1、重点城市对比研究分析报告2017年8月集团公司投资部城市规划一一、城市规划城市城市行政级别行政级别房地产城房地产城市等级划市等级划分分城市能级城市能级规划定位规划定位“八纵八横八纵八横”核心节点城市核心节点城市高铁线数量高铁线数量城市群规划城市群规划2121个服务个服务外包示范外包示范城市城市1818个国家个国家级新区级新区国家新国家新型城镇型城镇化试点化试点城市城市1616个国家个国家自主创新自主创新示范区示范区是否国家是否国家智慧城市智慧城市试点城市试点城市国家自由国家自由贸易区贸易区是否长江经是否长江经济带节点城济带节点城市市是否一是否一带一路带一路战略城战略城市市是否是否1212个个跨
2、境电商跨境电商综合试验综合试验区区南京市省会城市1.5线城市 国家级中心东部地区重要的中心城市、全国重要的科研教育基地和综合交通枢纽2长三角城市群是江北新区是苏南是是苏州市地级市1.5线城市I型大城市、国际化大城市、三角城市群重要的中心城市之一长三角城市群是是苏南是是是常州市地级市2.5线城市长三角中心城市之一、先进制造业基地长三角城市群是苏南是是南通市地级市2.5线城市长三角北翼经济中心、现代化港口城市 长三角城市群是是是合肥市省会城市二线城市 区域级中心全国重要的科研教育基地、现代化制造业基地和区域性交通枢纽、长江中下游重要的中心城市之一4长江中游城市群是是合芜蚌国家高新区是是是武汉市省会
3、城市1.5线城市 国家级中心我国中部地区的中心城市；国家重要的工业基础、科教基地和综合交通枢纽2长江中游城市群是是武汉东湖是湖北自贸区是长沙市省会城市二线城市 区域级中心长江中游地区重要的中心城市3长江中游城市群是湘江新区是长株潭是重庆市直辖市1.5线城市 国家级中心国家重要的中心城市之一、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽3+2（2条通过连接线并入）成渝城市群是两江新区是是重庆自贸区是是是昆明市省会城市二线城市 区域级中心我国西部地区重要的中心城市之一3滇中城市群滇中新区是是中山市地级市2.5线城市珠三角城市群是广州市省会城市一线城市 国家级中心国家重要的
4、中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽3珠三角城市群是南沙新区是珠三角国家示范区是广东自贸区是是佛山市地级市2.5线城市全国重要的制造业基地、珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽珠三角城市群是珠三角国家示范区是东莞市地级市2.5线城市珠三角城市群是是南昌市省会城市2.5线城市 区域级中心长江中游地区重要的中心城市3长江中游城市群是赣江新区是石家庄市 省会城市二线城市 区域级中心京津冀地区重要的中心城市之一3京津冀城市群是是太原市省会城市2.5线城市中部地区重要的中心城市京津冀城市群青岛市副省级城市二线城市 国家级中心我国沿海重要的中心城市和滨海度假旅游城市、国际象棋港口城市2山东半岛城市群西海岸
5、新区是山东半岛国家高新区是是是济南市省会城市二线城市 区域级中心环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市2山东半岛城市群是山东半岛国家高新区是成都市省会城市1.5线城市 国家级中心国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽，西部地区重要的中心城市3成渝城市群是天府新区成都高新区是四川自贸区是是西安市省会城市二线城市 国家级中心国家重要的可研、教育和工业基地；国家西部地区重要的中心城市3关中城市群是西咸新区西安高新区是陕西自贸区是郑州市省会城市二线城市 国家级中心我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽3中原城市群郑洛新国家高新区是河南自贸区是无锡市地级市二线城市长三角中心
6、城市之一长三角城市群是是苏南是是城市宏观及政策二二、城市宏观及政策宏观经济经济实力汇总表省省城市城市经济实力经济实力GDP(GDP(亿亿) ) GDPGDP增速增速第三产业占第三产业占比比人均人均GDPGDP人均人均GDPGDP增速增速社零总社零总额额( (亿亿) )社零增社零增速速房地产房地产投资额投资额( (亿亿) )房地产投资房地产投资增速增速房投房投/GDP/GDP年末全市人民年末全市人民币各项存款余币各项存款余额额( (亿亿) )个人储蓄个人储蓄存款余额存款余额( (亿亿) )城镇人均城镇人均可支配收可支配收入入( (元元) )城镇人均可城镇人均可支配收入增支配收入增速速江苏省南京市
7、1050308.00%58.40%127264508810.90%184629.20%17.57%283566095499978.40%江苏省苏州市154007.50%51.40%145000493710.70%216316.00%14.05%25864544008.00%江苏省常州市57748.50%50.90%122721220310.70%447-12.10%7.74%85413367460587.80%江苏省南通市67689.30%47.75%927029.30%263310.70%58415.50%8.63%113313809392478.10%安徽省合肥市62749.80%44.9
8、0%801368.78%244612.00%13537.40%21.56%134803332348529.00%湖北省武汉市119137.8552.80%1114696.20%561110.00%2517-2.50%21.13%221966606397379.06%湖南省长沙市93249.40%59.20%123681 7.00%411711.60%126126.50%13.52%154894873432948.30%重庆市重庆市1755910.70%48.40%579029.60%727113.20%3726-0.70%21.22%3121613399296108.70%云南省昆明市4300
9、8.50%56.70%641627.60%231012.10%15315.50%35.59%126564124367398.20%广东省中山市32037.80%45.50%994717.10%120611.00%54413.00%16.97%503123094161311.70%广东省广州市196118.20%68.56%87069.00%254118.90%12.96%4753014430509419.00%广东省佛山市86308.30%39.10%301811.60%123030.10%14.25%132826736431206.10%广东省东莞市68288.10%53.20%826828
10、.60%247113.10%64311.70%9.41%115454944430968.30%江西省南昌市43549.00%42.80%815987.60%186811.00%67539.00%15.49%96282770346198.40%河北省 石家庄市58586.80%46.80%545265.90%297510.50%10365.10%17.69%110785348304598.10%山西省太原市29567.50%62.60%682346.90%16668.10%68212.90%23.07%110703662296326.90%山东省青岛市100117.90%54.70%109407
11、410510.30%136922.00%13.68%140075326435988.00%山东省济南市65367.80%58.90%909996.50%376510.40%116414.80%17.81%15537430527.90%四川省成都市121707.70%53.10%769606.20%564710.40%26396.50%21.68%3143410808359028.10%陕西省西安市62578.50%61.20%713576.50%37319.60%19566.80%31.26%190747036356307.40%河南省郑州市79948.40%50.75%828726.40%3
12、66611.30%277938.90%34.76%190016298332146.80%江苏省无锡市92107.50%51.30%14130031209.60%10344.20%11.22%146124957486287.80%1、宏观经济经济实力二、城市宏观及政策较多的区域中心城市的GDP多集中于5000-10000亿，未来有一定发展潜力；以上城市的GDP增速均高于全国平均增速，未来经济发展动力强劲；第三产业占比普遍在50%左右，未来产业结构优化带来的经济增长可期。15000亿及以上亿及以上10000-15000亿亿5000-10000亿亿5000亿及以下亿及以下1、宏观经济经济实力GDP总
13、量过万亿的城市有：广州、重庆、苏州、成都、武汉、南京、青岛；GDP增速较高的城市有：重庆、长沙、南通、合肥、南昌；增速放缓的城市为：苏州、无锡、太原；二、城市宏观及政策人均GDP超10万的城市，人均GDP增速相对于人均GDP10万元以下的城市整体略低，说明这类城市主要以经济结构调整优化（质）驱动经济增长；而人均GDP10万元以下的城市多以原有模式推动经济增长。00.010.020.030.040.050.060.070.080.090.1020000400006000080000100000120000140000160000苏州市无锡市广州市南京市长沙市常州市佛山市武汉市青岛市中山市南通市济
14、南市郑州市东莞市南昌市合肥市成都市西安市太原市昆明市重庆市石家庄人均GDP人均GDP增速超超10万元万元10万元以下万元以下1、宏观经济经济实力二、城市宏观及政策旅游资源0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%010002000300040005000600070008000900010000西安市济南市太原市昆明市石家庄南京市武汉市成都市郑州市广州市长沙市南昌市重庆市青岛市合肥市南通市常州市中山市东莞市佛山市无锡市苏州市社零总额(亿)社零增速社零/GDP二产相对发达从社零/GDP比值来看，比值较高的城市多为拥有较丰富的旅游资源，而比值较低
15、的城市多是第二产业相对发达；比较各城市社零的增速与GDP增速的差值，可以看出中山、苏州、佛山、昆明、石家庄和东莞差值超过3%，说明这些城市消费结构与档次升级较为明显。1、宏观经济经济实力二、城市宏观及政策35.59%34.76%31.26%23.07%21.68%21.56%21.22%21.13%17.81%17.69%17.57%16.97%15.49%14.25%14.05%13.68%13.52%12.96%11.22%9.41%8.63%7.74%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%05001000150020002500
16、300035004000昆明市郑州市西安市太原市成都市合肥市重庆市武汉市济南市石家庄南京市中山市南昌市佛山市苏州市青岛市长沙市广州市无锡市东莞市南通市常州市房地产投资额(亿)房地产投资增速房投/GDP衡量指标异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15异常异常正常运行正常运行基本正常基本正常基本正常基本正常1、宏观经济经济实力二、城市宏观及政策2016年房地产市场火爆的合肥、南京、南昌、武汉的个人储蓄占比较低，另一方面看，佛山、石家庄、中山和重庆等城市未来需求有一定的支撑（市场容量存在爆发性增长的可能性）。0.00%10.00
17、%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%05000100001500020000250003000035000400004500050000佛山市石家庄中山市重庆市东莞市常州市青岛市西安市成都市无锡市南通市郑州市太原市昆明市长沙市广州市武汉市南昌市合肥市南京市苏州市济南市年末全市金融机构人民币各项存款余额(亿)个人储蓄存款余额(亿)个人储蓄占比1、宏观经济经济实力二、城市宏观及政策城镇人均可支配收入较高城市集中于中国东部沿海区域，同时增速相对稳定；2016年仅有太原和重庆的城镇人均可支配收入略低于3万元，按照正常情况增长，以上全部城市在2017年达3万元以上。0.00%2
18、.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%0100002000030000400005000060000苏州市广州市南京市无锡市常州市青岛市长沙市佛山市东莞市济南市中山市武汉市南通市昆明市成都市西安市合肥市南昌市郑州市石家庄太原市重庆市城镇人均可支配收入(元)城镇人均可支配收入增速1、宏观经济经济实力城镇居民人均可支配收入较高的城市依次为：苏州、广州、南京、无锡、常州、青岛；增长较快的有：中山、广州、武汉、合肥等；二、城市宏观及政策人口净流入城市主要分为两类：一类是省会城市，另一类是有产业支撑，尤其是第二产业占比较高的城市（东莞、中山、佛山等）常住/户籍比值较高。1、宏观经
19、济人口支撑0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.500500100015002000250030003500东莞市中山市佛山市广州市苏州市无锡市武汉市常州市南京市昆明市济南市成都市合肥市西安市南昌市南通市重庆市石家庄郑州市青岛市长沙市太原市常住人口(万人)户籍人口(万人)常住/户籍二、城市宏观及政策新生儿人数占比常住人口比值小于1的城市有无锡(0.69%)、苏州(0.71%)、南通(0.78%)、常州(0.79%)、武汉(0.89%);在校小学生人数与新生儿人数比值远低于6的城市有青岛、合肥、南京和济南等，未来这些城市需配套更多的学校，购房需求有待进一步释
20、放。1、宏观经济人口支撑城市常住人口较多的城市依次为：重庆、成都、广州、武汉、苏州、郑州、青岛；增量较为突出的城市为：成都、广州、重庆、长沙、武汉、郑州、西安、青岛、济南；二、城市宏观及政策1、宏观经济人口支撑二、城市宏观及政策2、政策-南京(示例)限购本地家庭限购2套、单身限购1套（含新房及二手房）外地限购1套，六合区、溧水区、高淳区纳入非本市户籍居民家庭限购范围外地人购房资格：自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或社会保险证明，补交、补办不予认可限贷首次购房：30%（全市辖区）有贷无房或有房无贷：50%（六合35%，高淳、溧水30%）有房有贷：80%（六合50%，高淳、溧
21、水40%）暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款产品端（商办物业）商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计，如果想要带独立卫生间，每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，而且此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售不得利用层高进行潜伏设计，商业办公类非住宅类建筑，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能供给端网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度；七层及以下的，完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售同期房源应一次
22、性向价格主管部门申报备案价格，批次申报面积不宜低于3万平方米二、城市宏观及政策2、政策-南京(示例)限售购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署赠与合同并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策在出让地块竞价达到最高限价后，转为竞争保障性住房建筑面积，每轮竞拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍竞拍面积最大者为竞得人，房屋建成后（集中分布）无偿移交政府相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本供给端南京都市圈政策（句容）外地人家庭在句容市
23、区（含开发区）、宝华镇限购1套外地人购房需缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证公积金贷款首付比例由原来的20%调整为30%房地产市场基本面三1、成交量价分析南京市苏州市常州市南通市合肥市武汉市长沙市重庆市昆明市中山市广州市佛山市东莞市南昌市太原市青岛市济南市成都市西安市郑州市无锡市-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%0%10%20%30%40%50%60%重点城市重点城市2017.1-7月份成交量价同比增速分析月份成交量价同比增速分析成交量同比增速成交价格同比增速同比去年同期，各城市成交价格均有不同程度的增长，其中：常州、中山、南通、西安、重庆、东莞等
24、涨幅较大；成交量除重庆、昆明、西安等中西部后发城市外，均出现不同程度的下滑，其中无锡、合肥、中山、南京、济南、东莞等城市下滑幅度较大。三、房地产市场基本面4.211.63.02.512.53.97.72.35.818.37.85.614.69.45.310.320.511.54.63.119.40.05.010.015.020.025.00.0500.01000.01500.02000.02500.0南京市 苏州市 常州市 南通市 合肥市 武汉市 长沙市 重庆市 昆明市 中山市 广州市 佛山市 东莞市 南昌市 太原市 青岛市 济南市 成都市 西安市 郑州市 无锡市重点城市截止重点城市截止201
25、7.72017.7月库存及去化周期月库存及去化周期库存量（万方）去化周期（月）2、库存及去化周期中短期来看，苏州、无锡、中山、东莞、济南、合肥、成都等城市去化周期较长，存在较大去化压力；南京、常州、南通、重庆、武汉、昆明、太原、佛山、西安、郑州等去化周期较短，市场价格存在上涨的压力。三、房地产市场基本面0.970.881.180.581.521.350.721.201.880.390.670.920.491.050.902.811.390.881.301.910.520.101.0010.00-4000-200002000400060008000100001200014000南京市 苏州市 常
26、州市 南通市 合肥市 武汉市 长沙市 重庆市 昆明市 中山市 广州市 佛山市 东莞市 南昌市 太原市 青岛市 济南市 成都市 西安市 郑州市 无锡市重点城市2012-2017.1-7土地供应建面与成交的供求关系差值（供应-成交）供求比3、累计供求关系2012年到2017年7月，从累计土地供应建面和成交面积差值可以看出，青岛、郑州、武汉、昆明、合肥、西安、济南、重庆等城市依次土地供应量较大；三、房地产市场基本面4、供求风险分析南京市苏州市常州市南通市合肥市武汉市长沙市重庆市昆明市中山市广州市佛山市东莞市南昌市太原市青岛市济南市成都市西安市郑州市无锡市01020304050600500100015
27、002000250030003500重点城市累计供求差值与库存的累计量及去化周期的关系近一年供应建面与库存量总和（万方）未来预计去化周期（月）长期风险大长期风险小将目前的存量与累计供求差值累加，根据目前的市场去化情况，可以看出：青岛、合肥未来风险最大，郑州、济南、昆明、武汉长期风险较大；中山、无锡、东莞、苏州长期看好；南通、广州、长沙、南京、佛山长短期都风险较小。三、房地产市场基本面0.010.020.030.040.050.060.00500100015002000250030003500南京市南京市 苏州市苏州市 常州市常州市 南通市南通市 合肥市合肥市 武汉市武汉市 长沙市长沙市 重庆市
28、重庆市 昆明市昆明市 中山市中山市 广州市广州市 佛山市佛山市 东莞市东莞市 南昌市南昌市 太原市太原市 青岛市青岛市 济南市济南市 成都市成都市 西安市西安市 郑州市郑州市 无锡市无锡市重点城市近一年土地供应建面及库存未来去化分析重点城市近一年土地供应建面及库存未来去化分析2016.7-2017.7土地供应建面（万方）库存量（万方）预计总库存及供应去化周期（月）5、预计新增供应及去化分析目前的存量及近一年土地供应建面形成的未来供应量，以目前的市场去化速度，得到各城市的去化周期；可以看出：合肥、重庆、武汉、昆明、郑州后期供应量较大；成都、济南、青岛库存量较大；合肥、济南、郑州、无锡去化周期较长
29、，风险较大。三、房地产市场基本面1.391.422.882.571.241.732.452.024.112.061.391.360.891.575.284.552.631.115.494.251.410.001.002.003.004.005.006.000500010000150002000025000南京市苏州市常州市南通市合肥市武汉市长沙市重庆市昆明市中山市广州市佛山市东莞市南昌市太原市青岛市济南市成都市西安市郑州市无锡市重点城市房价/地价关系对比分析图房价（元/）（2017.1-7均值）地价（元/）（2017.1-7均值）房价/地价房价/地价反映了资金的利用效率，房价/地价较高的城市有
30、：昆明、太原、西安、青岛、郑州等，相对来说多为非热点城市，地价上涨幅度相对有限。6、房价/地价-资金效率分析三、房地产市场基本面7、房价/地价-同比增速分析-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%450%南京市苏州市常州市南通市合肥市武汉市长沙市重庆市昆明市中山市广州市佛山市东莞市南昌市太原市青岛市济南市成都市西安市郑州市无锡市重点城市房价重点城市房价/地价同比增速对比分析图地价同比增速对比分析图房价同比增速地价同比增速2017.1-7月同比地价增幅较快的城市有：东莞、成都、广州、无锡、南通、中山；南京、苏州、合肥、常州、太原、西安、郑州地价涨幅低于房价涨幅。
31、三、房地产市场基本面-4000-20000200040006000800010000南京市苏州市常州市南通市合肥市武汉市长沙市重庆市昆明市中山市广州市佛山市东莞市南昌市太原市青岛市济南市成都市西安市郑州市无锡市重点城市重点城市2017.1-7月房价地价均值差价对比分析月房价地价均值差价对比分析房价地价差值8、房价/地价-盈利空间分析2017.1-7月东莞仅一块地成交，楼板价为2万/，超过了房价均值，出现了倒挂现象；整体对比分析，盈利空间较大的城市依次有：郑州、太原、青岛、昆明、西安、济南、常州、南通、苏州、南京等。三、房地产市场基本面总结四五、总结黄色标记城市整体风险较小，建议进入，尤其长沙、
32、重庆、西安，其次昆明、成都、太原等城市；红色标记城市短中长期有一定风险。城市城市经济分析人口增长率分析政策成交量价分析（市场现状研判）库存及去化分析（中短期市场预判）未来新增供应分析（一年内市场预判）房价地价分析南京市好低限售+限购+限售下滑好无风险一般苏州市好低限购+限贷下滑压力大适中一般常州市较好低限售适中好无风险较高南通市较好低适中好无风险较高合肥市好一般限购+限贷下滑压力大风险大一般武汉市好较高限购+限贷下滑好适中一般长沙市好较高限购适中较好无风险较高重庆市好高上涨好无风险较高昆明市较好一般限贷上涨好适中高中山市较好低限购下滑压力大适中较高广州市好高限购+限贷适中好无风险一般佛山市好一般限购+限贷下滑好无风险一般东莞市较好低限购下滑较好适中低南昌市较好一般限购+限贷适中好适中一般太原市一般低下滑较好适中高青岛市好一般适中压力大适中高济南市好一般限购+限贷下滑较好风险大较高成都市好高限购+限贷适中好适中一般西安市较好较高上涨好无风险高郑州市较好较高限购+限贷下滑好风险大高无锡市较好低限购+限贷下滑压力大风险大一般
