1、目录一、市场情况三、产品概述及改造公寓难点33-36P33-36P二、竞品情况6-32P6-32P四、公寓改动建议37P37P？推广宣传活动后营销动作 3-5P3-5P1一、大同公寓产品概述1市场概述公寓市场概述：公寓市场概述：现阶段大同市公寓项目中，多数为商业配套型公寓，公寓现阶段大同市公寓项目中，多数为商业配套型公寓，公寓整体平均面积在整体平均面积在4040至至110110，房价在，房价在2020万至万至3030万之间，万之间，价格价格33003300元元/ /至至48004800元元/ /，享受周边学区，享受周边学区，产权方面商业用地房产产权产权方面商业用地房产产权7070年，土地产权年
2、，土地产权4040年。住宅用年。住宅用地：房屋产权地：房屋产权7070年，土地产权年，土地产权7070年。年。公寓项目多数落位在核心商圈或周边有大型商业体地段，公寓项目多数落位在核心商圈或周边有大型商业体地段，周边人口流动性大，生活娱乐配套成熟。周边人口流动性大，生活娱乐配套成熟。2二、竞品项目主要竞品项目分析2一、项目基础信息月星国际（5#5#楼已交房）总面积：380000公寓总建筑面积：30000总户数263户容纳人口每户2.5人计算容纳人口650人项目售价3300元/至3800元/土地占地116亩，土地费用：13915.2万元，楼面价366元/二、产品分析外墙1至4层干挂石材，5至25层
3、真石漆涂料大堂精装大堂，包含业主信箱，可视门禁系统，电梯：三菱电梯，一单元两户电梯，共计6部电梯。过道简装过道，地面铺砖，墙体刮白，顶部整平，过道层高2.7米户型区间103至113，户型两室一厅两卫一厨，户型上下无楼梯，需自主安装户型尺寸进深14米，宽4米，层高：厨房3米，厕所3米，客厅6米卧室3米。得房率78%产品分析及优缺点：月星公寓属LOFT组合式公寓，将两层合并成一层，独立卫生间，由于客厅6米挑高，可做夹板，不计算住宅面积。可选：做夹板层费用5000元，夹板层铺装地暖1000元，安装水泥楼梯3000元，水电，采暖均按住宅费用收取。竞品分析竞品分析2竞品分析- -月星家居5号楼公寓2竞品
4、分析月星月星5 5号楼公寓房源统计号楼公寓房源统计层数单层面积建筑面积套内面积得房率户型套数已签约未签约 签约率层数252302111.6987.5278%2220291%4至25层10380.7878%2201447665%4至25层总计242户164782户型实景2户型实景二层挑空处不计算购房面积及采暖面积2一、项目基础信息江鸿-伦敦街（在售32#楼已交付，33#楼15年12月交付）总建筑面积：140000公寓总建筑面积：4900032#33#为公寓楼属于商业配套型公寓总户数670户，每层24户。容纳人口每户2.5人计算容纳1680人项目售价4500元/至4800元/成本估算土地供给204
5、亩，住宅70年商业40年，成交价格20655万元，楼面价382元/二、产品分析外墙1至30层外墙仿英伦建筑风格大堂精装大堂及包含业主信箱，电梯：奥蒂斯，4部电梯过道精装过道，墙面贴砖，顶部抹平户型区间40至104，104LOFT户型无楼梯，需自主安装户型尺寸104户型进深约20米，宽约4米，双层挑空处6米，单层卧室卫生间厨房3米40户型进深约7米，宽约4米，层高3米得房率75%产品分析：江鸿伦敦街公寓属组合式公寓，将两层公寓合并成一层，利用组合式创造出单层40平米，上下LOFT公寓104平米两种户型。40主要针对投资客，104平米针对刚需居住人群。现阶段104装修率达60%40户型装修率达20
6、%。竞品分析2竞品分析2竞品分析江鸿铂蓝郡33号楼公寓房源统计（16年交付）层高单层面积 建筑面积 套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数31层175940.0629.975%14011391%4-17层104.3677.975%28141450%4-17层88.4766.0475%56263046%4-17层99.774.4275%112535947%4-17层总数336江鸿铂蓝郡32号楼公寓房源统计（已交房）层高单层面积 建筑面积 套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数31层175940.0629.975%140132894%4-17层104.3677.975%28280100
7、%4-17层88.4766.0475%1681551392%4-17层总数3362竞品分析40户型一室一厅2竞品分析88户型两室一厅一卫2竞品分析104104平米户型两室两厅2实景图2实景图二层二层挑空处加板2一、项目基础信息财富官邸（公寓1515年交房）总面积：500000公寓总建筑面积：18143.15，属于住宅型公寓总户数401户容纳人口每户2.5人计算容纳人数1000人项目售价阳面4500元/，阴面4000元/成本估算楼面价约400元/二、产品分析外墙外墙涂料大堂精装大堂，电梯：安装更换中，一单元两户电梯，共计6部电梯。过道简装过道，地面铺砖，墙体刮白，顶部整平户型区间43.79主力户
8、型，户型尺寸进深8米，宽度4米，层高2,7米得房率75%产品分析及优缺点：财富观邸公寓属于住宅型公寓，推广主打学区房概念，属于大同一中十四小学学区，该小学初中均为大同前三学校，由于公寓面积小总价低，为方便子女入学，故购房业主多数为学区购买，多为自用，由于该公寓并未南北通透，阳面公寓销售率达70%，阴面公寓销售率达40%，阴面销售率进度较慢。竞品分析2竞品分析16#16#公寓2竞品分析财富观邸16#公寓房源统计楼栋层高单层面积 建筑面积 套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数1-23层79643.793273%40125514664%1-23层2竞品分析2#公寓楼1#公寓楼2一、项目基础信
9、息东信广场总面积：380000公寓总建筑面积：17372总户数706户容纳人口每户2.5人计算容纳人口1765人项目售价3600元/至3800元/成本估算土地成本约二、产品分析外墙1至4层玻璃幕墙，5至16层窗墙结构大堂精装大堂，电梯：奥蒂斯电梯，一单元两户电梯，共计2部电梯。过道简装过道，地面铺砖，墙体刮白，顶部整平户型区间40至50，户型一室一卫，户型尺寸进深10米，宽4米，层高：3米得房率76%产品分析及优缺点：属于商业综合体公寓，由于该项目属综合体项目，存在大量小户型住宅体量，公寓销售进度缓慢，购买人群多为该项目周边做生意外来人群，总价较低，适合单人居住。由于15年交房现阶段，入住率1
10、0%,入驻人口为周边红星美凯龙上班人群。竞品分析2竞品分析东信国际1号楼公寓房源统计楼栋层高单层面积建筑面积套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数16层158253.0240.376%2231914%6至16层50.7238.5576%18751823%6至16层43.533.0676%15411531%6至16层东信国际2号公寓房源统计楼栋层高单层面积建筑面积套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数16层149353.0240.376%30271990%6至16层50.7238.5576%30020318268%6至16层43.533.0676%331915358%2竞品分析2号楼
11、公寓2一、项目基础信息恒安中心总面积：147000公寓总建筑面积：23192总户数397户容纳人口每户2.5人计算公寓容纳人口1000人项目售价3300元/至3800元/成本估算土地成本约二、产品分析外墙1至4层干挂石材，5至25层真石漆大堂施工阶段，过道施工阶段户型区间40主力户型，户型一室一卫户型尺寸进深14米，宽4米，层高：厨房3米，厕所3米，客厅6米卧室3米。得房率75%产品分析及优缺点：恒安中心现阶段属于期房，预计16年年底交付，公寓主推广精装公寓，但精装材料及标准均为出台，项目自身书商业综合体，配有写字楼及酒店，周边业态：市政办公机构，医院，属于新区行政区域中心。由于现阶段御东新区
12、入驻较低，周边业态暂无规模，销售进度缓慢。竞品分析2竞品分析恒安大厦B座公寓房源统计楼栋层高单层面积建筑面积套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数1至18层139216111571%2020%1至18层18713472%1010%1067975%4063415%563970%3030%1147768%3030%825567%110100%523873%20371963%473574%13011291%886068%140140%2竞品分析2一、项目基础信息鸿晟广场总面积：31138公寓总建筑面积：9650总户数397户容纳人口每户2.5人计算公寓容纳人口1000人项目售价公寓阴面均价47
13、00元/平米，阳面均价4900元/平米（现阶段公寓停售）成本估算土地成本约二、产品分析外墙商业部分外挂石材，公寓部分涂料大堂施工阶段，过道施工阶段户型区间40-50主力户型，户型一室一卫。户型尺寸进深7米，宽4米，层高：3米得房率71%产品分析及优缺点：项目属于御东新区，位于大同市五医院附近，周边配套不成熟，周边小区属于新建小区，入住率较低，商业及生活配套不完善。周边无大型商业。竞品分析2竞品分析鸿晟广场A座公寓房源统计层数单层面积 建筑面积 套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数6层117539.5227.9271%4040%5至6层42.6130.171%140140%5至6层46.
14、0832.5671%2040%5至6层53.0537.4971%300300%5至6层鸿晟广场B座公寓房源统计层数单层面积 建筑面积 套内面积得房率户型套数已签约未签约签约率层数6层114538.5227.9473%120120%1至6层41.530.173%280280%1至6层44.932.6573%4040%3层55.154073%4040%3层48.7435.3573%520520%1至6层157.06101.465%1010%2层44.1327.9463%170170%1至6层2调研总结一、产品总结：1、大同公寓主要分为两种：住宅型公寓及综合体公寓，住宅型公寓多为40至50区间，主打
15、学区概念，以低总价上名校为推广嘘头，而综合体公寓户型区间为40至100，多数利用项目自身及项目周边大型商超，为周边人群提供便利居住环境。二、客户简要分析：客户购买大致分为两种。1、自用2、投资。1、自用客户分为学区自用，居住自用，学区自用多为家长为子女就近上学，购买面积多为40平米左右，而居住自用多为附近做生意人群，购买面积段40至80，这类客群多为工薪一族，购房方式多数会选择贷款购买。而投资客购买多会选中周边有大型商场及主力MALL，人口流动性较大，方便产品升值及出租给周边上班人群。三、产品分析：大同公寓分为LOFT和平层公寓两种，LOFT公寓为两层合并，客厅挑高，需做夹板及楼梯有独立卫生间餐厨。而平层公寓多为一室一厅，独立卫生间，餐厨多数安装在走廊过道。但部分开发商由于扩大容积率增加销售面积，设计出大量阴面公寓，虽然售价便宜，但大同寒冷天气气候影响，所阴面公寓销售仍然去化较慢，后期设计公寓因减免阴面公寓面积。谢谢！谢谢！
