1、 土地开发政策与业务流程土地开发政策与业务流程并购与投资银行部并购与投资银行部二一一年八月二一一年八月1目目 录录一、现行土地政策法规摘要一、现行土地政策法规摘要二、土地分类二、土地分类三、土地规划三、土地规划四、土地使用权取得方式四、土地使用权取得方式五、土地一级开发和土地供应及竞买五、土地一级开发和土地供应及竞买六、土地二级开发六、土地二级开发七、工业房地产再处置七、工业房地产再处置八、实际工作中应关注的要点八、实际工作中应关注的要点2序号序号法规全称法规全称生效日期生效日期内容简介内容简介一中华人民共和国土地管理法1987.1.1规定我国实行土地国有和集体所有的公有制土地制度，土地所有权
2、和使用权分离，即所有权归国有和集体，各用地单位和个人只能获得土地使用权；土地要按照土地利用总体规划来使用；占用耕地要按照“占多少，垦多少”的原则执行，占用基本农田要报国务院审批。二中华人民共和国城市房地产管理法1995.1.1 城市建设用地必须是国有土地，集体所有的土地，经依法征为国有后方可出让；土地使用权可以采用招拍挂或双方协议方式出让；土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；达不到开发投资总额25%的土地使用权不可转让；投入建设资金达到工程建设总投资的25%并已确定施工进度和竣工交付日期方可预售，封顶可销售；房地产企业注册资本不少于100万，有职称的专业管理人员
3、不少于5人（含财务人员）。三中华人民共和国物权法2007.10.01 明确了国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。规定了不动产产权登记制度，保护了权利人不动产权利的行使和不动产被征收时应获得赔偿或补偿的权利。1 1、基本法律、基本法律：1986年国家颁布的中华人民共和国土地管理法 1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法 2007年颁布的中华人民共和国物权法一、现行土地政策法规摘要一、现行土地政策法规摘要3现行土地政策法规摘要现行土地政策法规摘要2 2、指导具体工作的办法、条例、规定、指导具体工作的办法、条例、规定：在上述三部基本法律的指导下，下发了
4、一系列关于土地管理、房地产开发、以及房地产物权管理等方面具体管理办法、条例和规定。按照土地开发流程将平时工作中涉及较多的主要法规摘要如下：序号所涉方面法规全称生效时间文号内容简介一土地利用规划土地利用总体规划编制审查办法2009.2.4中华人民共和国国土资源部令 第43号 土地利用总体规划实行国家、省、市、县和乡五级规划，下级服从上级。规划审查报批分为规划大纲和总体规划相关文本图件等的审批。土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等内容。现行规划实施情况评估；规划背景与土地供需形势分析;土地利用战略；规划主要目
5、标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；土地利用的差别化政策；规划实施的责任与保障措施。二土地征用中华人民共和国土地管理法实施条例1999. 1.1国务院令第256号建设占用土地，涉及农用地转建设用地的应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。按照程序审批、征收、补偿。土地利用年度计划管理办法2006.12.19国土资源补第37号令以年为单位制定年度新增建设用地和占用农地或耕地指标，必须按指标征地和供地，原则上一年下发一次指标。国有土地上房屋征收与补偿条例 2011.1.21国务院令第590号实施房屋征收
6、应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。4现行土地政策法规摘要现行土地政策法规摘要序号所涉方面法规全称生效时间文号内容简介三土地使用权出让转让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990. 5.19国务院令第55号1、规定土地使用权出让最高年限，工业50年，居住70年，教育科研50年，商业金融40年，综合或其他50年；2、土地使用者未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门依据情节给予警告、罚款或无偿收回的处罚；3、土地使用权和其地上建筑所有权需同时转让
7、；4、土地使用权转让价格低于市场价格，政府有优先购买权。国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006.8.31国发200631号 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低标准，也不得低于一级开发成本价。 四土地使用权和所有权土地登记办法2007.12.30国土资源部令第40号国有土地使用权、土地抵押权需要进行登记，并以宗地为单位进行登记，未缴清土地有偿使用费和其他税费的不予登记。土地使用权证是合法拥有土地使用权的最权威凭证。5序号所涉方面法规全称生效时间文号内容简介五土地监管方面违法土地管理规定行为处分办法2008.6.1监察部、人保部、国土部第15号令违法行为包括违
8、法行为包括：1）非法批准征收、占用土地；2）规避占用基本农田由国务院审批规定的 ；3）无土地利用计划指标批准用地；4）无新增建设占用农用地计划指标批准农转用；5）以“以租代征”等方式占用农地进行非农业建设的；6）应当采取出让方式而采用划拨方式或者应当招标拍卖挂牌出让而协议出让；7）在招拍挂中，故意设置不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人、竞买人等方式，操纵招拍挂结果；8）违反规定减免或者变相减免出让金；9）出让合同签订后，擅自批准调整土地用途、容积率等土地使用条件；10）批准低于法定标准的征地补偿方案；11）未落实社会保障费用而批准征地；12）未按期足额支付征地补偿费用； 严重违法的标准为严重
9、违法的标准为：年违法占用耕地面积占当年新增建设用地占用耕地总面积的比例达到15%以上 。处理方式包括处理方式包括：主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分，触犯刑律的，移交司法机关处理。 6二、土地分类二、土地分类土地利用分类土地利用分类建设用地建设用地出让方式出让方式出让年限出让年限（年）（年）一级类一级类二级类二级类三级类三级类编编号号三大类三大类名称名称编号编号名称名称编号编号名称名称1农用地11耕地111灌溉水田112望天田113水浇地114旱地115菜地12园地121果园122桑园123茶园124橡胶园1
10、25其他园地13林地131有林地132灌木林133疏林地134未成林造林地135迹地136苗圃14牧草地 141天然草地142改良草地143人工草地15其他农用地151畜牧饲养地152设施农业用地153农村道路154坑塘水面155养殖水面156农田水利用地157田坎158晒谷场等用地7土地分类（续）土地分类（续）土地利用分类土地利用分类建设用地建设用地出让方式出让方式出让年限出让年限（年）（年）一级类一级类二级类二级类三级类三级类编编号号三大类三大类名称名称编号编号名称名称编号编号名称名称2建设用地21商服用地211商业用地招、拍、挂40212金融保险用地213餐饮旅馆业用地214其他商服用地
11、22工矿仓储用地221工业用地招、拍、挂50222采矿地223仓储用地招、拍、挂5023公用设施用地231公共基础设施用地划拨无固定期限232瞻仰景观休闲用地24公共建筑用地241机关团体用地划拨无固定期限242教育用地协议出让50243科研设计用地244文体用地划拨无固定期限245医疗卫生用地划拨246慈善用地划拨25住宅用地251城镇单一住宅用地招、拍、挂70252城镇混合住宅用地招、拍、挂70253农村宅基地254空闲宅基地8土地利用分类土地利用分类建设用地建设用地出让方式出让方式出让年限出让年限（年）（年）一级类一级类二级类二级类三级类三级类编编号号三大类三大类名称名称编号编号名称名称
12、编号编号名称名称2建设用地26交通运输用地261铁路用地划拨无固定期限262公路用地263民用机场264港口码头用地265管道运输用地266街巷27水利设施用地271水库水面划拨无固定期限272水工建筑用地28特殊用地281军事设施用地划拨无固定期限282使领馆用地283宗教用地284监教场所用地285墓葬地3未利用土地31未利用土地311荒草地312盐碱地313沼泽地314沙地315裸土地316裸岩石砾地317其他未利用土地32其他土地321河流水面322湖泊水面323苇地324滩涂325冰川及永久积雪土地分类（续）土地分类（续）9三、土地规划三、土地规划1 1、土地利用总体规划（土地管理部
13、门主导）：、土地利用总体规划（土地管理部门主导）：对所有土地所有土地的使用性质进行划定，明确农用地、建设用地、未利用土地。2 2、城市规划（规划部门主导）：、城市规划（规划部门主导）：对建设用地建设用地的用途进行规划，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、道路交通用地、广场用地、市政公用设施用地 、绿地、特殊用地、水域或其他用地。3 3、控制性详细规划（规划部门主导）：、控制性详细规划（规划部门主导）：对建设用地的具体地块的建设指标和配套设施的建设要求进行明确。土地的使用性质主要是通过上述三个规划来界定的。要了解一块土地适合做什么项目适合做什么项目，主要查看土地利用总体规划和城市规划
14、；要了解一个工程如何规划建设如何规划建设，主要查看控制性详细规划。在项目选址时，要看这三个规划在项目选址时，要看这三个规划。10土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地的范围有：划拨土地的范围有：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律行政法规规定的其他用地（如监狱、收容所用地等）。划拨方式出让方式国有土地使用权出让，是指国家国家将一定年限的国有土地使用权有偿出让给土地使用者的行为。出让方式有招、拍、挂和协议出让等
15、4种方式。土地使用权出让最高年限为土地使用权出让最高年限为：1）居住用地70年（招、拍、挂） ；2）工业用地50年（招、拍、挂） ；3）教育、科技、文化卫生、体育用地为50年（协议） ；4）商业、旅游、娱乐用地40年（招、拍、挂） ；5）综合或其他用地50年（招、拍、挂）。租赁方式土地使用权租赁是指新用地人向原土地使用人支付租金形式获得土地使用权的行为。主要在企业之间发生。四、土地使用权取得方式四、土地使用权取得方式使用权人以不同方式取得土地使用权，获得的权益不同：以划拨方式取得土地使用权：只能使用，不能再处置；以出让方式取得土地使用权：既有使用权，又有处置权，可用于出租、再转让等处置；以租赁
16、方式取得土地使用权：按租赁协议的约定使用，一般不具备再处置权。11五、土地一级开发和土地供应及竞买五、土地一级开发和土地供应及竞买1 1、土地一级开发：、土地一级开发：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。1.1 一级开发主体：由政府授权的国有或国有控股企业、土地储备中心或者通过招标方式确定的一级开发企业。1.2 一级开发流程：包括计划编制、前期策划、征询意见和审批、组织实施土地一级开发四个阶段。具体流程见下页。12依据依据1、北京市国民经济和社会发展计划；2、北京市城市总体规划；3、北京土地利用总体规划。市政府市政府
17、1、土地供应计划；2、土地利用年度计划；3、土地储备开发计划。原土地所有者或使用原土地所有者或使用者；者；1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意；2、向市国土局提出土地一级开发申请。市国土局市国土局1、受理申请并进行土地预审；2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案。前期策划计划编制土地一级开发流程图土地一级开发流程图（以北京市土地一级开发流程为例）土地一级开发土地一级开发13土地一级开发流程（续）土地一级开发流程（续）市发改委核准土地一级开发主体市政府批准市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续；2、存量国有建设用地收回国有土地使用权。市规委规划意见书市政专业部门
18、市政接用意见市交通委交通评价意见市建委建设意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见委办局联席会委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见。市国土局会同市国土局会同相关部门相关部门1、确定土地一级开发主体（ 委 托 或 招标）；2、下达土地一级开发批复；3、签订土地一级开发合同。征询意见和审批编制控规报市规委市规委征询园林、交通、水务、市政、文物等部门意见市规委通过控规方案上报市政府市政府批准控规方案控规审批14土地一级开发流程（续）土地一级开发流程（续）组织实施土地一级开发相关委办
19、局相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。土地一级开发主体土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。市国土局会同相关委办局市国土局会同相关委办局1、审核土地一级开发成本；2、组织验收土地；3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；4、纳入市土地储备库。151.31.3土地土地 一级开发成本组成：一级开发成本组成：土地一级开发土地一级开发序号序号费用类别费用类别费用组成费用组成备注备注1征地补偿安置费1土地补偿费2转非人员安置补偿费3青苗补偿费4地上物拆迁补偿费2向政府缴纳的征地税费1耕地开垦费2防洪费3耕地占用税3土地一
20、级开发工程费主要为“通一平”建设费用，“通”包括通路、给水、排水（雨水、污水、中水）、电、暖、燃气、电信等，“平”指土地平整。4专业费用1可研报告2环境评价、交通评价等。3地质勘察4评估委托1地上物评估2土地出让评估3地灾评估5测绘费用1普测费（地形图）2钉桩费3勘界费5一级开发管理费和利润6营业税及附加162 2、 土地供应和土地竞买土地供应和土地竞买2.1 供应方式土地供应和土地竞买土地供应和土地竞买2.2 供地价格组成2.3 土地供应和竞买流程：包括入市准备、市场交易、签订合同和办理后续手续三个阶段。具体流程见下页。一级开发商直接挂牌出让土地储备中心先收储，然后再招拍挂出让土地一级开发建
21、设补偿费土地出让金（包括溢价收益）注：工业用地两种供地方式均可，但房地产开发用地只能是先由储备中心收储，然后再招拍挂出让。17依据市政依据市政府年度土府年度土地供应计地供应计划；划；1 、 北 京市国民经济发展计划；2 、 宏 观调控和房地产市场运行情况；3 、 储 备开发土地情况。市国土局市国土局1、确定土地出让方案；2、发布国有土地使用权出让公告(报纸、网站、土地交易市场)；3、制定招标拍卖挂牌文件。市国土局会同市发市国土局会同市发改委等有关部门改委等有关部门确定土地出让价格投投标标人、人、竞竞买买人人市土地交易市场市土地交易市场1、到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件；2、提出竞
22、买或投标申请，需提供竞买或投标申请书、董事会决议或法定代表人授权委托书等资料，并交纳竞买保证金或者投标保证金；3、竞买人按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动。市国土局市国土局1、签订国有土地使用权出让合同；2、交纳政府土地收益和土地开发费等。中中标标人、人、竞竞得得人人规划委规划委建设用地规划许可证签订合同和办理土地证市场交易国土局国土局地籍调查、国有土地使用证入市准备土地供应和土地竞买流程图（以北京市土地供应和竞买流程为例）土地供应和土地竞买土地供应和土地竞买183 3、 土地竞买时优惠地价的落实土地竞买时优惠地价的落实在土地竞买前，一般先与属地政府签订项目入驻协议，以约定属地政府对项目提
23、供的优惠政策，工业项目一般可向属地政府申请如下优惠政策：地价补贴、建设资金补贴、项目贷款贴息、税收返还、人员安置、提供配套生活区用地、配合项目审批、减免市政配套费等相关费用。关于优惠地价的落实方案：关于优惠地价的落实方案：土地竞买时实际竞买成交价一般高于此约定价格，两者的差额即为政府在项目土地供应上给予的优惠政策。其落实方案有：（1）先补后缴政府先将差额部门补贴给企业，然后与企业应承担的部门一并缴清；（2）先缴后补先由企业按照成交价缴清地价款，然后由政府将差额部门补贴给企业。政府补贴企业的方式一般有：（1）产业结构调整基金； （2）科技研发费； （3）企业发展奖励基金； （4）项目奖励资金。具
24、体要根据各地招商引资政策而定土地供应和土地竞买土地供应和土地竞买19六、土地二级开发（工程建设）六、土地二级开发（工程建设）1 1、新建工程程序图（工业用地）、新建工程程序图（工业用地）202 2、新建工程流程图（工业用地）、新建工程流程图（工业用地）土地二级开发（工程建设）土地二级开发（工程建设）213 3、新建工程程序图（配套住宅用地）、新建工程程序图（配套住宅用地）土地二级开发（工程建设）土地二级开发（工程建设）224 4、新建工程流程图（配套住宅用地）、新建工程流程图（配套住宅用地）土地二级开发（工程建设）土地二级开发（工程建设）23七、工业房地产再处置七、工业房地产再处置1 1、产权
25、变更出的方式不同，流程也不同、产权变更出的方式不同，流程也不同开发完成后的房地产的使用 （1）房地产投资流程 （2）房地产买卖的流程项目提出评估董事会/股东大会决议签订协议新公司注册完税过户登记工商变更登记验资增资时项目提出评估董事会/股东大会决议签订协议完税过户登记自 用对外出租对外出售对外投资不发生产权变更发生产权变更242 2、两种处置方式的运作成本分析、两种处置方式的运作成本分析用房屋土用房屋土地投资时地投资时项目项目序号序号税费名称税费名称备注备注受让方受让方缴纳缴纳1契税成交价的百分之三2印花税 合同价的万分之五投资方投资方缴纳缴纳1企业所得税2印花税 合同价的万分之五专业专业费用
26、费用1测绘费2评估费房屋土地房屋土地买卖时买卖时序号序号税费名称税费名称备注备注买方买方缴纳缴纳1契税成交价的百分之三2印花税 合同价的万分之五卖方卖方缴纳缴纳1企业所得税2土地增值税3印花税 合同价的万分之五4营业税成交价的百分之五5城市维护建设税营业税的百分之三6教育费附加营业税的百分之七 专业专业费用费用1测绘费2评估费工业房地产再处置工业房地产再处置对于用土地投资这种处置方式，财税2002191号文规划定免征营业税，财税字1995048号文规定免征土地增值税。同时由于城市维护建设税和教育费附加是随营业税缴纳，所以也免缴。而对于用土地买卖交易这种处置方式，营业税和土地增值税均不能免交，同
27、时需要随营业税缴纳城市维护建设税和教育费附加。253 3、房地产交易税费地方财政留成情况、房地产交易税费地方财政留成情况工业房地产再处置工业房地产再处置税种税率分配关系备注中央财政省市级财政区县级财政土地增税费增值额的30%60%0100%0050%50%营业税交易额的5%050%50%契税交易额的3%5%0100%0印花税交易额的1 00100%所得税利润的25%60%20%20%八、实际工作中应关注的要点八、实际工作中应关注的要点序号序号工作流程工作流程关注要点关注要点1项目选址1）土地利用总体规划是否为建设用地 2）城市规划用途与项目是否一致 3）地块周边环境是否影响环评的顺利通过 4）
28、配套设施情况、土地一级开发难易情况、土地成熟度 2项目入驻协议谈判1）优惠政策：地价、建设资金、税收、政府审批、配套设施用地、人员安置 2）供地方式和供地时间 3）优惠政策（优惠地价和补贴资金）的落实方案 3土地一级开发1）一级开发成本直接影响土地交易价 2）控规方案决定规划设计指标和规划条件（应与项目规划方案进行对接） 3）配套市政设施规划方案和建设到位时间（要将项目的需求和要求事先与其进行对接） 4土地竞买1）挂牌方案：挂牌价格、竞买条件、竞买报名时间及开标时间 2）是否有竞争对手报名参与竞买 3）资金准备 5缴费、签出让合同、办土地证1）土地出让金要足额流转，缴费和纳税凭证要齐全 2）出让合同规定开发建设时限及相关处罚规定 6项目建设审批1）立项金额与规定的投资强度要一致 2）立项的建设规模与实际建设规模（即建设工程规划许可证申报的建设规模）要一致 7建设施工1）放线、验槽等要通知政府主管部门到场并形成档案 2）建筑材料及时送检，形成检测报告并存档 3）监督监理公司对整个施工过程形成记录并存档 4）及时通知质检部门进行节点验收 8竣工验收1）原则上应坚持先验收，后使用 2）规划验收测绘成果与办理房产证需要的测绘成果要共享（选择规委和建委都认可的测绘公司），以节省工作量和费用 3）做好档案管理 27Thanks
