1、 踩盘分析报告主讲人：XXX日 期：2018年8月1日 基本信息 目录 基本参数对比 双盘户型对比 楼盘点评3时代天韵万科幸福誉龙湖双珑原著绿地城合景天峻基本信息地理位置九龙大道4基本信息楼盘简介楼盘名称招商雍景湾地址中新知识城腾龙大道开发商招商局蛇口工业区控股股份有限公司规划户数2246开盘时间2018.3.11交楼时间2020.3占地面积179039方总建面389406方容积率 1.6绿化率35%车位比1:1.255基本信息楼盘简介总栋数：5516栋高层： 21-24层29栋洋房： 6-7层10栋别墅： 3+1层图1：项目鸟瞰图6栋6基本信息楼盘简介在售产品信息：1-5栋已经售罄，现在售6
2、栋建筑面积92 三房两厅两卫建筑面积100 四房两厅两卫在售价格：2W-2.3W92 三房两厅两卫三房两厅两卫100 四房两厅两卫四房两厅两卫7教育： 幼儿园：雍景湾幼儿园、幸福誉幼儿园、绿地城幼儿园 小学：雍景湾小学、幸福誉小学、会元小学、九龙第一小学、塘村小学 中学：广州市第二中学、九佛中学、中心小学、镇龙小学、协和中学、南洋华侨中学 大学：广州康大职业技术学院、广州商学院医院： 南方医院 ，九佛医院，中大附属医院 ，泰和肿瘤医院，皇家丽医院，社区医院基本信息配套设施8交通： 地铁：14号线支线何棠下站；21号线（预计年底通车） 公交：知识城南（343a路，345路，365路，370路，4
3、45路 ）知识城南总站（352a路）商业： 里享空间，邻里空间，旺村文体广场 中国银行，广州市农村商业银行 基本信息配套设施时代天韵VS招商雍景湾基本参数对比参数招商雍景湾时代天韵对应口径规模占地：18万 建面：39万占地：16万 建面：50万规模相当，同属上市地产公司招商雍景湾容积率较小，业主入住舒适度高, 人均拥有公建商业配资源多品牌商央企，全国房企10强全国房企50强建筑风格现代主义设计灰白色调的后现代设计容积率1.62.37绿化率0.350.341小区内部配套公建：雍景湾幼儿园，雍景湾小学八百米风雨长廊，幼儿园，儿童游乐场，小学，阳光草坪，社区商业两盘内部配套均比较完善，生活配套更加方
4、便产品线平层、复式平层平层户型实用、简单、空间感强，而对比复式，其装修费用较高、如果装修得不好，很容易使个别房间的通风、采光受影响层高平层2.85米、复式5.8米2.95米平层天韵层高较高，舒适不压抑楼间距未知最宽57.09米天韵楼间距较宽，十字单体的建筑结构设计，通风采光佳建筑布局围合式半围合式建筑布局基本类似，均坐南朝北小结有板房、园林区有样板房、交标房、实体园林等完整展示招商雍景湾时代天韵VS2018年1月15日拿预售证，最早2019年才可交楼2020年可交楼入住首付B合同需全款，总共需120万以上付款条件相对宽松，B合同可申请2年8期免息分期双盘户型对比分析3房2厅1卫户型对比VS时代
5、天韵约91招商雍景湾约891、入户阳台，增加客厅私密性2、大飘窗设计，视野好1、动静分区，提高私密性2、主卧大面宽的270的转角飘窗，视野好3、户型方正1、开间小进深大，采光不太好2、南北对流差3、只有北向单位1、餐厅、厨房位置布局不合理2、厕所门与主卧门对门，距离太近3、生活阳台采光差占优劣势双盘户型对比分析3房2厅2卫户型对比时代天韵约98招商雍景湾92VS1、入户阳台，增加客厅私密性2、直厅设计，客餐厅连接超大阳台，空间开阔3、厕所洗手台分开，干湿分区1、3.6m大面宽南向景观，南朝向户型2、房间布局合理，主卧南向大面宽270转角飘窗，视野好1、北向阳台，朝向不好2、动静区分区不好，厕所
6、在主卧室静区区域，隐私受到侵犯1、主卧的门口对着主卧厕所的门口，对冲占优劣势双盘户型对比分析4房2厅1卫户型对比时代天韵128招商雍景湾100VS1、坐南朝北，通风采光极佳2、厕所洗手台分开，干湿分区3、房间布局合理，空间使用率较高1、客厅，餐厅，主卧三面朝南，通风采光极佳。2、入户花园可改造为书房3、主卧南向大面宽270度转角飘窗，全景视野无遮挡1、北向的小阳台使用率较低1、房间布局不合理，人流动线不合理2、厕所集聚在主卧周边，主卧与公用卫生间门冲占优劣势小结时代天韵优：大户型南向望湖，且做到南北通透，最大发挥优势，北向朝向做小户型，增设一个入户的封闭花园，增加了更多利用的空间，实用率也提高
7、，户型都能做到80%甚至更高的使用率缺：小户型不够方正，进深太深，开间又太小招商雍景湾优：户型方正实用，最大利用朝南的户型，利用转角飘窗，形成最大最佳的视野，特别是望河一面，一个可改造的入户花园，灵活运用空间缺：户型面积的跨度太小，89-100，对于改善型客户来说，无法满足其需求价格对比l 招商雍景湾，1-5栋已经售罄，现在售第6栋，价格段为2000023000元/l 时代天韵，目前三期开始诚意登记，均价30000元/，主推5、7栋南向单元以及8、9栋的全单元l 在价格上，雍景湾的均价肯定是低于天韵的，南北向的价格差天韵也远大于雍景湾，在价格上，客群对雍景湾的接受能力会高一些。17楼盘点评时代
8、天韵时代天韵招商雍景湾招商雍景湾S（优势）1.地理位置好，毗邻地铁站，交通更加便利。2.中新知识城唯一一个南向望湖的双层叠景的园林小区。3.两梯四户，在售户型多样，可选择性较多，且设计的较为合理，使用率高达约81%。4.豪华装修，全屋嵌入式的变频空调。1.容积率较小，绿化率较高，住的更加舒服。2.品牌地产，央企，全国房企10强，知名度、信服度较高。3.产品线多样，有平层，也有复试。4.东有平岗河5.价格相对较低W（劣势）1.价格相对较高。2.楼间距较小，采光较差，楼栋较为密集，产生压迫感。3.售楼中心的地下车库通风较差，异味较重，客户第一感受较差。1.户型设计不够合理，卫生间集聚主卧，公共卫生
9、间与主卧门冲（100方），没有玄关，直视客厅（92方）。2.装修的交楼标准相对较低。SWOT分析18楼盘点评O（机会）1.双合同中的B合同除首付外可分两年八季度免息还款，招商B合同要全款。1.政府出资打造6万方冰河公园T（挑战）1.价格较高，无论是对销售人员还是整个项目，都具有较大的挑战。1客户的质疑，小学、幼儿园是公立还是私立表示含糊不清；业主的投诉，公立小学、幼儿园变私立。2。智慧大道不是辅干道，是双向6车道主干道，噪音大，出门较麻烦。小结 时代天韵的各个方面都不输于招商雍景湾，还占较大优势，最大问题在于均价较高，具有很大的挑战性，对于客户而言也具有挑战性，所以要扬长避短，吸引和打动客户。谢谢Thank you!
