1、房地产企业涉及的税种讲解房地产企业涉及的税种讲解 2017-7-12增值税增值税消费税消费税城建税城建税 企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税房产税房产税 城镇土地使用税城镇土地使用税 车船税车船税 和车辆购置费和车辆购置费印花税印花税个人所得税个人所得税教育费附加教育费附加（及地方）（及地方）耕地占用税耕地占用税资源税资源税矿产资源补偿费矿产资源补偿费契税契税 涉及涉及 税费的明细税费的明细税种税种国家税务局国家税务局地方税务局地方税务局增值税、消费增值税、消费税税增值税、消费税（进口环节增值税、消费增值税、消费税（进口环节增值税、消费税税委托委托海关代征）、营改增后四大行业的海关代征）
2、、营改增后四大行业的增值税增值税二手房交易环节、其他个人出租不动产的二手房交易环节、其他个人出租不动产的增值税增值税城建税、教育城建税、教育费附加费附加铁道、各银行总行、各保险总公司集中缴铁道、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的城市维护建设税和教育费附加纳的城市维护建设税和教育费附加其余其余车辆购置税车辆购置税车辆购置税车辆购置税资源税资源税海洋石油企业资源税海洋石油企业资源税其他资源税其他资源税印花税印花税对股票交易征收的印花税对股票交易征收的印花税其余印花税其余印花税个人所得税个人所得税地方税务局地方税务局其他其他房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税
3、、土地增值税、车船税、烟叶税、文契税、土地增值税、车船税、烟叶税、文化事业建设费；化事业建设费；税收征收范围的划分税收征收范围的划分方式方式适用范围适用范围1.1.查账征收查账征收账务健全的纳税人账务健全的纳税人2.2.查定征收查定征收对账务不全，但能控制其材料、产量或进销货物的，税务机关依据正常对账务不全，但能控制其材料、产量或进销货物的，税务机关依据正常条件下生产能力对其生产的应税产品查定产量、销售额并据以征收税款条件下生产能力对其生产的应税产品查定产量、销售额并据以征收税款的征收方式的征收方式3.3.查验征收查验征收税务机关对纳税人的应税商品、产品，通过查验数量，按市场一般销售税务机关对
4、纳税人的应税商品、产品，通过查验数量，按市场一般销售单价计算其销售收入，并据以计算应纳税款的征收方式单价计算其销售收入，并据以计算应纳税款的征收方式4.4.定期定额征定期定额征收收对小型个体工商户采取的一种征收方式对小型个体工商户采取的一种征收方式5.5.代扣代缴代扣代缴在向纳税人支付款项时依法扣缴税款在向纳税人支付款项时依法扣缴税款6.6.委托代征委托代征对零星、分散、异地缴纳的税收。对零星、分散、异地缴纳的税收。税务机关委托交通运输部门、海事管理机构代为征收船舶车船税税务机关委托交通运输部门、海事管理机构代为征收船舶车船税 税款征收的方式税款征收的方式2017-7-12财会201622号财
5、政部增值税会计处理规定解读及例题 财会财会2016 22号文件对四大行业产生影响号文件对四大行业产生影响 增值税变革给房地产开发企业的影响巨大；增值税变革给房地产开发企业的影响巨大；2016年年5月月1号之前房号之前房地产开发企业采用营业税核算流转税，营业税属于价内税，核算简地产开发企业采用营业税核算流转税，营业税属于价内税，核算简单；单；政策出台：政策出台：国务院国务院规定规定，自，自2016年年5月月1日起，在全国范围内全面日起，在全国范围内全面营业税改征增值税营业税改征增值税,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部等全部营业税纳税人营业税纳税人,由
6、缴纳营业税改为缴纳增值税。由缴纳营业税改为缴纳增值税。为规范增值税会计处理，国家于为规范增值税会计处理，国家于2016年年12月月3日颁布了财会日颁布了财会2016 22号文，对增值税会计处理进行了规范：号文，对增值税会计处理进行了规范：增值税：增值税：对商品和应税服务在流转过程中（多环节流转）产生的增值对商品和应税服务在流转过程中（多环节流转）产生的增值额为计税依据而征收，属于价外税额为计税依据而征收，属于价外税；有增值额征收，没有增值有增值额征收，没有增值不征收；最终由消费者承担；不征收；最终由消费者承担；应税行为：销售服务、无形资产、不动产应税行为：销售服务、无形资产、不动产；应交税费应
7、交增值税未交增值税增值税检查调整待抵扣进行税额带认证进行税额预交增值税待转销项税额简易计税代扣代缴增值税转让金融商品应交增值税应交增值税销项税额进项税额进行税额转出减免税金已交税金转出未交增值税转出多交增值税销项税额抵减出口退税出口抵减内销产品应纳税额 应交税费-应交增值税进项税额销项税额抵减已交税金出口抵减内销商品增值税转出未交增值税销项税额进项税额转出出口退税转出多交增值税减免税金 应交税费应交税费-应交增值税应交增值税 借方科目内容（借方科目内容（6个）个）：1、应交税金、应交税金-应交增值税（进项税金）应交增值税（进项税金）反映购进货物服务支付的进项税额，可以从当前销项税额中抵扣；反映
8、购进货物服务支付的进项税额，可以从当前销项税额中抵扣；进项税额只能反映在借方；发生进项税额用蓝字登记，退回用红字进项税额只能反映在借方；发生进项税额用蓝字登记，退回用红字登记登记；原原某企业某企业购进的不含税价为购进的不含税价为3000元、增值税额为元、增值税额为510元的原材料元的原材料借：原材料借：原材料3000应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）510贷：银行存款贷：银行存款35102、应交税费、应交税费-应交增值税（已交税金）应交增值税（已交税金）反映本月交纳本月的税金；退回多交的增值税用红字或者负反映本月交纳本月的税金；退回多交的增值税用红字或者负数；该科目只
9、核算交纳本月的增值税；如果交纳上月的增值数；该科目只核算交纳本月的增值税；如果交纳上月的增值税用税用 应交税费应交税费-未交增值税未交增值税 进行核算；进行核算；某企业纳税期限为某企业纳税期限为15天，天，12月月15日缴纳日缴纳12月月110日应日应该缴纳的增值税该缴纳的增值税10万元，企业应该如何进行账务处理？万元，企业应该如何进行账务处理？借：应交税费借：应交税费应交增值税（已交税金）应交增值税（已交税金）100000 贷：银行存款贷：银行存款100000 3、应交税费应交税费-应交增值税（减免税）应交增值税（减免税）反映反映可以减免的增值税税额；可以减免的增值税税额；某企业为增值税一般
10、纳税人，某企业为增值税一般纳税人，2017年年5月份取得先征后返的增值月份取得先征后返的增值税税30000元，元，会计分录如下：会计分录如下：借：应交税费借：应交税费应交增值税（减免税款）应交增值税（减免税款）30000 贷：营业外收入贷：营业外收入30000 4、应交税金应交税金-应交增值税（应交增值税（销项税额抵减销项税额抵减）（借方）（借方）记录一般纳税人按规定因扣减销售额而减少的销项税额。记录一般纳税人按规定因扣减销售额而减少的销项税额。发生成本费用时：发生成本费用时：借：主营业务成本、存货、工程施工等借：主营业务成本、存货、工程施工等贷：应付账款、银行存款等贷：应付账款、银行存款等待
11、取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额税额借：应交税费借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）应交税费应交税费简易计税简易计税应交税费应交税费应交增值税（小规模纳税人）应交增值税（小规模纳税人）贷：主营业务成本、存货、工程施工等贷：主营业务成本、存货、工程施工等 房地产开发企业会计处理如下：房地产开发企业会计处理如下：甲房地产开发企业，甲房地产开发企业，2016年年5月月8日开工建设某住宅小区，至日开工建设某住宅小区，至2017年年7月月31日全部竣工决算。甲公司按一般计税方法计算缴纳增值税。开
12、发日全部竣工决算。甲公司按一般计税方法计算缴纳增值税。开发成本中成本中“地价款地价款”为为12000万元，土地面积为万元，土地面积为12000平方米，可供销售平方米，可供销售的建筑面积为的建筑面积为37500平方米。平方米。8月甲公司销售收入为月甲公司销售收入为29000万元，销售万元，销售建筑面积为建筑面积为15000平方米平方米当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款目可供销售建筑面积）支付的土地价款=（1500037500）12000=4800（万元）（万元）应抵减的销项税额应
13、抵减的销项税额=4800（1+11%）11%=475.68（万元）（万元）借：应交税费借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减）475.68贷：主营业务成本贷：主营业务成本475.68 5、应交税费、应交税费-应交增值税（转出未交增值税）应交增值税（转出未交增值税）核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税应交税费费应交增值税应交增值税”明细账出现贷方余额时，根据余额明细账出现贷方余额时，根据余额借记借记：应交税费应交税费-应交增值税（转出未交增值税）应交增值税（转出未交增值税）贷记贷记：应交税费应交税费未交增值税未交增值
14、税”科目。科目。某企业增值税账户贷方的销项税额为某企业增值税账户贷方的销项税额为30000元，借方的进项税元，借方的进项税额为额为17000元，月末的账务处理元，月末的账务处理借：应交税费借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）应交增值税（转出未交增值税）13000贷：应交税费贷：应交税费未交增值税未交增值税13000 6、出口抵减内销产品应纳税额出口抵减内销产品应纳税额反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额；规定计算的应免抵税额；会计分录如下：会计分录如下：借：应交税费借：应交税费应交增值税（出
15、口抵减内销产品应纳税额）应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（出口退税）应交增值税（出口退税）应交税费应交税费-应交增值税应交增值税 贷方科目贷方科目 4个个 1、应交税费应交税费-应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）记录一般纳税人销售货物、加工修理记录一般纳税人销售货物、加工修理 修配劳务、服务、无形资产或修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。不动产应收取的增值税额。某家电生产企业将其生产的空气加湿器作为福利发放给职工，成本某家电生产企业将其生产的空气加湿器作为福利发放给职工，成本2万元，市场不含税价万元，市场不含税价5万元，下列会计处
16、理万元，下列会计处理借：应付职工薪酬借：应付职工薪酬非货币性福利非货币性福利58 500贷：主营业务贷：主营业务收入收入50 000应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额）8 500 2、应交税费应交税费-应交增值税（进项税额转出）应交增值税（进项税额转出）记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税扣、按规定转出的进项税；2017年年1月购入原材料一批，增值税专用发票注明价
17、款月购入原材料一批，增值税专用发票注明价款80万元万元，增值税，增值税13.6万元，当月已经认证抵扣。万元，当月已经认证抵扣。3月在盘点过程中发现月在盘点过程中发现该批原材料因管理不善毁损其中的该批原材料因管理不善毁损其中的50%，针对上述情况企业的会，针对上述情况企业的会计处理。计处理。借：待处理财产损溢借：待处理财产损溢46.8贷：原材料贷：原材料40应交税费应交税费应交增值税（进项税额转出）应交增值税（进项税额转出）6.8 3、应交税费应交税费-应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申反映出口企业销售
18、出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额；：报，按规定计算的应免抵税额；：借：应交税费借：应交税费应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（出口退税）应交增值税（出口退税）4、应交税金、应交税金-应交增值税（减免税）应交增值税（减免税）记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额。记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额。借记借记：应交税金：应交税金-应交增值税（减免税）应交增值税（减免税）贷记贷记“其他收益其他收益”、营业外收入、营业外收入减免税款减免税款某企业为增值税一般纳税人，
19、某企业为增值税一般纳税人，2017年年5月份取得先征后返的增值税月份取得先征后返的增值税30000元元；借：应交税费借：应交税费应交增值税（减免税款）应交增值税（减免税款）30000贷：营业外收入贷：营业外收入30000 对应交税费对应交税费-应交增值税应交增值税 科目总结如下：科目总结如下：应交税金应交税金-应交增值税（下面应交增值税（下面10个个3级核算科目）级核算科目）为结算科目，为结算科目，月末余额反应如下：月末余额反应如下：1.应交税费应交税费应交增值税应交增值税”借方余额代表留抵税额。借方余额代表留抵税额。2.应交税费应交税费应交增值税应交增值税”结转后结转后没有贷方余额。没有贷方
20、余额。（1）如果应交税费）如果应交税费-应交增值税：在月末为借方且全部为购进应交增值税：在月末为借方且全部为购进留底税额，这种情况下不用结转，下月进行抵扣既可以；其他留底税额，这种情况下不用结转，下月进行抵扣既可以；其他情况下将借方余额转入情况下将借方余额转入 应交税费应交税费-多交增值税；多交增值税；（2）本科目期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费，本科目期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的税费，月末转月末转入应交税费入应交税费-未交增值税；未交增值税；应交税费应交税费-二级科目核算二级科目核算 一、应交税费一、应交税费-应交增值税应交增值税二、应交税费二、应交税费-未交增值税未交增值税三、应交
21、税费三、应交税费-增值税检查调整增值税检查调整四、应交税费四、应交税费-待抵扣增值税待抵扣增值税五、应交税费五、应交税费-待认证增值税待认证增值税六、应交税费六、应交税费-预交增值税预交增值税七、应交税费七、应交税费-简易计税、简易计税、八、应交税费八、应交税费-待转销项税额待转销项税额九、应交税费九、应交税费-代扣代缴增值税代扣代缴增值税十、应交税费十、应交税费-转让金融商品应交增值税转让金融商品应交增值税 二、二、应交税费应交税费-未交增值税未交增值税一般纳税人月度终了从一般纳税人月度终了从“应交增值税应交增值税”或或“预交增值税预交增值税”科目转入当月应交未交、多科目转入当月应交未交、多
22、交或预交的增值税，以及当月交纳以前期间未交的增值税，月末会计分录：交或预交的增值税，以及当月交纳以前期间未交的增值税，月末会计分录：1、月份终了，当月应交未交增值税从、月份终了，当月应交未交增值税从“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”科目转入科目转入“未交增未交增值税值税”科目。科目。借：应交税费借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费贷：应交税费未交增值税未交增值税2、月份终了，当月多交的增值税自、月份终了，当月多交的增值税自“应交税费应交税费应交增值税应交增值税”科目转入科目转入“未交增值未交增值税税”科目科目 借：应交税费借：应交税费未交增值税
23、未交增值税 贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（转出多交增值税）应交增值税（转出多交增值税）3、月份终了，当月预交的增值税自、月份终了，当月预交的增值税自“应交税费应交税费预交增值税预交增值税”科目转入科目转入“未交增值未交增值税税”科目（房开企业有特殊的规定，只有完工确认收入才可以结转；）科目（房开企业有特殊的规定，只有完工确认收入才可以结转；）借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税 贷：应交税费贷：应交税费预交增值税预交增值税4、当月交纳以前期间未交的增值税额、当月交纳以前期间未交的增值税额 借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税 贷：银行存款贷：银行存款 三、三、应交税费应交
24、税费-增值税检查调整增值税检查调整专门账户专门账户（1）一般纳税人在税务机关对其增值税纳税检查后，凡涉及增值）一般纳税人在税务机关对其增值税纳税检查后，凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立税涉税账务调整的，应设立“应交税费应交税费增值税检查调整增值税检查调整”专门专门账户。账户。（2）在调账过程中与增值税有关的账户用）在调账过程中与增值税有关的账户用“应交税费应交税费增值税检增值税检查调整查调整”代替。代替。（3）检查调整事项结束后，结出）检查调整事项结束后，结出“应交税费应交税费增值税检查调整增值税检查调整”的余额，并将该余额转至的余额，并将该余额转至“应交税费应交税费未交增值税未交增值税”中
25、。处理之中。处理之后，本账户无余额。后，本账户无余额。公司公司2017年年3月经国税局检查，发现上月购进的甲产品用于单位职月经国税局检查，发现上月购进的甲产品用于单位职工福利，企业仅以账面金额工福利，企业仅以账面金额20000元（不含税价格）结转至元（不含税价格）结转至“应付应付职工薪酬职工薪酬”科目核算。另有科目核算。另有5000元的乙材料购入业务取得的增值税元的乙材料购入业务取得的增值税专用发票不符合规定，相应税金专用发票不符合规定，相应税金850元已于上月抵扣。税务机关要元已于上月抵扣。税务机关要求运达公司在本月调账并于求运达公司在本月调账并于3月月31日前补交税款日前补交税款会计处理如
26、下：会计处理如下：借：应付职工薪酬借：应付职工薪酬3400贷：应交税费贷：应交税费增值税检查调整增值税检查调整3400借：原材料借：原材料850贷：应交税费贷：应交税费增值税检查调整增值税检查调整850借：应交税费借：应交税费增值税检查调整增值税检查调整4250贷：应交税费贷：应交税费未交增值税未交增值税4250借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税4250贷：银行存款贷：银行存款4250 四、应交税费四、应交税费-待抵扣增值税待抵扣增值税核算内容：核算内容：1.实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明
27、或计算的增值税额的增值税扣税凭证上注明或计算的增值税额包括尚未交叉包括尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书；稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书；2.2016年年5月月1日后，按固定资产核算的不动产、不动产在建日后，按固定资产核算的不动产、不动产在建工程进项税额分工程进项税额分2年抵扣年抵扣取得扣税凭证当月抵扣取得扣税凭证当月抵扣60%；第；第13个抵扣个抵扣40%待抵扣进项税额。待抵扣进项税额。（购进时已全额抵扣进项购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的税额的4
28、0%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣个月从销项税额中抵扣）3、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。自行开发的房地产项目。4、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分物，其进项税
29、额不适用上述分2年抵扣的规定。年抵扣的规定。例题如下：例题如下：某企业为新修建厂房，购进一批工程物资，取得增值税专用发票上某企业为新修建厂房，购进一批工程物资，取得增值税专用发票上注明的价款注明的价款100万元，增值税税款万元，增值税税款17万。万。1、购进时：、购进时：借：在建工程借：在建工程 100应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）10.2(17*0.6)应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额 6.8(17*0.4)贷：银行存款贷：银行存款 1172、第、第13个月时：个月时：借：借：应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）6.8 贷：贷
30、：应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额 6.8例题如下：例题如下：甲公司甲公司2017年年6月月1日购入一幢办公楼，取得增值税专日购入一幢办公楼，取得增值税专用发票注明的价款用发票注明的价款1200万元，增值税税额为万元，增值税税额为60万元。支付契税万元。支付契税48万元，甲公司将其作为固定资产核算。万元，甲公司将其作为固定资产核算。借：固定资产借：固定资产 1 248应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）36待抵扣进项税额待抵扣进项税额24贷：银行存款贷：银行存款 1 308第第13个月：个月：借：应交税费借：应交税费-应交增值税（进项税）应交增值税（进项税）
31、24贷：贷：应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额24 五、应交税费五、应交税费-待认证增值税待认证增值税 核算内容：核算内容：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按规定准予从销一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；（已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额）。1、购入未经认证不得抵扣进项税金：、购入未经认证不得抵扣进项税金：借：应交税费借：应交税费待认证进项税额待认证进项税额贷：银行存款贷：银行存款2、经认证准予抵扣：、经认证准
32、予抵扣：借：应交税费借：应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）贷：应交税费贷：应交税费待认证进项税额待认证进项税额3、经认证不得抵扣：、经认证不得抵扣：借：原材料等相应科目借：原材料等相应科目贷：应交税费贷：应交税费待认证进项税额待认证进项税额 六六、应交税费应交税费-预交增值税预交增值税 核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。及其他按现行增值税制度规定应预缴的
33、增值税额。财税财税2016 36号文件规定需预交增值税的几种特殊情形，考虑号文件规定需预交增值税的几种特殊情形，考虑了建筑房、地产等开发周期长，预交税款与实际纳税义务时间了建筑房、地产等开发周期长，预交税款与实际纳税义务时间跨度大的情况；跨度大的情况；当月预交税金时：当月预交税金时：借：应交税费借：应交税费应交增值税（应交增值税（预预交税金）交税金）贷：银行存款贷：银行存款对应交税费对应交税费-预交增值税预交增值税 七、应交税费七、应交税费-待转销项税额待转销项税额核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，或不动产
34、，会计会计已确认相关收入已确认相关收入，但尚未发生增值税纳税义务但尚未发生增值税纳税义务，需于以后期间确认为销项税额的增值税额。需于以后期间确认为销项税额的增值税额。例如：例如：建筑服务完成后被扣留的质押金、保证金建筑服务完成后被扣留的质押金、保证金借：借：银行存款（房开预售款）银行存款（房开预售款）贷：贷：应交税费应交税费待转销项税额待转销项税额贷：主营业务收入贷：主营业务收入（建安质保金（建安质保金结算结算等）等）应交税费应交税费待转销项税额待转销项税额1、某房地产企业某房地产企业2017年年6月销售预售月销售预售新项目新项目收款收款1110万；万；销项销项收入收入=1110/1.11=1
35、000万万销售增值税销项税销售增值税销项税=1000*0.11=110万万预交增值税税率预交增值税税率3%；（1）收款时收款时会计科目如下：会计科目如下：借：银行存款借：银行存款 1110万万贷：预收账款贷：预收账款-预收购房款预收购房款-X项目项目1000万万 应交税费应交税费-待转销项税额待转销项税额 110万万（2）预预交交3%增值税增值税时时 借：应交税费借：应交税费-预交增值税预交增值税 30万万 贷：银行存款贷：银行存款 30万万备注：在确认预收账款，要求按照新老项目进行价税分离备注：在确认预收账款，要求按照新老项目进行价税分离;2、本期、本期购入办公用品等购入办公用品等可抵扣进项
36、税额可抵扣进项税额10万，万，本期因为管理本期因为管理不善造成其他易耗品损失其进项税额不善造成其他易耗品损失其进项税额5万万，并于上月抵扣，需，并于上月抵扣，需要要进行进项税额转出进行进项税额转出5万万。会计核算：会计核算：1、购进办公产品时：、购进办公产品时：借：应交税费借：应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）10万万 贷：银行存款贷：银行存款 102、低值易耗品损失进项税额转出时：、低值易耗品损失进项税额转出时：借：营业外支出借：营业外支出 5 贷：应交税费贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）应交增值税（进项税额转出）53、假设、假设本期项目本期项目完工，确认收入完工
37、，确认收入1000万万元并开具发票，元并开具发票，本期销本期销售占占总项目售占占总项目比例比例80%。该项目。该项目支付支付土地款土地款500万万。可抵扣土地款可抵扣土地款 500*80%=400万万元元土地进项税抵减销项税土地进项税抵减销项税 400/1.11*0.11=39.64万万借：应交税费借：应交税费-应交增值税应交增值税-（销项税额抵减销项税额抵减）39.64贷：主营业务成本贷：主营业务成本 39.64万万本期新项目应纳税额本期新项目应纳税额=（1110-400）/1.11*11%-(10-5)=65.36万万元。元。期应期应补交增值补交增值税税=65.36-30（预交税金）（预交
38、税金）=35.36万万4、会计科目分录如下、会计科目分录如下（1）确认收入：）确认收入：借：预收账款借：预收账款-预收购房款预收购房款-新项目新项目 1000万万 贷贷：主营业务收入：主营业务收入 1000万万（2）计算应纳增值税：）计算应纳增值税：待转销项税额待转销项税额=1110/1.11*0.11=110万；万；销项税额抵减销项税额抵减=400/1.11*0.11=39.64万万借：应交税费借：应交税费-待转销项税额待转销项税额110万万贷：应交税费贷：应交税费-应交增值税（销项税）应交增值税（销项税）110万万 月末结转分录：月末结转分录：（1）借：借：应交税费应交税费-应交增值税（进
39、项转出）应交增值税（进项转出）5 应交税费应交税费-应交增值税（销项税）应交增值税（销项税）110万万 贷：贷：应交税费应交税费-应交增值税应交增值税-（销项税额抵减销项税额抵减）39.64 应交税费应交税费-应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）10 本期应纳增值税本期应纳增值税=（110+5）-（39.64+10）=65.36 本期预交增值税本期预交增值税30万万（应交税费（应交税费-预交增值税预交增值税 30）（2）借：应交税费）借：应交税费-未交增值税未交增值税 30 贷：应交税费贷：应交税费-预交增值税预交增值税30 本期应补增值税本期应补增值税=65.36-30=35.36万
40、；万；（1）假设本期不交下期交纳时：假设本期不交下期交纳时：借：应交税费借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）应交增值税（转出未交增值税）35.36万万 贷：应交税费贷：应交税费-未交增值税未交增值税 35.36万万 下月交纳时：下月交纳时：借：应交税费借：应交税费-未交增值税未交增值税 35.36 贷：银行存款贷：银行存款（2）假设本期交纳本期增值税时：）假设本期交纳本期增值税时：借：应交税费借：应交税费-应交增值税（已交税金）应交增值税（已交税金）35.36 贷：银行存款贷：银行存款35.36 例题：例题：跨年出租房产的业务，如果合同约定承租方在最后一年的期跨年出租房产的业务，如果合同
41、约定承租方在最后一年的期末支付全部租金末支付全部租金100万万，出租方收到租金后开具增值税发票，出，出租方收到租金后开具增值税发票，出租方在第一年的期租方在第一年的期初初会计处理为：会计处理为：借：应收账款借：应收账款 100贷：应交税费贷：应交税费待转销税额待转销税额100/1.11*0.11=9.91万万 主营业务收入主营业务收入 90.09万万年末收到款项时：年末收到款项时：借：应交税费借：应交税费-待转销项税额待转销项税额9.91万万贷：应交税费贷：应交税费-应交增值税（销项税）应交增值税（销项税）9.91万万房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：（土地价款增房地产企业的收入确认
42、一般应满足如下几个条件：（土地价款增值税进项税可以结转条件）参考条件如下：值税进项税可以结转条件）参考条件如下：1.1.房屋竣工并验收合格房屋竣工并验收合格2.2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）3.3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；或能够流入企业）；4.4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移
43、）。房地产开发企业所得税收入确认条件：房地产开发企业所得税收入确认条件：房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条，正式签订第六条，正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的收入，应确认为所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二二)采取分期收款方式销售开发产品
44、的，应按销售合同或协议约定采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。日确认收入的实现。（三（三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。八、八、应交税费应交税费-简易计税简易计税 “
45、营改增营改增”一般纳税人选择简易计税方法核算增值税计提、扣减一般纳税人选择简易计税方法核算增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。与采用一般计税办法发生的当期计提、扣、预缴、缴纳等业务。与采用一般计税办法发生的当期计提、扣减、缴纳业务分离；减、缴纳业务分离；一般纳税人采用简易纳税计算增值税：通过一般纳税人采用简易纳税计算增值税：通过 应交税费应交税费-未交增值未交增值税结算；税结算；小规模纳税人小规模纳税人 通过通过 应交税费应交税费-应交增值税应交增值税 结算；结算；（一）应税服务（一）应税服务（二）建筑服务（二）建筑服务（三）销售不动产（三）销售不动产（四）不动产经营租赁服务（四）不动产经营租
46、赁服务（五）其他应税行为及规定（五）其他应税行为及规定一般纳税人简易方法汇总：一般纳税人简易方法汇总：（一）应税服务（一）应税服务1.公共交通运输服务。公共交通运输服务。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。2.经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫服务，以及在境内转让动漫版权；3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体青服务。体青服务。4.以纳入以纳入“营改增营改增”试点之日前取得的有形动产为标的物提供的试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。经营租赁服务。5.在纳入在
47、纳入“营改增营改增”试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。租赁合同。（二）建筑服务（二）建筑服务纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。用扣除支付的分包款后的余额为销售额。1.1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。方法计税。2.2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简
48、易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分由工程发包方自行采购的建筑工程法计税。甲供工程，是指全部或部分由工程发包方自行采购的建筑工程 3.3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：计税方法计税。建筑工程老项目，是指：(1(1）建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在20162016年年4 4月月3030日前日前的建筑工程；的建筑工程；(2(2）未取得）未取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合的，建筑工程承包合同注明的开工日期在
49、同注明的开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的建筑工程。日前的建筑工程。4.4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照额，按照3%3%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。（三）销售不动产（三）销售不动产1.1.一般纳税人销售其一般纳税人销售其2016 2016 年年4 4 月月30 30 日前取得（不含自建）的不动产日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计
50、税方法，以取得的全部价款和价外费用减去购，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去购置原价或者取得作价后的余额为销售额，按照置原价或者取得作价后的余额为销售额，按照5%5%的征收率计算应纳税的征收率计算应纳税额。额。2.2.一般纳税人销售其一般纳税人销售其2016 2016 年年4 4 月月30 30 日前自建的不动产，可以选择适日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%5%的的征收率计算应纳税额。征收率计算应纳税额。3.3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老
