1、企业成功要素金字塔企业成功要素金字塔怎样成为一名优秀的报建员怎样成为一名优秀的报建员 报建人员的岗位职责 职业道德和综合素质 报建流程 常用必备的建筑知识 主要职能部门审查的重点 报建工作中应注意的事项报建人员的岗位职责1、熟悉各相关职能部门的规章制度及办事程序，掌握政策动向,融洽政府职能部门和友邻单位关系，树立良好的企业形象。2、理清报建各个环节、各阶段、各条线之间的逻辑关系和相关性。3、拟定项目报建计划，并负责起草上报政府及各职能部门的相关文件。4、做实项目建设前的报建工作、做稳建设过程中的协调配合工作、 做妥建设后期竣工验收备案手续。5、收集房地产相关信息及政策、法规文件并及时反馈公司各
2、相关部门。必须具备良好的职业道德和综合素质1、先做人，后做事，学会尊重自己、尊重他人。2、必须使自己成为一个学习型的人才。灵活机动、掌握沟通技巧。3、熟悉政策、掌握程序、关注时事变化。4、学会拟定切实可行的工作计划并具有结果意识。5、有较强的责任心、耐心，遇事不推诿、不找借口，具有较强处理事务的决断能力和沟通能力。6、认真执着且全力以赴去完成每项工作，做完美的自己。7、注意礼仪，树立良好的企业形象。报建流程1、报建流程 取得土地使用权方案设计及审批初步设计及审批施工图设计及审批办理预售许可证各项竣工验收及备案国土证开发项目开发项目前期报建前期报建 建设工程规划许可证立项备案证预售许可证施工许可
3、证建设用地规划许可证开发项目开发项目后期报建后期报建竣工验收备案证房产证投资备案证或核准投资备案证或核准地勘（初勘）及地灾评估报告地勘（初勘）及地灾评估报告办理建设规划用地许可证取得规划红线图办理建设规划用地许可证取得规划红线图方案设计（设计院）方案设计（设计院）综合管网综合管网审查会及审查会及市政审查市政审查意见意见人防工程人防工程方案预审方案预审消防方案消防方案审查意见审查意见园林绿化园林绿化方案设计方案设计审查意见审查意见水保、环评、水保、环评、审查审查规划局方案设计审查意见规划局方案设计审查意见初步设计（设计院）初步设计（设计院）人防初步设计人防初步设计审查意见审查意见节能审查意见节能
4、审查意见园林绿化初步园林绿化初步设计审查意见设计审查意见防雷初步防雷初步审查意见审查意见建委初步设计建委初步设计审查意见审查意见地勘（详勘）地勘（详勘）施工图设计（设计院）施工图设计（设计院）防雷施工图防雷施工图审查意见审查意见消防施工图消防施工图备案备案施工图备案施工图备案委托施工图委托施工图审查意见审查意见人防施工图人防施工图审查意见审查意见（易地建设费）（易地建设费）消防初步消防初步设计审查意见设计审查意见施工图修改（设计院）施工图修改（设计院）综合管网施工图备案综合管网施工图备案规划施工图审查规划施工图审查规划局放线通知书规划局放线通知书规划局验线规划局验线市勘测院放线回执市勘测院放线
5、回执缴纳规划局管理规费缴纳规划局管理规费发放规划许可证发放规划许可证办理招投标手续（邀标、招标、直接发包）办理招投标手续（邀标、招标、直接发包）发放中标通知书发放中标通知书缴纳各种规费及资本保证金缴纳各种规费及资本保证金办理配套费及缴纳手续费办理配套费及缴纳手续费办理质监及建管手续办理质监及建管手续缴纳民工保证金缴纳民工保证金发放施工许可证发放施工许可证房屋面积预测 预售许可预售资金监管物业用房审批 预售合同登记物业合同签定房屋预售抵押合同登记建立楼盘表 银行按揭全套施工图（施工单位）全套施工图（施工单位）房屋工程项目竣工房屋工程项目竣工面积二面积二次测绘次测绘市勘测院市勘测院现状图现状图消防
6、消防验收验收防雷防雷验收验收绿化绿化验收验收市政市政验收验收室内环境测试室内环境测试门窗及电梯测试门窗及电梯测试环保预验收环保预验收白蚁防治验收白蚁防治验收灯饰工程验收灯饰工程验收主体竣工验收主体竣工验收规划验收规划验收节能验收节能验收人防人防验收验收档案验收档案验收办理竣工备案登记证办理竣工备案登记证常用必备的建筑知识 建筑常用术语解释建筑常用术语解释 住宅户型简析住宅户型简析 住宅面积计算住宅面积计算一、建筑常用术语解释一、建筑常用术语解释 建设用地面积 套内建筑面积 总建筑面积 公摊面积 建筑占地面积 进高 容积率 层高 建筑密度 开间 绿地率 进深 建设用地面积：建设用地面积：建设用地
7、是指规划用地范围线内建设项目的用地。建设用地面积不包括城市规划道路红线内的道路用地面积。建设用地面积是计算核定建筑容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标的基础参数。其计算应精确到平方米。 总建筑面积：总建筑面积：指所有建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑（在计算容积率时，只包含地上建筑面积的总和） 建筑占地面积：建筑占地面积：地块内所有建筑物的投影总面积，即建筑物首层建筑投影面积。 容积率：容积率：指总建筑面积与建设用地面积的比值。 建筑容积率计算公式： S1 FAR= S
8、2 其中： FAR建筑容积率 S1总建筑面积 S2建设用地面积 建筑密度：建筑密度：建筑密度指一定地块内所有建筑物的投影总面积占建设用地面积的比值（用百分比表示）。 建筑密度的计算公式： S3 D= 100% S2 其中：D建筑密度； S2建设用地面积； S3建筑投影总面积。 建筑投影总面积的计算：除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影总面积。 绿地率：绿地率：各类建设用地内的绿化用地面积占用地总面积的比例（以下称绿地率），应当符合重庆市城市园林绿化条例及其他有关规定的指标。其中，旧城改造区绿地率不低于25%，新建区绿地率不低于30%。 套内建筑面积：套内建筑面积：
9、指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。（重庆主城区使用的套内面积） 公摊面积：公摊面积：应分摊的公用建筑面积的组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套内（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。三、住宅面积计算三、住宅面积计算1、全面积、全面积 永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围小平面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。 自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围小平投影面积计算。
10、穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然计算 突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.20m 以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。 封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 净高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。 建筑物墙外有顶
11、盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面积计算。 有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。 位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算（应具备通风、采光条件）。 2、半面积 与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。 独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。 未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积一半计算。 无上盖的室外楼
12、梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。 3、不计面积 层高在2.20m以下的房屋，净高在2.05m以下的地下室和半地下室。 突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。 房屋之间无上盖的架空通廊。 无柱的雨蓬。 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。 房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。 消防、检修等用途的室外爬梯。 构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。例如下图：主要职能部门审核的重点主要职能部门审核的重点1、规划局： 主要控制点：总平面布局、
13、外立面、天际轮廓线控制、规模（容积率、覆盖率）、间距、物管用房、社区用房、车位配套及公共空间等 项目在方案设计过程中，由于设计深度不够，在初步设计和施工图阶段有可能出现调整 ，调整中应注意以下问题： 1）调整范围不能突破总指标(如：容积率、绿化率、覆盖率等经济指标，包括轮廓线不能发生变化）。2）如需增加地下不计容部分面积，可事先与规划部门沟通调整。3）调整后报规划审查，取得复函意见，作为要收依据。如调整大，还须重新报初步设计审查（包括专家审查、节能审查和协办部门的审查），并进行施工图备案。4）目前规划对外立面审查更加严格，特别是城市主干道、沿江项目，色调主要以浅灰色调为主，要求简洁，不提倡采用
14、玻璃幕墙。方案要求做二到三个方案进行比选，方案中要求有效果图，平面图，立面图、区位图、鸟瞰图、实景融入图、外墙使用材质及色板图。 （案例一）2、消防总队： 防排烟（机械排烟、自然排烟、正压送风系统）、疏散通道（不能使用三合一消防前室）、扑救面、消防通道、消防设施、设备(水系统：喷淋、室内外消火栓；电系统：报警、烟感、温感设置、双电源发电机，气体灭火)；建筑外保温材料、微型消防站及停机坪（超高层）的设置要求。 3、园林局： 绿化总平面布局、绿地率、绿化配置 1）配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙1米起算 距高层建筑物外墙1.5米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建
15、筑物外墙基起算绿地面积 2）植草砖铺地及其缝隙内的少量绿化不计入配套绿地面积 3）地下架空平台绿化种植土层深度大于1.5米的，按实际植 物种植面积的100冲抵；种植土层深度大于1.0米、小于1.5米 深的，按实际植物种植面积的60冲抵集中绿化面积；种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20冲抵集中绿化面积。（以上为条例上的），实际上现控制是，架空绿化不能超过50%，浮土深度不能小于2米。 （案例二） 4、人防： 1）项目所在地的地质、地形等是否有条件建人防工程，如确受限，则采取由建设单位缴纳易地人民防空工程建设费，人民防空主管部门集中修建公共人民防空工程（如项目所在地有
16、高切坡、地下综合管网复杂等）。异地人防费按地面规划设计总建筑面积计收：一类区域（主城区）每平方米按45收取；二类区域（涪陵、合川、长寿、永川等每平方米按35收取），人防可能要调整收费标准。 2）如有条件建设人民防空工程，则需对图纸设计及施工过程进行审核，是否达到相应级别和应建规模的要求（建筑物为多层的，按地面建筑面积的4为应建规模；建筑物为10层及以上的，按首层建筑面积为应建规模），目前由于车位紧张，地下不计算容积率，很多开发商都自建人防工程，因为人防工程车位可出售。渝国土房管发（渝国土房管发（2009）51号对结建号对结建式人防工程依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停式人防工
17、程依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车场的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥车场的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥有产权。已购人防工程的业主凭售房合同及相关资料向登记机构申请车有产权。已购人防工程的业主凭售房合同及相关资料向登记机构申请车库产权登记。库产权登记。5、市政： 主要审核路面占道开挖、项目管网与市政管网接口关系，雨、污水管网排放接沟走向、灯饰工程方案。6、建委： 对初步设计进行审查、开发项目施工过程中的安全、质量检查和监督，项目竣工验收。 1）项目资本金。 2）配套费 3）农民工工资保障金 4）保险费 5）安全文明施工保
18、证金的落实 6）综合服务费 7）散装水泥押金 （案例三）7、国土资源房屋管理局 1）负责全市城乡土地、房屋权属确认和登记发证的统一管理。 组织土地资源调查、地籍调查、房籍调查、土地统计和动态监测；负责土地、房屋确权和登记资料汇交管理工作。依法负责全市地籍和房籍测绘管理。 2）监测土地市场和建设用地利用情况 3）审核项目物管用房的配置、管理 4）房屋拆迁 5）核发商品房预售许可证 6）“渝府发2010113号重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知；渝国土房管2011116号重庆市国土房管局关于公布重庆市主城区2011年度增加建筑面积补交国有土地出让价款综合楼面地价标准的通知”报建工作
19、中应注意的事项报建工作中应注意的事项 一、项目报建过程中应如何进行有效沟通 沟通是为了一个设定的目标，把信息、思想和情感在个人或群体间传递，并且达成共同协议的过程。 有效沟通有效沟通的技巧 理解沟通的过程和其重要性理解沟通的过程和其重要性 知道阻碍有效沟通的障碍知道阻碍有效沟通的障碍 获得与他人沟通的基本技巧获得与他人沟通的基本技巧37 沟通的三大要素： 要有一个明确的目标 达成共同的协议 沟通信息、思想或情感38 缺乏信息或知识 没有说明重要性 只注重了表达，而没有注重倾听 没有完全理解对方的话，以致询问 不当 时间不够 不良的情绪 没有注重反馈 没有理解他人的需求 职位的差距、文化的差距也
20、会造成很多沟通的失败沟通失败的原因39有效沟通的基本步骤有效沟通的基本步骤40 设立沟通的目标 制定计划 预测可能遇到的异议和争执 对情况进行SWOT分析 S优势 W弱势 O机会 T 威胁 提示：初次认识政府部门的人员时，请先留意其提示：初次认识政府部门的人员时，请先留意其办公桌上的标牌，弄清对方的姓名和职务，牢记办公桌上的标牌，弄清对方的姓名和职务，牢记在心，准确地称呼对方，礼貌谦逊的介绍自己。在心，准确地称呼对方，礼貌谦逊的介绍自己。步骤一：事前准备步骤一：事前准备41 在与人会谈以前，如果对于我所要说的，乃他似乎要回答的东西没有一个极清楚的观念，我情愿在那人办公室的人行道上踱上两小时，而
21、不愿走进他的办公室。 戴尔卡耐基 预备好你的心态与情绪 提示：在接触中摸清对方的兴趣、爱好、寻提示：在接触中摸清对方的兴趣、爱好、寻找合适的话题拉近彼此的距离。找合适的话题拉近彼此的距离。沟通的预备沟通的预备42 积极聆听 有效提问 问题的种类 及时确认 提示：如对方提出疑问或委托办理事情，我们一提示：如对方提出疑问或委托办理事情，我们一定要尽快落实、及时回复。定要尽快落实、及时回复。步骤二：确认需求步骤二：确认需求提示：谈工作上的事情时，简明扼要、准确地表提示：谈工作上的事情时，简明扼要、准确地表达信息。达信息。43步骤三：阐述观点（步骤三：阐述观点（FABFAB）44步骤四：处理异议步骤四
22、：处理异议 在沟通中，异议是经常会遇到的。要想说服别人是非常困难的，因为成年人固有的观念和习惯都很难改变，很不容易被人说服。所以在沟通中一旦遇到异议，就很容易导致沟通的破裂。 当沟通中遇到异议时，我们可以采用一种类似于借力打力的方法，叫做“柔道法”。这种方法不是强行说服对方，而是用对方的观点来说服对方。在沟通中遇到异议之后，首先了解对方的某些观点，然后找出其中对你有利的一点，现时顺着这个观点发挥下去，最终说服对方。另外，当我们在逐级汇报工作，发生异议时另外，当我们在逐级汇报工作，发生异议时，也要巧妙地处理对方上下级间的关系。，也要巧妙地处理对方上下级间的关系。45在达成协议的时候，要做到以下几
23、方面： 1、感谢善于发现别人的支持，并表示感谢对别人的结果表示感谢愿与合作伙伴、同事分享工作成果积极转达内外部的反馈意见对合作者的杰出工作给以回报 2、赞美 3、庆祝步骤五：达成协议步骤五：达成协议46步骤六：共同实施步骤六：共同实施 信任是沟通的基础，如果你失去了对方的信任，那么下一次沟通就变得非常地困难。所以，作为一个职业人士在沟通的过程中，对所有达成的协议一定要努力地照协议去实施。一定要努力地照协议去实施。 积极合作的态度 按既定方针处理 发现变化及时沟通47所以良好的沟通模式如下图所示：所以良好的沟通模式如下图所示：二、项目报建过程中应注意的情况二、项目报建过程中应注意的情况1、时间与
24、程序 对于开发商而言，时间就是效益，如何能在最短的时间内办理好所有报建手续，也是考验一名报建人员的能力。 1）学会如何穿插报建。做到事先与职能部门沟通，请专业人 士指导，然后再报建，即主办部门在审核的同时，就先请并联部门的人先行审图，这样可以节省更多时间。 2 ）重点工程可以申请提前介入 2、对于职能部门之间的规范要求产生矛盾时该怎样应对 1）所需要件间的审批顺序发生冲突 （案例四） 2）执行规范的标准不同 A、规划堪测院与房屋面积测绘院在进行测绘时由于执行的标准不完全一致，必然导致测绘出的结果不一致，我们报建人员该如何应对 B、规划控规地块面积与实际国土发证面积不一致会导致一些出让地块在挂牌
25、时控规中的一块地里有国土发证的多个原产权人，而出让的地只跟其中一部分业主谈好（一般是集体用地），搞好拆迁，这样就产生了矛盾，报建人员遇到这种事时又该怎么办3、验收方面应注意以下问题1）竣工图一定要与规划许可证附图一致，否则验收会出问题（包括平面布局、间距）。2）小的设计调整一定要有设计变更单，质检验收才会有依据。结构、安装等方面的调整一定要进行图审，取得审图单位的认定书。3）节能验收是相当重要的环节，初步设计节能计算满足要求，但有些项目由于施工质量差，外墙抹灰不均匀，导致能效测评通不过，65%节能要求达不到。目前建委已出台渝建发201122号关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知。明确禁止使用
26、燃烧性能为B2级及以下的保温材料用于任何民用建筑墙体保温工程等等，请报建的同志收集相关文件给设计部的看看，这些信息要及时反馈到公司相关部门去，避免设计出错。4、消防 消防审查较复杂，项目越大问题就越多，报建中一定注意，取得的审查意见一定要请设计单位认真复查，避免功能，高度，楼层出错。 目前消防刚出台了一些新文件， 1）渝公发2010716号文，关于重庆市建设工程消防设计文件编制深度规定的通知； 2）渝公消发201159号文，关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知 3）渝公消发201139号文，关于开展建筑消防安全检测工作的通知 以上文件渝设计验收有关，请大家学习学习。谢谢 谢！谢！
