1、实测实量常见问题管控及 房企第三方评估要点 一、实测实量常见问题及改进做法 二、实测实量过程管控措施 三、大房企第三方评估注意要点 目目 录录 一、实测实量常见问题及改进做法 大梁底部钢筋间距过密， 双肢箍尺寸加工偏小 大梁底部钢筋漏扎较多， 且缺少垫块 钢筋保护层钢筋保护层 梁底下排钢筋保护层双垫块设置到位（角筋） 钢筋保护层钢筋保护层 钢筋保护层钢筋保护层 梁底下排钢筋未与箍筋绑扎到位，宜从箍筋底部向上绑扎 钢筋保护层钢筋保护层 大梁通过短钢筋吊起控制梁底保护层，同时减少对垫块的破坏 板面钢筋保护层马镫设置间距过大，踩踏变形造成保护层偏厚 钢筋保护层钢筋保护层 900mm 采用钢支架操作平
2、台时，支架下面马镫数量缺少 ？ ？ 钢筋保护层钢筋保护层 钢支架操作平台未有效利用，工人仍踩踏在钢筋面上 钢筋保护层钢筋保护层 第一道马镫：梁侧边第一道马镫：梁侧边200200- -300mm300mm设置（根据设置（根据 板面间距进行适当调整），其余按间距板面间距进行适当调整），其余按间距 600mm600mm分布设置。分布设置。 钢筋保护层钢筋保护层 测区测区 板面钢筋满扎，增加钢筋抗变形能力板面钢筋满扎，增加钢筋抗变形能力 钢筋保护层钢筋保护层 板面钢筋漏扎较多，马镫垫设数量少板面钢筋漏扎较多，马镫垫设数量少 钢筋保护层钢筋保护层 板面钢筋采用定制钢支架，适合于有支座负筋的楼板（非双层双
3、向板） 模板陈旧（日晒雨淋）起拱变形，铁钉固定数量偏少 顶板水平度顶板水平度 模板起翘形成错台，造成板底平整度偏差 顶板水平度顶板水平度 板底方木与钢管存在间隙 顶板水平度顶板水平度 钢管长度不足，墙边缺少木楞 顶板水平度顶板水平度 顶板平整度修补量大，且容易影响板底保护层检测 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙螺杆水平间距过大，拼缝处平整度爆点 剪力墙采用6道螺杆加固，螺杆间距合理，成型质量良好 500 200 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙上口预埋螺杆设置不到位，导致上口变形 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙模板中夹有小块模板，内撑条设置不到位易造成错台 剪力墙模
4、板拼缝处两侧应设置水泥内撑条，水泥内撑距离对拉螺杆不宜大于300mm 顶 拉 错台 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙单侧立模后再设置内撑条，有利于在螺杆和拼缝周围放置内撑条水泥内撑条 剪力墙平整度剪力墙平整度 内撑条 螺杆 剪力墙平整度剪力墙平整度 剪力墙加固次愣刚度不足导致涨模 剪力墙平整度剪力墙平整度 螺杆加固过紧，内撑条位置距离螺杆偏远 截面尺寸截面尺寸 外墙渗水在交付后投诉率占比越来越高 外墙渗水外墙渗水 外墙砌体灰缝饱满度不足，造成外墙渗水（质量风险） 砌体灰缝砌体灰缝 检测方法：对每面实墙进行目测、使用钢板尺或取芯机进行检查 检查工具：25cm钢板尺、水泥
5、钢钉、铁锤、取芯机 二、实测实量过程管控措施 事前控制事前控制 项目部测量小组应在混凝项目部测量小组应在混凝 土浇筑前，对钢筋绑扎、土浇筑前，对钢筋绑扎、 模板垂平进行检查，在抹模板垂平进行检查，在抹 灰前对灰饼进行检查。灰前对灰饼进行检查。 项目部测量小组应在混凝土浇筑项目部测量小组应在混凝土浇筑 过程中，对钢筋偏差、顶板水平过程中，对钢筋偏差、顶板水平 进行复核，在抹灰完成前对墙面进行复核，在抹灰完成前对墙面 垂直度、平整度进行复核。垂直度、平整度进行复核。 项目部测量小组在拆模完成后项目部测量小组在拆模完成后 2 27 7天内完成（除强度外）测天内完成（除强度外）测 量，混凝土养护量，混
6、凝土养护2828天后完成强天后完成强 度检测，砌体、抹灰每完成一度检测，砌体、抹灰每完成一 层安排检测，对数据结果进行层安排检测，对数据结果进行 分析，查找原因。分析，查找原因。 实测实量过程控制实测实量过程控制 事中控制事中控制 事后改进事后改进 顶板水平检查顶板水平检查 粉刷过程中检查粉刷过程中检查 平整度检查，分析原因平整度检查，分析原因 过程控制过程控制 劳务合同签订及兑现合同约定 由项目经理制定并实施劳务合同与实测实量的联动条款，在 劳务合同承包方式及价格中写明实测实量合格率与承包单价的关 系，再根据每栋楼每层的实测实量结果，做到按层兑现合同约定 进行结算。 建议：奖励为职工与班组长
7、4：6分成，罚款为职工与班组长 6:4分担。 木工班组承包劳务合同中承包价格规定：截面尺寸、表面平整度、垂直度 、顶板高差实测实量总合格率（）为80%90%时，本层施工模板结算单 价为（ ）元/平方米(此价格为施工基准价）；实测实量总合格率为90% 时，本层施工模板结算单价为（ ）元/m2；实测实量总合格率为80%时， 本层施工模板结算单价为（ ）元/m2；。 砼泥工班组承包劳务合同中承包价格规定：楼层高差实测实量总合格率（ ）为80%90%时，本层混凝土施工结算单价为（ ）元/m2(此价格为 施工基准价）；实测实量总合格率为90%时，本层混凝土施工结算单价为（ ）元/m2；实测实量总合格率为
8、80%时，本层混凝土施工结算单价为（ ） 元/m2。 承包单价兑现，按每层为一结算单价。 针对实测实量检查，一次结构劳务分包派木工工长全面负责针对实测实量检查，一次结构劳务分包派木工工长全面负责 模板安装的检查。模板安装的检查。 劳务分包的木工工长、班组长将项目部制定的检查制度落到劳务分包的木工工长、班组长将项目部制定的检查制度落到 实处，是提高结构实体的实测实量合格率的关键点。实处，是提高结构实体的实测实量合格率的关键点。 班组长、工人自检班组长、工人自检 木工工人安装 工人自检 劳务木工工长全数检查 并标注测量结果 项目部全数检查 分包木工工长现场检查分包木工工长现场检查 事前控制事前控制
9、 过程控制过程控制 浇筑前钢筋保护层实测浇筑前钢筋保护层实测 过程控制过程控制 浇筑过程中板厚的检测，二次收面浇筑过程中板厚的检测，二次收面 过程控制过程控制 按楼板厚度截取按楼板厚度截取PVCPVC管管 竖向劈开，以满足拆卸需求竖向劈开，以满足拆卸需求 将模具依次放好，填灰，振将模具依次放好，填灰，振 捣密实，插入自攻钉，外露捣密实，插入自攻钉，外露 20mm20mm； 安装时将螺钉垂直顺时针拧安装时将螺钉垂直顺时针拧 在楼板模板上在楼板模板上 过程控制过程控制 网格布铺贴前基层高差、墙面缺陷未修补，宜造成空鼓、返工网格布铺贴前基层高差、墙面缺陷未修补，宜造成空鼓、返工 胀模胀模 粉刷初凝前
10、进行实测，发现问题及时整改粉刷初凝前进行实测，发现问题及时整改 过程控制过程控制 三、大房企第三方评估注意要点 1、检查形式 “全程飞检” 随机性：随机安排人员，电脑随机抽选测区； 保密性：各项目的具体评估时间遵循事前保密、提前1天 通知的原则； 临时性：每季度丌定时组织一次项目检查评估； 1 2 3 早会早会（体系宣贯、测区抽选）（体系宣贯、测区抽选） 现场评估现场评估（实测实量、质量风险、安全文明）（实测实量、质量风险、安全文明） 总结会总结会（结果公布并分析、优秀做法分享）（结果公布并分析、优秀做法分享） 2、评估流程评估流程 3、第三方评估权重 房企房企 实测实量实测实量 质量风险质量
11、风险 安全文明安全文明 管理行为管理行为 万科万科 40%40% 30%30% 30%30% / / 龙湖龙湖 35%35% 55%55% 10%10% / / 金地金地 50%50% 30%30% 20%20% / / 中海中海 70%70% / / 20%20% 10%10% 华润华润 70%70% 30%30% / / 单独单独 招商招商 60%60% 30%30% 10%10% / / 美的美的 40%40% 40%40% 20%20% / / 雅戈尔雅戈尔 60%60% 30%30% 10%10% / / 碧桂园碧桂园 50%50% 50%50% / / / / 4、实测实量检查范围
12、 （1）主体结构拆模3层以上至竣工验收阶段的所有在建项目； （2）每个阶段（混凝土工程、砌体工程、抹灰工程）由电脑任意抽取3 层进行实测； （3）如该分项工程（主体、砌筑）已结束，且该分项工程所有工作面在 上季度已全部覆盖完成，则该分项工程本季度丌纳入实测测区（例：上季 度结构已封顶，且所有结构楼层已纳入测区进行抽选，则本季度结构丌再 进行实测）。 5、测量点的计算 对于砼工程，按以下方法进行计算处理：（龙湖、万科、美的、雅戈尔） 1、除砼拼缝、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实测中 发现的其他砼墙、柱打磨现象，在实测时需避开打磨区域，同时将对砼的观感质量评分 进行扣减
13、。 2、如发现存在砼丌合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序丌合理前置，规避现场评估实测 时，按如下方式进行处理： 2.1如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度级 差四项指标，均按实测成绩的85计算标段合格率、项目合格率； 2.2如现场已丌具实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度级 差四项指标，均按合格率75计算标段合格率、项目合格率。 2.3如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直度三 项指标，均按实测成绩的50计算标段合格率、项目合格率。 观观 感感 渗渗 漏漏 标准做法标准做法 1、露筋狗洞等重大缺陷 2、夹渣、疏松、缺棱
14、掉角 3、楼板收面缺陷 4、砌体表面质量、混砌 5、二次结构缺陷 6、抹灰表面缺陷、接茬粗糙 . 质量风险质量风险 1、地下室防水节点 2、外墙防水节点 3、外门窗洞口及窗框安装 4、砼导墙做法 5、防水施工及构造 6、出屋面烟风道一次性浇筑 . 1、砌体墙应设置压顶 2、过梁符合设计和规范要求 3、砼导墙设置高度 4、不同墙体交接处应挂抗裂网 5、外窗台排水坡度；窗眉滴水槽或滴水线 6、挂网、甩浆前应堵塞墙体孔洞 . 导墙浇筑前结合面未剔凿，或剔凿不到位导墙浇筑前结合面未剔凿，或剔凿不到位 （龙湖、华润、美的、招商、中海、万科）（龙湖、华润、美的、招商、中海、万科） 质量风险质量风险 外墙构
15、造柱未设穿过柱身的对拉螺杆，支模时穿透砌体外墙构造柱未设穿过柱身的对拉螺杆，支模时穿透砌体 （万科、龙湖、中海、华润、碧桂园、美的、招商）（万科、龙湖、中海、华润、碧桂园、美的、招商） 质量风险质量风险 质量风险质量风险 无窗台压顶，无窗台压顶，窗台压顶后浇，窗台压顶后浇，压顶伸入墙体长度不足压顶伸入墙体长度不足 （美的、招商、华润、中海、万科）（美的、招商、华润、中海、万科） 重点关注：重点关注：户内门洞口两侧户内门洞口两侧100mm100mm内内 进行垂直度检查，便于后期户内门门贴脸进行垂直度检查，便于后期户内门门贴脸 位置质量控制。位置质量控制。 墙面垂直度墙面垂直度 剪力墙垂直度不测打
16、磨部位剪力墙垂直度不测打磨部位 墙面平整度墙面平整度 跨洞口部位必测跨洞口部位必测 重点关注：重点关注：距离地面距离地面20cm20cm左右的位置；左右的位置； 门窗、过道洞口门窗、过道洞口4545度斜测；度斜测； 洞口两边竖向各测一次。洞口两边竖向各测一次。 梁与柱交接部位，采用梁侧板伸至墙（柱）转角处通长做法，梁与柱交接部位，采用梁侧板伸至墙（柱）转角处通长做法， 防止梁与墙（柱）出现平整度错位防止梁与墙（柱）出现平整度错位 墙面修补墙面修补 规方凿毛，抗裂砂浆修补规方凿毛，抗裂砂浆修补 楼板厚度楼板厚度 一块板作为一个测区，共选取一块板作为一个测区，共选取3 3个测区；取点位置为该板块长
17、边个测区；取点位置为该板块长边1/31/3 部位、短边中间部位，每块板取一个样本点。部位、短边中间部位，每块板取一个样本点。（不同于实体检测）（不同于实体检测） 阴阳角方正阴阳角方正 重点关注：重点关注：踢脚线部位的阴阳角踢脚线部位的阴阳角 门窗洞口尺寸门窗洞口尺寸 为了便于后期精装修门套安装为了便于后期精装修门套安装 重点关注：重点关注：外窗框（设计值、实测值、上下层差值）外窗框（设计值、实测值、上下层差值） 门窗洞墙体厚度门窗洞墙体厚度 重点关注：重点关注：控制进深时往往在这一尺寸上容易出现偏差控制进深时往往在这一尺寸上容易出现偏差 空空 鼓鼓 房企房企 空鼓要求空鼓要求 万科万科 10*10cm（以长边为准） 龙湖龙湖 20*20cm，且每自然间不应多余2处 金地金地 无空鼓 中海中海 无空鼓 华润华润 无空鼓 招商招商 无空鼓 美的美的 无空鼓 雅戈尔雅戈尔 无空鼓 碧桂园碧桂园 20*20cm，且每自然间不应多余2处 重点关注：重点关注：墙四周墙四周200mm200mm范围区域范围区域 空空 鼓鼓 对于大面积修补后的墙面，会在质量风险中扣分对于大面积修补后的墙面，会在质量风险中扣分 不足之处请批评指正不足之处请批评指正 谢谢大家！谢谢大家！
