1、目 录项目概述物业现状投资者经营者的心态分析现物业管理情况商场现状带来的不良影响重建主要规划的技术参数重建方案图反迁方案重建的投资收益估算重建市场及环境分析重建的意义和作用重建项目的基础保障项目概述项目概述 大世界商业广场坐落于成都紫荆北街85号，该地块位坐拥紫荆及桐梓林、神仙树三大商业及高档住宅区成熟优势。周边已有建成的商鼎国际、国航大厦、丰德国际广场等一大批高端写字楼，商务气氛浓厚，同时这里也是传统的高尚居住区，锦官新城、锦绣花园、中华园等社区分布周边，商业广场、娱乐中心汇集、各类学校应有尽有，是个不可复制的绝佳商业地段。 大世界商业广场于二零一一年由国泰（成都大世界商业广场开发经营有限公
2、司）开发，现由五百九十余户业主所有，由大世界商业广场物业管理，由成都紫荆名城市管理有限公司运营，其主要业态由餐饮、娱乐、休闲、会所、培训、办公、卖场等各类业态。本案大世界商业广场的物业现状大世界商业广场的物业现状1、各类安全隐患严重 2007年7月曾发生小孩子坠楼事件，当时各类媒体纷纷报道，华西都市报于2007年7月18日在显著版面位子，用“跌出护栏 少年生命随风飘逝”为标题报道此事。给大世界商业广场带来了极大的负面影响，曾引起了各级政府职能部门高度重视。供电、消防方面也存在着不同程度的安全隐患；2、商业广场设计方面存在着重大缺陷；3、停车场车位严重不足，长期堵塞通道制约经营、制约发展；4、物
3、业外立面陈旧；5、地震、防水处理过期，严重漏水，制约经营；6、业主分散，业主各自为阵，经营权难以统一，不适应现代商业运营模式；7、广告店招设置不合理，场内导示不明显；8、给排水、雨污水管与经营精矿不匹配；9、无管理用房，物业管理人员流动较大；10、业态自然形成，规划混乱，层次较低。插现状图片投资者（业主）、经营者（商家）失去信心投资者（业主）、经营者（商家）失去信心1、商铺闲置率较高，部分业主长期无收益或收益较少，对投资失去信心；商铺变现能力极差（二次出售有价无市，银行贷款或融资困难）2、黄金商业口岸位置逐年递减，商铺市值逐年递减；3、各种社会矛盾越来越明显，与和谐社会极不吻合，导致各种治安、
4、刑事案件时有发生；4、经营层次较低，商家盈利能力逐渐减弱；5、招商环境较差，品牌商家不愿进驻；物业管理运营公司难以维持物业管理运营公司难以维持1、由于历史原因缺乏维修基金，物业维修维护困难；2、无物业管理用房，管理运营公司加大成本，导致盈利能力减弱，运营管理公司缺乏信心；3、物价上涨，管用费用由于物业本身贬值无法调升，物业管理公司长期亏损；4、业主各自为阵，经营难以统一形成规模，搞风险能力极低；5、物业现状导致经营困难，经营难以持续稳健发展；6、各种社会矛盾突出，运营管理公司运营管理极为困难；大世界商业广场的现状导致政府职能部门管理难度加大大世界商业广场的现状导致政府职能部门管理难度加大1、大
5、世界商业广场混乱的经营状况导致环境脏、乱、差，导致政府环卫管理部门管理难度加大；2、大量资产闲置，激化社会矛盾，治安情况复杂；3、大世界商业广场外立面陈旧，影响市容市貌，政府整改难度加大；4、安全隐患严重，增加了安全管理难度。综上所述：解决大世界商业广场的唯一途径：经商业地产业内资深人士、行内专家、部分业主、管理公司、开发商、商家代表多次论证，得出大世界商业广场必须走原址重建之路。 为了投资者得到合理回报，商家经营得到合理收益，政府增加税源，激活闲置资产，大世界商业广场必须走原址重建之路，重新策划、重新设计、造就新市场，创造新市场。重建后的大世界商业广场将是城南片区标志性商业建筑，将是商业地产
6、的奇葩。为区域经济将起到巨大的失去作用。大世界商业广场的重建是广大业主、开发投资商、商家、广大市民、政府共同的愿望与心声！大世界商业广场原址重建主要规划的技术参数大世界商业广场原址重建主要规划的技术参数1、总建筑面积：267000平米 豪华商场：62000平米 高层住宅：70000平米 国际公寓：104000平米2、占地总面积：44840平米3、建筑密度：44.9%4、容积率：5.955、地下停车场（2层）：不少于1000个停车位大世界商业广场原址重建后的概念设计意境图大世界商业广场原址重建后的概念设计意境图大世界商业广场暂拟反迁方案大世界商业广场暂拟反迁方案1、反迁补偿中，原物业持有人可以自
7、由选择以新建商场面积补偿，或以新建高档公寓面积补偿；2、反迁补偿面积以业主所持原物业的套内面积为准，对应补偿新物业的套内面积（以下面积均为套内面积）；3、反迁补偿中，业主选择以持有新商场部分面积作为反迁补偿，则最高可选择将物业套内面积的50%，以新建商场套内面积补偿，剩余面积部分则以高档公寓套内面积进行补偿；4、业主选择新商场作为反迁补偿，其楼层选择为原业主所持物业同层或以上楼层。以新建商场形式补偿，选择楼层每高出原持有物业一层，则新补偿的套内面积交比原物业以新建商场补偿面积，增加5%举例说明：举例说明：原物业持有人，持有原大世界商业广场100m2的产权，其中最多可有50m2（50%），选择以
8、新建商场面积作为反迁补偿。若其选择与原物业同楼层商场，则可获得新建商场同层50m2的产权，若选择比原物业高一层的商场进行反迁补偿，则可获得比原补偿面积增加5%的面积，即可获得上一层商场52.5m2的面积。每高一层按5%递增，即高2层增加10%,高3层增加15%，以此类推.5、但上述业主选择以持有新商场部分面积作为反迁补偿，最高比例不得超出原物业套内面积的50%；6、业主选择高档公寓作为反迁补偿，则原物业持有人所持剩余物业套内面积，经选择以商场形式反迁补偿面积后，剩余的套内面积，则按与反迁补偿面积，以1:1.35的比例进行补偿。即上述案例中，剩余50m2的产权面积补偿高档公寓67.5m2（35%
9、）的面积。7、详见大世界商业广场重建返迁产权面积对应表。附后。大世界商业广场重建的投资收益估算大世界商业广场重建的投资收益估算 根据项目当前的规划指标，我们将按照项目规划设计设想对项目进行投资财务分析，希望通过项目设计模型的财务分析评估，为项目的实际运作提供参考依据。 大世界商业中心项目是一个新的商务建筑集群，共占地67亩（包括中心商厦部分），由一栋29层高的国妹公寓（甲级写字楼或国际酒店公寓）、一栋27层高住宅、一栋5层豪华商业群楼组成。1、项目主要规划设计参数总用地面积：44840平米，约67亩（包含中心商厦部分）容积率：5.95建筑高度：99米建筑总面积：272000平米地上建筑面积：2
10、36000平米，分为以下三部分：A、豪华商场建筑面积：107000平米 反迁商场建筑面积：66000平米 反迁后可售豪华商场面积：41000平米 B、高层住宅建筑面积：55000平米（27F） C、国际公寓建筑面积：74000平米（29F）（甲级写字楼或国际酒店公寓） 地下建筑面积：36000平米（2F） 地下机动车位：11000辆2、项目销售收入 按照市场定价模型预测的住宅销售价范围，根据项目周边市场调查结果及房价上涨幅度，我们保守预计，选取高层住宅销售均价发12000元/平米计，国际公寓（甲级写字楼或国际酒店公寓）按15000元/平米计，豪华商场以20000元/平米计，车位按10万元/个计
11、，项目全部售出，总销售收入如下所示：建设事项建设事项建筑面积建筑面积销售均价销售均价合计（万元）合计（万元）豪华商场建筑面积（扣除反迁面积）41000m220000元/m282000高层住宅建筑面积55000m212000元/m266000国际公寓建筑面积（甲级写字楼或国际酒店公寓）74000m215000元/m2111000车位1100个100000元/个11000总计270000销售收入表销售收入表（1）静态投资估算序号序号内容内容单价单价数量数量总价（万元）总价（万元）一土地成本按政府文件计算按地面面积测算二前期费用205元/m2272000m255761勘探设计费40元/m227200
12、0m210882规划报建费150元/m2272000m240803其他15元/m2272000m2408三建安工程费3516元/m2272000m2956321豪华商场（含装修）4000元/m2107000m2428002高层住宅（清水）2600元/m255000m2143003国际公寓（精装，含大堂及走道）3500元/m274000m2259004地下车位3000元/m236000m2108005环境营造20元/m2236000m24726电梯400000元/部34部1360四不可预见费30元/m2272000m2816五管理营销费208元/m2272000m256701管理费按销售收入千分
13、之六计272000m216202广告营销费按销售收入1.5%计272000m24050六静态总投资3959元/m2272000m2107694(2)税费 营业税及附加、和产权办理费用，合计按销售额6.8%计 所得税按销售额的3.3%计，项目税费总计： 所得税以3.3%计，8910万元 税费总计27270万元（3）维修基金 维修基金基金=维修基金按照地面建筑成本X3%X建筑面积 =1100元/m2X 3% X236000m2 =779万元 （4）项目经济效益分析及评价 利润为： 270000- 107694- 27270- 779 即：134,257万元3、项目经济效益分析及评价序号序号内容内容
14、单价（元单价（元/m/m2 2）数量数量总价总价一项目收入9,926272000m2270000二总投资3,959272000m2107694三税费1003272000m227270四维修基金29272000m2779五成本总计4,991272000m2135.743六净利润134.257七静态投资回报率98.91%大世界重建项目的市场及环境分析大世界重建项目的市场及环境分析 跨入21世纪，面临的经济知识化和紧急全球化洪流的严重冲击，中国经济进入大调查、大转折、大变化、大发展时期。世纪之交的中国经济已进入全面、快捷工业化阶段：但也存在不少困难问题，集中表现为明显的、多侧面的二元现象。21世纪成
15、都的经济会是什么情景，起发展趋势怎样？商业广场为商贸流通和经济发展的重要平台，起发展对成都、高新区都会产生重大的影响。目前，成都市市的整体市场（商业广场）出现多元化格局。表现为门店集市型、摊位租赁、物业管理型和混合型。摊位租赁市场（商业广场）占绝大多数约占80%左右。 现有摊位制约市场管理，大部分是物业管理型，存在着多种弊端，如大世界商业广场现状：布局凌乱、交易行为不规范，纠纷、矛盾较多，购物环境较差，市场信誉度低。发展初期尚未行成竞争压力阶段尚可维持，但随着近10年的发展，同等规模的商业广场的竞争，这种商业广场管理模式，对内缺乏凝聚力，对外缺乏竞争力，是难以为继的，极大的浪费了社会资源。商业
16、广场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然趋势。 重建后的大世界商业广场，紫荆名城市场管理有限公司将采用国际化的管理模式，实行居家、休闲、娱乐“一站式”的经营方式。采用国际流行的统一规划，统一管理，统一形像，统一宣传的新型商业广场管理经营模式。大世界商业广场重建的重大意义和作用大世界商业广场重建的重大意义和作用 随着社会的进步和人民综合水平的不断提高，重建后的大世界商业广场的消费环境可以更好的满足社保和市民的需求，让消费者居家、休闲、娱乐、购物更为方便。 重建后的大世界商业广场横空出世，将打破成都南门无大型商业广场的城市综合体的空白局面，交积极倡导和开辟了“环保、时尚、高端”的新概念。顺
17、应了时代的市民的需求，为都市增添了一道亮景，并带动了高新区区域经济的增长和持续发展，其主要表现有以下几点：1、任何紫荆优越的地理位置，为城南市民营造家居、休闲、娱乐、购物的舒适环境。有助于原大世界商业广场业主首次投资并获得丰厚的回报。2、大世界商业广场重建后交会成为成都市商业地产的排头兵和领头羊，诠释了居家文化、诠释了休闲娱乐文化，使高新区区域性商业广场上升一个高度，促进了高层次消费。3、对高新区经济、社会发展的积极影响，提供了一大批社会人员和毕业学生的就业机会，创造政府税收，促进区域经济增长。在高新区竖起一块高起点，有特色、聚人气、高品位的家居、休闲、娱乐新品牌。大世界商业广场重建项目实施的保障基础大世界商业广场重建项目实施的保障基础 1、广大业主的支持 大世界商业广场共590户业主，至2011年7月18日已有489户业主与成都紫荆名城市市场管理有限公司签订了重建意向书，强烈表明了重建意愿。 2、广大经营商家的支持 3、品牌开发商的强烈合作意向 4、高新区管委会的支持
