1、第第8章章 建设项目决策和设计阶段计价建设项目决策和设计阶段计价 8.1 建设项目投资估算建设项目投资估算 8.2 设计概算设计概算 8.3 施工图预算施工图预算8.1 建设项目投资估算建设项目投资估算8.1.1 8.1.1 项目投资估算的含义和作用项目投资估算的含义和作用 1.1.含义含义 投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。它是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项
2、目资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。投资估算在项目开发建设过程中的作用有以下几点：2.2.作用作用(1) 项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、规模起参考作用。(2) 项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，也是研究、分析、计算项目投资经济效果的重要条件。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为设计任务书中下达的投资限额，不得随意突破。(3) 项目投资估算对工程设计概算起控制作用，设计概算不得突破批准的投资估算额，并应控制在投资估算额以内。(4)
3、项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的项目投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款。(5) 项目投资估算是核算建设项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。3.3.项目建议书阶段的投资估算项目建议书阶段的投资估算 在项目建议书阶段，是按项目建议书中的产品方案、项目建设规模、产品主要生产工艺、企业车间组成、初选建厂地点等，估算建设项目所需要的投资额。其对投资估算精度的要求为误差控制在30以内。此阶段项目投资估算的意义是可据此判断一个项目是否需要进行下一阶段的工作。4.初步可行性研究阶段的投资估算 初步可行性研究阶段，是在掌握了更详细、更深入的资
4、料条件下，估算建设项目所需的投资额。其对投资估算精度的要求为误差控制在20以内。此阶段项目投资估算的意义是据以确定是否进行详细可行性研究。5.详细可行性研究阶段的投资估算 详细可行性研究阶段的投资估算至关重要，因为这个阶段的投资估算经审查批准之后，便是工程设计任务书中规定的项目投资限额，并可据此列入项目年度基本建设计划。 8.1.2 投资估算的内容投资估算的内容 根据国家规定，从满足建设项目投资设计和投资规模的角度，建设项目投资的估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。 固定资产投资估算的内容按照费用性质划分，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利
5、息、固定资产投资方向调节税等。其中，建筑安装工程费、设备及工器具购置费直接形成实体固定资产，被称为工程费用；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产及其他资产。预备费、建设期贷款利息，在可行性研究阶段为简化计算，一并计入固定资产。固定资产投资方向调节税现已暂停征收。 流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。它是伴随着固定资产投资而发生的长期占用的流动资产，流动资金流动资产流动负债。其中，流动资金主要考虑现金、应收帐款和存货；流动负债主要考虑应付帐款。因此，流动资金的概念，实际上就是财务中的营运资金。8.1.3 投资估算的编制方法投资估
6、算的编制方法1固定资产投资静态投资部分的估算不同阶段的投资估算，其方法和允许误差都是不同的。项目规划和项目建议书阶段，投资估算精度要求低，可采取简单的匡算法，如生产能力指数法、单位生产能力法、比例法、系数法等。在可行性研究阶段尤其是详细可行性研究阶段，投资估算精度要求高，需要采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。(1) 单位生产能力估算法(2) 生产能力指数法(3) 系数估算法(4) 比例估算法(5) 指标估算法2建设投资动态部分的估算 建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息两部分内容，如果是涉外项目，还应该计算汇率的影响。动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计
7、划为基础来计算，而不是以编制的年静态投资为基础计算。3流动资金估算方法 流动资金是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。流动资金估算一般采用分项详细估算法。个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。 8.2 设计概算设计概算8.2.1 8.2.1 设计概算的含义设计概算的含义 设计概算是设计文件的重要组成部分，是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或扩大初步设计）图纸、概算定额（或概算指标）、各项费用取费标准、建设地区自然、技术经济条件和设备、材料预算价格等资料，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。采
8、用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算；采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算。 设计概算是指在初步设计阶段，由设计单位初步设计或扩大初步设计图纸、概算定额或概算指标、各项费用定额、取费标准以及该地区的自然、技术、经济条件和设备预算价格等资料，预先计算出建设项目从筹建到竣工验收、交付使用的全部建设费用的文件。设计设计概算概算基本建设阶段基本建设阶段初步设计初步设计编制依据编制依据设计设计单位单位编制编制单位单位初步设计图纸初步设计图纸概算指标概算指标技术设计图纸技术设计图纸概算定额概算定额取费标准或费取费标准或费用定额用定额结果结果从项目筹建从项目筹建到交付使用到交付使用
9、全过程的建全过程的建设费用设费用投资最高限额投资最高限额8.2.2 8.2.2 设计概算的作用设计概算的作用(1)设计概算是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据。国家规定，编制年度固定资产投资计划，确定计划投资总额及其构成数额，要以批推的初步设计概算为依据，没有批准的初步设计文件及其概算的建设工程不能列入年度固定资产投资计划。 设计概算一经批准，将作为控制建设项目投资的最高限额。竣工结算不能突破施工图预算，施工图预算不能突破设计概算。如果由于设计变更等原因使建设费用超过概算，必须重新审查批准。(2) 设计概算是签订建设工程合同和贷款合同的依据。我国合同法中明确规定，建设工程合同价
10、款是以设计概预算为依据，且总承包合同不得超过设计总概算的投资额。银行贷款或各单项工程的拨款累计总额不能超过设计概算，如果项目投资计划所列支的投资额与贷款突破设计概算，必须查明原因，之后由建设单位报请上级主管部门调整或追加设计概算总投资，凡未批准之前，银行对其超支部分拒不拨付。(3) 设计概算是控制施工图设计和施工图预算的依据。设计单位必须按批准的初步设计和总概算进行施工图设计，施工图预算不得突破设计概算，如确需突破总概算时，应按规定程序报批。(4) 设计概算是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据。设计部门在初步设计阶段要选择最佳设计方案，设计概算是从经济角度衡量设计方案经济合理性的重
11、要依据。因此，设计概算是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据。(5) 设计概算是考核建设项目投资效果的依据。通过设计概算与竣工决算对比，可以分析和考核投资效果的好坏，同时还可以验证设计概算的准确性，有利于加强设计概算管理和建设项目的造价管理工作。8.2.3 设计概算的内容设计概算的内容 设计概算文件的编制形式应视项目情况采用三级概算编制或二级概算编制形式。对单一的、具有独立性的单项工程建设项目，可按二级编制形式直接编制总概算。 三级编制(总概算、综合概算、单位工程概算)形式设计概算文件的组成: 封面、签署页及目录；编制说明；总概算表；其他费用表；综合概算表；单位工程概算表；补充单位估
12、价表 二级编制(总概算、单位工程概算形式设计概算文件的组成：封面、签署页及目录;编制说明；总概算表；其他费用表；单位工程概算表；补充单位估价表8.2.4 8.2.4 设计概算编制依据设计概算编制依据1. 批准的可行性研究报告；2.设计工程量； 、3.项目涉及的概算指标或定额；4.国家、行业和地方政府有关法律、法规或规定；5.资金筹措方式；6.正常的施工组织设计；7.项目涉及的设备材料供应及价格；8.项目的管理(含监理）、施工条件；9.项目所在地区有关的气候、水文、地质地貌等自然条件；10.项目所在地区有关的经济、人文等社会条件；11.项目的技术复杂程度，以及新技术、专利使用情况等；12.有关文
13、件、合同、协议等。8.2.5 8.2.5 概算书的编制内容概算书的编制内容1.1.建设项目总概算及单项工程综合概算的编制建设项目总概算及单项工程综合概算的编制概算编制说明概算编制说明应包括以下主要内容：1）项目概况：简述建设项目的建设地点、设计规模、建设性质（新建、扩建或改建）工程类别、建设期(年限）主要工程内容、主要工程量、主要工艺设备及数量等。2）主要技术经济指标：项目概算总投资(有引进地给出所需外汇额度)及主要分项投资、主要技术经济指标(主要单位投资指标等。3）资金来源：按资金来源的不同渠道分别说明，发生资产租赁的说明租赁方式及租金。4）编制依据。5）其他需要说明的问题。6）附录表：建筑
14、、安装工程工程费用计算程序表；引进设备材料清单及从属费用计算表；具体建设项目概算要求的其他附表及附件。（2 2）总概算表。）总概算表。概算总投资由工程费用、其他费用、预备费及应列人项目概算总投资中的几项费用组成。 第一部分工程费用：按单项工程综合概算组成编制，采用二级编制的按单位工程概算组成编制。 第二部分其他费用：一般按其他费用概算顺序列项。 第三部分预备费：包括基本预备费和价差预备费。 第四部分应列入项目概算总投资中的几项费用：建设期利息，铺底流动资金。（3 3）综合概算）综合概算以单项工程所属的单位工程概算为基础，采用“综合概算表”进行编制，分别按各单位工程概算汇总成若干个单项工程综合概
15、算。2.单位工程概算书的编制单位工程概算书的编制 单位工程概算是编制单项工程综合概算(或项目总概算）的依据，单位工程概算项目根据单项工程中所属的每个单体按专业分别编制。 单位工程概算一般分建筑工程、设备及安装工程两大类。建筑工程概算费用内容及组成按照建筑安装工程费用项目组成确定，按构成单位工程的主要分部分项工程编制， 根据初步设计工程量按工程所在省、市、自治区颁发的概算定额(指标）或行业概算定额(指标）以及工程费用定额计算 设备及安装工程概算由设备购置费和安装工程费组成。8.2.6 8.2.6 建筑工程概算的编制方法建筑工程概算的编制方法 编制建筑单位工程概算一般有扩大单价法、概算指标法两种，
16、可根据编制条件、依据和要求的不同适当选取。对于通用结构建筑可采用“造价指标”编制概算；对于特殊或重要的建构筑物，必须按构成单位工程的主要分部分项工程编制，必要时结合施工组织设计进行详细计算。（1）扩大单价法 首先根据概算定额编制成扩大单位估价表(概算定额基价)。概算定额一般以分部工程为对象，包括分部工程所含的分项工程，完成某单位分部工程所消耗的各种材料人工、机具的数量额度，以及相应的费用。扩大单位估价表是确定单位工程中各扩大分部分项工程或完整的结构构件所需全部材料费、人工费、施工机具使用费之和的文件。（2）概算指标法 由于设计深度不够等原因，对一般附属、辅助和服务工程等项目，以及住宅和文化福利
17、工程项目或投资比较小、比较简单的工程项目，可采用概算指标法编制概算。 概算指标是比概算定额更综合和简化的综合造价指标。一般以单位工程或分部工程为对象，包括所含的分部土程或分项工程，完成某计量单位的单位工程或分部工程所需的直接费用。通常以每100建筑面积或每1000m建筑体积的人工、材料消耗以及施工机具消耗指标，结合本地的工资标准、材料预算价格计算人工费、材料费、施工机具使用费。 修正概算是指采用三阶段设计形式时，在技术设计阶段，随着设计内容的深化，可能会发现建设规模、结构性质、设备类型和数量等内容与初步设计内容相比有，为此，设计单位技术设计图纸、概算指标或概算定额、各项费用取费标准、该地区自然
18、、技术、经济状况和设备预算价格等资料，对初步设计总概算进行修正而形成的经济文件。 修正概算比设计概算更准确，但受设计概算的控制。 8.2.7 8.2.7 修正概算修正概算施工图预算 是指施工单位在开工之前根据施工图纸、施工组织设计、国家规定的工程预算定额及单位估价表、各项费用的取费标准、建筑材料预算价格（按市场价算得）、建设地区的自然和技术经济条件等资料，详细计算和确定单位工程或单项工程预计建设费用的经济文件。8.3 8.3 施工图预算施工图预算基本建设阶段基本建设阶段编制依据编制依据编制编制单位单位结果结果施工图施工图预算预算设计设计院或院或施工施工单位单位施工图纸施工图纸预算定额预算定额施
19、工组织设计施工组织设计材料预算价格材料预算价格取费标准或费取费标准或费用定额用定额单位工程从开单位工程从开工到竣工全过工到竣工全过程的预计建设程的预计建设费用费用施工图设计施工图设计图纸已完成图纸已完成工程开工前工程开工前确定工程造价确定工程造价8.3.1 8.3.1 施工图预算概述施工图预算概述(一）施工图预算及计价模式 施工图预算是以施工图设计文件为主要依据，按照规定的程序、方法和依据，在施工招投标阶段编制的预测工程造价的经济文件。按预算造价的计算方式和管理方式的不同，施工图预算可以划分为以下两种计价模式。1.传统计价模式 传统计价模式是采用国家、部门或地区统一规定的定额和取费标准进行工程
20、计价的模式，通常也称为定额计价模式。发包人和承包人均先根据预算定额中的工程量计算规则计算工程量，再根据定额单价(单位估价表计算出对应工程所需的人料机费用、管理费用及利润和税金等，汇总得到工程造价。 传统计价模式对我国建设工程的投资计划管理和招投标起到过很大的作用，但其计价模式的工、料、机消耗量是根据“社会平均水平”综合测定，取费标准是根据不同地区价格水平的平均测算，企业自主报价的空间很小，不能结合项目具体情况、自身技术管理水平和市场价格自主报价，也不能满足招标人对建筑产品质优价廉的要求。同时，由于工程量计算由招投标的各方单独完成，计价基础不统一，不利于招标工作的规范性。在工程完工后，工程结算繁
21、琐，易引起争议。2.2.工程量清单计价模式工程量清单计价模式 工程量清单计价模式是指按照建设工程工程量计算规范规定的工程量计算规则，由招标人提供工程量清单和有关技术说明，投标人根据自身实力，按企业定额、资源市场单价以及市场供求及竞争状况进行施工图预算的计价模式。(二）施工图预算的作用1.施工图预算对发包人的作用（1）施工图预算是施工图设计阶段确定建设项目造价的依据。（2）施工图预算是编制招标控制价的基础。（3）施工图预算是发包人在施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据（4）施工图预算是发包人采用经审定批准的施工图纸及其预算方式发包形成的总价合同时，按约定工程计量的形象目标或时间节点进行计
22、量、拨付进度款及办理结算的依据。2.施工图预算对承包人的作用（1）施工图预算是确定投标报价的依据。在竞争激烈的建筑市场，承包人需要根据施工图预算造价，结合企业的投标策略，确定投标报价。（2）施工图预算是承包人进行施工准备的依据，是承包人在施工前组织材料、机具、设备及劳动力供应的重要参考，是承包人编制进度计划、统计完成工作量、进行经济核算的参考依据。施工图预算的工、料、机分析，为承包人材料购置、劳动力及机具和设备的配备提供参考。（3）施工图预算是控制施工成本的依据。根据施工图预算确定的中标价格是施工企业收取工程款的依据，企业只有合理利用各项资源，采取技术措施、经济措施和组织措施降 低成本，将成本
23、控制在施工图预算以内，企业才能获得良好的经济效益。3.3.施工图预算对其他方面的作用施工图预算对其他方面的作用 （1）施工图预算编制的质量好坏，体现了工程咨询企业为委托方提供服务的业务水平、素质和信誉。 （2）施工图预算是工程造价管理部门监督检查企业执行定额标准情况、确定合理的工程造价、测算造价指数及审定招标工程标底的依据。 （3）施工图预算是仲裁、管理、司法机关在处理合同经济纠纷时的重要依据8.3.2 8.3.2 施工图预算的编制内容施工图预算的编制内容 根据建设项目施工图预算编审规程施工图预算根据建设项目实际情况可采用三级预算编制或二级预算编制形式。当建设项目有多个单项工程时，应采用三级预
24、算编制形式，三级预算编制形式由建设项目总预算、单项工程综合预算、单位工程预算组成。当建设项目只有一个单项工程时，应采用二级预算编制形式，二级预算编制形式由建设项目总预算和单位工程预算组成。1.1.建设项目总预算建设项目总预算 建设项目总预算是反映施工图设计阶段建设项目投资总额的造价文件，是施工图预算文件的主要组成部分。总预算由组成该建设项目的各个单项工程综合预算和相关费用组成。2.2.单项工程综合预算单项工程综合预算 单项工程综合预算是反映施工图设计阶段一个单项工程(设计单元)造价的文件，是总预算的组成部分。单项工程综合预算由构成该单项工程的各个单位工程施工图预算组成。3 3，单位工程预算，单
25、位工程预算 单位工程预算是依据单位工程施工图设计文件、现行预算定额以及人工、材料和施工机具台班价格等，按照规定的计价方法编制的工程造价文件。4 4 工程预算文件的内容工程预算文件的内容 采用三级预算编制形式的工程预算文件包括：封面、签署页及目录、编制说明、总预算表、综合预算表、单位工程预算表、附件等内容。 采用二级预算编制形式的工程预算文件包括：封面、签署页及目录、编制说明、总预算表、单位工程预算表、附件等内容。 各表格形式详见建设项目施工图预算编审规程8.3.3 8.3.3 单项工程施工图预算的内容、计算方法单项工程施工图预算的内容、计算方法1 1、单项工程施工图预算的内容、单项工程施工图预
26、算的内容建筑工程预算建筑工程预算粗装修工程预算粗装修工程预算给排水工程预算给排水工程预算电气照明工程预算电气照明工程预算暖通工程预算暖通工程预算土建工程土建工程预算预算安装工程安装工程预算预算单项工单项工程预算程预算本课内容以各单位工程为编制对象以各单位工程为编制对象2 2、施工图预算的计算方法、施工图预算的计算方法 编制方法编制方法单价法单价法按规则计算分项工程量按规则计算分项工程量套定额计算分项工程单价套定额计算分项工程单价计算分部分项工程计算分部分项工程费费计算施工措施项目费计算施工措施项目费计算其他项目费计算其他项目费计算规费和税金计算规费和税金计算单位工程造价计算单位工程造价实物法实物法计算分项工程量计算分项工程量套定额人材机消耗量套定额人材机消耗量汇总人材机消耗量汇总人材机消耗量按市场价格确定按市场价格确定得分部分项工程费得分部分项工程费计算措施项目其他项计算措施项目其他项目费规费利润税金目费规费利润税金得单位工程造价得单位工程造价材材:量量 价价机机:量量 价价人人:量量 价价常常用用工料分析表 （指分部分项工程所需人工、材料和机械台班消耗量的分析表）序号定额编号分项工程名称计量单位工程量人工水泥木材钢材单位单位单位单位定额用量定额用量定额用量定额用量材料汇总表建设单位送料地点工程名称收料人序号材料名称规格单位数量用途备注
