1、 宜宾锦都建设开发有限公司宜宾锦都建设开发有限公司 2014.1报 告 体 系1、项目概述2、项目规划方案3、拆迁安置方案4、项目投资分析5、附件 项目概述Part 1现状概况：现状概况： 本次规划区位于宜宾市旧州组团南部，分为青杠坡、三江厂和马家祠三个片区，马家祠北临中航三江机械厂，南临流杯池公园，东靠催科山，西接岷江北路；青杠坡区域西面与北面靠宜宾学院，东临内昆铁路，南接五粮液大道酒圣路。 规划区最高点海拔为386米，最低点海拔为272米，相对最大高差为114米。基本为建成区，分布有大量的农民自建房和厂企厂区和生活区，仅在青杠坡区域东部有部分林地，马家祠区域居住区和厂区间有少量未开发用地。
2、规划区内现有康力有限公司用地、江北变电站用地、远大职业技术学校用地、公路养护管理分段用地。青杠坡片区三江厂片区马家祠片区市场人群：市场人群：、 宜宾学院师生人数约万人；、青杠坡现状居民约.万人；、三江厂片区现状居民约.万人；、马家祠现状居民约.万人；、根据市场分析，岷江北段片区未来规划人群将增加.万人l项目区域针对的市场人群数量约为：.万人；依据住房需求按、人均居住面积来计算，总居住面积需求约万万。优势资源：优势资源：l亩生态历史文化公园流杯池及丞相祠；l亩公园广场；l亩景观广场；今后岷江北段片区将打造成为：娱乐购物、休闲养老、座山观水的商住综合体 项目规划方案Part 2青杠坡片区：一、项目
3、经济指标一、项目经济指标净用地面积净用地面积( (亩亩) )76.80 净用地面积净用地面积51200.00 容积率容积率3.14 总建筑面积（）总建筑面积（）192740.00 （一）地上计入容积率的建筑面积160740.00 1、住宅建筑面积133140.00 2、非住宅建筑面积27600.00 （1）商业23100.00 （2）幼儿园3000.00 （3）其他（含物业）1500.00 （二）地下建筑面积（）32000.00 按每个车位37计停车位29600.00 800个（三）绿地率35%绿地面积17920.00 青杠坡片区：青杠坡片区：青杠坡片区：三江厂片区：一、项目经济指标一、项目经
4、济指标净用地面积净用地面积( (亩亩) )8.39 净用地面积净用地面积5593.40 容积率容积率4.43 总建筑面积（）总建筑面积（）28726.91 （一）地上计入容积率的建筑面积24771.41 1、住宅建筑面积20784.65 2、非住宅建筑面积3986.76 （1）商业3721.11 （2）幼儿园0.00 （3）其他（含物业）265.65 （二）地下建筑面积（）3955.50 按每个车位30计停车位3955.50 130个（三）绿地率35%绿地面积1957.69 三江厂片区：马家祠片区：一、项目经济指标一、项目经济指标净用地面积净用地面积( (亩亩) )283.50 净用地面积净用
5、地面积189000.00 容积率容积率3.00 总建筑面积（）总建筑面积（）682110.00 （一）地上计入容积率的建筑面积567410.00 1、住宅建筑面积426730.00 2、非住宅建筑面积140680.00 （1）商业140680.00 （二）地下建筑面积（）114700.00 按每个车位37计停车位114700.00 3100个（三）绿地率38%绿地面积71820.00 拆迁安置方案Part 3拆迁安置原则原址安置：一套旧房按比例换新房，保证每一户居民能享受到该地段的优越生活服务条件。根据每户房产证的载明面积，还建的安置房以宜宾市政府棚户区安置房标准进行赔偿。实行统一规划、保证统
6、一安置，实施分期开发建设。优先保证按期完成安置房的建设。原则1原则2原则3原则4拆迁流程拆迁流程规划出线编制拆迁方案张贴拆迁公告拆迁调查摸底丈量、评估核对清单查漏补缺面积认定签订协议腾空拆除结算拆迁流程概要第一步：拆迁单位申办拆迁范围的停办事项。批准后在拆迁现场张贴停办拆迁公示第二步：拆迁人委托招标公司对拆迁、评估、拆除公司，进行公开招、邀标。并组织相关人员进行评标，出具评标报告，确定中标公司。第三步：拆迁人与中标拆迁、评估、拆除公司公司签定委托协议，入户调查制定拆迁计划、拆迁方案，办理拆迁资金证明文件。第四步：拆迁单位申办房屋拆迁许可证。批准后在拆迁现场张贴拆迁公告。第五步：拆迁人在拆迁现场
7、设立办公室，建立宣传公示栏。入户发放拆迁通知书，宣传拆迁评估迁政策。第六步：评估公司出具评估报告，拆迁人与被拆迁人就拆迁事项进行协商签定拆迁协议。第七步：拆迁双方经协商未达成拆迁协议，经当事人申请，进入行政裁决程序。第八步：行政裁决后，当事人仍拒不履行行政裁决内容的，由政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。北线改造项目征地拆迁房屋情况汇总表户数人口数面积其中：营业非住宅住宅自建房国有土地居民房流杯池社区78257606.033146247151349.53639.5新区社区4913529260010929新街社区30823823合计86171958.035746247163101.
8、53639.5单位流杯池社区岷江东路段735061.761013821826.313097.45岷江北路铁路沿线1425844.116432.219533.446848.463030三江厂到江北文化广场1029556.3590019751.158805.2100岷江桥下及锁石周边1628986.762795.0412855.0311907.731428.96新街社区解放北路12504.636801824.63新区社区酒圣路、解放北路441508502600合计52126103.621795.2568390.5630658.844558.96集体土地流杯池社区杨湾社11939441356.5马家
9、祠1243373233.62三江社10314439.08新区社区青杠坡6421923314.47吊黄楼社区石墙子社2915414928.1合计346113587271.77总合计12592270285333.427541.2570861.5693760.375198.46l拆迁安置户共拆迁安置户共1259户，拆迁面积户，拆迁面积28.5万，按照万，按照宜宾市政府棚户区安置房标准，需要拆迁资金预算，需要拆迁资金预算亿。亿。项目投资分析Part 4青杠坡片区投资分析：一、项目经济指标一、项目经济指标净用地面积净用地面积( (亩亩) )76.80 净用地面积净用地面积51200.00 容积率容积率3
10、.14 总建筑面积（）总建筑面积（）192740.00 （一）地上计入容积率的建筑面积160740.00 1、住宅建筑面积133140.00 2、非住宅建筑面积27600.00 （1）商业23100.00 （2）幼儿园3000.00 （3）其他（含物业）1500.00 （二）地下建筑面积（）32000.00 按每个车位37计停车位29600.00 800个（三）绿地率35%绿地面积17920.00 青杠坡片区投资分析：二、开发成本核算二、开发成本核算费用名称分项费率（万元亩；%；元）取费对象总额（万元）A、土地费用土地费用(出让金、契税、交易服务费等）400.00 15.00 6000.00
11、B、前期工程费用建设项目报建费5.30 192740.00 102.15 三通一平费5.00 51200.00 25.60 规划勘测设计费20.00 192740.00 385.48 临时设施费（包括围墙、办公室等）50.00 合计合计-563.23 563.23 C、房屋开发成本建安成本幼儿园0.10 3000.00 300.00 住宅0.245 133140.00 32619.30 商业0.30 23100.00 6930.00 其他（含物业）0.10 1500.00 150.00 地下室0.20 32000.00 6400.00 合计-46399.30 室外工程费（室外挡土墙、给排水、电
12、力电信等）100 51200.00 512.00 室外智能化设施费10 51200.00 51.20 室外燃气费-0.00 绿化建设费100 17920.00 179.20 消防设施费-0.00 工程质量监督费-0.00 工程造价咨询费0.0045 46399.30 208.80 监理费10 192740.00 192.74 合计-47543.24 47543.24 D、不可预见费项目开发弹性支出B+C的2%48106.47 962.13 962.13 E、管理费用管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费)-300.00 300.00 F、财务费用贷款利息（复利利息）土地费用1.7倍，两年时间
13、，利率7.5%1530.00 1530.00 G、营销费用营销费1.00%61130.00 611.30 611.30 0.00 预计销售周期0.00 0.00 广告费0.00%61130.00 0.00 0.00 销售中心、样板房0.00 0.00 开发总成本合计开发总成本合计A+B+C+D+E+F+GA+B+C+D+E+F+G57509.90 57509.90 开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）3578 3578 青杠坡片区投资分析：三、销售收入三、销售收入物业类别可销售量（，个）销售均价（万元/，万元/个）销售率销售总额（万元
14、）住宅133140.00 0100%0.00 商业23100.00 2.3100%53130.00 其他（含物业）1500.00 0自持0.00 幼儿园3000.00 0100%0.00 车位800 10100%8000.00 合计（万元）61130.00 四、静态投资收益表四、静态投资收益表序号序号项目项目金额金额( (万元万元) )备注1 1经营收入经营收入61130.00 61130.00 1.1销售收入61130.00 1.2回收固定资产余值0.00 2 2经营成本经营成本60872.05 60872.05 2.1开发成本57509.90 2.2销售税费3362.15 各种税费总税率为
15、销售额的5.53 3税前利润税前利润257.95 257.95 投资收益率（税前）投资收益率（税前） 0.42%所得税所得税64.49 所得税率25税后净利润税后净利润193.46 193.46 投资收益率（税后）投资收益率（税后） 0.32%0.32%三江厂片区投资分析：一、项目经济指标一、项目经济指标净用地面积净用地面积( (亩亩) )8.39 净用地面积净用地面积5593.40 容积率容积率4.43 总建筑面积（）总建筑面积（）28726.91 （一）地上计入容积率的建筑面积24771.41 1、住宅建筑面积20784.65 2、非住宅建筑面积3986.76 （1）商业3721.11 （
16、2）幼儿园0.00 （3）其他（含物业）265.65 （二）地下建筑面积（）3955.50 按每个车位30计停车位3955.50 130个（三）绿地率35%绿地面积1957.69 三江厂片区投资分析：二、开发成本核算二、开发成本核算费用名称分项费率（万元亩；%；元）取费对象总额（万元）A、土地费用土地费用(出让金、契税、交易服务费等）400.00 0.00 0.00 B、前期工程费用建设项目报建费5.30 28726.91 15.23 三通一平费5.00 5593.40 2.80 规划勘测设计费20.00 28726.91 57.45 临时设施费（包括围墙、办公室等）50.00 合计合计-12
17、5.48 125.48 C、房屋开发成本建安成本幼儿园0.00 0.00 0.00 住宅0.245 20784.65 5092.24 商业0.30 3721.11 1116.33 其他（含物业）0.00 265.65 0.00 地下室0.00 3955.50 0.00 合计-6208.57 室外工程费（室外挡土墙、给排水、电力电信等）100 5593.40 55.93 室外智能化设施费10 5593.40 5.59 室外燃气费-0.00 绿化建设费100 1957.69 19.58 消防设施费-0.00 工程质量监督费-0.00 工程造价咨询费0.0045 6208.57 27.94 监理费1
18、0 28726.91 28.73 合计-6346.34 6346.34 D、不可预见费项目开发弹性支出B+C的2%6471.82 129.44 129.44 E、管理费用管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费)-300.00 300.00 F、财务费用贷款利息（复利利息）土地费用1.7倍，两年时间，利率7.5%0.00 0.00 G、营销费用营销费1.00%9858.55 98.59 98.59 0.00 预计销售周期0.00 0.00 广告费0.00%9858.55 0.00 0.00 销售中心、样板房0.00 0.00 开发总成本合计开发总成本合计A+B+C+D+E+F+GA+B+C+D
19、+E+F+G6999.84 6999.84 开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）2826 2826 三江厂片区投资分析：三、销售收入三、销售收入物业类别可销售量（，个）销售均价（万元/，万元/个）销售率销售总额（万元）住宅20784.65 0100%0.00 商业3721.11 2.3100%8558.55 其他（含物业）265.65 0自持0.00 幼儿园0.00 0100%0.00 车位130 10100%1300.00 合计（万元）9858.55 四、静态投资收益表四、静态投资收益表序号序号项目项目金额金额( (万元万元) )备
20、注1 1经营收入经营收入9858.55 9858.55 1.1销售收入9858.55 1.2回收固定资产余值0.00 2 2经营成本经营成本7542.06 7542.06 2.1开发成本6999.84 2.2销售税费542.22 各种税费总税率为销售额的5.53 3税前利润税前利润2316.49 2316.49 投资收益率（税前）投资收益率（税前） 30.71%所得税所得税579.12 所得税率25税后净利润税后净利润1737.37 1737.37 投资收益率（税后）投资收益率（税后） 23.04%23.04%马家祠片区投资分析：一、项目经济指标一、项目经济指标净用地面积净用地面积( (亩亩)
21、 )283.50 净用地面积净用地面积189000.00 容积率容积率3.00 总建筑面积（）总建筑面积（）682110.00 （一）地上计入容积率的建筑面积567410.00 1、住宅建筑面积426730.00 2、非住宅建筑面积140680.00 （1）商业140680.00 （二）地下建筑面积（）114700.00 按每个车位37计停车位114700.00 3100个（三）绿地率38%绿地面积71820.00 马家祠片区投资分析：二、开发成本核算二、开发成本核算费用名称分项费率（万元亩；%；元）取费对象总额（万元）A、土地费用土地费用(出让金、契税、交易服务费等）400.00 75.00
22、 30000.00 B、前期工程费用建设项目报建费5.30 682110.00 361.52 三通一平费5.00 189000.00 94.50 规划勘测设计费20.00 682110.00 1364.22 临时设施费（包括围墙、办公室等）50.00 合计合计-1870.24 1870.24 C、房屋开发成本建安成本0.00 0.00 0.00 住宅0.245 426730.00 104548.85 商业0.30 140680.00 42204.00 其他（含物业）0.00 0.00 0.00 地下室0.20 114700.00 22940.00 合计-169692.85 室外工程费（室外挡土
23、墙、给排水、电力电信等）100 189000.00 1890.00 室外智能化设施费10 189000.00 189.00 室外燃气费-0.00 绿化建设费100 71820.00 718.20 消防设施费-0.00 工程质量监督费-0.00 工程造价咨询费0.0045 169692.85 763.62 监理费10 682110.00 682.11 合计-173935.78 173935.78 D、不可预见费项目开发弹性支出B+C的2%175806.02 3516.12 3516.12 E、管理费用管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费)-300.00 300.00 F、财务费用贷款利息（复
24、利利息）土地费用1.7倍，两年时间，利率7.5%7650.00 7650.00 G、营销费用营销费1.00%521342.50 5213.43 5213.43 0.00 预计销售周期0.00 0.00 广告费0.00%521342.50 0.00 0.00 销售中心、样板房0.00 0.00 开发总成本合计开发总成本合计A+B+C+D+E+F+GA+B+C+D+E+F+G222485.56 222485.56 开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）3921 3921 马家祠片区投资分析：三、销售收入三、销售收入物业类别可销售量（，个）销
25、售均价（万元/，万元/个）销售率销售总额（万元）住宅238255.00 0.7100%166778.50 商业140680.00 2.3100%323564.00 其他（含物业）0.00 0自持0.00 0.00 0100%0.00 车位3100 10100%31000.00 合计（万元）521342.50 四、静态投资收益表四、静态投资收益表序号序号项目项目金额金额( (万元万元) )备注1 1经营收入经营收入521342.50 521342.50 1.1销售收入521342.50 1.2回收固定资产余值0.00 2 2经营成本经营成本251159.40 251159.40 2.1开发成本2
26、22485.56 2.2销售税费28673.84 各种税费总税率为销售额的5.53 3税前利润税前利润270183.10 270183.10 投资收益率（税前）投资收益率（税前） 107.57%所得税所得税67545.78 所得税率25税后净利润税后净利润202637.33 202637.33 投资收益率（税后）投资收益率（税后） 80.68%80.68%整体项目投资分析：一、项目经济指标一、项目经济指标净用地面积净用地面积( (亩亩) )368.69 净用地面积净用地面积245793.40 容积率容积率3.06 总建筑面积（）总建筑面积（）903576.91 （一）地上计入容积率的建筑面积7
27、52655.76 1、住宅建筑面积580654.65 2、非住宅建筑面积172001.11 （1）商业167501.11 （2）幼儿园3000.00 （3）其他（含物业）1500.00 （二）地下建筑面积（）150655.50 按每个车位37计停车位148255.50 4030个（三）绿地率37%整体项目投资分析：二、开发成本核算二、开发成本核算费用名称分项费率（万元亩；%；元）取费对象总额（万元）A、土地费用土地费用(出让金、契税、交易服务费等）400.00 90.00 36000.00 B、前期工程费用建设项目报建费5.30 903576.91 478.90 三通一平费5.00 24579
28、3.40 122.90 规划勘测设计费20.00 903576.91 1807.15 临时设施费（包括围墙、办公室等）50.00 合计合计-2458.95 2458.95 C、房屋开发成本建安成本幼儿园0.10 3000.00 300.00 住宅0.245 580654.65 142260.39 商业0.30 167501.11 50250.33 其他（含物业）0.10 1500.00 150.00 地下室0.20 150655.50 30131.10 合计-223091.82 室外工程费（室外挡土墙、给排水、电力电信等）100 245793.40 2457.93 室外智能化设施费10 245
29、793.40 245.79 室外燃气费-0.00 绿化建设费100 91697.69 916.98 消防设施费-0.00 工程质量监督费-0.00 工程造价咨询费0.0045 223091.82 1003.91 监理费10 903576.91 903.58 合计-228620.02 228620.02 D、不可预见费项目开发弹性支出B+C的2%231078.96 4621.58 4621.58 E、管理费用管理费(人员工资、住宿、日常交通、招待费)-300.00 300.00 F、财务费用贷款利息（复利利息）土地费用1.7倍，两年时间，利率7.5%9180.00 9180.00 G、营销费用营
30、销费1.00%592331.05 5923.31 5923.31 0.00 预计销售周期0.00 0.00 广告费0.00%592331.05 0.00 0.00 销售中心、样板房0.00 0.00 开发总成本合计A+B+C+D+E+F+GA+B+C+D+E+F+G287103.85 287103.85 开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）开发分摊计入容积率的建筑面积单位成本（元平方米）3815 3815 整体项目投资分析：三、销售收入三、销售收入物业类别可销售量（，个）销售均价（万元/，万元/个）销售率销售总额（万元）住宅238255.00 0.7100%166778.50 商业
31、167501.11 2.3100%385252.55 其他（含物业）1500.00 0自持0.00 幼儿园3000.00 0100%0.00 车位4030 10100%40300.00 合计（万元）592331.05 四、静态投资收益表四、静态投资收益表序号序号项目项目金额金额( (万元万元) )备注1 1经营收入经营收入592331.05 592331.05 1.1销售收入592331.05 1.2回收固定资产余值0.00 2 2经营成本经营成本319682.06 319682.06 2.1开发成本287103.85 2.2销售税费32578.21 各种税费总税率为销售额的5.53 3税前利润税前利润272648.99 272648.99 投资收益率（税前）投资收益率（税前） 85.29%所得税所得税68162.25 所得税率25税后净利润税后净利润204486.74 204486.74 投资收益率（税后）投资收益率（税后） 63.97%63.97% 附件Part 5
