1、1.工程概况及合同工作范围；1.1 工程名称：无锡古运河71#项目一期D区住宅工程，包括地上及地下部分、独立地下车库、保留建筑、迁建工程等；总建筑面积约44411.23平方米，共有A、B、C、D四种户型，其中联排别墅共计20幢；地下建筑面积约19294.56平方米，地上建筑面积约25116.67平方米，另有修缮商业用房一幢，新建商业用房二幢。1.2 工作范围：无锡古运河71#项目一期D区7-26#楼（含小区配套）住宅总承包建设工程，及工程前期准备工作和过程中中三通一平工作，包括但不限于土建、水电安装、防水施工、防火门安装、出建筑外墙1.5米之内的下水道工程；1.3 其中甲方分包工程如下表：分包
2、工程项目分包工程项目 甲方分甲方分包包 甲指乙甲指乙分包分包 甲方指定标甲方指定标准准 备注备注 1、桩基工程 2、电梯工程 3、消防工程 4、智能化系统 5、门窗工程 6、室外金属构件 7、幕墙工程 8、景观和绿化 9、小区交通设施 10、防火门工程 争取我司施工 11、 外墙外保温工程 指定品牌及价格 1.4合同内总包对于各分包的服务工作内容安排和提供指定分包单位的施工、办公、生活、仓储等场地，其搭建费用自理。水电费用由分包单位直接实际用量上交总包总包提供现有的垂直运输及脚手架，如需另外搭设，费用由分包单位自行承担。总包单位有对分包单位质量、工期、成品保护、移交管理、材料检测评定等管理的权
3、利和义务。负责收集对分包单位竣工验收、备案等资料。督促各分包及时清运垃圾，并负责将自己施工范围内的垃圾清运出场，保证现场文明施工2.合同关系及合同涉及各方之间的权利义务与责任;发包方（简称甲方）： 无锡河畔置业有限公司 甲方现场负责人：娄伟 甲方责任：1、监督工程、试验、调试和检查与工程有关的任何材料、设备或施工工艺。2、甲方项目发出的所有文件必须经由甲方盖章或由甲方项目经理或其授权代表签署后方为有效 。 3、负责施工前一切准备工作（包括三通一平、办理施工许可证等）及施工过程中双方来往函件的收发及办理。监理方：无锡市建苑工程监理责任有限公司 监理：徐军监理责任：按国家及地区规范文件等监督和管理
4、工程的质量、进度等3.合同工期控制总目标及阶段控制目标，工期延误的处罚本工程开工日期合同暂定为2010年4月2日，竣工日期为2011年7月31日。共485日历天，扣除春节假期20天及前期准备工作，至今留给本工程的时间不足400日历天其中合同售楼处及样板房工期要求序号节点任务时间要求1商业1#室内粉刷，保温完成 2010-5-202商业2#、3#楼主体完成2010-5-303商业1#、2#、3#外立面完成，拆除外墙脚手架2010-6-30序号节点任务时间要求4售楼处（商业1#、2#、3#楼）开放2010-7-3157#、8#、14#、15#、16#楼结构封顶2010-5-2067#、8#、14#
5、、15#、16#楼外脚手架拆除，单体完成2010-7-317样板区（ 7#、8#、14#、15#、16#楼）开放2010-7-31工期延误的处罚：如乙方的实际施工进度滞后于合同规定的里程碑，同时甲方和监理均认为乙方很难保证合同工期，那么甲方有权将乙方所承包的工程部分或全部工程委托给其他单位负责施工，乙方须无条件接受，增加的费用由乙方承担。4.1 乙方保证工程质量达到质量标准，质量标准的评定以国家或行业的质量检验评定标准为依据。因乙方承包范围内的工程质量原因未达到，并影响项目通过政府部门整体验收，甲方有权要求乙方支付合同总价5的违约金。 4.2 因乙方承包范围内的工程质量原因未达到合同标准，不影
6、响项目通过政府部门整体验收，但影响部分单体一次性通过政府部门验收，甲方有权要求乙方支付该部分工程造价的1.5的违约金。 4.3 如违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的（包括但不限于对购房人的经济补偿），乙方还应赔偿甲方损失。如因乙方原因，造成的工程质量问题，给甲方及第三方造成人身 、财产损害的，乙方均应赔偿由此给甲方及第三方造成的损失。 4.合同质量控制目标及合同规定执行规范、标准和处罚4.4 当月乙方施工的分部、分项工程一次性验收合格率低于80%（含80%），甲方有权要求乙方支付每项RMB5000元的违约金。乙方经监理和甲方验收的分部、分项工程，验收两次仍不能通过，甲方有权要求乙方支付每项
7、RMB10000元的违约金。 4.5 监理、甲方在当月的质检中发现乙方同一类质量问题重复出现三次以上（含三次），甲方有权要求乙方支付每项RMB5000元的违约金。4.6 乙方须有完善的交接检验制度且签认手续齐全，每个分部分项工程施工前应有明确的技术质量交底且签认手续齐全，否则，每次甲方有权要求乙方支付RMB5000元的违约金。 4.7 乙方在施工中关键部位出现质量问题应及时修复，自己无法修复，甲方有权另外委托其他单位修复， 修复费用由乙方负责，且甲方有权要求乙方支付每项RMB5000元的违约金，并保留进一步追偿的权利。5.合同对本工程的材料、设备采购、验收的规定5.1 甲供材料材料设备材料设备
8、甲供材料甲供材料 甲指乙供材料甲指乙供材料甲方指定标准甲方指定标准1.外墙涂料 2.车库地坪环氧漆 3.外墙面砖、石材 4.室内及公共部位石材 5.户内墙地砖 6.屋面瓦、檐沟指定品牌材料设备材料设备甲供材料甲供材料 甲指乙供材料甲指乙供材料甲方指定标准甲方指定标准7.防水涂料指定品牌及价格8.供水设备 9.人防门和设备采购 10.水泵、散热器 指定品牌11.各机电强弱电电柜、电箱 12.混凝土路面砖指定品牌5.2 甲供材料结算原则：根据甲供材料的领用量与结算材料用量进行比较，甲供材料结算工程量=主体材料用量+变更签证的材料用量 ; 甲方将根据乙方超领进行扣款，少领费用不做补偿，材料单价按甲方
9、采购合同单价。如乙方甲供材料的领用量超过结算用量10%，则超过结算用量10%部分的材料扣款单价按甲方采购合同单价另加20%管理费5.3 所有乙供材料在施工过程中，甲方不予核价，结算时由造价咨询公司统一认定。若乙方以甲方未核价为由拖延或者拒绝施工以致于影响工期，甲方有权直接委托第三方施工，相关费用并增加20%管理费 从乙方工程款中扣除。5.4 我司必须采取措施对现场所有（包括各分包商）的材料、设备、成品、半成品的保护，所有责任由我司承担6. 合同暂定金额、合同价款的支付及方式和程序6.1 本工程合同暂定总价为71501813元，6.2 合同价款的支付：A、非实体部分费用（措施费），楼座基础施工完
10、毕、主体封顶、工程全部完工3个节点，每次分别按30%、30%、20%比例支付。B、实体部分费用，每月按实际完工80%支付。6.3 工程款支付方式及程序：1、开具工程验收单及现场照片由监理单位、甲方项目部签字、盖章确认每月工程情况。2、参照工程验收单核算当月工程量及价款出具请款报告。3、与甲方核对确认具体应付款项。4、按最终确认款项开具工程所在地正规建安发票。5、甲方支付工程款。7.合同双方争议处理方式及双方违约责任对于责任归属有争议的，双方应友好协商解决或委托鉴定，明确责任归属，鉴定费用由责任方承担。8.合同风险的内容及防范措施8.1 我司以处在亏损状态的下的单项工程为：1、土方 2、模板 3
11、、外墙干挂石材 4、砖砌体 5、安装8.2 亏损状态下工程的应对措施 1、土方：因土方我司与甲方为总价包干，而我方于分包采取的模式为单价分包，我方应严格控制土方开挖的工作面、放坡等控制土方开挖量，降低成本 2、模板：严格控制木工模板的裁切，合理裁切，废模板再利用等方法降低模板损耗 3、外墙干挂石材：尽量引导甲方把外墙干挂石材由甲供石材乙方施工变更为甲方分包 4、砖砌体：主要是煤矸石烧结砖砌体。因为此材料最初在上海生产，后在上海被定性为不环保材料（煤矸石烧结砖实际为粘土砖掺加煤渣等材料烧结而成，而粘土砖早在前几年就被严令禁止使用于各建筑砌筑上），禁止生产，材料生产厂家变少、单价上涨造成我司亏损。
12、希望项目部多去与甲方、设计单位沟通请求甲方变更此材料 虽然现在合同在业主的多次修订下基本趋于完善，但合同的条款复杂多样，不一定严谨，且业主现场项目部人员不一定熟悉合同。我们在工程施工过程中不要被合同的各式条款框住。要灵活利用合同的各式条款来达到本工程方便及控制各甲方分包工程的目的。如前面讲到的合同工期要求5月20日示范区5幢别墅结构封顶，此项要求我方明显已达不到。我方即可找出达不到此要求的很多理由（如实际进场时间晚，高考前期间不能施工等）来回绝业主的工期索赔。总之，合同是用来约束甲乙双方工作的法律文字，它在甲乙双方出现很大分歧，无法处理的情况下是具有法律参考效应的。但实际生产施工还是靠大家一起
13、协调工作。即合同应遵守但不能死守。1.索赔签证的机会和处理策略1.1 1.1 签证索赔的重要性签证索赔的重要性 在目前建筑市场竞争激烈的情况下，工程承包能得到利润约占工程合同价的5%10%，在工程索赔中，索赔签证额高达合同价的10%20%；甚至有些项目工程索赔签证将超过合同价。 “有理”才能走四方，“有据”才能行得端，“按时”才能不失效。所以，必须在施工全过程中及时做好索赔资料的收集、整理、签证工作。索赔直接牵涉到当事人双方的切身经济利益，靠花言巧语不行，靠胡搅蛮缠不行，靠不正当手段更不行 。索赔成功的基础在于充分的事实、确凿的证据。而这些事实和证据只能来源于工程承包全过程的各个环节之中。关键
14、在于用心收集、整理好，并辅之以相应的法律法规及合同条款，使之真正成为成功索赔的依据。 1.2 1.2 签证的机会签证的机会 在图纸会审中应认真做好施工图会审纪要，因为施工图会审纪要是施工合同的重要组成都分，也是索赔的重要依据。 施工中应及时进行预测性分析，发现可能发生索赔事项的分部分项工程，如：本工程地下人防障碍物、租赁发电机、施工许可证办理延后等外部环境影响。 业主要求变更施工项目的施工材料（如:防水材料）、更改施工工艺等。因建设单位或监理单位要求延缓施工或造成工程返工、窝工、增加工程量等。以上这些事项均是提出索赔的充分理由，都不能轻易放过。 施工组织设计及专项施工方案（如商业1#房修缮工程
15、），施工进度、劳动力及工机具计划，也是工程索赔的依据。 1.3 签证的处理策略签证的处理策略 索赔必须取得监理和甲方项目部的认可，索赔的成功与否，监理与甲方项目部人员起着关键性作用。索赔直接关系到业主的切身利益，承包商索赔的成败在很大程度上取决于业主的态度。因此，要正确处理好业主、监理关系，在实际工作中树立良好的信誉 古人云：人无信不立，事无信不成，业无信不兴。诚信是整个社会发展成长的基石。因此，按诚信为本、操守为重的理念，健全企业内部管理体系和质量保证体系，诚信服务，确保工程质量，树立品牌意识，加大管理力度，在业主与监理的心目中赢得良好的信誉。比如，施工现场次序井然，场容整洁；项目经理做到有
16、令即行，有令即止。总之，要搞好相互关系，保持友好合作的气氛，互相信任。对业主或监理的过失，承包商应表示理解和同情，用真诚换取对方的信任和理解。创造索赔的平和气氛，避免感情上的障碍。 1.4 1.4 签证的要素签证的要素 在施工过程中，我司实施人员必须以监理及业主的书面指令为主，即使在特殊情况下必须执行其口头命令，亦应在事后立即要求其用书面文件确认，或者致函监理及业主确认。同时做好施工日记、技术资料等施工记录。当造成现场损失时，还应做好现场摄像、录像，以达到资料的完整性；对甲供材料的进场时间、数量、质量等，都应做好详细记录；对设计变更、技术核定、工程量增减等签证手续要齐全，确保资料完整；业主或监
17、理单位的临时变更、口头指令、会议研究、往来信函等应及时收集，整理成文字。又如甲方指定或认可的材料或采用新材料，实际价格高于预算价（或投标价），按合同规定允许按实补差的，应及时办理价格签证手续。凡采用新材料、新工艺、新技术施工，没有相应预算定额计价时，应收集有关造价信息或征询有关造价部门意见，作好结算依据的准备。 1.5 签证的技巧签证的技巧 首先应事先做好签证谈判准备：认真做好谈判准备乃是促成谈判成功的首要因素，在同业主和监理开展签证索赔谈判时，应事先研究和统一谈判口径和策略。谈判人员应在统一的原则下，根据实际情况采取应变的灵活策略，以争取主动。谈判中一要注意维护领导的权威；二要丢芝麻抓西瓜，
18、不斤斤计较；三要控制主动权，并留有余地。 注意谈判艺术和技巧：实践证明，在谈判中采取强硬态度或软弱立场都是不可取的，难以获得满意的效果。因此，采取刚柔结合的立场容易奏效，既掌握原则性，又有灵活性，才能应付谈判的复杂局面；在谈判中要随时研究和掌握对方的心理，了解对方的意图；不要使用尖刻的话语刺激对方，伤害对方的自尊心，要以理服人，求得对方的理解：善于利用机遇，因势利导，准备有进有退的策略。在谈判中该争的要争，该让的要让，使双方有得有失，寻求折衷办法；在谈判中要有坚持到底的精神，经受得住挫折的思想准备，决不能首先退出谈判，发脾气：对分歧意见，应相互考虑对方的观点共同寻求妥协的解决办法等。 总之，索
19、赔工作关系着施工企业的经济利益。所有施工管理人员都应重视索赔，知道索赔，善于索赔。必须做到理由充分，证据确凿，按时签证，讲究谈判技巧，并把索赔工作贯穿于施工的全过程。同时，加强施工管理，提高管理水平，降低成本，为企业创造更大的利润空间。无锡古运河71#项目一期D区住宅工程 工程简述 本工程为我司在无锡市场的第一个战场，也是我司与九龙仓第一个合作项目，公司黄总对本项目寄予高度厚望，希望以本项目为领头迅速占领无锡市场。故此我项目部只要圆满拿下本工程，九龙仓后期小高层项目业主就会优先考虑由我司担任总承包。 本工程要求高，工期紧，低价中标是它的三大特点 a.要求高 我司进场恰逢无锡建筑整顿，本工程监理
20、单位在其它工地被通报批评，已成惊弓之鸟，故对现已有项目进行加强管理. b.工期紧 合同规定“即使如因非乙方原因使得开工日期推后一个月内，乙方承诺按甲方监理的要求在本合同规定的基础上增加劳动力和设备及材料的投入，仍确保本工程能按所约定的竣工日期竣工验收合格，所发生的费用由乙方承担。”此条规定让我司无条件承担甲方中标通知书发放不及时、通知我司进场晚、施工许可证延期等原因导致的工期延误 C.低价中标 因本工程为我司无锡第一个项目，首先我司投标完全考虑低价中标进入，部分材料，人工，机械价格低于市场成本价。其次以前上海方面的各项周转材料,机械如：模板、脚手架等因地域关系不方便周转导致我司成本直线上升，再
21、次我司上海各项目好的劳务，材料分包商等无形资源也因地域关系大量流失。项目管理班子因大部分为上海临时调配过来，交通费用、办公用具等费用也大幅上升。1.各分包合同的简述及交底1.1 主体的结构分包主体的结构分包 本工程 根据公司仔细分析、研究，加之工程的特殊要求，公司决定本工程采用单项分包的形式施工。目前主体结构单项分包已基本确定，分为模板、架子、混凝土、钢筋、水电安装等单项工程。其工作内容大致如下： 承包范围（方式）：包人工、包辅材、包质量、包安全、包文明施工、包成品保护、包主体结构验收通过、包各检查单位时的工地清扫等内容 。 工程质量标准： 一次验收合格、达到甲方监理要求。(一)、砼工程工作内
22、容砼工程工作内容： 综合单价包括砼浇注、基础捡土、砼垫层、砖胎膜、集水井、水沟、抽水、楼层清理等； 1、基础工程、基础工程 （1）土方及排水配合机械挖土、清土、回填土夯实、基坑修边捡底、人工挖土、管桩灌芯、基地平整、基坑及地下室排水、砌挡土墙、砖胎模及摸灰等； （2）基础垫层找平清理、砂石垫层、砼垫层、砂浆找平层、基础防水层上找平层等 2、主体工程、主体工程 (1).砼工程乙方包括不限于负责及提供材料的装，卸车泵车、泵管、管卡、胶圈、泵管的搭拆、移动、堆放、清理杂物、冲洗、保养等保管；泵送与非泵送及二次结构的砼浇捣、找平、修凿、人工抹压、部分人工搅拌用工，施工缝（后浇带）的留制、浇水覆盖养护、
23、施工缝的处理，打凿清理冲洗、管桩的砼管芯（含钢板埋设）、外墙螺杆洞、地下室外墙螺杆洞、电梯井道螺杆洞封堵、砼的现场运输，协助试块的制作养护和实验等工作内容 （2）辅助材料 及小型机械、机具（含工具）:胶水管、扫帚、拖把、铁秋（铲）、水管、铝合金刮尺、灰桶、斧子、斗车、毛笔、颜色笔、二次结构砼、砌筑等 （二）、模板工程工作内容：（二）、模板工程工作内容： （1）.模板、木枋材料由甲方供应并运至施工现场。乙方包括不限于负责材料的装、卸车、场内水平、垂直运输、清理堆码、模板刷脱膜剂、木工模板翻样、配模、支模、拆模、弹线放线、安放预埋件及预留洞、模板看护、并按甲方要求指定地点集中堆放整齐、穿墙导管、止
24、水螺杆的制作及拆除，二次结构模板工程、报量等内容。 （2）.辅助材料 及小型机械、机具（含工具）:钉子、密封条、彩条布、海绵条、棉纱、砂皮、钢丝刷、麻袋、毛笔、颜色笔、双央胶等。（三）、钢筋工程工作内容钢筋工程工作内容 （1）. 钢筋材料由甲方供应并运至施工现场。乙方包括不限于负责材料的装、卸车、场内水平、垂直运输、及分规格堆码、按施工图翻样、制作成型分类堆放整齐、运输至作业面进行绑扎、钢筋对焊、直螺纹接头连接、直螺纹接头的钢筋丝口制作、垫块制作安装、桩头钢筋焊接、钢筋调直、除锈、二次结构工程等内容。 （2）.辅助材料 及小型机械、机具（含工具）:绑扎丝、铁丝、塑料垫块、钢筋保护层砼垫块、焊条
25、、钢丝刷、切角片、砂轮片、二次结构钢筋等. （四）、架子工程工作内容（四）、架子工程工作内容 （1）. 外架搭拆、竹片或跳板铺设、安全网铺设、四口五临边防护、钢管刷油漆（油漆甲供）、防护棚、安全通道、钢筋木工加工棚、基坑临边防护、施工电梯围护、井架围护搭设、临时设施加固等工作 （五）、安装工程工作内容（五）、安装工程工作内容 （1）.为安装本工程设备及材料所需的一切辅材为：、地下室套管、天棚吊筋、予埋件、电管接头、钢丝、电焊条、钻头、砂轮片、螺丝、膨胀螺丝、螺母、扎带、编码管、塘锡、钢丝、塑料软管、金属软管、堵头、管帽、棉纱布、刷子、铁丝、电工胶布、金属软管、电线压接帽、铜接线端子、滑石粉、尼
26、龙护口、钢锯条，油漆、开关面板螺丝、压线帽、洞口装饰板、面板清理及周边补缺、密封带、氧气、乙炔、通丝、给排水管件、管卡、堵头、管帽、胶水、填料、铆钉、通丝吊杆、防火涂料、防火堵料、机油、柴油等。 总之,以上工作内容都在双方签定合同中已做出了详尽的描述，各专项管理人员应熟悉各分包的工作范围及要求来管理每个单项分包，对不详尽之出可随时到合约部查询。1.2 其他分包其他分包 其它分包合同签订的有：彩钢板房的供应及搭设、防水工程的材料供应及施工、脚手架的租赁、钢材的供应、钢筋成型的加工、钢筋直螺纹接头、塔吊的租赁、砼的供应等 2.1 本工程由以前 “集中分包管理”原则，现变为“精细化分包、小切块分包”
27、的思路，可能给专项管理人员带来了一些难度，但无论是综合性或专业性的作业队或分包队伍，我司都应保持集中管理、管理规范、人员稳定、合理调配等要求2.2 对项目劳务人员配置：按照业主工期计划，并根据项目实施各阶段的实际情况，为各单项工程应配置合适的施工人员。2.3 材料计划单现场施工人员应提前一周提计划，交由项目工程部和合约部共同审核，然后项目经理签字认可后由材料部门集中采购。2 各专项管理人员对各分包的管各专项管理人员对各分包的管理及要求理及要求3.3.各分包签证及合约处理事宜各分包签证及合约处理事宜3.1 分包的签证格式及流程 公司对分包的签证有固定、唯一的格式及流程，首先由我方现场负责人亲笔详
28、细的填写（劳务分包人自己填写视为无效签证单）必须写明原因及签证的内容数量，在由生产经理、技术总工、项目经理签字确认事实及意见，最后交由合约部核查并上报签证金额。（格式见附件）3.2 分包签证，各负责人的权限及要求 各现场负责人在填写签证前应熟悉该分包的合同工作范围及内容，对合同范围内再次发生的工作坚决不予确认，对变更或返工的签证应查清原因写明情况。对于有争议的工作内容应在施工前做好分包的应对工作，加强沟通，能免则免，尽量做到事前控制少签证，签证内容小，签证描叙仔细等。3.3 分包签证的时效性 现场第一施工负责人应在分包实施完成后一个月内，办理签证申请单手续，并上交项目各部门签字确认，合约部预算
29、员必须每月核查当月签证并汇总上报项目经理、合约经理及总经理审核。超过30天不填写上报的签证单不予接受。4.1 劳务工程款 经公司开会研究决定今年所有劳务分包的付款为每月支付当月现场施工人数1000元/人的生活费+该分包的辅材费，直至该单项施工完毕，按合同支付工程款。且施工中累计支付工程款不应超过该分包完成产值的80%。每月18日前由各项目安全员按当月的综合保险办理人数核实填写上报各分包的在场施工人数。由预算科20日前核算各分包的产值、生活费上报公司，公司根据实际情况最终确定支付金额。最后由生产经理、项目经理审核签字发放工程款（具体表格见付表）4.4.各分包的付款各分包的付款5.5.安全文明施工安全文明施工 分包方在施工过程中因违反安全操作规程而发生的安全事故，在20000元（含10000元）以内的由乙方全部承担，在20000元以上的由双方协商解决 。6.公司对项目成本核算及控制的要公司对项目成本核算及控制的要求求6.1 项目部应通过施工方案优化、分包方案优化、材料采购及控制方案优化、项目部管理费用优化、项目签证索赔方案优化等措施，争取达到项目预期目标。6.2 项目部每月应进行成本核算，分析成本控制情况。6.3 公司每月会不定期抽查项目材料、劳务、专业分包的成本控制。对项目部亏损的单项分包发出预警，督促整改。
