1、本报告是严格保密的。本项目对于尺度的掌控本项目对于尺度的掌控基于市场竞争及客基于市场竞争及客户敏感点户敏感点基于市场竞争及基于市场竞争及客户敏感点本项客户敏感点本项目设计尺度原则目设计尺度原则成熟产品原则适度创新原则实用性原则高附加值原则市场竞争市场竞争客户敏感点客户敏感点基于规避风险的原则，选择走产品差异化路线的竞争原则；减少试错成本，选择市场成熟产品作为本项目主推产品；主要针对主流客户群体，以改善型置业为主，首次置业型为辅；针对当前大势，客户对价格最为敏感，因此在产品价值上做足文章；体现层面体现层面洋房产品设计洋房产品设计小高层产品设计小高层产品设计高层产品设计高层产品设计本报告是严格保密
2、的。2洋房产品设计建议洋房产品设计建议u 关键点：附加值适度创新本报告是严格保密的。沁水新城洋房产品基本和多层无异，赠送部分沁水新城洋房产品基本和多层无异，赠送部分仅局限于露台和小面积转角凸窗仅局限于露台和小面积转角凸窗沁水新城洋房产品分析沁水新城洋房产品分析沁水新城洋房仅在一层设计简易的花架及花栏，其花园几乎不能利用；其他楼层赠送面积也仅限于露台及转角凸窗，此外别无其它赠送面积；建筑整体风格单调死板，不具有洋房应有的社区亲和力和人性化的建筑风格；整体上，沁水新城洋房产品没有做出洋房的韵味，也不具有高附加值，和普通多层无异洋房洋房市场市场沁水新城洋房产品沁水新城洋房产品所谓“底层入户花园”，面
3、积较小，基本没有娱乐休憩的空间本报告是严格保密的。白桦林居洋房深受市场追捧，主要原因在于整个社区白桦林居洋房深受市场追捧，主要原因在于整个社区及建筑能体现洋房韵味，但是产品缺少高附加值及建筑能体现洋房韵味，但是产品缺少高附加值典型的北欧现代建筑风格，建筑简洁、明快，注重与西安市人文氛围及地方特色相结合 。主力户型三房二厅二卫132平米，其赠送面积仅为悬挑阳台的一半，不足5平米的赠送面积。洋房洋房市场市场本报告是严格保密的。金地芙蓉世家大平层洋房产品承袭了别墅血统，金地芙蓉世家大平层洋房产品承袭了别墅血统，大面宽及高赠送使产品极具吸引力大面宽及高赠送使产品极具吸引力金地芙蓉世家洋房金地芙蓉世家洋
4、房金地芙蓉世家别墅产品洋房洋房市场市场金地芙蓉世家洋房3房2厅2卫实际使用面积182，面宽13.2米，户型方正实用。三空中花园加一个北向内凹阳台，实现超值赠送，面积达到40以上。入户花园入户花园送一半送一半阳台阳台送一半送一半内凹阳台内凹阳台送一半送一半全赠送露台全赠送露台本报告是严格保密的。城西亿龙金河湾洋房采用内外阳台形式拓宽室城西亿龙金河湾洋房采用内外阳台形式拓宽室内空间，但是其赠送比例较小内空间，但是其赠送比例较小三房两厅两卫面积约165平，采用室内外阳台形式赠送其半面积约15多平米。外阳台采用上下层错位形式，计半面积洋房洋房市场市场本报告是严格保密的。城西阳光上林城洋房，城西阳光上林
5、城洋房， 采用采用“4+14+1”退台形式，退台形式，二层独立入户，赠送比例较大，性价比高二层独立入户，赠送比例较大，性价比高首层及二层赠送地下室；首层赠送入户花园；中间层赠送露台；顶层赠送阁楼。洋房洋房市场市场本报告是严格保密的。长安区大学城国色天香洋房，仅采用内凹阳台长安区大学城国色天香洋房，仅采用内凹阳台形式赠半面积形式赠半面积2房2厅1卫总92平米，赠送面积不足8平米洋房洋房市场市场3房2厅2卫总140.5平米，赠送面积约10平米本报告是严格保密的。本项目本项目“5+15+1”洋房产品应立足于户型创新，洋房产品应立足于户型创新，打造更具舒适性及人性化的高性价比产品打造更具舒适性及人性化
6、的高性价比产品优势一：创新户型设计等情况下，吸引客户；优势二：户型面积层次差异化，可为客户提供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择；优势三：能满足对大露台有需求但受别墅总价过高的客户需求。高附加值一层约143左右4房，赠送半地下室、下沉式庭院、前后花园，情景房设计；二层约130左右3房，赠送半地下室、露台、转角凸窗，独立楼梯入户；三-五层赠送露台、转角凸窗，面积分别为120（3房）、110 （3房） 、89 （2房） ；六层89左右2房，赠送顶层阁楼或者屋顶花园，五、六层可以灵活转化为复式结构。大面宽户型低总价类别墅舒适性与人性化“5+1”洋房特点洋房产品定位洋房产品定位本报告是严格保密的。价值
7、点价值点1 1：赠送前后花园，设置情景房，营造赠送前后花园，设置情景房，营造有天有地的别墅空间有天有地的别墅空间市场反应：市场反应：仅阳光上林城首层赠送入户花园，其他洋房项目均无此类赠送。沁水新城入户花园基本不具有前花园使用功能首层设计要点首层设计要点后花园后花园半围合庭院情景房前花园前花园情景房情景房后庭院本报告是严格保密的。市场反应：市场反应：仅阳光上林城有较大面积的地下室赠送；其他项目均无地下室赠送部分首层设计要点首层设计要点下沉式庭院可设计成为后花园或下沉式庭院情景房可视业主需求转化功能全赠送入户花园，增添首层洋房情趣首层花园入户首层花园入户首层情景房首层情景房半地下室采用“0.6米填
8、充层+层高小于2.2米”的做法规避面积计算；交房后移除填充层以增加地下室净高。价值点价值点2 2：赠送半地下室及下沉式庭院，营赠送半地下室及下沉式庭院，营造情趣空间，增加实用面积造情趣空间，增加实用面积本报告是严格保密的。价值点价值点3 3：在考虑客户接受度的基础上，压缩在考虑客户接受度的基础上，压缩面宽面宽 ，增加联排单元数，增加联排单元数市场反应：市场反应：两房户型80-90，其面宽范围为7.3m-10.7m;三房户型120-130，其面宽范围为8.5-10.8m；三房户型130-143 ，其面宽范围为9.4m-15.75m；大平层其面宽范围在13m以上。首层设计要点首层设计要点项目名称项
9、目名称户型户型面积面积面宽面宽沁水新城2房2厅1卫90 10.7m3房2厅2卫12710.8m3房2厅2卫140 15.75m白桦林居2房2厅1卫88 7.3m3房2厅2卫126 8.5m3房2厅2卫132 9.4m金地芙蓉世家3房2厅2卫182 13.2m亿龙金河湾2房2厅2卫88 /83 7.3m3房2厅2卫122 10.6m4房2厅3卫137 13.4m国色天香2房2厅1卫91.36 8.7m3房2厅2卫14111.8m4房2厅2卫193 14.9m跃式5房3厅3卫205 12.3mAa本项目洋房产品面宽尺度建议：本项目洋房产品面宽尺度建议： 适度压缩首层面宽，本项目首层面积143，建议
10、其面宽范围为10米以内； 项目面宽尽量采用“客厅+主卧”双开间形式，其它不能突显洋房价值的面积尽量不占用面宽。u合理压缩面宽尺度，增加单排单元数，以节约用地；u单元面宽尺度必须考虑市场接受度，参照市场成熟产品制定。本报告是严格保密的。当前洋房产品客厅开间为当前洋房产品客厅开间为4.14.1米以上，主卧开米以上，主卧开间在间在3.63.6米以上，是洋房产品中低尺度标准米以上，是洋房产品中低尺度标准首层户型：白桦林居首层户型：白桦林居vsvs沁水新城沁水新城白桦林居三房二厅二卫白桦林居三房二厅二卫132132平米平米沁水新城三房二厅二卫沁水新城三房二厅二卫140.5140.5平米平米浪费约7.5全
11、赠送约8全赠送约4 白桦林居赠送面积较少，但是户型紧凑实用； 沁水新城户型在交通组织上不太合理，浪费面积； 两个项目户型的客开间达到4.1米以上，主卧开间达到3.6米以上，能保证居家具有较好的舒适性。4.14.1米米3.63.6米米4.84.8米米3.93.9米米首层设计要点首层设计要点本报告是严格保密的。较受市场追捧的金地芙蓉世家洋房产品客厅开较受市场追捧的金地芙蓉世家洋房产品客厅开间达间达5.15.1米，主卧开间达米，主卧开间达4.24.2米米金地芙蓉世家洋房主力产品三房三厅二卫，面积约182平米；首层赠送入户花园、情景房、南北露台，产品具有高附加值；通过南北露台的设计促使客厅南北通透，具
12、有良好的通风采光效果；客厅开间5.1米，主卧开间4.2米，最大限度保证居家的舒适性。首层设计要点首层设计要点本报告是严格保密的。户型设计建议户型设计建议根据实用性原则，首层143平米可做4房，户型面宽控制在10米以内，建议客厅开间4.5米，套房式主卧设计面宽在4.2米以上；附送70平米左右地下室，南向完全采光；附送前后花园约30平米；附送20平米下沉式庭院；整体赠送面积达120平米，赠送率约为83.9%。 价值点价值点4 4：本项目首层户型面宽控制在本项目首层户型面宽控制在1010米以内，客米以内，客厅开间厅开间4.54.5米，主卧开间米，主卧开间4.24.2米，提升居住空间舒适性米，提升居住
13、空间舒适性首层设计要点首层设计要点本报告是严格保密的。价值点价值点5 5：二层独立楼梯入户，独享尊贵甬道二层独立楼梯入户，独享尊贵甬道二层设计要点二层设计要点市场反应：市场反应：目前市场除了阳光上林城“4+1” 洋房采用首层花园入户，二层独 立入户之外，其他项目均采用常 用的楼梯入户形式沁水新城入户二层独立入户二层独立入户首层花园入户首层花园入户阳光上林城二层入户本报告是严格保密的。价值点价值点6 6：二层利用独退台设计私家露台，营二层利用独退台设计私家露台，营造与社区相融合的社区氛围造与社区相融合的社区氛围二层设计要点二层设计要点露台市场反应：市场反应：目前市场洋房产品均采用平层形式，利用内
14、阳台和外阳台来实现室内外空间的连接。本报告是严格保密的。价值点价值点7 7：二层赠送半地下室，通过独立入户二层赠送半地下室，通过独立入户楼梯与下沉式庭院相连，增加私密感及实用性楼梯与下沉式庭院相连，增加私密感及实用性市场反应：市场反应：当前市场洋房二层通常采用悬挑露台、内阳台等形式赠送面积；目前仅阳光上林城二层有赠送地下室。二层设计要点二层设计要点下沉式庭院 建议二层入户与首层入户处于建筑的两个不同朝向，如首层采用北向花园入户，二层采用南向独立楼梯入户； 基于集约用地的原则出发，不建议采用独立的联系半地下室楼梯； 利用独立入户连接室内空间与下沉式庭院及半地下室。入户注：当前采用的户型图仅作入户
15、示意；室内空间布置需要根据具体功能分区进行调整本报告是严格保密的。户型尺度户型尺度1 1：目前市场上洋房二层的主流产品：目前市场上洋房二层的主流产品客厅开间在客厅开间在3.93.9米以上，主卧开间在米以上，主卧开间在3.63.6米以上米以上二层设计要点二层设计要点3.93.9米米3.63.6米米4.84.8米米3.93.9米米白桦林居三房二厅二卫白桦林居三房二厅二卫126126平米平米沁水新城三房二厅二卫沁水新城三房二厅二卫127127平米平米本报告是严格保密的。户型尺度户型尺度2 2：根据适度创新及成熟产品原则，建议二：根据适度创新及成熟产品原则，建议二层客厅开间为层客厅开间为4.54.5米
16、，主卧开间为米，主卧开间为4.24.2米米户型设计建议户型设计建议130平米3房，客厅4.5米，套房式主卧设计面宽4.2米；二层附送50平米的半地下室；附送不少于13平米的南向露台；2层也可以设计下沉式庭院，面积约15-20平米左右，庭院面积全部赠送；利用转角凸窗设计赠送面积； 整体赠送面积达80平米以上，赠送率超过60%。二层设计要点二层设计要点本报告是严格保密的。价值点价值点8 8：三至六层则利用双跑楼梯入户，利三至六层则利用双跑楼梯入户，利用退台打造各层私家花园，实现高附加值用退台打造各层私家花园，实现高附加值通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；利用屋顶退台空间，营造私家庭
17、院或露天阳台；利用室外平台，充分通风采光，把户外自然景观引入日常生活的同时，实现全面无暗室及增强开放型活动空间的特点；退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在楼体的南侧或北侧。一、二层示意一、二层示意首层庭院阳台楼梯中间层中间层设计要点设计要点本报告是严格保密的。价值点价值点9 9：三层户型设计采用南北双向露台形三层户型设计采用南北双向露台形式，实现不少于式，实现不少于2020平米的赠送面积平米的赠送面积户型设计建议户型设计建议120平米三房两厅两卫， 客厅4.5米面宽，主卧4.2米面宽；设计南北双向露台并全赠送面积，南露台宽7米，北露台宽4米，南北两个花园共送20平方米；利用转角凸窗实现面积赠送；全
18、赠送面积大于20平米。设计要点设计要点本报告是严格保密的。价值点价值点1010：四层户型设计采用大面宽小进深的形式，四层户型设计采用大面宽小进深的形式，同时设计南北双向露台，实现超值赠送同时设计南北双向露台，实现超值赠送户型设计建议户型设计建议110平米舒适性三房两厅一卫，客厅4.5米,主卧4.2米南北双露台，赠送面积大于20平米；利用转角凸窗实现面积赠送。设计要点设计要点本报告是严格保密的。价值点价值点1111：五、六层户型尽量拉大主卧及客厅开间尺五、六层户型尽量拉大主卧及客厅开间尺度，大面宽小进深，南北露台赠送面积不少于度，大面宽小进深，南北露台赠送面积不少于2020平米平米户型设计建议户
19、型设计建议89平米两房两厅一卫，尺度阔绰，客厅4.5米，主卧不小于4.2米；五层南北双露台，赠送超过20平米；顶层赠送阁楼或者屋顶花园，超过60平米；利用转角凸窗实现面积赠送。设计要点设计要点五、六层89平也可设计部分小三房，针对首次置业者，作为市场试探本报告是严格保密的。顶层设计要点顶层设计要点五层送露台空中花园顶层附送阁楼n 坡屋顶内的建筑空间，屋面底板距楼面净高超过2.0米部分计算全部建筑面积；净高不超过2.0米部分不计建筑面积；n 顶层结构顶板小于2.2米，并加高度小于2.0米的单坡和双坡屋顶，顶层可不算面积。 价值点价值点1212（1 1）：）：出于实用性考虑，顶层可出于实用性考虑，
20、顶层可设计成阁楼，增加产品附加值设计成阁楼，增加产品附加值本报告是严格保密的。价值点价值点1212（2 2）：）：顶层也可以考虑将阁楼与空中花园结顶层也可以考虑将阁楼与空中花园结合起来，不仅实现大面积赠送，而且增添洋房的情趣合起来，不仅实现大面积赠送，而且增添洋房的情趣顶层设计要点顶层设计要点顶层附送阁楼沁水新城顶层设计有部分复式产品及赠送阁楼的平层产品，但复式产品顶层计算面积，阁楼赠送面积有限。白桦林居洋房顶层通过转角凸窗和露台形式赠送面积，整体赠送面积比例较小本报告是严格保密的。价值点价值点1313：在设计上应同时充分考虑五、六层可转化在设计上应同时充分考虑五、六层可转化为复式结构的可能性
21、，设计时应予以深化为复式结构的可能性，设计时应予以深化复式上层示意图复式上层示意图复式外露台复式外露台复式客厅复式客厅复式下层示意图复式下层示意图顶层设计要点顶层设计要点本报告是严格保密的。价值点价值点1414：业主对露台功能区间接受度较高，业主对露台功能区间接受度较高，认可露台带来的功能价值和生活情趣认可露台带来的功能价值和生活情趣n通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；n在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；n超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；其它技术节点其它技术节点- -露台露台本报告是严格保密的。根据西安市气
22、候特点，露台设计应考虑其可封根据西安市气候特点，露台设计应考虑其可封闭功能，同时保持与社区景观的融合闭功能，同时保持与社区景观的融合露台设计考虑全封闭功能，交房后可以作同一整改；阳光房设计，增强园林景观的参与性，形成社区内部交流沟通的平台；数据来源：西安市房地产信息网08上半年调查其它技术节点其它技术节点- -露台露台本报告是严格保密的。价值点价值点1515：步入式（转角）凸窗：赠送使用步入式（转角）凸窗：赠送使用面积，给客户以看得见的实惠面积，给客户以看得见的实惠步入式凸窗，增大可步入式凸窗，增大可使用面积，对于中小使用面积，对于中小户型很适用户型很适用可赠送的步入式转角可赠送的步入式转角凸
23、窗，阳光厅房，最凸窗，阳光厅房，最佳的景观台佳的景观台其它技术节点其它技术节点- -窗户窗户本报告是严格保密的。步入式观景凸窗：步入式观景凸窗：270270度步入式观景阳光厅房，度步入式观景阳光厅房，最大限度地享受室外景观、阳光最大限度地享受室外景观、阳光122平米三房凸窗：最大进深800mm（多采用600mm）步入式凸窗：最大进深1500mm（多采用6001000mm）其它技术节点其它技术节点- -窗户窗户本报告是严格保密的。价值点价值点1616：端头户型不建议增加面积，但可通过大开端头户型不建议增加面积，但可通过大开间及凸窗扩大景观面，户户朝南，增加产品吸引力间及凸窗扩大景观面，户户朝南，
24、增加产品吸引力技术节点技术节点转角落地窗、转角阳台；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰北有阳台、南有转角窗；北有阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；本报告是严格保密的。洋房产品成组团分区，在集约用地的原则上保持适度洋房产品成组团分区，在集约用地的原则上保持适度间距，同时结合园林规划确保居家的私密性间距，同时结合园林规划确保居家的私密性2.2.、高大绿植增加私密感及尊贵的领地感、高大绿植增加私密感及尊贵的领地感1 1、制造地形起伏以遮挡视线、制造地形起伏以遮挡视线技术节点技术节点项目名称项目名称洋房间距洋房间距沁水新城25m白桦林居25m金地芙蓉世家20m龙湖曲江盛景35m亿龙金河湾25m国色天香24m阳光上林城23m 建议本项目洋房产品建筑间距按照西安市建筑设计规范最低标准设计地点大寒日日照间距系数日照2小时日照3小时西安1.351.40方位00 - 150150 -30 0350 -450450 -60 0600 折减值10.90.80.90.95本报告是严格保密的。尽量采用两开间形式设计户型，在合理压缩面尽量采用两开间形式设计户型，在合理压缩面宽的同时，能保证空间的舒适度宽的同时，能保证空间的舒适度案例：万科“5+1”洋房户型优化户型结构：优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局户型推荐户型推荐
