利，减轻了借款人的利息负担。借款人手头有了一笔闲钱，就可以及时还款，整个还款过程通过网上银行或电话银行即可完成。“随借随还”还可以为个人提供全天候的借钱便利。只要是在银行给予的授信额度以内，同样随时可以向银行借钱。不少借款人购房需要贷款，但又想享受一次性购房的优惠，有没有好的办法解决呢?案例：林女士购买了一套商品房，房价约万元。如果一次性付款，林女士能享受的房价优惠，但林女士一下拿不出这么多钱，需要贷款，她找到农行，用自己的一套旧商品房向农行抵押，贷款万元，这贷款的万元连同她自己首付的万元，作为一次性付款，林女士获得了的房价优惠，省下万元钱。本来需要贷款的林女士同时享受到房价的优惠，何乐不为呢。据农行人士介绍，如果用新房办理贷款，开发商需要向银行交一笔保证金，借款人用旧房向银行抵押，开发商不用交保证金，因此，借款人照样可享受一次性购房优惠。
