1、v市场与政府市场与政府市场与政府市场与政府v亚当亚当 斯密的斯密的“看不见的手看不见的手”v中央计划经济被证明不及市场经济制度有中央计划经济被证明不及市场经济制度有效率；效率；v即使在最自由的市场经济国家，城市土地即使在最自由的市场经济国家，城市土地业主也并业主也并不能完全不能完全按照自己的意愿、市场的按照自己的意愿、市场的需求，开发自己拥有的土地。需求，开发自己拥有的土地。 完全竞争市场的条件完全竞争市场的条件v同质性，即同一种商品必须由多个销售者同质性，即同一种商品必须由多个销售者出售，不致产生垄断；出售，不致产生垄断；v有足够多的销售者和消费者，没有一个个有足够多的销售者和消费者，没有一
2、个个体可以影响市场价格；体可以影响市场价格；v任何资源都可以自由出入市场任何资源都可以自由出入市场; v消费者对市场有充分知识。消费者对市场有充分知识。土地市场失效土地市场失效v1. 外部性（外部性（externality）即一块土地的开发对于周围地块及地区的不可避免的影响。即一块土地的开发对于周围地块及地区的不可避免的影响。 举例：吸烟者影响自身和其他人的身体健康。吸烟的外举例：吸烟者影响自身和其他人的身体健康。吸烟的外部效应使吸烟的社会（边际）成本大于吸烟的个人（边际）部效应使吸烟的社会（边际）成本大于吸烟的个人（边际）成本。在自由市场体系下，因为吸烟者不考虑其他人，他成本。在自由市场体系
3、下，因为吸烟者不考虑其他人，他只根据自己的边际成本和边际效应来决定吸烟量。因此，只根据自己的边际成本和边际效应来决定吸烟量。因此，烟被过度地消费。烟税迫使吸烟者支付吸烟所带来的社会烟被过度地消费。烟税迫使吸烟者支付吸烟所带来的社会成本。成本。土地市场失效土地市场失效v2. 不确定性（不确定性（uncertainty） 房地产开发是百年大计，一旦投入，就成为不动产，无房地产开发是百年大计，一旦投入，就成为不动产，无法撤资。法撤资。 未来具有不可预见的未来具有不可预见的“外部性外部性”，开发商难以确定该地，开发商难以确定该地段今后的发展趋势，因而也无法确定眼前的开发项目。段今后的发展趋势，因而也无
4、法确定眼前的开发项目。土地市场失效土地市场失效v3. 3. 基础设施基础设施 市场决策基于局部和个体考虑，而整个城市范围的市场决策基于局部和个体考虑，而整个城市范围的基础基础设施安排设施安排需要整体考虑。需要整体考虑。v4. 4. 公共设施，如绿地、学校等。公共设施，如绿地、学校等。 因为没有利润，市场一般情况下不会提供公共设施，因为没有利润，市场一般情况下不会提供公共设施，而这些设施对城市生活质量至关重要。而这些设施对城市生活质量至关重要。市场失效与政府管理市场失效与政府管理v1.优化区位选择优化区位选择ABABBA1/21/21/21/21/21/43/4I: 初始状态II: 博弈过程II
5、I: 平衡对局/非社会优化稳定IV:社会优化非稳定:规划的需要个人的利益不受影响，社会的利益达到最大个人是最优的，市场是均衡的我不比你聪明，但我绝不比你笨。同样的产品和服务；消费倾向相同；不会多走一步路。市场失效与政府管理市场失效与政府管理v2.隔离负面外部效应隔离负面外部效应 污染工业（污染），飞机场（噪音），垃圾处理场（心里感觉）污染工业（污染），飞机场（噪音），垃圾处理场（心里感觉）等对住宅具有负面影响。等对住宅具有负面影响。 在美国，最常规消除或弱化不同土地利用之间的负面外部效在美国，最常规消除或弱化不同土地利用之间的负面外部效应的规划手段是土地利用功能分区。用绿带将住宅和污染工业等应
6、的规划手段是土地利用功能分区。用绿带将住宅和污染工业等互不相容的土地利用类型空间上分隔开。互不相容的土地利用类型空间上分隔开。市场失效与政府管理市场失效与政府管理v3.优化土地利用模式优化土地利用模式ABABABABABABAAAAAAABBBBB土地利用模式 土地利用模式 经济损失最小/交通成本最大经济损失最大/交通成本最小功能分区高度混合市场失效与政府管理市场失效与政府管理v4.保护重要资源保护重要资源 由于城市发展导致的湿地损失可能会恶化或破坏生态环境。由于城市发展导致的湿地损失可能会恶化或破坏生态环境。因此，美国有些地方政府要求湿地总量的因此，美国有些地方政府要求湿地总量的“动态平衡动
7、态平衡”，即，城，即，城市发展每占一单位的湿地，开发商要在别的地方开出一单位的湿市发展每占一单位的湿地，开发商要在别的地方开出一单位的湿地。尽管政府做出努力来保持湿地总量不变，然而，研究表明人地。尽管政府做出努力来保持湿地总量不变，然而，研究表明人造湿地更本无法在功能上与自然湿地相比。造湿地更本无法在功能上与自然湿地相比。政府管理失灵政府管理失灵v1.两难困境两难困境 由于市场的不确定性，我们基本上不可能去准确地预测未来。由于市场的不确定性，我们基本上不可能去准确地预测未来。如果不知道未来的情景，我们就不能很好地管理。如果不知道未来的情景，我们就不能很好地管理。v2.行动风险行动风险 任何具体
8、行动都有风险，都会产生正面或负面的影响。任何具体行动都有风险，都会产生正面或负面的影响。v3. 刚性风险刚性风险 管理具有滞后性，对土地的刚性控制，如果不能跟上土地市场的变管理具有滞后性，对土地的刚性控制，如果不能跟上土地市场的变化趋势，将限制市场机制在土地资源使用和配置中的作用。化趋势，将限制市场机制在土地资源使用和配置中的作用。 政府可能在不应干预的方面做了过多的事情，而在应予以干预的方政府可能在不应干预的方面做了过多的事情，而在应予以干预的方面做得不够。面做得不够。政府管理失灵政府管理失灵v政府失灵的原因政府失灵的原因公共决策失误公共决策失误政府庞大的行政机构运行的低效率和政府庞大的行政
9、机构运行的低效率和“内部效应内部效应”寻租活动寻租活动土地管理的一般过程土地管理的一般过程管理目标的设置管理目标的设置管理组织的设计管理组织的设计管理职能的运作管理职能的运作宏观宏观土地土地管理管理目标目标中观中观土地土地管理管理目标目标微观微观土地土地管理管理目标目标第一节第一节 土地管理目标的设置土地管理目标的设置 宏观目标宏观目标 v耕地减少过多的状况要得到有效控制耕地减少过多的状况要得到有效控制v土地利用结构不断优化土地利用结构不断优化v土地利用布局合理调整土地利用布局合理调整v土地节约和集约利用水平显著提高土地节约和集约利用水平显著提高v土地整理复垦全面推进土地整理复垦全面推进v土地
10、退化与污染防治取得明显成效土地退化与污染防治取得明显成效v土地参与调控经济社会发展的能力不断增强土地参与调控经济社会发展的能力不断增强 中观目标中观目标 v与全国土地管理总目标相衔接，又要结合本区特点，提出与全国土地管理总目标相衔接，又要结合本区特点，提出适合本区特色、切实可行的目标。适合本区特色、切实可行的目标。v根据国家区域协调发展战略和国土综合开发整治总体要求，根据国家区域协调发展战略和国土综合开发整治总体要求，全国划分为全国划分为8 8个土地利用综合区分别为东北区、环渤海区、个土地利用综合区分别为东北区、环渤海区、华东区、中部区、东南区、西南区、西北区、青藏区。华东区、中部区、东南区、
11、西南区、西北区、青藏区。v确定出这确定出这8 8个区域各自的土地利用方向和土地调控目标。个区域各自的土地利用方向和土地调控目标。区域土地利用区域土地利用都市经济区都市经济区人口产业集聚区人口产业集聚区能源能源资源重点开发区资源重点开发区基本农用地保护重点区基本农用地保护重点区土地整理重点区土地整理重点区生态建设重点区生态建设重点区长期长期土地土地管理管理目标目标中期中期土地土地管理管理目标目标年度年度土地土地管理管理目标目标第一节第一节 土地管理目标的设置土地管理目标的设置v按实现时间不同，分为按实现时间不同，分为 长期目标长期目标v通常达成目标的时间在通常达成目标的时间在10年以上年以上 。
12、v中期目标中期目标:一般为一般为5年左右。年左右。v年度目标年度目标:目标为目标为1年年全全国国土土地地利利用用规规划划调调控控指指标标农业生产用地农业生产用地农业建设用地农业建设用地非农业建设用地非农业建设用地土地开发整理土地开发整理v年度目标：土地利用年度计划年度目标：土地利用年度计划第一节第一节 土地管理目标的设置土地管理目标的设置v各目标间的关系各目标间的关系v宏观、中观、微观土地管理目标，或长期、中期、宏观、中观、微观土地管理目标，或长期、中期、年度土地管理目标之间是互相联系、互相制约，年度土地管理目标之间是互相联系、互相制约，构成完整的目标体系。构成完整的目标体系。v宏观土地管理目
13、标是全国范围内较长时期土地管宏观土地管理目标是全国范围内较长时期土地管理所要达到的预期结果。中观目标用来指导地区理所要达到的预期结果。中观目标用来指导地区土地管理工作向实现总目标迈进。微观目标是中土地管理工作向实现总目标迈进。微观目标是中观目标在基层的具体实施工作。观目标在基层的具体实施工作。v土地管理长期目标是制定中期和年度目标的依据，土地管理长期目标是制定中期和年度目标的依据，土地管理中期目标和年度目标则是长期目标分期土地管理中期目标和年度目标则是长期目标分期和按年度的落实。和按年度的落实。土地管理的任务土地管理的任务v努力实现耕地供求的动态平衡努力实现耕地供求的动态平衡v控制控制“土地供
14、给闸门土地供给闸门”，参与宏观经济调控，参与宏观经济调控v加强土地资源的调查评价和科学规划加强土地资源的调查评价和科学规划v加强土地资源信息系统建设加强土地资源信息系统建设v建立适应社会主义市场经济的管理新体制建立适应社会主义市场经济的管理新体制v健全法制，依法行政健全法制，依法行政例子：耕地保护例子：耕地保护例子：土地供给政策参与宏观调控例子：土地供给政策参与宏观调控v2004年，中央政府作出宏观调控领域的重要创年，中央政府作出宏观调控领域的重要创新新明确提出运用土地政策参与宏观调控，将明确提出运用土地政策参与宏观调控，将国土资源部定位成宏观调控的重要部门，中央政国土资源部定位成宏观调控的重
15、要部门，中央政府期望在运用财政政策和货币政策调控宏观经济府期望在运用财政政策和货币政策调控宏观经济的同时，运用土地政策调控土地供给以引导投资的同时，运用土地政策调控土地供给以引导投资的方向和强度，对宏观经济运行的方向和强度，对宏观经济运行“加油门加油门”和和“踩刹车踩刹车”，以实现宏观经济平稳运行目标。，以实现宏观经济平稳运行目标。例子：土地供给政策参与宏观调控例子：土地供给政策参与宏观调控v土地供给政策参与宏观调控主要是通过土地供给土地供给政策参与宏观调控主要是通过土地供给数量、供给结构、供给方式、供给时序对宏观经数量、供给结构、供给方式、供给时序对宏观经济运行加以影响。济运行加以影响。v土
16、地供给政策，通过调节区域土地的供给数量以土地供给政策，通过调节区域土地的供给数量以及供给价格，以调节土地收益在地方政府、企业及供给价格，以调节土地收益在地方政府、企业与个人之间的分配比例，以对地方政府、企业与与个人之间的分配比例，以对地方政府、企业与个人的行为产生不同的激励与约束，特别是能对个人的行为产生不同的激励与约束，特别是能对供地主体的地方财政收益进行调节，以从经济上供地主体的地方财政收益进行调节，以从经济上抑制地方政府的供地行为，从而影响宏观经济的抑制地方政府的供地行为，从而影响宏观经济的运行。运行。 例子：土地供给政策参与宏观调控例子：土地供给政策参与宏观调控v土地供给政策与产业政策
17、协调配合土地供给政策与产业政策协调配合国家鼓励类项目，要积极供地；国家限制类项目，要限制供地；国家禁止类项目，要禁止供地。土地供给政策土地供给政策（数量、结构、布局）（数量、结构、布局）产业发展政策产业发展政策（数量、结构、布局）（数量、结构、布局）宏观经济宏观经济发展速度发展速度例子：土地供给政策参与宏观调控例子：土地供给政策参与宏观调控农地边际收益线农地边际收益线MRa与非农用地的边际收益线与非农用地的边际收益线MRu最初平衡点为最初平衡点为E点，点，决定了土地资源在农用与非农利用之间的数量分配。决定了土地资源在农用与非农利用之间的数量分配。L为农用地的初始为农用地的初始数量，数量，S-L
18、为非农用地的初始数量。为非农用地的初始数量。保护制度保护制度MRu2MRu1非农用地非农用地农用地农用地MRaEE1E2L2LL1S(0)0(s)MRu随着工业化和城市化步伐的推进，引致土地资源非农利用需求的不断增随着工业化和城市化步伐的推进，引致土地资源非农利用需求的不断增加，非农用地的边际收益线加，非农用地的边际收益线MRu上移到上移到MRu1位置与农地边际收益线位置与农地边际收益线MRa相交于新的平衡点相交于新的平衡点E2，致使数量为，致使数量为L-L2的农地转化为非农地而进入的农地转化为非农地而进入土地市场。土地市场。土地管理的原则土地管理的原则v土地管理的总体原则土地管理的总体原则责
19、任原则法制原则利益原则效率原则v土地管理的分类原则土地管理的分类原则土地权属制度管理方面土地利用管理方面建设用地管理方面第二节第二节 土地管理的组织设计土地管理的组织设计v土地管理结构设置模式土地管理结构设置模式v我国土地管理体制沿革我国土地管理体制沿革v土地管理机构职责土地管理机构职责土地管理机构设置的模式土地管理机构设置的模式v专门性和非专门性土地管理机构专门性和非专门性土地管理机构v垂直式和平行式土地管理机构垂直式和平行式土地管理机构非专门性非专门性v两种情况两种情况v土地管理机构分散化土地管理机构分散化将土地管理部门分散到各有关主管部门土地管理机构分散化 容易造成土地管理工作的政出多门
20、，条块分割，降低行政管理效率，增加行政管理成本。v土地管理机构综合化土地管理机构综合化将土地管理工作综合到某有关主管部门土地管理机构综合化 有利于部门分工的整合，缩短行政办公流程，减少部门职责冲突，提高行政服务质量。 专门性专门性v专门性土地管理机构指由一个指定部门负责土地专门性土地管理机构指由一个指定部门负责土地事务的管理。事务的管理。v这种机构设置模式有利于行政管理专业化及业务这种机构设置模式有利于行政管理专业化及业务流程一体化流程一体化 垂直性垂直性v指下一级土地管理机构由上一级土地管理机构设指下一级土地管理机构由上一级土地管理机构设置，下一级土地管理机构的人、财、物由上一级置，下一级土
21、地管理机构的人、财、物由上一级土地管理机构委派与管理，下一级土地管理机构土地管理机构委派与管理，下一级土地管理机构的职责权限由上一级土地管理机构在法定权限范的职责权限由上一级土地管理机构在法定权限范围内指定，下一级机构听命于上一级土地管理机围内指定，下一级机构听命于上一级土地管理机构。构。 AB1B2B3平行性平行性v指土地管理机构由人民政府设置，土地管理机构指土地管理机构由人民政府设置，土地管理机构的人、财、物由设置它的人民政府管理，土地管的人、财、物由设置它的人民政府管理，土地管理机构的职责权限由设置它的人民政府在法定权理机构的职责权限由设置它的人民政府在法定权限内确定。下一级人民政府的土
22、地管理机构与上限内确定。下一级人民政府的土地管理机构与上一级人民政府土地管理机构在人、财、物上无直一级人民政府土地管理机构在人、财、物上无直接的管理与被管理的关系。接的管理与被管理的关系。我国土地管理体制的沿革我国土地管理体制的沿革v1986年以前的多头分散管理体制年以前的多头分散管理体制v20世纪世纪50年代到年代到1986年前，我国对土地的管理是年前，我国对土地的管理是由多个行政主管部门多头分散进行的，即分部门由多个行政主管部门多头分散进行的，即分部门分系统建立土地管理机构，归口管理本系统、本分系统建立土地管理机构，归口管理本系统、本部门所使用的土地。部门所使用的土地。v这种土地管理机构隶
23、属于某一职能部门，管理职这种土地管理机构隶属于某一职能部门，管理职能级别低，缺乏权威性。各部门权责不清，难以能级别低，缺乏权威性。各部门权责不清，难以协调部门用地问题。协调部门用地问题。 我国土地管理体制的沿革我国土地管理体制的沿革v1986年以后的统一集中管理年以后的统一集中管理v1986年年6月月土地管理法土地管理法颁布颁布v1986年年8月月 国家土地管理局成立国家土地管理局成立v1990年底年底 全国自上而下统一管理土地机构体系形全国自上而下统一管理土地机构体系形成成v1998年年 国土资源部成立国土资源部成立v2003年年 中央决定实行省以下土地垂直管理体制中央决定实行省以下土地垂直
24、管理体制我国土地管理体制的沿革我国土地管理体制的沿革v2004年年4月月21日，国务院发布了日，国务院发布了关于做好省级以关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知下国土资源管理体制改革有关问题的通知。该。该通知指出，理顺省级以下国土资源行政管理体制，通知指出，理顺省级以下国土资源行政管理体制，强化省级人民政府保护土地资源的责任。强化省级人民政府保护土地资源的责任。v市（州、盟）、县（市、旗）国土资源主管部门市（州、盟）、县（市、旗）国土资源主管部门是同级人民政府的工作部门，其机构编制仍由同是同级人民政府的工作部门，其机构编制仍由同级人民政府管理；地区国土资源主管部门的机构级人民政府管
25、理；地区国土资源主管部门的机构编制仍由行署管理。编制仍由行署管理。v市辖区国土资源主管部门的机构编制上收到市人市辖区国土资源主管部门的机构编制上收到市人民政府管理，改为国土资源管理分局，为市国土民政府管理，改为国土资源管理分局，为市国土 资源主管部门的派出机构。资源主管部门的派出机构。v乡（镇）国土资源管理所的机构编制上收到县乡（镇）国土资源管理所的机构编制上收到县（市、旗）人民政府管理，县（市、旗）可以根（市、旗）人民政府管理，县（市、旗）可以根据实际情况和工作需要，按乡（镇）或区域设置据实际情况和工作需要，按乡（镇）或区域设置国土资源管理所，为县（市、旗）国土资源主管国土资源管理所，为县（
26、市、旗）国土资源主管部门的派出机构。部门的派出机构。土地管理的机构职责土地管理的机构职责v政策法规司政策法规司v规划司规划司v耕地保护司耕地保护司v地籍管理司地籍管理司v土地利用管理司土地利用管理司v执法监察司执法监察司第三节第三节 土地管理职能运作土地管理职能运作v内容概述内容概述土地管理的计划职能土地管理的组织职能土地管理的控制职能土地管理的方法土地管理的计划职能土地管理的计划职能v预测预测v决策决策v计划的编制计划的编制v计划的实施计划的实施例子：预测例子：预测例子：预测例子：预测控制职能控制职能v基本过程基本过程确定标准衡量绩效偏差的分析与纠正v控制的类型控制的类型预先控制过程控制后果
27、控制管理的方法管理的方法v行政行政v经济经济v技术技术v法律法律行政手段行政手段例子：房地产业的宏观调控政策例子：房地产业的宏观调控政策v90/70政策即是对土地开发后的住房产品在套型政策即是对土地开发后的住房产品在套型建筑面积上的限制。建筑面积上的限制。v2006年，年，“国十五细则国十五细则”第二条规定第二条规定“自自2006年年6月月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下住房平方米以下住房(含经济适用住含经济适用住房房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖
28、市、计划单列市、省会城市因特以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。上述要求的，应根据要求进行套型调整。”例子：房地产业的宏观调控政策例子：房地产业的宏观调控政策v在在90/70政策出台前，我国的房地产市场呈现明政策出台前，我国的房地产市场呈现明显的结构不合理问题，中小户型商品住宅的供给显的结构不合理问题，中小户型商品住宅的供给比例偏低。据比例偏低。据40个城市的房地产市场信息系统数个城市的
29、房地产市场信息系统数据，据，2005年末，年末，40个重点城市累计可售商品住房个重点城市累计可售商品住房中，有中，有23个城市套型在个城市套型在120m2以上的住房占以上的住房占50%以以上；有上；有16个城市个城市80m2以下的住房不到总供应量的以下的住房不到总供应量的10% 。深圳市2007年第一季度不同套型结构商品住宅所占比例例子：房地产业的宏观调控政策例子：房地产业的宏观调控政策v对小户型而言，随着对小户型而言，随着90/70政策的逐步落实，未政策的逐步落实，未来的供给会相当充裕，其价格上涨也会得到有效来的供给会相当充裕，其价格上涨也会得到有效控制。未来小户型住房比例的增加和价格的相对
30、控制。未来小户型住房比例的增加和价格的相对稳定，将会减轻中低收入者的购房总支出。稳定，将会减轻中低收入者的购房总支出。 v由于当前的市场对由于当前的市场对90平方米以上的住宅的需求比平方米以上的住宅的需求比例在例在50%-60%之间，大于之间，大于90/70政策规定的政策规定的30%，且随着人们生活品质的提高，这一比例可能会上且随着人们生活品质的提高，这一比例可能会上升。升。90/70政策会减少未来大户型住宅用地和商政策会减少未来大户型住宅用地和商品房的供给，大户型住宅的价格可能上涨。品房的供给，大户型住宅的价格可能上涨。例子：房地产业的宏观调控政策例子：房地产业的宏观调控政策v目前已有开发商
31、想出开发跃层、在两栋房子之间目前已有开发商想出开发跃层、在两栋房子之间以非承重墙相连待购买后再行连通等规避手段。以非承重墙相连待购买后再行连通等规避手段。为此建设部在为此建设部在关于落实新建住房结构比例要求关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的若干意见中明确提出要中明确提出要“严肃查处违法违规严肃查处违法违规行为行为”，并将，并将“采用不正当技术手段规避有关规采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求划控制性要求”作为重点查处对象。作为重点查处对象。 政策时间发布规定国四条国四条2009.12国务院国务院调结构、抑投机、控风险、明确责任：一要增加普通调结构、抑投机、控风险、明确责任：一要增加普
32、通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。国十一条国十一条2010.1国务院国务院增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。住房的供给。防止地王频出，热钱涌入，对央企投资要规范化。防止地王频出，热钱涌入，对央企投资要规
33、范化。申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。贷款利率严格按照风险定价。 新一轮调新一轮调控控2010.4国务院国务院对购买首套自住房且套型建筑面积在对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于低于50%，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低
34、于基准利率的1.1倍；倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。比例和利率水平。 经济手段经济手段v地租地价杠杆地租地价杠杆v财政杠杆财政杠杆v金融杠杆金融杠杆v税收杠杆税收杠杆例子：土地税收例子：土地税收v一、政府为何要征税？一、政府为何要征税？v1、市场失灵与公共产品的提供、市场失灵与公共产品的提供税收学界用市场失灵来解释政府征税的必要性。市场机制虽然能有效地调节供给和需求，使得社会资源得到合理地配置，从而有效地提供商品和劳务，但同样存在着市场失灵的问题。个突出的问题就是公共产品并不能通过市场机制来提供。v公共产品具有
35、与私人产品完全不同的三种特征：公共产品具有与私人产品完全不同的三种特征：第一，效用的不可分割性。第二，消费的不排他性。第二，受益的不可阻止性。例子：土地税收例子：土地税收v2、税收是政府取得财政收入的最佳形式、税收是政府取得财政收入的最佳形式在市场经济条件下，政府的职能是提供不能由私营部门通过市场提供在市场经济条件下，政府的职能是提供不能由私营部门通过市场提供的公共产品。政府提供的公共产品就是政府的财政支出，而政府的财政的公共产品。政府提供的公共产品就是政府的财政支出，而政府的财政支出是以税收为主要内容的政府财政收入作为资金来源的。支出是以税收为主要内容的政府财政收入作为资金来源的。 政府可以
36、通过多种形式政府可以通过多种形式(增发货币，举借公债，收费增发货币，举借公债，收费)取得实现其职能所取得实现其职能所需要的财政收入，税收是最佳的形式。需要的财政收入，税收是最佳的形式。政府通过课税取得财政收入，实质是人民将所实现收入的一部分无偿政府通过课税取得财政收入，实质是人民将所实现收入的一部分无偿转移给政府支配。一不会凭空扩大社会购买力，引起通货膨胀；二政府转移给政府支配。一不会凭空扩大社会购买力，引起通货膨胀；二政府不负担任何偿还责任，也不必为此付出任何代价，不会给政府带来额外不负担任何偿还责任，也不必为此付出任何代价，不会给政府带来额外负担；三税收是强制征收，故可为政府支出提供充足的
37、资金来源。负担；三税收是强制征收，故可为政府支出提供充足的资金来源。例子：土地税收例子：土地税收v二、土地税对三种主要用途城市土地利用的影响二、土地税对三种主要用途城市土地利用的影响虽然土地经济供给有限，一般认为土地供给弹性很小，但是，那是针对城市内部土地用途不作细分的情形而言，事实上，由于城市土地在不同的用途之间相互竞争和替代，因此具体用途的土地供给弹性并不小。以城市土地的三种主要用途为例，商业用地由于对人流量、交通设施可及度、通讯设施等方面要求较高，而城市中适宜于作为商业用途的土地较少，商业用地的供给总量较少，与其他用途的替代性较差，因而对租金变动较不敏感，商业用地的收益分成一般更多地由商
38、业用地出租者承担。例子：土地税收例子：土地税收住宅用地对环境品质、医疗、学校、购物等服务设施、交通可及度、通讯设施等方面要求较高，但是人流量给居住的影响反而是负面的，可见住宅用地固然要求较高，与其他用途的替代性较好，因此供给弹性比商业用地高。住宅用地的税收增加很大一部分将以价格上涨的形式转嫁给购房者。工业用地对交通可及度、通讯设施以及销售条件要求较高，用途的替代性较好，供给弹性最大，因此工业用地收益分成一般会较多地转嫁给工业投资者，从而导致工业成本提高，最优供给水平下降。土地税收变动对三种主要用途城市土地市场的影响如图。例子：土地税收例子：土地税收土地税收变动与三种用途土地市场土地税收变动与三
39、种用途土地市场 例子：土地税收例子：土地税收供给供给弹性弹性用途用途替代性替代性土地土地供给潜力供给潜力税收变动税收变动转嫁程度转嫁程度税收增加引起税收增加引起的价格波动的价格波动大部分税收大部分税收的负担者的负担者成交量成交量波动波动商业商业小小较差较差少少低低小小土地出租土地出租（售）者（售）者较小较小住宅住宅中中一般一般一般一般较大较大中中购房者购房者一般一般工业工业大大较好较好较多较多高高大大工业投资者工业投资者较大较大土地税对三种主要用途城市土地市场的影响土地税对三种主要用途城市土地市场的影响技术手段技术手段vRS、GIS、GPS例子：例子：RSRS例子：例子：RSRS例子：例子：RSRS例子：例子：RSRS1986年年1995年年1993年年2002年年例子：例子：RSRS2020年年例子：例子：RSRS例子：例子：RSRS
