1、北北京京豪豪城城物物业业培培训训 物权法物权法 及其对我们生活的影响及其对我们生活的影响体系管理办公室体系管理办公室主讲人：文亚主讲人：文亚 物业管理法规系列培训物业管理法规系列培训 物权法物权法 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训2 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训3几种说法几种说法l说法一：说法一： 人防工程属于人民防空办公室（人防办）l说法二：说法二： 人防工程属于全体业主l说法三：说法三： 人防工程属于开发商 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训4 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训5几种说法几种说法l说法一：说法一： 一层住户可以不交（
2、因为没有使用）l说法二：说法二： 一层住户可以少交（比如：交30%）l说法三：说法三： 一层住户不可以少交，要全部缴纳 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训6此次培训的主要内容：此次培训的主要内容：l物权法的几个基本概念物权法的几个基本概念l物权法与物权法与物业管理条例物业管理条例l物权法对物业管理的影响物权法对物业管理的影响l物权法对民生的影响物权法对民生的影响l物权法对房地产行业的影响物权法对房地产行业的影响l物权法对国有资产监管的影响物权法对国有资产监管的影响 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训7过去的案例过去的案例： 西岸花园是北京市海淀区的一个高档住宅小区，西岸
3、花园是北京市海淀区的一个高档住宅小区，19981998年年9 9月，月，开发商申报时，北京市规划局以开发商申报时，北京市规划局以建筑工程规划设计要点建筑工程规划设计要点要求，要求，其规划建筑应按机动车其规划建筑应按机动车0.20.2车位车位/ /户，非机动车户，非机动车2 2车位车位/ /户配建停车户配建停车库。小区建成后，库。小区建成后，3 3幢楼下建有连片整体地下车库，共有幢楼下建有连片整体地下车库，共有5959个机个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。主停车。 但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得
4、停车权。开但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少发商以至少8 8万元的单价卖掉了其中的万元的单价卖掉了其中的3737个车位，其余车位则被个车位，其余车位则被小区物业管理公司以每月小区物业管理公司以每月250250元的租金租了出去。元的租金租了出去。物权法的几个基本概念1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训8l20032003年年6 6月，该小区业主委员会向海淀区人民法院起诉月，该小区业主委员会向海淀区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益
5、、处分的权利归全体业主所有。使用、收益、处分的权利归全体业主所有。l最终法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业最终法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。l这起案例就涉及了这起案例就涉及了物权法物权法中的中的“建筑物区分所有权建筑物区分所有权”。l此案例，如果是在此案例，如果是在物权法物权法实施后审理，可能结果就不一样。实施后审理，可能结果就不一样。物权法的几个基本概念1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训9建筑物区分所有权的构成建筑物
6、区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训10l物权法物权法对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。l理论解释：理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外
7、的共商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有部分享有共有和共同管理的权利。 物权法的几个基本概念1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训11车位、车库归谁所有？车位、车库归谁所有？l对于业主普遍关心的车位、车库问题。对于业主普遍关心的车位、车库问题。物权法物权法首先首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。需要。l就是说这些车位、车库，就是说这些车位、车库，首先首先应当看该小区的业主是否应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；
8、对于剩余的车位、车愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。赠与。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训12车位、车库归谁所有？车位、车库归谁所有？l其次其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。当归属于开发
9、商。l当然，对于是否存在这种约定，应当按照当然，对于是否存在这种约定，应当按照合同法合同法等法等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。定。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训13车位、车库归谁所有？车位、车库归谁所有？l此外，此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的
10、车位，属于业主共有。车位，属于业主共有。l这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。当归属于业主共有。 l从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。库所有权的归属认定成为开发商的。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训14道
11、路、绿地归谁所有？道路、绿地归谁所有？l道路、绿地原则上归业主共有。道路、绿地原则上归业主共有。l对于小区中建筑区划内的道路，对于小区中建筑区划内的道路，物权法物权法明确属于业主明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。国家所有。l建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。共绿地的，应当归国家所有。l此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按
12、照约定归业主个人。归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训15其他公共场所等归谁所有？其他公共场所等归谁所有？l建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。属于业主共有。l这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。置的体育健身设施、电梯等设施设备。l接入小区的水、电、气、暖等设施设备，
13、除供水、电、接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训16业主共有财产的利用业主共有财产的利用l对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。益也应当归业主共有。l实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。许其进入小区推销。l严
14、格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。费用。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训17物权法的几个基本概念2l物权物权l生活解释：生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何
15、人都杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。不能干涉你。l理论解释：理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训18l所有权所有权l生活解释：生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。对这栋房屋的所有权。l理论解释：理论解释：所有权包括占有、使用、收益、
16、处分的权利，所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。物权法的几个基本概念3 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训19l用益物权用益物权l生活解释：生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。l理论解释：理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有用益
17、物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用、收益的权利。的不动产享有占有、使用、收益的权利。l另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。没有国家规定的，应当给予合理补偿。物权法的几个基本概念4 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训20l担保物权担保物权l生活解释：生活解释：甲向乙借款万元，以其价值万元的房甲向乙借款万元，以其价值万元的房屋、万元的汽屋、万元的汽 车作为抵押担保
18、，以万元的音响设备作车作为抵押担保，以万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金万元。如果上述担保均有效，丙祸损毁，获保险赔偿金万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在万元数额内承担保证责任。丙承担的是应对借款本金在万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。物的担保以外的担保责任。l理论解释：理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可
19、以要求保证人承担保证责任。也可以要求保证人承担保证责任。物权法的几个基本概念5 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训21l不动产不动产l生活解释：生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。l理论解释：理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设
20、立、动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。物权法的几个基本概念6 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训22l动产动产l生活解释：生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。准。l再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击款的情况下，甲就将牛交给乙。当
21、天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权已交付死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权已交付而发生转移。而发生转移。l理论解释：理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力 。物权法的几个基本概念7 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训23l共有共有l生活解释：生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为。为提甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞高房屋的
22、价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船份再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款万元。如各共额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。这就是按份共有。 物业管理企业管理人员应该熟悉的概念物业管理企业管理人员应该熟悉的概念物权法的几个基本概念8 北北 京京 豪
23、豪 城城 物物 业业 培培 训训24l共有共有l理论解释理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有使用、收益和处分的有的不动产或者动产共同享有占有使用、收益和处分的权利权利。 物业管理企业管理人员应该熟悉的概念物业管理企业管理人员应该熟悉的概念物权法的几个基本概念8 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训25物权法的几个基本
24、概念9l专有专有l专有所有权的性质专有所有权的性质 空间所有权，以登记公示其法律上的空间所有权，以登记公示其法律上的独立性独立性l专有部分的范围专有部分的范围套内面积套内面积l专有所有权的行使与一般单独所有权无异，但不得危及建筑专有所有权的行使与一般单独所有权无异，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。物的安全，不得损害其他业主的合法利益。l专有权的享有须有以下前提：专有权的享有须有以下前提： a. 构造上的独立性（建筑构造上能加以区别）构造上的独立性（建筑构造上能加以区别） b. 利用上的独立性（有无单独的门户等）利用上的独立性（有无单独的门户等） 物业管理企业管理人员应该熟悉
25、的概念物业管理企业管理人员应该熟悉的概念 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训26l孳息孳息l生活解释：生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上结的天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上结的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。l理论解释：理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外对于法定孳息，当事人有约定但当事人另有约定的除外对于法定孳息，当事人有约定的，按照约
26、定取得；没有约定或者约定不明的，按照交的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。易习惯取得。物权法的几个基本概念10 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训27l相邻权相邻权l生活解释：生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然李四己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如
27、造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。张三以及租用张三土地的其他人。l理论解释：理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。 物权法的几个基本概念11 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训28物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例修改前修改前修改后修改后物业管理企业物业服务企业业主公约管理规约（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会
28、委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。l引起物业管理条例的修改： 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训2
29、9物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例l业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：l原条例的“双过半”l物权法的“新双过半”l新物业管理条例：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训30物权法物权法与与物业管理条例物业管理条例l业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：l原条例的2/3投票权l物权法的双2/3l新物业管理条例：业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面
30、积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训31l实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡见不鲜。而业主与物业公司之间的纠纷，也有相当数量来见不鲜。而业主与物业公司之间的纠纷，也有相当数量来自于小区财产归属的不明。自于小区财产归属的不明。l换言之，对于会所、车库等公共设施的归属，开发商与业换言之，对于会所、车库等公共设施的归属，开发商与业主之间存在争议；而物业公司进驻后，开发商又将
31、其占用主之间存在争议；而物业公司进驻后，开发商又将其占用的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之间的纠纷。间的纠纷。l物权法物权法则对小区公用部分的财产归属进行了全面的界则对小区公用部分的财产归属进行了全面的界定。定。 物权法对物业管理的影响 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训32l 第七十一条第七十一条 业主对其建筑业主对其建筑物专有部分享有物专有部分享有占有、使用、收占有、使用、收益和处分的权利。益和处分的权利。业主行使权利不业主行使权利不得危及建筑物的得危及建筑物的安全，不得损害安全，不得损害其他业主的合法其他业主的
32、合法权益。权益。 物权法对物业管理的影响 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训33物权法对物业管理的影响l 第七十四条第七十四条 建筑区划内，规建筑区划内，规划用于停放汽车的车划用于停放汽车的车位、车库应当首先满位、车库应当首先满足业主的需要。足业主的需要。 建筑区划内，规划建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事车库的归属，由当事人通过出售、附赠或人通过出售、附赠或者出租等方式约定。者出租等方式约定。 占用业主共有的道占用业主共有的道路或者其他场地用于路或者其他场地用于停放汽车的车位，属停放汽车的车位，属于业主共有。于业主共有。 北北 京京 豪豪
33、城城 物物 业业 培培 训训34物权法对物业管理的影响l第七十六条第七十六条 下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定： 17（略）（略） 决定前款第五项和第六决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数数的业主且占总人数过半数的业主同意。的业主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训35物
34、权法对物业管理的影响l第七十七条第七十七条 业主不得违反法业主不得违反法律、法规以及管理律、法规以及管理规约，将住宅改变规约，将住宅改变为经营性用房。业为经营性用房。业主将住宅改变为经主将住宅改变为经营性用房的，除遵营性用房的，除遵守法律、法规以及守法律、法规以及管理规约外，应当管理规约外，应当经有利害关系的业经有利害关系的业主同意。主同意。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训36物权法对物业管理的影响l第七十九条第七十九条 建筑物及其建筑物及其附属设施的维修附属设施的维修资金，属于业主资金，属于业主共有。经业主共共有。经业主共同决定，可以用同决定，可以用于电梯、水箱等于电梯、水箱
35、等共有部分的维修。共有部分的维修。维修资金的筹集、维修资金的筹集、使用情况应当公使用情况应当公布。布。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训37物权法对物业管理的影响l第八十九条第八十九条 建造建筑物，不建造建筑物，不得违反国家有关工得违反国家有关工程建设标准，妨碍程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、相邻建筑物的通风、采光和日照。采光和日照。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训38物权法对物业管理的影响l第八十三条第八十三条 业主应当遵守法律、法业主应当遵守法律、法规以及管理规约。规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污对任意弃置
36、垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。妨害、赔偿损失。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训39物权法对物业管理的影响1 1、使物业管理行业发展更加有序、使物业管理行业发展更加有序l物权法物权法的颁布具有更强烈的现实意义，它的实施的颁布具有更强烈的现实意义，它的实施将会使将会使物业管理条例物
37、业管理条例更好地贯彻、执行。更好地贯彻、执行。l物权法物权法对业主权益和义务的具体规范将使物业管对业主权益和义务的具体规范将使物业管理企业在处理业主权益纠纷时能够更好地把握分寸。理企业在处理业主权益纠纷时能够更好地把握分寸。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训40、物权法物权法的实施将考验物业管理企业生存发展能力的实施将考验物业管理企业生存发展能力l物权法物权法的实施将使物业管理向多元化发展。的实施将使物业管理向多元化发展。物权物权法法关于关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理可以委托物业管理企业或者
38、其他管理人管理”的规定，的规定，将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现状带来改变。业主选择空间的增大，将会使物业管理企状带来改变。业主选择空间的增大，将会使物业管理企业的市场化发展和品牌形象树立显得更加重要。业的市场化发展和品牌形象树立显得更加重要。 物权法对物业管理的影响 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训41物权法对物业管理的影响明晰了物业管理服务职能定位与责任边界明晰了物业管理服务职能定位与责任边界l长期以来，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的长期以来，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。如应
39、由开发商承担的房屋质量与保修责任、应工作和责任。如应由开发商承担的房屋质量与保修责任、应由政府承担的社会治安职能，不少业主都误认为是物业管理由政府承担的社会治安职能，不少业主都误认为是物业管理的事情，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。其实物的事情，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。其实物业管理企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能业管理企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切，要在包揽一切，要在物权法物权法的前提下，把该做和能做的事情的前提下，把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部的管理制度保证服务的品质。签订在合同上，并用内部的管理制度保证服务的品质。 北北
40、京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训42l实施实施物权法物权法后，物业管理的发展趋势分析后，物业管理的发展趋势分析l、加大房屋维修资金使用的透明度与合理性。、加大房屋维修资金使用的透明度与合理性。l、物业管理行业竞争将会愈演愈烈。、物业管理行业竞争将会愈演愈烈。l、理性理解业主的维权行为。、理性理解业主的维权行为。物权法对物业管理的影响 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训43物权法对民生的影响11 1、买房登记才有保障、买房登记才有保障2 2、异议登记、异议登记1515天内不起诉失效天内不起诉失效3 3、预告登记：防止、预告登记：防止“一房二主一房二主”4 4、登记机构出错造成
41、损害，应承担赔偿责任、登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任5 5、不动产登记费用按件收取不动产登记费用按件收取6 6、车位车库业主优先、车位车库业主优先7 7、业主共同选物业、业主共同选物业8 8、拆迁补偿要合理、拆迁补偿要合理 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训449 9、国家抢险救灾可征用房屋、国家抢险救灾可征用房屋1010、建设用地使用权期满自动续期、建设用地使用权期满自动续期1111、财产被毁损，可要求恢复原状、财产被毁损，可要求恢复原状1212、邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍、邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍1313、物权保护可以用仲裁解决、物权保护可以用仲裁解决1414、买受人善
42、意取得财产可不归还、买受人善意取得财产可不归还1515、拾到财物应当及时通知权利人、拾到财物应当及时通知权利人1616、拿回失物，悬赏承诺当兑现、拿回失物，悬赏承诺当兑现物权法对民生的影响2 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训451717、邻居装修给方便、邻居装修给方便1818、采光通风受保护、采光通风受保护1919、农村宅基地使用权流转仍未放开、农村宅基地使用权流转仍未放开2020、三人合伙买车，两同意即可转卖、三人合伙买车，两同意即可转卖2121、分割共同财产，损失风险可分摊、分割共同财产，损失风险可分摊2222、抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法、抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合
43、法2323、公益学校、医院等、公益学校、医院等6 6类财产不得抵押类财产不得抵押物权法对民生的影响3 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训46物权法对房地产行业的影响11.住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值在价值2.小区公用部分的规定明晰了产权小区公用部分的规定明晰了产权3.新型邻里关系，明确相邻纠纷问题新型邻里关系，明确相邻纠纷问题4.严格土地管理制度，明确土地出让方式严格土地管理制度，明确土地出让方式5.拆迁补偿规定，将可能增加开发成本，延缓房地产拆迁补偿规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发速度开发速度6.物权法的出
44、台为物业税的征收提供了法律依据物权法的出台为物业税的征收提供了法律依据 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训47物权法对房地产行业的影响21 1、对开发企业的影响、对开发企业的影响l首先，物权法对开发商和业主的权、责、利作出了明确首先，物权法对开发商和业主的权、责、利作出了明确的界定。双方各自行使自己的权利，履行自己的义务，的界定。双方各自行使自己的权利，履行自己的义务，这将使得二者的合法权益都得到保障。这将使得二者的合法权益都得到保障。l其次，物权法对土地的出让方式、征收土地的补偿等方其次，物权法对土地的出让方式、征收土地的补偿等方面作出了严格、明确的规定。使得政府不能在面作出了严
45、格、明确的规定。使得政府不能在“公共利公共利益益”的大旗下，公然为开发商征地、拆迁了这将从根本的大旗下，公然为开发商征地、拆迁了这将从根本上改变房地产业的发展模式。同时，开发商必须对被征上改变房地产业的发展模式。同时，开发商必须对被征地人进行合理补偿，这无疑会加大开发商的拿地成本。地人进行合理补偿，这无疑会加大开发商的拿地成本。l再次，物权法明确了住宅建设土地使用权自动续期的问再次，物权法明确了住宅建设土地使用权自动续期的问题，也就是说，七十年以后只要房屋仍然存在，使用权题，也就是说，七十年以后只要房屋仍然存在，使用权还是属于购房者的。还是属于购房者的。 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培
46、培 训训482、对购房者的影响、对购房者的影响l随着房地产行业竞争的不断激烈，购房者更具有理性的分随着房地产行业竞争的不断激烈，购房者更具有理性的分析和判断能力。物权法对房屋产权期限做出明确规定后，析和判断能力。物权法对房屋产权期限做出明确规定后，购房者买房时将不再只注重价格这个单一因素，房屋的使购房者买房时将不再只注重价格这个单一因素，房屋的使用寿命及质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物用寿命及质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物业管理水平等方面也将成为决定购房者是否购买的重要因业管理水平等方面也将成为决定购房者是否购买的重要因素。素。l另外物权法的出台，使得处理各种纠纷有法可依
47、。购房者另外物权法的出台，使得处理各种纠纷有法可依。购房者的权益将得到更有效的保护。其投诉将由情绪化向理性化的权益将得到更有效的保护。其投诉将由情绪化向理性化转移，维权意识和法律意识也将逐步增强。转移，维权意识和法律意识也将逐步增强。物权法对房地产行业的影响3 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训493、对政府的影响、对政府的影响l当前，随着城市化进程的深入，大规模的基本建设、征当前，随着城市化进程的深入，大规模的基本建设、征地拆迁问题越来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况地拆迁问题越来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况时有发生。物权法出台后，政府作为土地出让市场的主体，时有发生
48、。物权法出台后，政府作为土地出让市场的主体，其行使征收权，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当其行使征收权，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当按照物权法规定的补偿标准予以充分补偿。这就大大降低按照物权法规定的补偿标准予以充分补偿。这就大大降低了行政违法的可能性。了行政违法的可能性。l同时政府也将依据物权法加大对土地市场的调控力度，同时政府也将依据物权法加大对土地市场的调控力度，控制土地供应量和供应结构，从控制土地供应量和供应结构，从“地根地根”出发，促进房地出发，促进房地产行业的健康稳定发展。产行业的健康稳定发展。 物权法对房地产行业的影响4 北北 京京 豪豪 城城 物物 业业 培培 训训5
49、0物权法对国有资产监管的影响l物权法物权法针对当前国有财产流失的实际情况，界定了国有针对当前国有财产流失的实际情况，界定了国有资产的范围，明确了国有物权的行使，强调了对国有资产的资产的范围，明确了国有物权的行使，强调了对国有资产的保护。而这个保护，坚持的是平等原则，它为国资管理部门保护。而这个保护，坚持的是平等原则，它为国资管理部门和国有企业提出了一个全新的课题。和国有企业提出了一个全新的课题。l首先，平等保护原则对国有企业提出了挑战。在发生物权争首先，平等保护原则对国有企业提出了挑战。在发生物权争议时，国有企业也只能以平等的市场主体身份通过和解、调议时，国有企业也只能以平等的市场主体身份通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径参与纠纷解决。解、仲裁、诉讼等途径参与纠纷解决。l其次，其次，物权法物权法对国有资产管理者设置了对国有资产管理者设置了“高压线高压线”。物权法物权法通过明确国有资产归属、以违法行为定性国有资通过明确国有资产归属、以违法行为定性国有资产损失行为，对监管不力造成国资流失的机构和工作人员设产损失行为，对监管不力造成国资流失的机构和工作人员设置了置了“高压线高压线”，应该引起高度警觉。，应该引起高度警觉。 北北京京豪豪城城物物业业培培训训谢谢大家谢谢大家
