1、 第第 四四 章章前期前期物业管理物业管理主要内容主要内容1 1、早期介入、早期介入2 2、前期物业管理、前期物业管理3 3、物业管理的竣工验收与接管验、物业管理的竣工验收与接管验收收4 4、入伙与装修管理、入伙与装修管理5、物业管理的招标投标、物业管理的招标投标第第一一节节前期物业管理概述前期物业管理概述一、早期介入一、早期介入1早期介入的含义早期介入的含义是指是指物业管理企业在接管物业之前物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目，参与房地产项目的的投资立项投资立项、规划设计规划设计及及施工建设施工建设等过程，并提出相等过程，并提出相应的应的意见意见和和建议建议，以便于建成后的物业能够更好
2、地满，以便于建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求足业主和物业使用人的需求。（是前期物业管理的前奏）费用费用:开发商承担开发商承担 物管企业在物管企业在接管物业以前的各个阶段就参与接管物业以前的各个阶段就参与介入介入 并并不是不是物业管理物业管理具体工作的介入具体工作的介入，而是请物业管理企，而是请物业管理企业的业的主要技术人员参与主要技术人员参与即可。即可。2早期介入的必要性早期介入的必要性完善物业的使用功能完善物业的使用功能有利于后期物业管理工作的顺利进行有利于后期物业管理工作的顺利进行为验收接管、保证物业正常运行打下基础为验收接管、保证物业正常运行打下基础设计人员设计人员：只是
3、从：只是从设计技术设计技术角度考虑问题角度考虑问题早期介入早期介入：从：从业主业主和和管理管理者的角度者的角度3早期介入的工作内容早期介入的工作内容投资立项阶段投资立项阶段（潜在业主构成，利润测算）规划设计阶段规划设计阶段（结构设计、功能配置）施工建设阶段施工建设阶段（参与隐蔽工程验收，机电设备，管线铺设） 4、物业管理早期介入的方式 前期介入，积极参与物业的规划设计 中期介入，严格管理施工每一环节 （线路管道的铺设走向，设备安装质量） 类似监理，但不同。 开发建设单位及监理公司：建设与设计是否相符 物业服务企业：着眼细处以及长远使用 晚期介入 建设工程基本结束，工程开始竣工验收，物业服务企业
4、准备接管验收的阶段性工作。 二、前期物业管理二、前期物业管理1前期物业管理的含义前期物业管理的含义最早：最早：1994年年施行的施行的深圳经济特区住宅区物业深圳经济特区住宅区物业管理条例管理条例第第24条规定：条规定：开发建设单位应当从住宅区开始入住开发建设单位应当从住宅区开始入住前前6个月个月开始开始自行自行或或委委托物业管理公司托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理，管理对住宅区进行前期物业管理，管理费用费用由由开开发建设单位发建设单位自行承担自行承担。1997年年施行的施行的上海市居住物业管理条例上海市居住物业管理条例第第41条规定：条规定：前期物业管理前期物业管理是指住宅是指住宅出售后
5、出售后至至业主委员会成立前业主委员会成立前的物业管理的物业管理。物业管理条例物业管理条例规定：规定：前期物业管理前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由企业之前，由建设单位选聘建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理企业所进行的物业管理物业管理。2前期物业管理的工作内容前期物业管理的工作内容草拟物业管理方案，草拟物业管理方案，承揽承揽物业管理物业管理任务任务签订物业管理签订物业管理合同合同，建立与业主和使用人的，建立与业主和使用人的联系联系进驻工程建设现场，进驻工程建设现场，提提出合理化出合理化建议建议设计物业管理设计物业管理模式模式，草拟管理，
6、草拟管理制度制度建立建立服务服务的系统与的系统与网络网络办理办理移交移交接管与接管与入伙入伙事宜事宜三、早期介入三、早期介入与与前期物业管理前期物业管理区别区别主要区别：主要区别：是否已是否已签合同签合同具体如下：具体如下：是否拥有对物业的经营管理权是否拥有对物业的经营管理权前者：前者：以咨询顾问角色以咨询顾问角色提出意见和建议提出意见和建议后者：后者：与与开发商开发商签订了委托合同签订了委托合同，有经营管理权，有经营管理权是否承担相应的民事责任是否承担相应的民事责任前者：前者：决策权决策权开发商开发商后者：后者：受开发商全权委托受开发商全权委托，承担相应的民事责任，承担相应的民事责任 第二节
7、第二节 物业的竣工验收与接管验收物业的竣工验收与接管验收一、竣工验收一、竣工验收 含义：含义：承建单位承建单位把物业交给把物业交给建设单位建设单位，这一交接，这一交接过程称为竣工验收过程称为竣工验收。分类分类隐蔽工程验收隐蔽工程验收（钢筋的数量，预埋件）分期验收分期验收（住宅区）单项工程验收单项工程验收（某个单项工程）全部工程验收全部工程验收二、物业接管验收二、物业接管验收含义：含义：是指物业管理企业根据是指物业管理企业根据标准标准，对建设单位移交的，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理工作物业所进行的综合检验、收受管理工作。应具备的条件：应具备的条件：（一）新建房屋：（一）新建房屋
8、：1 1 工程已施工完毕，并已工程已施工完毕，并已竣工验收合格竣工验收合格2 2 各种设备设施能各种设备设施能正常使用正常使用3 3 房屋房屋幢、户编号已幢、户编号已经有关部门经有关部门确认确认（二）原有房屋：（二）原有房屋：1 1 房屋所有权、使用权清楚房屋所有权、使用权清楚 2 2土地使用权范围明确土地使用权范围明确物业接管验收的程序 1.新建房屋接管验收程序建设单位书面提请接管单位进行接管接管单位对产权和技术自理进行审核，并约定验收时间接管单位对房屋主体、外墙、露面进行检验对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理责任检验合格后，接管单位7日内签署验收合格凭证，签发接管文件 2.原有房
9、屋接管验收程序移交人书面提请接管单位接管验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审 核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。三、物业保修期三、物业保修期 按建设部按建设部20002000年年6 6月月2626日日发布的房屋建筑工程质量发布的房屋建筑工程质量保修办法保修办法正常情况
10、下，房屋建筑工程的正常情况下，房屋建筑工程的最低保修期限最低保修期限为：为：1 1 地基基础和主体结构工程地基基础和主体结构工程 工程的合理使用年工程的合理使用年限限2 2 防水、防渗漏防水、防渗漏 工程工程 5 5年年3 3 供热与供冷系统：供热与供冷系统： 两个采暖期、供冷期两个采暖期、供冷期4 4 电气系统、给排水管道、设备安装电气系统、给排水管道、设备安装: : 两年两年5 5 装修工程：装修工程： 两年两年保修期保修期 ：从工程竣工验收合格之日起计算从工程竣工验收合格之日起计算以主体结构确定建筑合理使用年限分为四级：以主体结构确定建筑合理使用年限分为四级：1耐久年限耐久年限100年以
11、上的重要建筑和高层建筑；年以上的重要建筑和高层建筑；2耐久年限耐久年限50100年的一般性建筑；年的一般性建筑；3耐久年限耐久年限2550年的次要建筑；年的次要建筑；4耐久年限耐久年限15年以下的临时性建筑。年以下的临时性建筑。v四、物业的接管验收与竣工验收的区别：四、物业的接管验收与竣工验收的区别：1 1 验收所处的验收所处的阶段阶段和和目的目的不同不同竣工验收竣工验收是为了取得物业进入市场的资格，检验是是为了取得物业进入市场的资格，检验是否达到否达到设计要求设计要求；接管验收接管验收是在竣工验收之后的再验是在竣工验收之后的再验收，标志着物业可正式使用。收，标志着物业可正式使用。如下图：如下
12、图：承建单位承建单位竣工验收竣工验收建设单位建设单位移交移交接管验收接管验收移交移交物业管理企物业管理企业业2 2 验收的性质不同验收的性质不同竣工验收是竣工验收是政府行为政府行为验收主体：验收主体：房地产行政主管部门（监理部门）房地产行政主管部门（监理部门） 接管验收是接管验收是企业行为企业行为 验收主体：验收主体：物业企业物业企业3 3 交接对象不同交接对象不同 竣工验收竣工验收：承包商承包商移交移交开发商开发商接管验收：接管验收：开发商开发商移交移交物业企业物业企业第第三三节节物业入伙与装修管理物业入伙与装修管理 一、 入伙 业主领取钥匙，接房入住。 当物业管理企业的验收与接管工作完成以
13、后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。二、入伙手续文件二、入伙手续文件物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。入伙通知书入伙通知书收楼须知收楼须知缴费通知书缴费通知书入伙手续书入伙手续书楼宇交接书楼宇交接书住户手册住户手册三、装修管理三、装修管理1依据：依据：建设部建设部1995年颁发的年颁发的建筑装饰装修管理规定建筑装饰装修管理规定1997年年4月颁发的月颁发的家庭居室装饰装修管理试行办法家庭居室装饰装修管理试行办法包括房屋装修的包括房屋装修的申请与审批申请与审批2申请装修提交的
14、资料：申请装修提交的资料：1 1）房屋所有权）房屋所有权证证 2 2）申请人）申请人身份证身份证件件3 3）装修）装修方案方案4 4）变动变动主体结构或者承重结构的，需要提交原设计单主体结构或者承重结构的，需要提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 5 5）需提交有关部门对设计方案或施工方案的）需提交有关部门对设计方案或施工方案的批准批准文件文件6 6）装修企业的）装修企业的资质资质复印件复印件7 7）非业主使用人还需要提供）非业主使用人还需要提供业主同意业主同意的书面证明。的书面证明。3 3 填装修申请表填装修申请表业主装修申请表
15、业主装修申请表业主姓名业主姓名施工单位施工单位住址住址进场人数进场人数负责人负责人电话电话电话电话装修施工装修施工项目内容项目内容约约定定事事项项施工队签字（章）施工队签字（章）业主签字（章）业主签字（章）管理处签字（章）管理处签字（章）备注备注年年月月日日年年月月日日年年月月日日4装修申请的批准装修申请的批准接到申请表接到申请表10日日内审批内审批确认装修设计对物业的正常使用不会造成影响时，确认装修设计对物业的正常使用不会造成影响时，予以批准。予以批准。5装修管理的要求装修管理的要求内容：内容：1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构主体结构部部件。
16、件。2）不得凿穿地面和屋顶的水泥层。）不得凿穿地面和屋顶的水泥层。3）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观统一。的美观统一。4）装修垃圾的）装修垃圾的清运与处理清运与处理（自己处理或请物业处理）。（自己处理或请物业处理）。5）空调空调要安装在要安装在统一位置统一位置。6）允许）允许施工时间施工时间。7）高层住户装修）高层住户装修不得使用载人电梯不得使用载人电梯装运建材、木料、工装运建材、木料、工具等物品。具等物品。8）施工人员应办理临时）施工人员应办理临时出入证出入证。9）未经管理处同意，不得随意改动）未经管理处同意，不得随意改动水、
17、电管线走水、电管线走向。向。10）底层底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。住户装修，不得在前阳台违章搭建。11）临平台的阳台、窗户不能改装。）临平台的阳台、窗户不能改装。12）防盗窗防盗窗的安装要求。的安装要求。第四节第四节物业管理物业管理招标、投标概述招标、投标概述一、招标、投标的概念一、招标、投标的概念 招标和投标，是一个过程的两个方面。招标和投标，是一个过程的两个方面。是指由招标人发出招标公示，由若干个投标人同时是指由招标人发出招标公示，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过综合比较，确定其中条件最投标，最后由招标人通过综合比较，确定其中条件最好的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过
18、程好的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。v招标方招标方:开发商或业主委员会开发商或业主委员会v投标方：投标方：物业管理企业物业管理企业二、物业管理招投标的必要性二、物业管理招投标的必要性 1 1 是物业管理是物业管理市场市场发展的需要发展的需要 2 2 是房地产管理体制是房地产管理体制改革改革的需要的需要 3 3 是提高物业管理水平，促进是提高物业管理水平，促进行业发展行业发展的需要的需要三、物业管理招投标的原则三、物业管理招投标的原则（一）招标原则（一）招标原则1不规避法定招标原则不规避法定招标原则任何单位或个人不得将任何单位或个人不得将依法必须进行招标的项目依法必须进行招标的项目化
19、整化整为零或以其他方式规避招标为零或以其他方式规避招标如广东省建设厅规定：如广东省建设厅规定：凡新建的建筑面积在凡新建的建筑面积在10万平方万平方米以上的物业，必须以招标的方式选聘物业管理企业。米以上的物业，必须以招标的方式选聘物业管理企业。2 公平原则公平原则注意注意: :（1）采用统一的招标方式）采用统一的招标方式（2）招标文件招标文件中所规定的内容，对所有投标者要求要中所规定的内容，对所有投标者要求要一致一致1）招标文件必须在同一时间、同一地点公开发售）招标文件必须在同一时间、同一地点公开发售2）招标文件中的要求，每一个投标者都要接受招标文件中的要求，每一个投标者都要接受3）对招标文件中
20、的）对招标文件中的问题澄清问题澄清应在同一时间，对所有投应在同一时间，对所有投标者公开进行标者公开进行标前会议标前会议3 3 公正原则公正原则评标准则评标准则 应具有应具有一贯性一贯性和和普通性普通性4合理原则合理原则（二）投标原则（二）投标原则1真实性原则真实性原则投标投标A投标书投标书B投标保证书（押金）投标保证书（押金）2合理竞争原则合理竞争原则四、四、招标、投标组织机构的设置招标、投标组织机构的设置开发商（或业主委员会）自行招标开发商（或业主委员会）自行招标委托招标代理机构委托招标代理机构招标招标投标投标 物业企业物业企业开发部开发部财务部财务部工程部工程部 开发建设单位开发建设单位(
21、 (开发商开发商) )物业产权未转移或未完全转移；物业产权未转移或未完全转移； 现售现售: :前前3030日完成招投标；日完成招投标； 预售：在商品房预售许可证之前完成招投标；预售：在商品房预售许可证之前完成招投标； 非出售的新建物业项目：应在交付使用前非出售的新建物业项目：应在交付使用前9090日日完成早投标。完成早投标。 全体业主或业主大会全体业主或业主大会 选聘物业服务企业的决定权在业主大会而不是选聘物业服务企业的决定权在业主大会而不是业主委员会业主委员会 其他物业所有权人其他物业所有权人 ( (产权人为一个或几个时，如企业办公楼产权人为一个或几个时，如企业办公楼) )主要有主要有公开招
22、标公开招标邀请招标邀请招标 协议招标协议招标 五、物管项目的招标方式五、物管项目的招标方式 1公开招标公开招标:又称又称“无限竞争性招标无限竞争性招标” 特点：特点：竞争的充分性竞争的充分性招标公告招标公告 通过报刊、广播、电视等发表招标广告通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。或通告，够条件均可参加。 招标人通过媒体向社会公开发布公告，招标人通过媒体向社会公开发布公告，邀请所有符合投标基本条件且愿意参加邀请所有符合投标基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加的招标方式。投标的物业服务企业参加的招标方式。 招标有较大的选择范围，但是招标招标有较大的选择范围，但是招标时间长，
23、资金成本高时间长，资金成本高2 2 邀请招标邀请招标: :又称又称“有限竞争性招标有限竞争性招标”特点：特点：招标对象是特定法人招标对象是特定法人邀请书邀请书被邀请单位的数目通常在被邀请单位的数目通常在3 38 8个个 以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的物业企业发出招标邀请，参与竞标。物业企业发出招标邀请，参与竞标。成本较低，可保证投标企业的资质和经验；但是成本较低，可保证投标企业的资质和经验；但是邀请招标可能会漏掉一些具有较强竞争力的企业。邀请招标可能会漏掉一些具有较强竞争力的企业。 3议标议标 特点：特点：协商谈判协商谈判 当投标人少于3个
24、或住宅规模较小的，经批准，可用议标； 适用：适用： A物业的使用在物业的使用在保密保密或或安全方面安全方面有特别要求的。有特别要求的。 如军事基地如军事基地 B捐款建设捐款建设，并明确，并明确要求要求采取议标方式的。采取议标方式的。物业服务招标 物业服务招标是指物业服务招标是指开发商、业主或其开发商、业主或其他产权人他产权人等物业服务市场主体通过编制和等物业服务市场主体通过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘向社会招聘，并采取一定的方法进行分析，并采取一定的方法进行分析和判断，和判断，最终确定最终确定最佳的物业服务企业并最佳的物业服务企业并与
25、之与之订立前期物业合同或物业服务合同的订立前期物业合同或物业服务合同的过程。过程。第五节第五节物管招标程序和招标文件的书写物管招标程序和招标文件的书写一、物业管理招标的程序一、物业管理招标的程序（一）招标准备阶段（一）招标准备阶段决定进行招标到正式对外发布招标公告之前1成立招标机构成立招标机构2编制招标文件编制招标文件3制定标底（绝密）制定标底（绝密）主要职责：主要职责：拟定招标章程和招标文件；拟定招标章程和招标文件；组织投标；评标和定标组织投标；评标和定标;签订物管合同。签订物管合同。成立招标机构: 成立途径：自行成立招标机构；（实力雄厚的大企业，小范围招标） 委托招标代理机构进行招标；（公
26、开招标和大范围的邀请招标）编制招标文件； 递交招标书的程序，项目情况，投标评定准则，签订合同的条件确定标底； （标底是招标单位的“绝密”资料，不能泄露）制定合理的标底，应遵循两条：制定合理的标底，应遵循两条： 1 1 工作量计算准确工作量计算准确报价与实际报价与实际工作量误差工作量误差5% 2 2 以先进的物业管理方案为基础以先进的物业管理方案为基础（二（二）招标实施阶段招标实施阶段1发布招标公告或投标邀请书发布招标公告或投标邀请书公告渠道公告渠道 ：报纸、期刊、信息网络：报纸、期刊、信息网络公告时间公告时间:公告内容公告内容：至少有至少有4545天准备，通常为天准备，通常为60 60 90
27、90天天购买招标文件的时间、地点、价格；接受购买招标文件的时间、地点、价格；接受标书的最后期限；开标的时间、地点；保标书的最后期限；开标的时间、地点；保证金数额；单位地址、联系电话等。证金数额；单位地址、联系电话等。2资格审查资格审查投标者的第一轮竞争投标者的第一轮竞争粗筛粗筛1）发出资格评审通告（邀请书）发出资格评审通告（邀请书）惯例：惯例：不少于不少于45天天2）出售资格预审文件）出售资格预审文件3）组织评审）组织评审分三步分三步3召开标前会议召开标前会议通知预审合格投标人，进行标前会议通知预审合格投标人，进行标前会议内容：内容：澄清问题澄清问题宣布开标日期宣布开标日期v4开标、评标和定标
28、开标、评标和定标（1）开标）开标招标单位招标单位将各单位将各单位投标文件正式启封投标文件正式启封开标程序开标程序公开开标程序公开开标程序秘密开标程序秘密开标程序v唱标：唱标：合格者合格者 公开宣读公开宣读其投标文件其投标文件（2）评标）评标1）评标委员会）评标委员会由由5人以上（含人以上（含5人）的单数组成。人）的单数组成。2）评标原则）评标原则:质量优良、收费合理、行为规范、信誉质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好。良好。3）评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标）评标程序：初步评审；详细评审；询标；编写评标报告。报告。方式方式发出问题清单发出问题清单澄清问题会议澄清问题会议（3 3
29、）定标）定标v询标：询标：在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的在评标的过程中，对部分标书中有不清楚、不确切的内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标内容或未响应招标文件的地方、应专门组织人员对投标方进行询标。方进行询标。发出中标通知书；谈判；正式签订合同发出中标通知书；谈判；正式签订合同 (三）结束阶段三）结束阶段 合同的签订与履行合同的签订与履行 中标通知发出之日起中标通知发出之日起30日内，订立书面合同。日内，订立书面合同。 不签订合同的，给对方赔偿不签订合同的，给对方赔偿 资料的整理与归档资料的整理与归档 为使业主和开发商监督履约行为；为使业主和开发商监督履约行为； 招
30、标文件，招标文件附件及图样，对招标文招标文件，招标文件附件及图样，对招标文件进行澄清和修改的会议记录，投标文件，标件进行澄清和修改的会议记录，投标文件，标书书二、物业管理招标文件二、物业管理招标文件主要内容主要内容1 1 招标书招标书2 2 具体要求和初步设想具体要求和初步设想3 3 投标须知投标须知1 1 招标书招标书 主要内容主要内容1 1）物业概况介绍）物业概况介绍2 2）物业的规划设计图纸）物业的规划设计图纸3 3）物业管理的范围）物业管理的范围4)物业管理模式物业管理模式5）维修基金的收缴与使用管理）维修基金的收缴与使用管理6）经营管理的质量标准）经营管理的质量标准7）考核标准与奖惩
31、办法）考核标准与奖惩办法8）标前会议及现场勘查、答疑时间）标前会议及现场勘查、答疑时间9）评标、定标的标准）评标、定标的标准如如:价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等价格合理、管理技术水平高、经验丰富、资信良好等2具体要求和初步设想具体要求和初步设想本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等本物业管理服务档次级别、人员数量的控制、管理特色等3投标须知投标须知1）投标企业的条件或资质等级）投标企业的条件或资质等级2 2）填写、递送投标书的有关规定）填写、递送投标书的有关规定 3 3）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式）投标单位对招标文件中有关内容提出建议的方式4)递送投
32、标书的要求递送投标书的要求5）投标、开标、评标、定标的时间和地点）投标、开标、评标、定标的时间和地点6）招标单位的权利）招标单位的权利7）招标单位）招标单位“不约束自己选择最低标价不约束自己选择最低标价”的申明的申明8）投标单位出具）投标单位出具投标保证书投标保证书和和履约保证书履约保证书的要求的要求保证金保证金5%9）投标文件保密要求）投标文件保密要求10）合同的格式及内容的说明）合同的格式及内容的说明11）招标单位对未中标单位义务的说明）招标单位对未中标单位义务的说明12）招标单位的名称、联系人和联系方式）招标单位的名称、联系人和联系方式13）物业管理委托的期限）物业管理委托的期限14）其
33、他需要说明或约定的事项）其他需要说明或约定的事项第六节第六节物业管理投标物业管理投标物业服务投标 是指物业服务企业为了开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务要求和标准，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。 投标程序 1.准备阶段取得从业资格筹措资金收集招标物业相关资料进行投标可行性分析 2.实施阶段购买并阅读招标文件，标前调查与现场考察，制定管理服务方法与工作量，制定资金计划，标价试算，标价评估与整理，办理投标保函，封送标书，参加开标及答辩会 3.结束阶段 签订物业服务合同，做好入住物业的准备 一、投标步骤一
34、、投标步骤（一）购买阅读招标文件（一）购买阅读招标文件重点重点1 1）全貌）全貌2 2）设计图纸、方案）设计图纸、方案3 3）合同）合同4 4）物管模式、管理费收取、维修基金）物管模式、管理费收取、维修基金5 5）时间）时间: :开标、评标、定标开标、评标、定标6 6）投标保证书、履约保证书投标保证书、履约保证书（二）考核物业现场（二）考核物业现场1若前期介入若前期介入2若已竣工若已竣工3主要业主情况主要业主情况4气候、地质、地理条件气候、地质、地理条件（三）制定管理服务方法及测算工作量三）制定管理服务方法及测算工作量种类、种类、性质性质v住宅小区：重点住宅小区：重点 房屋、设施的维护和修缮房
35、屋、设施的维护和修缮v写字楼：写字楼：清洁、安全保卫工作清洁、安全保卫工作v商业楼宇：保安、清洁工作商业楼宇：保安、清洁工作v工业厂房与仓库工业厂房与仓库：各项保障、材料物资的供应保障、：各项保障、材料物资的供应保障、工作条件的安全保障工作条件的安全保障（四）制定资金计划四）制定资金计划确定单价、估算管理费总额确定单价、估算管理费总额物业经营中的主要现金流入、流出列表物业经营中的主要现金流入、流出列表（五）标价试算五）标价试算（六）六）办理投标保函办理投标保函为防止投标单位违约给招标单位带来经济损失，要为防止投标单位违约给招标单位带来经济损失，要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件。求投标单
36、位出具一定金额和期限的保证文件。v投标保函一般由投标单位投标保函一般由投标单位开户行开户行出具出具投标保涵所承担的主要担保责任：投标保涵所承担的主要担保责任：1 投标人在投标有效期内（投标人在投标有效期内（投标截止日期起至中标通投标截止日期起至中标通知书签发日期止知书签发日期止）不得撤回标书不得撤回标书及投标保涵。及投标保涵。2 投标人被通知中标后，必须投标人被通知中标后，必须按时签约按时签约。3在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保涵在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保涵或履约保证金。或履约保证金。（七）编制、封送标书（七）编制、封送标书1编制编制按按招标文件招标文件的要求正式编制
37、标书的要求正式编制标书2封送封送派专人或邮寄派专人或邮寄 二、物业管理投标书的编写二、物业管理投标书的编写主要包括主要包括投标致函投标致函正文正文附件附件（一）投标致函（一）投标致函 主要内容：主要内容：1 1 表明投标者完全表明投标者完全愿意愿意按招标文件的规定承担物业管按招标文件的规定承担物业管理服务；并写明自己的理服务；并写明自己的总报价金额总报价金额。2 2 表明投标者表明投标者接受接受该物业整个该物业整个合同委托管理期限合同委托管理期限。3 3 表明本投标如被接受，愿意按招标文件规定表明本投标如被接受，愿意按招标文件规定提供履提供履约保证金约保证金。 4说明投标说明投标报价的有效期报
38、价的有效期 5 5 表明本投标书连同招标者的书面接受通知均表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法具有法律律约束力约束力。 6 6 表明对招标者接受其他投标的表明对招标者接受其他投标的理解理解。 （二）正文（二）正文主要内容主要内容物业管理物业管理要点要点物业管理物业管理服务内容服务内容服务形式和费用服务形式和费用 1介绍本物业公司的概况和经历介绍本物业公司的概况和经历（1）公司）公司概况概况（2）以前以前管理或正在管理的管理或正在管理的物业物业的名称、地址、类的名称、地址、类型和数量型和数量（3）同类物业同类物业的管理经验和成果的管理经验和成果（4）主要负责人主要负责人的专业、物业管理的
39、经历和经验的专业、物业管理的经历和经验2分析投标物业的管理要点分析投标物业的管理要点如：如：住宅小区：住宅小区：突出突出1)房屋、设备的修缮管理房屋、设备的修缮管理2)环境管理：环境管理：卫生、绿化卫生、绿化3) 3) 治安管理治安管理4)便民服务便民服务1) 机电设备的管理：机电设备的管理：供水、供暖、消防、电梯、发电机、空调供水、供暖、消防、电梯、发电机、空调2）治安管理）治安管理3）卫生、清洁管理）卫生、清洁管理4）保养维护）保养维护高层住宅：高层住宅：3介绍本公司将提供的管理服务内容介绍本公司将提供的管理服务内容（1）前期介入前期介入管理顾问服务管理顾问服务内容内容A)图纸图纸B)设施
40、设施C）建筑施工建筑施工D）特别管理建议特别管理建议（2 2）物业竣工验收前的物业竣工验收前的管理顾问服务内容管理顾问服务内容A)员工培训计划员工培训计划B）制定租约条款、管理制度和租用户手册制定租约条款、管理制度和租用户手册C）列出财务预算方案列出财务预算方案（3）用户入伙及装修期间的用户入伙及装修期间的管理顾问服务管理顾问服务内容内容解释：解释：A)入伙手续、收费办法及阅读收楼须知入伙手续、收费办法及阅读收楼须知B）规定装修时应注意的问题及应提交的文件规定装修时应注意的问题及应提交的文件C）说明搬迁时安全服务应采取哪些措施说明搬迁时安全服务应采取哪些措施（4）管理运作服务内容）管理运作服务
41、内容A)物业管理人力安排：编组织机构图物业管理人力安排：编组织机构图B）保安服务保安服务C）清洁、绿化服务清洁、绿化服务D）维修保养服务维修保养服务E）财务管理服务财务管理服务F）租赁服务租赁服务（5）说）说明将提供的服务形式、费用和期限明将提供的服务形式、费用和期限A)管理顾问服务期限管理顾问服务期限：B)管理运作服务期限管理运作服务期限：接受委托接受委托 楼宇验收合格楼宇验收合格楼宇验收合格楼宇验收合格 合同到期合同到期（三）附件（三）附件1物管项目的主要负责人及工程技术人员简介物管项目的主要负责人及工程技术人员简介2 2 管理费预算方案管理费预算方案3各种证书的复印件各种证书的复印件4其
42、他有益于中标的文件、材料、说明其他有益于中标的文件、材料、说明三、编写物管投标书应注意的问题三、编写物管投标书应注意的问题1填写无遗漏填写无遗漏2不得任意修改填写内容不得任意修改填写内容3不能改变标书的格式不能改变标书的格式4计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误5报价合理报价合理四四、物管投标策略和技巧、物管投标策略和技巧（一）原则（一）原则1）集中实力、重点突破集中实力、重点突破2）客观分析、趋利避险）客观分析、趋利避险3）合理估算标价）合理估算标价4）加强调查，了解市场加强调查，了解市场(二二)标价估算技巧标价估算技巧估算过程估算过程资料收集资料收集标价估算标价估算标价调整标价调整1资
43、料收集资料收集1)编制疑问清单编制疑问清单2)确定分包清单确定分包清单3)获取信息，澄清问题获取信息，澄清问题a) 直接与招标方联系直接与招标方联系b)现场考察现场考察c)参加澄清问题会议参加澄清问题会议2标价估算标价估算询价多比较询价多比较询价：询价：即寻找物业管理服务中所需即寻找物业管理服务中所需设备的报价设备的报价列出工作量及资金计划表列出工作量及资金计划表3标价调整标价调整单价调整单价调整：价格类比价格类比加价调整加价调整：管理费、利润、风险管理费、利润、风险加价的原则加价的原则A)在各项特殊服务上具有较大在各项特殊服务上具有较大优势优势时，投标可稍时，投标可稍微提高报价。微提高报价。
44、vB)当竞争者当竞争者较少较少且自身竞争优势较大，可适当增加且自身竞争优势较大，可适当增加加价幅度。加价幅度。C)同一项目报价，如估计以后同一项目报价，如估计以后市场需求会上升市场需求会上升的项的项目，单价可适当提高。目，单价可适当提高。五、物管招投标中存在的问题五、物管招投标中存在的问题开发商刻意规避法规开发商刻意规避法规假招标假招标地方保护主义严重地方保护主义严重行业不正之风泛滥行业不正之风泛滥案例：华达物业管理公司参加了一个住宅项目的物业管理案例：华达物业管理公司参加了一个住宅项目的物业管理服务投标活动。投标满分为服务投标活动。投标满分为100分，实际评标结果如下表：分，实际评标结果如下
45、表：企业名称企业名称评委打分评委打分评委评委l评委评委2评委评委3评委评委4评委评委5平均分数平均分数华达华达656970637368创业创业7l7369767873.4欣维欣维827876778679.8评委们对华达物业管理公司的综合评价为：对公建项目管理较有经验，在现有评委们对华达物业管理公司的综合评价为：对公建项目管理较有经验，在现有管理项目中没有住宅类项目，对住宅项目的管理经验不足。请问：如何评价华达管理项目中没有住宅类项目，对住宅项目的管理经验不足。请问：如何评价华达物业管理公司的这次投标活动物业管理公司的这次投标活动?华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足，而决华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足，而决定参加此次投标活动，在决策定位方面只能起到练兵定参加此次投标活动，在决策定位方面只能起到练兵的作用。的作用。从评分表可以看出，华达公司得分最低，说明其在从评分表可以看出，华达公司得分最低，说明其在决定参加投标前可能对其竞争对手研究不够。决定参加投标前可能对其竞争对手研究不够。
