1、5 5、建设项目全过程造价管理、建设项目全过程造价管理理论与方法（二）理论与方法（二）项目实施阶段的造价管理项目实施阶段的造价管理 施施 工工 阶阶 段段 工工 程程 建建 设设 监监 理理 设设 计计 阶阶 段段 项项 目目 管管 理理 项项 目目 全全 寿寿 命命 管管 理理 使使 用用 阶阶 段段设施管理设施管理 项项 目目 建建 设设 的的 全全 过过 程程 管管 理理 决决 策策 阶阶 段段项目前期策划与管理项目前期策划与管理全过程管理全过程管理决策阶段设计阶段交易阶段施工阶段竣工阶段全生命周期决策阶段设计阶段交易阶段施工阶段竣工阶段运营维护阶段拆除阶段全生命周期全生命周期工程项目全
2、过程建设计价程序项目全寿命周期项目全寿命周期有有建设建设意图意图项目决策阶段项目决策阶段投资估算的编审投资估算的编审项目的经济评价项目的经济评价项目项目立项立项项目实施阶段项目实施阶段设计概算编审设计概算编审设计阶段设计阶段施工图预算编审施工图预算编审施工阶段施工阶段竣工阶段竣工阶段项目项目正式正式动用动用项目使用阶段项目使用阶段项目项目拆除拆除开发管理开发管理(DM)物业管理物业管理(FM)工程项目管理工程项目管理(PM)全寿命管理全寿命管理(LCM)决策阶段决策阶段交易阶段交易阶段招招标标文文件件的的拟拟定定清清单单与与控控制制价价编编制制投投标标报报价价分分析析工工程程合合同同价价款款确
3、确定定工程预付款工程预付款工程计量付款工程计量付款工程变更与索赔工程变更与索赔偏差调整偏差调整工程竣工结算工程竣工结算工程竣工决算工程竣工决算工程造价全过程管理的工程造价全过程管理的阶段划分阶段划分决策阶段决策阶段设计阶段设计阶段交易阶段交易阶段施工阶段施工阶段竣工阶段竣工阶段工程造价全过程管理的主要工作内容工程造价全过程管理的主要工作内容工作工作内容内容投资估投资估算的编算的编制审核制审核与调整与调整经经济济评评价价设计概设计概算的编算的编制审核制审核与调整与调整招标招标文件文件的编的编制制施工施工合同合同的拟的拟定定工程工程量清量清单的单的编制编制招标控招标控制价的制价的编制或编制或审核审
4、核投标投标价合价合理性理性分析分析合同合同履行履行过程过程管理管理工程工程计量计量支付支付确定确定审核审核设计设计变更变更签证签证索赔索赔方案方案编制编制与比与比选选投资投资分析分析风险风险控制控制竣工竣工结算结算审核审核竣工竣工决算决算的编的编制与制与审核审核项目项目后评后评价价施工图施工图预算的预算的编制或编制或审核审核其其他他工工作作建设成本建设成本最低最低算得准算得准投入产出比投入产出比最优最优预结算全过程全生命周期最佳投资方向最佳投资方向投资回收策略投资回收策略资本运用策略资本运用策略财务投资顾问工程造价管理发展过程工程造价管理发展过程造价咨询业存在造价咨询业存在的问题的问题 1.行
5、业整体素质偏低，行业的地位有待提高，行业自律缺乏标准指导。 2.行业市场管理比较混乱，缺乏共同遵循的标准，行业监管很难到位。 3.对全过程造价咨询开展深度理解不同，造价行业竞争不平等。建设项目全过程造价咨询规程建设项目全过程造价咨询规程由中国建设工程造价管理协会主编，由中国建设工程造价管理协会主编，并以中价协并以中价协2009008号文发布，号文发布，编号为编号为CECA/GC4-2009，自，自2009年年8月月1日起试行。日起试行。建设项目全过程造价咨询规程建设项目全过程造价咨询规程建设项目全过程建设项目全过程造价咨询规程造价咨询规程基础标准基础标准(术语术语)一一管理标准（一般规定）管理
6、标准（一般规定）二二过程标准过程标准(流程规范流程规范)三三内容标准内容标准四四全过程造价咨询规程概貌全过程造价咨询规程概貌质量标准质量标准五五 编制工作大纲编制工作大纲参与建设项目参与建设项目的风险管理的风险管理工程造价全过程工程造价全过程信息化管理信息化管理建立质量管理体系建立质量管理体系建立内外部建立内外部组织管理体系组织管理体系制定工作进度计划制定工作进度计划包括现场和非现场包括现场和非现场编制工程造价编制工程造价管理咨询实施方案管理咨询实施方案拟定建设项目拟定建设项目风险管理方案风险管理方案进行风险的进行风险的分析与评估分析与评估信息管理应贯穿信息管理应贯穿建设工程项目建设工程项目的
7、全过程的全过程统一信息规划统一信息规划.有效性和合理性核对有效性和合理性核对项目组织项目组织与实施与实施风险管理风险管理信息管理信息管理档案管理档案管理信息管理信息管理质量质量管理管理建立档案管理规章制度建立档案管理规章制度过程文件和成果文件过程文件和成果文件档案现代化管理档案现代化管理管理标准管理标准 4.1投资估算的编制与审查5.1 设计概算的编制与审核6.1 招标文件与合同条款拟定7.1 工程预付款决策阶段决策阶段设计阶段设计阶段交易阶段交易阶段施工阶段施工阶段竣工阶段竣工阶段8.1 工程竣工结算4.2 建设项目的经济评价5.2 施工图预算的编制与审核6.2 工程量清单与招标控制价编制6
8、.3 投标报价分析6.4 工程合同价款的确定7.2工程计量支付7.3 工程变更7.4 工程索赔7.5 偏差调整8.2 工程竣工决算过程标准过程标准 本规程是中国建设工程造价管理协会为加强行业本规程是中国建设工程造价管理协会为加强行业管理，规范工程造价咨询企业承担建设项目全过程造管理，规范工程造价咨询企业承担建设项目全过程造价咨询的内容、范围、格式、深度要求和质量标准，价咨询的内容、范围、格式、深度要求和质量标准，提高全过程工程造价管理咨询的成果质量而编制的，提高全过程工程造价管理咨询的成果质量而编制的，共分共分8章章4个附件，主要内容包括：个附件，主要内容包括：总则总则，术语术语，一般一般规定
9、规定，决策阶段决策阶段，设计阶段设计阶段，交易阶段交易阶段，施工阶段施工阶段，竣工阶段竣工阶段。 本规程适用于新建、扩建、改建等建设项目全过本规程适用于新建、扩建、改建等建设项目全过程造价管理咨询的咨询服务与工程造价咨询成果质量程造价管理咨询的咨询服务与工程造价咨询成果质量监督检查。监督检查。 本规程面向本规程面向工程造价咨询企业工程造价咨询企业和和注册造价工程师注册造价工程师、造价员造价员。 目录：目录：1、总则、总则2、术语、术语3、一般规定、一般规定3.1 任务内容和划分任务内容和划分3.2 项目组织与实施项目组织与实施3.3 风险管理风险管理3.4 信息管理信息管理3.5 质量管理质量
10、管理3.6 档案管理档案管理4、决策阶段、决策阶段4.1 投资估算的编制与审查投资估算的编制与审查4.2 建设项目的经济评价建设项目的经济评价5、设计阶段、设计阶段5.1 设计概算的编制与审核设计概算的编制与审核5.2 施工图预算的编制与审核施工图预算的编制与审核6、交易阶段、交易阶段6.1 招标文件与合同同相关条款的拟定招标文件与合同同相关条款的拟定6.2 工程量清单与招标控制价编制工程量清单与招标控制价编制6.3 投标报价分析投标报价分析6.4 工程合同价款的确定工程合同价款的确定7、施工阶段、施工阶段7.1 工程预付款工程预付款7.2 工程计量付款工程计量付款7.3 工程变更工程变更7.
11、4 工程索赔工程索赔7.5 偏差调整偏差调整8、竣工阶段、竣工阶段8.1 工程竣工结算工程竣工结算8.2 工程竣工决算工程竣工决算附录附录 A投资估算参考格式投资估算参考格式 B设计概算参考格式设计概算参考格式 C工程预算封面签署页、目录、编制说明、参考格式工程预算封面签署页、目录、编制说明、参考格式 D工程结算审查编制参考格式工程结算审查编制参考格式建设项目全过程造价咨建设项目全过程造价咨询规程（询规程（CECA/GC4-2009）实施手册实施手册出版日期：出版日期：2009年年7月月出版社：中国计划出版社出版社：中国计划出版社定价：定价：298元元参考资料参考资料建设项目投资建设项目投资估
12、算编审规程估算编审规程建设项目设计建设项目设计概算编审规程概算编审规程建设项目工程建设项目工程结算编审规程结算编审规程造价员造价员培训教材培训教材造价师造价师培训教材培训教材造价师继续造价师继续教育教材教育教材 工程项目设计阶段的划分一一工程项目设计阶段成本规划与控制的意义二二设计阶段影响工程造价的因素三三通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案四四第一节第一节 工程项目设计阶段的成本工程项目设计阶段的成本规划与控制概述规划与控制概述一、工程项目设计阶段的划分n总体设计阶段总体设计阶段n初步设计阶段初步设计阶段n技术设计阶段技术设计阶段n施工图设计阶段施工图设计阶段 二、工程项目设计阶段成本规划
13、与控制的意义二、工程项目设计阶段成本规划与控制的意义 1.在设计阶段进行工程造价的计价分析可以使造价构成更合理，提高资金利用效率 2.在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率 3.在设计阶段控制工程造价可以使控制工作更主动 4.在设计阶段控制工程成本便于技术与经济相结合 5.在设计阶段控制工程成本效果最显著 2009年年6月月27日清晨日清晨5时时30分左右，上海闵分左右，上海闵行区莲花河畔景苑在建的行区莲花河畔景苑在建的7号楼突然倒塌，一人号楼突然倒塌，一人死亡。死亡。 房屋倾倒的主要原因是，紧贴房屋倾倒的主要原因是，紧贴7号楼北侧，号楼北侧，在短期内堆土过高，最高处达在短期内堆
14、土过高，最高处达10米左右；与此同米左右；与此同时，紧邻大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开时，紧邻大楼南侧的地下车库基坑正在开挖，开挖深度挖深度4.6米，大楼两侧的压力差使土体产生水米，大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗剪能力，平位移，过大的水平力超过了桩基的抗剪能力，导致房屋倾倒。导致房屋倾倒。 关于事故责任认定及处理关于事故责任认定及处理 (一一)对相关单位的责任认定与处罚对相关单位的责任认定与处罚 通过调查和责任认定，依据有关法律法规，共对6家单位进行处罚。 建设单位梅都房地产公司、总包单位众欣建筑公司，对事故发生负有主要责任；土方开挖单位索途清运公司，对事故
15、发生负有直接责任；基坑围护及桩基工程施工单位胜腾基础公司，对事故发生负有一定责任。依据相关法律法规规定，对上述单位分别给予经济罚款，其中对梅都房地产公司和众欣建筑公司，均处以法定最高限额罚款。对众欣建筑公司建筑施工企业资质证书及安全生产许可证予以吊销。待事故善后处理工作完成后，吊销梅都房地产公司房地产开发企业资质证书。 监理单位光启监理公司，对事故发生负有重要责任，吊销其工程监理资质证书。工程监测单位协力勘察公司对事故发生负有一定责任，予以通报批评处理。 (二二)对相关人员的责任认定和处理对相关人员的责任认定和处理 通过调查和责任认定， 依据相关法律法规，下列有关责任人员被追究责任。其中有6人
16、被刑事拘留，7人被取保候审。 梅都房地产公司法定代表人张志琴、众欣建筑公司法定代表人张耀杰等7名责任人员，对事故发生负有直接责任，涉嫌重大责任事故罪，被移送司法机关追究刑事责任； 光启监理公司法定代表人王金泉、索途清运公司法定代表人王永福等8名责任人员，对事故发生负有相关责任，被处以吊销执业证书、罚款、解除劳动合同等处罚； 闵行区副区长连正华和梅陇镇镇长施宝其、副镇长周亮等公职人员，对辖区内建设工程安全生产工作负有领导责任，分别被给予行政警告、行政记过、行政记大过处分。设计准备设计准备初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计1施工图设计施工图设计2施工施工部分尚余的部分尚余的设计、
17、发包设计、发包100% 95%75%35%10%25%1/43/41/2对项目经济性影响的程度对项目经济性影响的程度竣工竣工工程造价控制的关键在于前期工程造价控制的关键在于前期 100%95%75%35%10%1/41/23/4决决策策和和初初步步设设计计技技术术设设计计施施工工图图设设计计施工阶段施工阶段项目进展时间项目进展时间对对投投资资的的影影响响程程度度各阶段对投资影响程度分析图各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发）的研究发现一个项目现一个项目80% 的造价在的造价在方案设计阶段就已经确定，方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响所以后续的控制只能影响到其余的
18、到其余的20% 投资。投资。Wootoon（1982）认为项）认为项目总造价中能受现场直接目总造价中能受现场直接控制的部分在控制的部分在6%20%之之间。间。（一）总平面设计 总平面设计中影响工程造价的因素有： (1)占地面积 (2)功能分区 (3)运输方式的选择三、设计阶段影响工程造价的因素三、设计阶段影响工程造价的因素（二）工艺设计（三）建筑设计 建筑设计部分，主要确定工程的平面及空间设计和结构方案，在建筑设计阶段影响工程造价的主要因素有： (1)平面形状 (2)流通空间三、设计阶段影响工程造价的因素三、设计阶段影响工程造价的因素(3)层高(4)建筑物层数(5)柱网布置(6)建筑结构 砌体
19、结构 钢筋混凝土结构 钢结构 三、设计阶段影响工程造价的因素三、设计阶段影响工程造价的因素 建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案； 然后组织711人的专家评定小组，其中技术专家人数应占2/3以上； 最后，专家评定小组采用科学的方法，按照经济、适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。 第二节第二节 工程项目设计方案的比选工程项目设计方案的比选一、工程项目设计方案的比选原则一、工程项目设计方案的比选原则 原则一：原则一
20、： 设计方案必须要处理好经济合理性与设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性之间的关系。技术先进性之间的关系。 满足功能要求的前提下，尽可能降低满足功能要求的前提下，尽可能降低工程造价。或，在资金限制范围内，尽可工程造价。或，在资金限制范围内，尽可能提高项目功能水平。能提高项目功能水平。费用费用项目功能水平项目功能水平工程造价工程造价使用成本使用成本寿命周期费用寿命周期费用 工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系原则二：原则二： 设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命周期的费用。目全寿命周期的费用。（建设费用
21、低，使用费用高） 原则三： 功能设计必须兼顾近期与远期的要求。 选择项目合理的功能水平。同时也要根据远景发展需要，适当留有发展余地。 （例如：旧房标准低，成片开发等）（一）设计方案选择最常用的方法是比较分析方法 例：某住宅工程项目设计为六层单元式住宅，现有如下两个备选方案供选择。 二、工程项目设计方案的比选方法二、工程项目设计方案的比选方法 方案一： 砖混结构，一梯三户，由三个单元组成，共54户。 建筑面积3949.622（含1/2阳台面积）。浅埋砖砌条形基础。按该地区建筑节能有关规定要求，外墙为240厚砖墙，内做保温层。内墙为240厚砖墙。结构按8度抗震设防设计，沿外墙和内墙、纵墙的楼板处及
22、基础处均设圈梁，沿外墙的拐角及内外墙的交接处均设构造柱。现浇钢筋混凝土楼板。 方案二： 将砖混结构改为内浇外砌结构体系。经设计人员核定，内横墙厚度为140，内纵墙为160，选C20混凝土。其它部位的做法、选材及建筑标准均按原方案不变。解：1.根据两个方案建立对比条件，进行技术经济分析与比较（1）平面技术经济指标 因方案一与方案二的外墙做法相同，建筑面积不变。但方案二的内墙厚度减薄，所以增加了使用面积。其对比参见下页表所示。 结构类型建筑面积（2）使用面积（2） 使用系数（%） 使用面积净增 总面积每户总面积每户2增加率（%）砖混 3949.62 73.14 2797.20 51.80 70.8
23、2 内浇外砌 3949.62 73.14 2881.98 53.37 72.97 84.783.03 从对比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功能不变的原则上，方案二由于内墙厚度减薄，增加使用面积84.78 2，每户平均增加1.57 2，增加率为3.03%。 （2）造价 按当时当地市场价格计算，方案一的概算总值为4108494元（含基础、设备、电气，下同），每平方米建筑面积折合1040.23元；方案二概算总值为4272695元，每平方米建筑面积折合1081.80元。如按使用面积计算，单方造价方案一为1468.79元，方案二为1482.56元。参见下表：结构类型 概算总值 单方造价（元） 建
24、筑面积使用面积每平方米面积折合差 额差 率（%）每平方米面积折合差 额差 率（%）砖混 41084941040.23 1468.79 内浇外砌 42726951081.80 41.5741482.56 13.770.94 按单方建筑面积计算，方案二比方案一高41.57元，约高4%。如按使用面积计算，每平方米高13.77元，约高0.94%，大大缩小了两者的差距。 (3)综合比较 从平面技术经济指标和造价两个因素的分析比较看，方案二增加使用面积较多，增加造价较少。 2.将其他有关费用计入后进行比较 按该地区有关规定，砖混结构住宅每平方米建筑面积需交14元粘土砖限制使用费，内浇外砌结构须交7元。方案
25、一计交55 295元，方案二计交27 647元，计入该项费用后的造价比较参见下表所示：结构类型 粘土砖限制使用费 概算总值 单方造价（元） 建筑面积使用面积每平方米面积折合差 额差 率（%）每平方米面积折合差 额差 率（%）砖混 552954 163 7891054.231488.56内浇外砌 276474 300 3421088.8034.573.281492.15 3.590.24 将实心粘土砖限制使用费计入后，两者的差距又进一步缩小。按建筑面积计算，方案二由未计入该项费用前的4%降至3.28%。按使用面积计算，由原来的0.94%降至0.24%。综合比较后的结果是：每户增加使用面积1.57
26、2，多投入252.45元，综合经济效果较好。结构类型建筑面积（m2）使用面积（m2）建筑面积售价（元/m2） 售价总值（元） 折合使用面积售价（元/m2） 砖混 3949.62 2797.20 400015798480 5647.96 内浇外砌 3949.62 2881.98 400015798480 5481.81 3.经济效益（1）当每平方米建筑面积的售价为4000元时，折算后使用面积售价的经济效益参见下表所示： 在总售价不变情况下，方案二还可降低单方售价。按使用面积计价方法计算，方案二的每平方米使用面积售价比方案一低166.15元，即低2.94%。（按体积计算的结果更加） （2）单方售价
27、不变的情况下，按使用面积计价的总售价值的对比参见下表所示：结构结构类型类型使用面积使用面积（m2）单方单方售价售价（元）（元） 总售价总售价（元）（元） 比较比较 差额差额（元）（元）差率（差率（% %）砖混砖混 2797.20 5647.9615789474内浇内浇外砌外砌 2881.98 5647.9616277308 4788343.03% 单方使用面积售价不变，方案二的全楼总售价比方案一多478834元，约多收入3.03%，经济效益可观。 4.4.综合评价综合评价 综合上述分析，在同等级、同标准的情况下，将砖混结构方案改为内浇外砌，平均每户可增加使用面积1.572，多投入252.45元
28、。如作为商品房，在原单方使用面积售价不变的情况下，全楼可多3.03%收益，能收到较好的经济效益。56 20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论(Life Cycle CostingLCC)和全生命周期成本控制(Life Cycle Cost ControlLCCC) 。 全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。57 “莫拉克莫拉克”台风带来的强风暴雨持续台风带来的强风暴雨持续3天影响台湾地区，尤其是大暴雨造成台湾中天影响台湾地区
29、，尤其是大暴雨造成台湾中南部南部50年来最严重的水灾。年来最严重的水灾。 2009年年8月月9日日 在台东知本温泉区，当地在台东知本温泉区，当地一座一座6层楼高的金帅饭店被洪水冲倒，场面触层楼高的金帅饭店被洪水冲倒，场面触目惊心。目惊心。 莫拉克来袭莫拉克来袭 台湾六层饭店倒塌台湾六层饭店倒塌 浙江海堤溃堤浙江海堤溃堤 5859602009.11.13雪灾雪灾许多建筑物倒塌许多建筑物倒塌 仓库倒塌仓库倒塌 加油站倒塌加油站倒塌 菜市场倒塌菜市场倒塌 61实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）实施阶段投资的累积（不包括土地成本）投资节约的可能性（不包括土地成本）投资投资/费用费用累
30、积累积投资节约投资节约可能性可能性约约12%节约投资的可能节约投资的可能性性 = 100%实施阶段投资实施阶段投资(不包括土地成本不包括土地成本)设计准备设计准备概念设计概念设计初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计施工阶段施工阶段全部投资全部投资/费用费用 (不包括土地成本不包括土地成本)开始运开始运营营报废报废投资节约可能性和投资累积曲线投资节约可能性和投资累积曲线对全生命周期造价管理的需求对全生命周期造价管理的需求由投资节约可能性和由投资节约可能性和投资累积曲线可以看投资累积曲线可以看出，仅靠施工阶段的出，仅靠施工阶段的造价管理远远不能满造价管理远远不能满足对工程项目造价和
31、足对工程项目造价和成本的控制要求，项成本的控制要求，项目前期设计阶段是节目前期设计阶段是节约投资可能性最大的约投资可能性最大的阶段，且项目运营和阶段，且项目运营和报废阶段都会带来费报废阶段都会带来费用的累积增加，因而用的累积增加，因而应对项目的前期设计应对项目的前期设计阶段、施工阶段、运阶段、施工阶段、运营阶段和拆除报废阶营阶段和拆除报废阶段进行全生命周期的段进行全生命周期的造价管理。造价管理。62对全生命周期造价管理的需求对全生命周期造价管理的需求( (续续) ) 随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到：仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足认识到：仅
32、靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本的控制要求。对工程项目造价和成本的控制要求。 业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希望设计和施工紧密结合，提供包括项目前多地希望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开发设计、施工以至物业管理和项目期的策划和开发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服务。结束的全生命周期服务。 因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造价控制。进行造价控制。 63 传统的工程造价管理注重一次性建设成本，而忽视后期的运营和维护成本。而全生命周期造价管理注重一次性建设
33、成本和后期的运营及维护成本之间的平衡。 按照全生命周期造价管理，应在项目前期的策划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本，使运营和维护阶段信息流向前集成，达到建设运营一体化，从而实现全生命周期成本最低。 要实现信息流向前集成，就要运用早期价值管理思想，因为成本问题的实质就是价值的缺失或过剩。64全生命周期全生命周期工程造价工程造价管理模式管理模式全过程全过程工程造价工程造价管理模式管理模式考虑一次性建设考虑一次性建设成本与运营维护成本与运营维护成本的平衡成本的平衡过分强调一次性过分强调一次性建设成本建设成本,忽视运忽视运营及维护成本营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本一次
34、性建设成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价（全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡65 天津奥林匹克体育场，总投资天津奥林匹克体育场，总投资14.814.8亿人民币。建筑底面面积为亿人民币。建筑底面面积为80,000m80,000m2 2，屋顶面积，屋顶面积76,719m76,719m2 2，地上层数，地上层数6 6层，最高点高度层，最高点高度53.00m53.00m，可容，可容纳观众数纳观众数60,00060,000人。屋顶结构采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地，形人。屋顶结构
35、采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地，形似水滴。似水滴。天津奥林匹克体育场天津奥林匹克体育场水滴的设计充分考虑了LCC费用降低，它安排了大量商用空间以增加现金流，并试图使水滴成为一个商业中心。世界杯女足赛后将更换为人造草坪以降低维护费用全生命周期造价管理全生命周期造价管理LCC案例一案例一 66n建有大面积的商业用房建有大面积的商业用房群众休闲、健身、群众休闲、健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园；购物、餐饮、娱乐的主题公园；n二楼的多功能厅二楼的多功能厅大型文化俱乐部；大型文化俱乐部；n体育场外的训练场，在女足世界杯和奥运会后，体育场外的训练场，在女足世界杯和奥运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草皮
36、换上相对便宜将造价高昂、养护费钱的天然草皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大足球爱好者开放，实现的人造草皮，对外向广大足球爱好者开放，实现良性经营。良性经营。 设设计计阶阶段段 “以球场养球场以球场养球场”弥补维护费用弥补维护费用天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理68济南奥体中心济南奥体中心 2005年年2月，国务院批准山东省承办月，国务院批准山东省承办2009年第十一届全国运动会，主会场设在济南。为年第十一届全国运动会，主会场设在济南。为此，决定建设济南奥体中心。该项目位于东部此，决定建设济南奥体中心。该项目位于东部燕山新区内的龙洞地区，北起经十路、
37、南至体燕山新区内的龙洞地区，北起经十路、南至体育南路、东起体育东路、西至体育西路育南路、东起体育东路、西至体育西路 ，占，占地约地约81公顷，建筑面积约公顷，建筑面积约35万平方米，包括万平方米，包括6万人的体育场，万人的体育场，1万人的体育馆，各万人的体育馆，各4千人的游千人的游泳馆、网球馆，泳馆、网球馆，5万万5千平方米的中心区平台及千平方米的中心区平台及其他设施。其他设施。一、建设目标一、建设目标运用现代科技，建设成为国内先进的奥体运用现代科技，建设成为国内先进的奥体中心，满足第十一届全国运动会和世界单项比中心，满足第十一届全国运动会和世界单项比赛的要求。充分考虑赛后运营的灵活性，以及赛
38、的要求。充分考虑赛后运营的灵活性，以及举办大型文艺演出、各种展览、商业服务等功举办大型文艺演出、各种展览、商业服务等功能，成为文化活动、群众健身及休闲娱乐的基能，成为文化活动、群众健身及休闲娱乐的基地；同时，通过场馆建设及赛后运营，实现体地；同时，通过场馆建设及赛后运营，实现体育产业化。使它成为济南市的标志性建筑，以育产业化。使它成为济南市的标志性建筑，以及东部燕山新区内的商业娱乐综合体，发挥和及东部燕山新区内的商业娱乐综合体，发挥和展示奥体中心多功能、综合性作用。展示奥体中心多功能、综合性作用。二、规划设计二、规划设计结合地形地势，在西场区布置体育场，东结合地形地势，在西场区布置体育场，东场
39、区布置体育馆、游泳馆、网球馆。东区的场场区布置体育馆、游泳馆、网球馆。东区的场馆布局，以圆形体育馆为中心，游泳馆、网球馆布局，以圆形体育馆为中心，游泳馆、网球馆以对称的体型环抱体育馆，从而与西场区的馆以对称的体型环抱体育馆，从而与西场区的体育场实现了空间及体量上的双轴对称。中心体育场实现了空间及体量上的双轴对称。中心区平台，赛时平台下为新闻中心，赛后将成为区平台，赛时平台下为新闻中心，赛后将成为较好的商业运营空间。体育场、体育馆、游泳较好的商业运营空间。体育场、体育馆、游泳馆及网球馆周围设置了观众疏散平台，普通观馆及网球馆周围设置了观众疏散平台，普通观众在平台以上活动。赛时，贵宾、运动员等由众
40、在平台以上活动。赛时，贵宾、运动员等由平台下进入场馆。平台下进入场馆。西区的体育场，以济南的西区的体育场，以济南的“市树市树”柳树为母题，将垂柳柔美飘逸的形态固柳树为母题，将垂柳柔美飘逸的形态固化为建筑语言。以柳叶为母题的结构单元，化为建筑语言。以柳叶为母题的结构单元，成组序列布置，韵律中富有变化。东区的成组序列布置，韵律中富有变化。东区的体育馆、游泳馆、网球馆，以济南的体育馆、游泳馆、网球馆，以济南的“市市花花”荷花为母题，由下向上形成花瓣荷花为母题，由下向上形成花瓣状层叠的机理，隐喻荷花自下向上的生长状层叠的机理，隐喻荷花自下向上的生长趋势，形成了趋势，形成了“东荷西柳东荷西柳”的建筑景观
41、。的建筑景观。三、赛后运营三、赛后运营在满足全运会和世界单项赛事要求的前在满足全运会和世界单项赛事要求的前提下，充分地考虑了赛后空间的功能转换，提下，充分地考虑了赛后空间的功能转换，建设了中心区平台，使奥体中心成为满足竞建设了中心区平台，使奥体中心成为满足竞技体育、群众健身、休闲娱乐、餐饮、商业技体育、群众健身、休闲娱乐、餐饮、商业购物等要求的综合建筑群。北侧沿平台东西购物等要求的综合建筑群。北侧沿平台东西形成的连续商业界面，体现和展示了现代都形成的连续商业界面，体现和展示了现代都市生活的活力源泉。市生活的活力源泉。四、建设计划四、建设计划济南奥体中心工程于济南奥体中心工程于2006年年5月月
42、28日奠基，各项日奠基，各项工程陆续全面开工。工程陆续全面开工。总的安排是：总的安排是：07年年8月底，体育场完成主体施工月底，体育场完成主体施工及钢结构安装。体育馆、游泳馆、网球馆完成主体框及钢结构安装。体育馆、游泳馆、网球馆完成主体框架。中心区平台完成主体工程。架。中心区平台完成主体工程。07年底，体育场完年底，体育场完成外围幕墙及湿作业，三个馆湿作业完成成外围幕墙及湿作业，三个馆湿作业完成50%，中心，中心区竣工验收。区竣工验收。08年全面进入设备安装与调试阶段，年全面进入设备安装与调试阶段，08年底竣工验收。年底竣工验收。09年上半年试运行。年上半年试运行。济南奥体中心，将以先进的规划
43、设计理念、先进济南奥体中心，将以先进的规划设计理念、先进的体育使用功能、先进的体育竞技环境，为体育健儿的体育使用功能、先进的体育竞技环境，为体育健儿提供实现梦想的舞台，展示新时代、新山东、新济南提供实现梦想的舞台，展示新时代、新山东、新济南的风采！的风采！75塔身塔身454m天线天线156米米广州电视新塔广州电视新塔 广州电视新塔是为广州电视新塔是为了满足日益发展的广电了满足日益发展的广电事业和事业和2010年亚运会年亚运会转播的需要而建设的，转播的需要而建设的，总投资为总投资为22.15亿元，亿元，共共37层，高层，高610米，其米，其中天线中天线156米。总建筑米。总建筑面积约面积约11万
44、平方米，占万平方米，占地地8.4万平方木。万平方木。2006年开工建设，工期为年开工建设，工期为50个月，个月，2010年正式使年正式使用。用。全生命周期造价管理全生命周期造价管理LCC案例二案例二76 对项目规划管理、项目招投标管理、项目施工管理等项目周期内不同阶段的活动进行管理； 注重项目建设成本与运营成本合理分配，达到项目寿命周期成本最低（从经营收入的角度考虑，规划电视塔旅游、娱乐的开发前景）。 原计划原计划修正计划修正计划原投资额：原投资额： 15亿元亿元投资额：投资额： 22.15亿元亿元为了增加项目运营阶为了增加项目运营阶段的现金流入和满足段的现金流入和满足利益相关者利益，增利益相
45、关者利益，增加了娱乐文化设施。加了娱乐文化设施。广州电视新塔的全生命周期造价管理广州电视新塔的全生命周期造价管理77 运营信息向前集成指导项目设计与建设安装工程 1、客流量预测项目前期，运用宏观比例预测法和同类项目比较预测法，对电视观光塔项目的客流量作初步预测； 2、电视塔观光塔收入预测 。 收入组成收入组成旅游观光收入旅游观光收入发射信号收入发射信号收入观观光光门门票票收收入入餐餐厅厅收收入入纪纪念念品品收收入入其其他他设设施施收收入入电电视视发发射射收收入入广广播播发发射射收收入入通通讯讯业业务务收收入入其其他他信信号号发发射射广州电视新塔的全生命周期造价管理（续）广州电视新塔的全生命周期
46、造价管理（续） 2010年亚运会是广州迄今为止承办的规模最大、最具国际影响力的大型赛事。亚运城建设要严格管理，精心施工，通过各方协力，打造全优亚运工程，为广州、中国乃至亚洲留下一笔宝贵的亚运文化遗产。要以人为本，注重环保，符合安全生产标准和绿色环保标准，确保建成绿色工程。 广州自成功获得第16届亚运会主办权以来，先后规划筹建98个场馆，广州亚运城是其中规模最大、功能最多（包括中小学）的项目。 亚运城位于广州新城东部莲花山麓、莲花水道之畔，规划占地面积约2.73平方公里，由运动员村、技术官员村、媒体村、国际广播中心和主新闻中心、亚运公园等部分组成。根据规划，亚运城可容纳运动员1.4万人，媒体工作
47、人员1万人，技术官员2800人，其他工作人员1.8万人。亚运城建设项目计划于2009年12月完成土建，2010年6月底前工程竣工，8月底完成家具、器材、设备安装调试并交付使用。 （一）在设计阶段实施价值工程的意义（一）在设计阶段实施价值工程的意义（1）可以使建筑产品的功能更合理。）可以使建筑产品的功能更合理。 价值工程的核心就是功能分析 （2）可以有效地控制工程造价。）可以有效地控制工程造价。价值工程需要对研究对象的功能与成本之间关系进行系统分析 （3）可以节约社会资源。）可以节约社会资源。 价值工程着眼于寿命周期成本，即研究对象在其寿命期内所发生的全部费用 （二）价值工程原理 1.定义 CF
48、V/ 价值系数价值系数功能系数功能系数成本系数成本系数2.特点n 以使用者的功能需求为出发点以使用者的功能需求为出发点n 目标上的特征：提高价值目标上的特征：提高价值n 方法上的特征：功能分析方法上的特征：功能分析n 活动领域上的特征：侧重于研究设计阶段活动领域上的特征：侧重于研究设计阶段n 组织上的特征：依靠集体智慧组织上的特征：依靠集体智慧（三）价值工程的五条基本途径（三）价值工程的五条基本途径（1）产品功能提高，产品成本降低。（最理想状态）（2）功能提高，成本不变。（3）功能不变，成本降低。（4）成本稍微增加，功能大幅度增加。（5）功能稍微下降，成本大幅度下降。86 国家体育场为第国家体
49、育场为第2929届奥运会的主会场，位于北京奥林匹克公园内，建筑面届奥运会的主会场，位于北京奥林匹克公园内，建筑面积积25.825.8万万M M2 2。20082008年奥运会期间，国家体育场将承担开幕式、闭幕式、田径比年奥运会期间，国家体育场将承担开幕式、闭幕式、田径比赛等赛事活动，可容纳观众赛等赛事活动，可容纳观众9.19.1万人。其中包括万人。其中包括1.11.1万临时座席。国家体育场于万临时座席。国家体育场于20032003年年1212月月2424日开工建设，原计划投资日开工建设，原计划投资38.938.9亿元，后经过变更投资额缩减到亿元，后经过变更投资额缩减到22.6722.67亿元。
50、混凝土主体看台工程于亿元。混凝土主体看台工程于20052005年年1111月月1515日封顶，钢结构主体工程于日封顶，钢结构主体工程于20062006年年8 8月月3131日完成合拢，国家体育场计划将于日完成合拢，国家体育场计划将于20072007年底完工。年底完工。价值管理价值管理VM案例案例国家体育场国家体育场 国家体育国家体育场（又称为场（又称为“鸟巢鸟巢”）原）原有方案造价高，有方案造价高，后调整为：去后调整为：去掉活动屋盖，掉活动屋盖，减少用钢量，减少用钢量，以降低工程造以降低工程造价。其实，对价。其实，对该类项目的造该类项目的造价控制，不能价控制，不能仅仅从造价角仅仅从造价角度考虑
