1、土地估价之成本法假设开发法土地估价之成本法假设开发法二、成本法的原理n基本思路：基本思路：n是把对土地的所有投资包括土地取得给用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 三、成本法适用的范围n1 1、一般适用于新开发土地土地估价，不适用、一般适用于新开发土地土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；建成区域已开发土地估价；n 2 2
2、、对于既无收益又很少发生交易的学校、对于既无收益又很少发生交易的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价比较适用；估价比较适用；n3 3、地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用、地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地其他方法进行估价的土地利息计算n考虑资金的时间价值n土地利息基数包括：土地取得费、土地开发费、有关税费关于开发利息计算n1、计算方式、计算方式n 复利复利n2、计息期、计息期n 分别考虑分别考虑利润计算n投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要或获取相应的利润。成本法中利润计算的基数包括
3、土地取得费和土地开发费。关于开发利润n 在测算开发利润时应把握几点：在测算开发利润时应把握几点：n 开发利润是在正常条件下土地开发商所能开发利润是在正常条件下土地开发商所能获得的获得的平均利润平均利润，而不是个别开发商最终获得，而不是个别开发商最终获得的实际利润。的实际利润。n 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似项目的利润率来测算的。上类似项目的利润率来测算的。土地增值收益的来源n第一，第一，“农转非农转非”所产生的增值；所产生的增值；n第二，社会经济发展所产生的增值；第二，社会经济发展所产生的增值；n第三，通货膨胀所产生的增值；第三，通货膨胀所产生
4、的增值；n第四，土地性能改变所产生的增值。第四，土地性能改变所产生的增值。n 从实践来看，从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价，目前农地尚未形成真正的地价，征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护农地，应加上农地，应加上“土地增值收益土地增值收益”。土地增值收益土地增值收益n土地增值收益成本地价土地增值收益成本地价土地增值收益土地增值收益率率n成本地价土地取得费成本地价土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+投投资利息资利息+利润利润第二节 成本法的评估步骤 n一、搜集整理资料一、搜集整理资料n二、估算土地取得费、土地开发费、税二、估算土地取得费、土地
5、开发费、税费、利息、利润、增值收益费、利息、利润、增值收益 n四、求取积算价格四、求取积算价格 第三节第三节 成本法应用举例成本法应用举例 eg：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩万元，征地中发生的其他费用平均每亩为为2万元，土地开发费平均每平方公里为万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，亿元，当地银行贷款年利率一般为当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地，每亩征地完成后，土地开发周期平均为完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的开发投资额一般占全部开发费用的30%
6、，开，开发商要求的投资回报率一般为发商要求的投资回报率一般为15%，当地工，当地工业用地出让增值收益率为业用地出让增值收益率为10%.采用成本法估采用成本法估算上述土地价格。算上述土地价格。假设开发法 hypothetical development methodhypothetical development method有一块有一块“空地空地”，你如何对它进行估价？，你如何对它进行估价？假设开发法 第一节第一节 假设开发法概述假设开发法概述第二节第二节 假设开发法估价程序假设开发法估价程序第三节第三节 假设开发法应用举例假设开发法应用举例第一节 假设开发法概述n一、概念一、概念n 是在预测
7、估价对象开发完成后正常交易是在预测估价对象开发完成后正常交易价格的基础上，扣除房地产正常的开发成本、价格的基础上，扣除房地产正常的开发成本、税费和利润等之后，以此税费和利润等之后，以此剩余额剩余额来确定估价来确定估价对象价格的一种方法。对象价格的一种方法。n 剩余法剩余法开发商怎样确定土地的投标价格？确定土地投标价格的步骤n（1）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况；）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况；n（2）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求；）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求；n（3）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况；）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况；n（4）确定最佳的土地利用
8、方式；）确定最佳的土地利用方式；n（5）估算该项目的开发期限；）估算该项目的开发期限；n（6）预测该项目开发完成后的总价值；）预测该项目开发完成后的总价值；n（7）估算该项目的开发成本及预期利润；）估算该项目的开发成本及预期利润；n（8）计算最高的土地报价。）计算最高的土地报价。三、适用对象和条件n1 1、适用对象、适用对象n“待开发土地待开发土地”。2 2、适用条件、适用条件n 评估结果的评估结果的可靠性可靠性，主要取决于，主要取决于三个方面三个方面：n（1 1）能否正确判断土地的最佳开发利用方式；）能否正确判断土地的最佳开发利用方式；n（2 2）能否根据当地市场行情，正确预测未来）能否根据
9、当地市场行情，正确预测未来房地产的价格房地产的价格n（3 3）正确预测房地产开发、销售中的所有成）正确预测房地产开发、销售中的所有成本与费用。本与费用。运用假设开发法的条件n（1 1）非常明确的城市规划（详细规划）；非常明确的城市规划（详细规划）；n（2 2）十分明朗的房地产政策；十分明朗的房地产政策；n（3 3）健全的房地产法律法规；健全的房地产法律法规；n（4 4）完整、公开的房地产交易信息库；完整、公开的房地产交易信息库；n（5 5）稳定、公开的土地供给计划。稳定、公开的土地供给计划。四、假设开发法的公式n（一）基本公式（一）基本公式n购置开发场地价格购置开发场地价格 总开发价值或开发完
10、成后的房地产价格总开发价值或开发完成后的房地产价格开发成本开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售税费开发利润销售税费开发利润 投资者购买待开发土地应负担的税费投资者购买待开发土地应负担的税费（二）具体公式n1、求生地价格的公式n（1 1）生地）生地房屋房屋n生地价格生地价格 开发完成后的房地价格开发完成后的房地价格 由生地建成房屋的开发成本管理费用由生地建成房屋的开发成本管理费用 投资利息销售税费开发利润投资利息销售税费开发利润 投资者购买生地应负担的税费投资者购买生地应负担的税费 几个概念几个概念n1 1、生地、生地n 是指不具有城市基础设施的土地。是指不具有城市基础设施的土地。n
11、2 2、毛地、毛地n 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。迁房屋的土地。n3 3、熟地、熟地n 是指具有完善的城市基础设施、土地平整，是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。能直接在其上进行房屋建设的土地。1、求生地价格的公式n（2 2）生地）生地熟地熟地n生地价格生地价格 开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格 由生地开发成熟地的开发成本由生地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售税费开发利润销售税费开发利润 投资者购买生地应负担的税费投资者购买生地应负担的税费 2、求毛地价格的公式n
12、（1 1）毛地）毛地房屋房屋n毛地价格毛地价格 开发完成后的房地价格开发完成后的房地价格 由毛地建成房屋的开发成本由毛地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售税费开发利润销售税费开发利润 投资者购买毛地应负担的税费投资者购买毛地应负担的税费 2、求毛地价格的公式n（2 2）毛地）毛地熟地熟地n毛地价格毛地价格 开发完成后的熟地价格开发完成后的熟地价格 由毛地开发成熟地的开发成本由毛地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售税费开发利润销售税费开发利润 投资者购买毛地应负担的税费投资者购买毛地应负担的税费 3、求熟地价格的公式n熟地价格熟地价格 开发完成后
13、的房地价格开发完成后的房地价格 由熟地建成房屋的开发成本由熟地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息管理费用投资利息 销售税费开发利润销售税费开发利润 投资者购买熟地应负担的税费投资者购买熟地应负担的税费 第二节 假设开发法的估价程序n一、一、调查待开发土地的基本情况调查待开发土地的基本情况n二、二、选择选择最佳最佳的开发利用方式的开发利用方式n三、三、估算开发经营期；估算开发经营期；n四、四、预测开发完成后的房地产价格预测开发完成后的房地产价格n五、五、估算开发成本、管理费用、销售费用、销估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费售税费n六、六、估算投资利息、开发利润、投资者购买待估算投资利息
14、、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费开发房地产应负担的税费n七、七、计算待开发土地的价格计算待开发土地的价格 一、调查待开发房地产的基本情况n1 1、弄清楚土地的位置、弄清楚土地的位置 目的：目的：主要是为选择最佳的土地用途服务。主要是为选择最佳的土地用途服务。n2 2、弄清楚土地的面积大小、形状、地质、弄清楚土地的面积大小、形状、地质、水文状况、基础设施完备程度、土地平整程水文状况、基础设施完备程度、土地平整程度度 目的：目的：主要是为测算开发成本、费用等服务。主要是为测算开发成本、费用等服务。一、调查待开发房地产的基本情况n3 3、弄清楚城市规划的具体要求、弄清楚城市规划的具体要
15、求 目的：目的：主要是为确定最佳的开发利用方式服务。主要是为确定最佳的开发利用方式服务。n4 4、弄清楚将拥有的土地权利、弄清楚将拥有的土地权利 包括：使用年限、对转让、出租、抵押等的包括：使用年限、对转让、出租、抵押等的有关规定等。有关规定等。目的：目的：主要是为预测未来开发完成后的房地主要是为预测未来开发完成后的房地产价格、租金等服务。产价格、租金等服务。二、选择最佳的开发利用方式n用途、建筑密度、容积率、档次等。用途、建筑密度、容积率、档次等。n其中，最重要的是要选择最佳的其中，最重要的是要选择最佳的用途用途。二、选择最佳的开发利用方式n 某宗土地，城市规划规定的用途可为宾馆，某宗土地，
16、城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为公寓，也可为写字楼，但在实际估价中也可为写字楼，但在实际估价中究竟应选择哪种用途？究竟应选择哪种用途？n 最佳用途的选择，要分析当地市场的供需最佳用途的选择，要分析当地市场的供需状况及其趋势。状况及其趋势。请思考？请思考？二、选择最佳的开发利用方式n思路：思路：n（1 1）调查该块土地所在地段的宾馆、公寓、）调查该块土地所在地段的宾馆、公寓、写字楼的写字楼的供求关系及其走向供求关系及其走向；n（2 2）调查结果之一调查结果之一：该地段对宾馆、写字楼：该地段对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出
17、租率呈下降趋势；写字楼出租率呈下降趋势；n（3 3）调查结果之二调查结果之二：该地段希望能租到或买：该地段希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年来该地段到公寓住房的人逐渐增加，而近年来该地段能提供的公寓数量又较少；能提供的公寓数量又较少；n（4 4）确定该地块的用途：）确定该地块的用途：公寓公寓。三、估算开发经营期 n起点：起点：n 是假设取得估价对象的日期，即估价时点。是假设取得估价对象的日期，即估价时点。n终点：终点：n 是开发完成后的房地产经营结束的日期。是开发完成后的房地产经营结束的日期。三、估算开发经营期三、估算开发经营期n（b）出租、营业的情况三、估算开发经营期n方法：方法：
18、市场法市场法即根据同一地区、相同类型、即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。营期来估算。四、预测开发完成后的房地产价格n（一）对于销售方式而言（一）对于销售方式而言n方法：方法：n1、市场法、市场法n2、长期趋势法、长期趋势法n3、市场法与长期趋势法相结合的方法、市场法与长期趋势法相结合的方法（二）对于出租、营业方式而言n方法：方法：n1、采用市场法估算开发完成后房地产的租赁、采用市场法估算开发完成后房地产的租赁收益或经营收益；收益或经营收益；n2、采用收益法将该收益转换为价格。、采用收益法将该收益转换为价格。五、估算
19、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费n（一）开发成本（一）开发成本n方法：方法：市场比较法。市场比较法。通过当地同类房地产开发项目通过当地同类房地产开发项目当前的当前的开发开发成本来推算。成本来推算。n（二）管理费用（二）管理费用 一般按照开发成本的一定比率来估算。一般按照开发成本的一定比率来估算。（三）销售费用、销售税费n 按各个地方的规定估算。按各个地方的规定估算。n 经验上，通常是按照开发完成后的房地产经验上，通常是按照开发完成后的房地产价格的价格的一定比率一定比率来推算的。来推算的。六、估算投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费n（一）投资利息（一）投资利息n1、应计
20、息的项目、应计息的项目n（1）待估土地的价格；）待估土地的价格；n（2）投资者购买待开发土地应负担的税费；）投资者购买待开发土地应负担的税费；n（3）开发成本和管理费用。）开发成本和管理费用。n销售费用和销售税费不计利息。销售费用和销售税费不计利息。（二）开发利润n方法：方法：与成本法中利润计算方法的相同与成本法中利润计算方法的相同 n利润率：利润率：同一市场上类似房地产开发项目所要求的同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率。平均利润率。七、计算待开发房地产的价格n（一）现金流量折现法和传统方法（一）现金流量折现法和传统方法 考虑资金的时间价值，有两种方式：考虑资金的时间价值，有两种方
21、式：n（1）采用折现的方式）采用折现的方式 称为称为“现金流量折现法现金流量折现法”，或，或“动态方动态方式式”；n（2）采用计息的方式）采用计息的方式 称为称为“传统方法传统方法”，或，或“静态方式静态方式”。（二）现金流量折现法和传统方法的区别n区别之一：区别之一：n 传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，直接相加减；时间，直接相加减；n 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值，然后再相加减。上的价值，然后再相加减。（二）
22、现金流量折现法和传统方法的区别n区别之二：区别之二：n 在传统方法中，投资利息要单独显现出来；在传统方法中，投资利息要单独显现出来；n 在现金流量折现法中，投资利息不单独显在现金流量折现法中，投资利息不单独显现出来，而是隐含在折现中。现出来，而是隐含在折现中。第三节 假设开发法的运用举例n有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为积为2平方千米，适宜进行平方千米，适宜进行“七通一平七通一平”开发后的开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“七通七通一平一平”的熟地单价为的熟地单价为800元每平方米；将该成片元每平方米；将该成片荒地开发成荒地开发成“七通一平七通一平”熟地的开发成本为熟地的开发成本为2.5亿亿元每平方千米，开发期元每平方千米，开发期3年，开发成本在年，开发成本在3年开发年开发期内均有投入；贷款年利率为期内均有投入；贷款年利率为12%，投资利润率，投资利润率为为20%，土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地，土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为，熟地可转让土地面积的比率为60%，用静态方式估算该成片荒地的总价。用静态方式估算该成片荒地的总价。结结 语语
