1、建筑市场及建筑企业经营方式一、建筑市场、概念：无形市场：没有固定交易时间和交易地点，交易行为没有特定的规范和程序可以遵循的市场。有形市场：有固定交易场所和交易时间，提供从建设项目报建、信息发布、招标文件准备和发售、资格审查、踏勘答疑、评标定标监督与执行，直到合同商签、公证备案等一系列服务的市场。2、建筑市场主体：P205 发包方：业主方，现在实行建设项目法人责任制，对其行为进行规范。 承包方：建筑业企业、设计单位等 中介服务机构：受发包方、承包方或政府委托，对工程建设进行估价、咨询、代理、监理等智能服务，并取得服务费用的中介组织。主要有：行业协会：如监理协会、造价师协会等，在政府和企业间发挥桥
2、梁纽带作用，协助进行行业管理公证机构：仲裁机构、公证机构、会计师事务所等 3、建筑市场客体：市场交易对象，可以是有形的产品，也可以是无形的服务。咨询机构：工程咨询公司、造价师事务所等鉴证机构：质量监督、检测机构等保险、金融服务机构二、建筑企业经营方式：、概念：是指建筑企业向用户或服务对象提供产品或服务的方式，也是组织建筑生产活动所采取的管理方式。（承发包方式） 、建筑承发包方式演进世界范围内工程承发包方式的发展，大致经历了合分合的过程，可以粗略地分为五个发展阶段： q第一阶段（14世纪前）：由业主直接组织雇佣工人进行工程营造；q第二阶段（1415世纪）：营造师出现。作为业主的代理人，营造师管理
3、工匠，并承担设计工作；q第三阶段（1517世纪）：建筑设计师出现，承担设计任务；营造师管理工匠、组织施工； 上述三个阶段都是按业主自营方式进行的工程建设活动。一般来说，自营方式是一种实报实销的经营方式，属于自然经济范畴，是一种落后的生产方式。 q第四阶段（1718世纪）：承包企业出现。业主作为工程项目的发包者，通过经济合同与作为施工者的承包企业相联系；建筑师负责规划、设计和施工监督，并且是业主与承包企业之间纠纷的调解人；q第五阶段（1920世纪）：进入19世纪和20世纪，出现了总承包企业，并已形成了较完整的总包分包体系，逐渐产生了以承发包为主要特点的多种经营方式。其中，建设项目工程总承包成为承
4、建方式的主流。P213 经过近一个世纪的历程，工程总承包经营方式又有了丰富发展，出现了诸如交钥匙方式（承包商完成项目的设计、采购、施工、试车验收等工作，竣工后业主接过钥匙即可使用），BOT方式（建设经营移交）等多种形式。 经历了由原始的、在社会生产力较低情况下的“合”，到后来社会分工、专业化生产引起的分，进而又上升到高一级的合即包含了高度的科学技术和科学管理、更细的分工和更复杂的协作。三、经营预测（经营是企业的一项重要活动，一项正确的经营决策建立在对未来环境变化的掌握基础上，而预测是对未来发展趋势进行预估和推测的一种方法（技术）；因此可以说经营的中心在于决策，决策的基础在于预测。）1、预测的含
5、义：从对历史和现状的了解出发，对社会某种现象进行分析研究，从中发现其发展变化的规律，进而推测未来可能发展趋势的一种管理方法。预测立足于现在和过去，研究的对象是未来。（P107）2、预测的分类：长期：5年以上中期：15年短期：1年以下，如月度、季度、年度3、预测的程序（步骤）：确定目标和要求收集资料选择预测方法进行预测预测结果分析提出预测报告追踪与反馈 4、预测方法：定性：通过直观材料或判断的方法对事务的未来发展变化趋势进行分析，是在数据不足或难以获得，或没有必要去收集数据的情况下，凭借个人的经验、知识或集体的智慧和直观的材料来进行预测。常用方法：个人判断法，专家会议法，专家意见征询法定量：根据
6、历史数据，采用适应的数学公式或数学模型对未来的发展变化趋势进行预测（历史数据充分，或数据来源多且稳定，比定性预测精确）。常用方法：时间序列分析法（移动平均法，指数平滑法，趋势预测法等），因果分析法（回归分析）综合：综合采用两种或两种以上方法进行预测。5、定量预测方法（1）移动平均法Yt+1=( Xt+ Xt-1+ Xt-n+2+ Xt-n+1)/n式中:Yt+1 下一期的预测值 Xt 第t期的统计数据 N 统计数据的期数*实际工作中注意n的取值，如选用的n值较大，即采用统计资料的时间较长，则修匀程度好，但不易反映近期变化情况，灵敏度差。如选用的n值较小，则反映近期情况较好，但不易反映较长期的变
7、化趋势。一般取n6。（2）指数平滑法计算公式：Yt+1=Xt+（1-）St式中:Yt+1 下一期的预测值 Xt 第t期的实际值 St 第t期的预测值 平滑系数（01）式中根据实际情况和经验确定 ，越大，本期的预测值越接近上一期的实际值；越小，本期的预测值越接近上一期的预测值。例题：已知某构件厂17月份的销售实际值如下表所示，7月份的预测值是137万元。请用上述方法预测8月份的销售量（n=6，n=7，=0.4）月份实际销售额（万元）119125133125125128122解：（1）n=7, 8月份的预测值为：Y8 =(X7+X6+X5+X4+X3+ X2+ X1)/7=（122+128+125
8、+125+133+125+119）/7=125.3（万元） （2）n=6， 8月份的预测值为：Y8 =(X7+X6+X5+X4+X3+ X2)/6=（122+128+125+125+133+125）/6=126.3（万元） （3）=0.4， 8月份的预测值为：Y8=X7+（1-）S7=0.4*122+0.6*137=131（万元）四、经营决策1、决策的含义：（广义）指组织或个人为了实现某种目标而对未来一定时期内有关活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。（狭义）为了实现一定目标、解决某一问题，拟定多个可行方案，运用科学方法进行比较分析，确定其中的理想方案（决策的准则：令人满意），并予以实施的全
9、过程。2、决策问题的类型确定性：是指自然状态的发生为已知的情况下进行的决策。不确定型：是指决策者对自然状态是否发生事先不能肯定，而且对各种自然状态可能发生的概率事先无法预测情况下的决策。风险型：是指对自然状态是否发生不能肯定，但知道各种自然状态可能发生的概率情况下的决策。 3、决策方法分为两类：一是关于组织活动方向和内容的方法；二是在既定方向下从事一定活动的不同方案选择的方法（狭义定义）：确定型（量本利或费用效益法，线性规划法）、不确定型（乐观法、悲观法、折衷法，等）、风险型（决策树法）。 4、决策树法（P120）画法决策树由决策点、方案枝、方案节点（机会点）、概率枝、结果点等构成。123运用
10、：根据结果点的损益值和概率枝的概率，计算出期望值的大小，然后按决策标准比较个方案的期望值，从中选择最优方案。注：随机变量的期望值：是以随机变量各种取值的概率为权重的加权平均值。例如：随机变量X的取值可能为0，1，2，对应的取值概率分别为0.3,0.5,0.2,则X的期望值为00.3+10.5+20.2=0.9 例题：某项目有两个备选方案A和B，寿命期均为10年，生产产品相同：A方案投资500万元，年净收益在产品销路好时为150万元，销路差时为-50万元；B方案的投资额为300万元，年净收益在产品销路好时为100万元，销路差时为10万元。根据市场预测，在项目寿命期内，产品销路好的可能性为70%，
11、销路差的可能性为30%。根据上述资料进行决策。已知ic=10%。 自然状态概率AB销路好0.7150万元100万元销路差0.3-50万元10万元解：（1）画决策树123方案A方案B销路好0.7销路差0.3销路好0.7销路差0.3150-5010010（2）计算各机会点的期望值机会点的期望值=150(P/A,ic,10) 0.7-50(P/A,ic,10)0.3=533(万元)机会点的期望值=100(P/A,ic,10)0.7+10(P/A,ic ,10)0.3=448.5(万元)方案A的期望值=533-500=33（万元）方案B的期望值=448.5-300=18.5（万元）因此，选择方案B。五
12、、工程招标、投标1、概念：招标投标，是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种交易方式。通过这种方式可以达到节约和合理使用采购资金、保证采购项目质量的目的。通常由项目采购方作为招标人，通过发布招标公告发出招标采购信息，提出所需采购的项目的性质、质量、技术要求、交货期、竣工期或提供服务的时间，以及对供应商、承包商的资格要求等招标采购条件（要约邀请），由各有意提供采购所需（货物、工程或服务）的供应商、承包商作为投标方，向招标方书面提出响应招标要求的条件（要约）参加投标竞争。招标方对各投标方的报价及其它条件进行审查比较后，从中择优选定中标
13、者（发给中标通知书承诺），并与其签订采购合同。招标：是招标人为实现其投资目的，以法定形式吸引实施者参加竞争，并择优选择实施者的行为。投标：是具有一定资质能力的实施者按招标文件的要求以投标报价形式争取中标的行为。采用招投标方式最显著特点，是将竞争引入交易过程，好处:(1)招标人可以择优选择报价低、技术力量强、质量保证可靠、具有良好信誉的供应商，有利于节约和合理使用采购资金、保证采购质量；(2)招投标活动要求按法定程序公开进行，有利于减少腐败和不正当竞争行为；(3)有利于创造公平竞争的市场环境，维护市场秩序。当然，也有一些不足：程序复杂、费时、费钱。2、招标方式 公开招标：是指招标人以招标公告的方
14、式邀请不特定的法人或其他组织投标。 邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。*招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具有承担招标项目的能力、资信良好的法人或其他组织发出投标邀请书。*投标人少于三个的，招标人应当重新招标。3、程序招标程序：组建招标班子申请招标，发布公告准备招标文件，接收报名资格审查发售招标文件组织踏勘，招标文件澄清组建评标组织接受标书，开标，评标，定标签订合同资格审查通常包括如下内容：(1)投标人投标合法性审查（注册情况；是否具有独立签约能力；正常经营状况；是否有市场方面的违法违规行为）；(2)投标人投标能力审查（资质状况，近几年财务状况，目前施工
15、能力，同类或相似工程业绩，以往履约情况，资信等级；承担招标项目的主要人员的学历、资历，拟投入设备及技术能力状况，等）。 招标文件是招投标活动中最重要的法律文件，它不仅规定了完整的招标程序，而且提出了各项具体的技术标准和交易条件，规定了拟订立的合同的主要内容，是投标人准备投标文件和参加投标的依据，评审委员会评标的依据，也是签订合同的基础。招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件，招标文件应当包括：招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有是实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。 投标程序：根据招标信息及本企业情况选择投标项目，报名参加投标准备资料，接收资格
16、审查购买标书及其它资料参加招标澄清会议，踏勘现场，编制投标文件按要求递送投标文件，参加开标合同谈判，签订合同 投标文件投标文件（施工项目）内容：除了符合投标文件的基本要求外，还应该包括如下内容：(1)拟派出的项目负责人和主要技术人员的简历;(2)业绩，一般指近年承建的施工项目；(3)拟用于完成招标项目的机械设备；(4)其他。如财务状况等。投送时必须按招标文件要求的时间和地点送达，并按要求进行封装。 4、中标条件招投标法第四十一条规定：中标人的投标应当符合下列条件之一：q 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；q 能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格
17、低于成本的除外。5、招投标法部分条款讨论41条有关招标代理的讨论（建设部第79号令）所称工程招标代理，是指对工程的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料采购指标的代理。6、决策树法在工程投标中的应用（P220，看书）例1 某单位面临A、B两项工程投标，因受本单位资源条件限制，只能选择其中一项投标，或者两项都不投标。根据经验，A工程投高标的中标概率为0.3，投低标中标概率为0.6，投标但不中标的损失为3万元；B工程投高标的中标概率为0.4，投低标中标概率为0.7，投标但不中标的损失为2万元（投标费用）。各方案承包的效果、损益情况如下表。试运用决策树进行投标决策。单位：万元。 方案
18、承包效果概率损益值A高好0.3150中0.5100差0.250A低好0.2110中0.760差0.10B高好0.4110中0.570差0.130B高好0.270中0.530差0.3-10不投标 0解：（1）画出决策树；（2）计算各机会点的期望值；（3）选择最优方案。 （1）画出决策树 例2 某企业经研究决定参与某工程投标。经造价工程师估算，该工程成本为1500万元，其中材料费占60%。拟定的高、中、低三个报价方案的利润率分别为10%、7%、4%，根据以往经验，相应的中标概率分别为0.3、0.6、0.9。投标费用为5万元。该工程的招标文件中明确规定采用固定总价合同。据估计，施工过程中材料费可能平
19、均上涨3%，其发生的概率为0.4。试用决策树选择投标方案。解：（1）计算各投标方案的利润：单位：万元材料涨价增加的成本：1500*60%*3%=27 投高标材料不涨价时的利润：1500*10%=150 投高标材料涨价时的利润：150-27=123 投中标材料不涨价时的利润：1500*7%=105 投中标材料涨价时的利润：105-27=78 投低标材料不涨价时的利润：1500*4%=60 投低标材料涨价时的利润：60-27=33将上述结果列于下表中： 方案实施情况概率利润高标材料不涨价0.6150材料涨价0.4123中标材料不涨价0.6105材料涨价0.478低标材料不涨价0.660材料涨价0.
20、433六、工程合同1、合同法规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同形式：有书面形式、口头形式和其他形式。合同订立的程序：要约承诺 2、建设工程施工合同是发包人和承包人，为完成双方商定的建设工程，明确相互权利义务关系的协议。建筑工程合同应当采用书面形式3、合同的内容：由合同当事人约定，一般包括：合同当事人：指签订合同的各方，是合同权利、义务的主体。如发包人和承包人合同标的：当事人权利、义务共指的对象，如工程项目标的的数量和质量合同价款或报酬履约期限、地点和方式违约责任解决争议的方法4、建设工程施工合同示范文本：三部分第一部分：协议书是发包人与
21、承包人就合同内容达成一致意见后，向对方承诺履行合同而签署的正式协议。包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款、组成合同的所有文件，约定了合同生效的方式以及合同订立的时间、地点等。第二部分：通用条款是一些普遍适用的、带统一性的、反应工程惯例的内容。第三部分：专用条款是承发包双方结合具体工程情况，经充分协商一致约定的条款，是对通用条款的具体化、补充和修改。通用条款中有四十多处需要在专用条款中具体约定。5、工程项目建设过程中的主要合同关系： 构思决策项目实施项目运行技 术 咨询合同勘察、设计、施工合同，监理合同、买卖合同、借款合同，等物业管理合同 业主：勘察、设计、施工合同，监理合同，借款合
22、同，等 承包商：承包（勘察、设计、施工）合同，分包合同，买卖合同，等6、现代建筑工程合同的要求完备性：内容齐全，条款完整、不漏项，以防止扯皮、争执。当事人责任明确，不含混权责均衡，强调合作和利益的一致性符合工程管理的需要标准化具有灵活性 合同标准化的意义：方便合同的起草和评价，减少合同中的漏洞方便投标和合同分析标准的合同比较合理地反映了当事人的权利和责任使用标准的合同条件，当事人熟悉且理解一致便于管理的标准化和规范化易被普遍接受7、合同管理：(1)合同的生命期：合同形成（签订前、谈判签约）合同履行合同结束。从承包商角度看：保修合同履行合同形成工程实施商签合同投标报价取得标书开标签约验收合同结束
23、(2)发包人的合同管理：签订前管理：在招标文件中确定严格、周密的合同条款，以保证招标采购的意图得到满意实现。谈判签约管理：与中标人就具体合同条款进行谈判（在风险分析的基础上），最终签约。合同履行管理：按合同履行应尽义务、享有权利（全面检查承包人的合同履行情况，对已完部分进行验收认定，直至保修期结束），全过程进行合同资料管理。 (3)承包人的合同管理：签订前管理：根据自身实力、企业的经营战略、市场状况，考察招标项目的特点和要求、发包人的资信等状况，作出投标项目决策。获取投标文件后，组织人员对其进行全面分析和正确理解，准备投标文件，争取中标。谈判签约管理：中标后与发包人就具体合同条款进行谈判（在风
24、险分析的基础上），最终签约。合同履行管理：合同分析（制定合同履行计划）合同实施控制（按合同要求完成项目，做好合同变更、索赔管理）合同资料管理8、索赔索赔是指在合同的实施过程中，合同一方因对方未履行或未能正确履行合同规定的义务而遭受损失，向对方提出赔偿要求。实际工程中，索赔是双向的，业主向承包商的索赔处理比较方便，承包商向业主的索赔比较困难。索赔的起因：工程本身和工程环境有许多不确定性，在工程实施过程中会有很大的变化；合同签订于工程实施前，是基于对未来某种情况的假设基础之上；工程参与方多，相互之间既有联系又有影响；对合同理解的差异；等等。索赔的要求（内容）：工期索赔和费用索赔。索赔程序：P236索赔报告的编制：P236复习思考题：建筑市场及其主客体（熟悉）经营预测、决策（掌握）工程招标、投标的概念、方式、中标条件（掌握）合同、合同的内容（掌握），建设工程施工合同示范文本（熟悉），工程项目建设过程中的主要合同关系（了解），现代建筑工程合同的要求（理解） 索赔的概念、要求（理解）
