1、.1项目示范区设计要点分析项目示范区设计要点分析中冶新奥（长春）房地产开发有限公司二一一年三月二十日.2目录目录123示范区的产生背景与要素示范区的产生背景与要素示范区的设计范畴与特征示范区的设计范畴与特征4示范区的规划设计示范区的规划设计5示范区建筑设计示范区建筑设计6示范区的精装修设计示范区的精装修设计示范区的景观设计示范区的景观设计.3一、示范区的产生背景与要素一、示范区的产生背景与要素.41、产生的背景、产生的背景传统营销-体验式营销客户需求市场竞争.52、示范区构成要素、示范区构成要素是产品策划的系统性表达是营销推广的体验载体实现销售目标的重要手段是产品设计、工程、材料、成本、物业管
2、理等项目系统的示范与检验.6二、示范区的设计范畴与特征二、示范区的设计范畴与特征.7示范区的规划设计示范区的规划设计售楼处建筑与室内售楼处建筑与室内“卖场卖场”设计设计公共大堂、电梯厅、电梯轿箱等公共部分精装设计公共大堂、电梯厅、电梯轿箱等公共部分精装设计示范区建筑单体设计示范区建筑单体设计 （一）（一）设计范畴：设计范畴：5. 样板间精装修设计样板间精装修设计.86. 示范区园林景观设计示范区园林景观设计7. 配套商业形象与展示设计配套商业形象与展示设计8. 示范区域客户体验路线规划与设计示范区域客户体验路线规划与设计9. 标识系统与灯光设计标识系统与灯光设计10. 示范区的包装展示设计示范
3、区的包装展示设计.9（二）示范区的显性与隐性特征：（二）示范区的显性与隐性特征：显性特征：规划设计、园林景观设计、户型与立面设计显性特征：规划设计、园林景观设计、户型与立面设计 样板间设计样板间设计2. 隐性特征：五种体验式模块隐性特征：五种体验式模块 感观感观-情感情感-思考思考-行动行动-关联关联.10三、示范区的规划设计三、示范区的规划设计.1132（一）示范区选址原则：（一）示范区选址原则：1交通便捷性原则交通便捷性原则形象展示性原则形象展示性原则客户体验与驻留原则客户体验与驻留原则.12（二）影响规划设计的主要因素（二）影响规划设计的主要因素23与城市路网关系4销售动线组织51建筑单
4、体影响场地现状景观风格与定位.13（三）示范区规划设计要点（三）示范区规划设计要点 示范区规划应以示范区规划应以“销售展示销售展示”为准则，在综合考虑为准则，在综合考虑小区总体规划的基础上，将小区小区总体规划的基础上，将小区“需要展示需要展示”与与“值值得展示得展示”的部分在选定的示范区内完美的呈现出来。的部分在选定的示范区内完美的呈现出来。 需要展示要素包括：主入口装置、销售中心需要展示要素包括：主入口装置、销售中心 值得展示要素包括：重要景观、样板房值得展示要素包括：重要景观、样板房 示范区规划范围内应包括销售中心、样板房、主入示范区规划范围内应包括销售中心、样板房、主入口、重要景观节点。
5、在充分考虑用地与城市道路关系口、重要景观节点。在充分考虑用地与城市道路关系以及销售路线的基础上，将示范区规划设计做到完美以及销售路线的基础上，将示范区规划设计做到完美无缺。无缺。.14四、示范区建筑设计四、示范区建筑设计售楼处示范楼栋 .15 2售楼处选址3售楼处设计的结构形式4售楼处外立面设计5售楼处功能设计售楼处设计重点售楼处设计重点1影响售楼处设计的主要因素.16现场销售中心是房地产项目营销最根本、最有效的一种销售渠道，它是其他销售渠道所获得客户的“最终场所”，作用表现为销售具有直观性，对购房客户的需求捕捉力更为有效，对目标客户的杀伤力最强。 影响售楼处设计的主要因素影响售楼处设计的主要
6、因素位置元素位置元素 风格元素风格元素 宣传元素宣传元素 引导元素引导元素 配合元素配合元素 .17 售楼处的选售楼处的选址在整体规划址在整体规划布局时就要考布局时就要考虑到其先驱性、虑到其先驱性、操作性、整个操作性、整个规划中的导示规划中的导示性，利于交通性，利于交通组织和人流参组织和人流参观展示的动线，观展示的动线，并将停车设计并将停车设计作为重点内容。作为重点内容。售楼处选址售楼处选址.18售楼处设计的结构形式售楼处设计的结构形式售楼处设计的结构形式直接决定着整个平面布局以及售楼处设计的结构形式直接决定着整个平面布局以及施工的难易程度、工期的保证。施工的难易程度、工期的保证。手法：售楼处
7、的结构形式一般都以混凝土框架结构或钢结构框架为主手法：售楼处的结构形式一般都以混凝土框架结构或钢结构框架为主 框架结构的优点在于空间布局的广阔和灵活性，易于平面摆布及立体框架结构的优点在于空间布局的广阔和灵活性，易于平面摆布及立体造型打造，但基础施工及框架维护施工工期相对较长。钢结构的施工造型打造，但基础施工及框架维护施工工期相对较长。钢结构的施工工期迅捷，便利，但外立面造型和建筑材料的选工期迅捷，便利，但外立面造型和建筑材料的选 配较为复杂，很难配较为复杂，很难达到预期整体形象。达到预期整体形象。.19售楼处外立面设计售楼处外立面设计售楼处外立面设计是整个示范区打造的重点，售楼处外立面设计是
8、整个示范区打造的重点，应与项目整体风格相匹配，同时又要在设计应与项目整体风格相匹配，同时又要在设计和表现上与其它建筑单体做出提升，应具和表现上与其它建筑单体做出提升，应具有标志性，集中体现项目的品质和档次。有标志性，集中体现项目的品质和档次。手法：根据项目整体定位风格，在立面形式手法：根据项目整体定位风格，在立面形式上及外立面材质和颜色上进行细化设计。外上及外立面材质和颜色上进行细化设计。外立面的材质选择是表现其内容的最简单办法，立面的材质选择是表现其内容的最简单办法，无论是选择石材还是涂料或者为减少成本采无论是选择石材还是涂料或者为减少成本采用各种真石漆及仿砖产品，最终目的是要展用各种真石漆
9、及仿砖产品，最终目的是要展现其价值，表现设计内涵。现其价值，表现设计内涵。.20 内部平面功能：根据售楼处销售流线，整个布局应成为序内部平面功能：根据售楼处销售流线，整个布局应成为序列，满足功能要求。列，满足功能要求。售楼处功能设计售楼处功能设计入口入口沙盘沙盘展示展示洽谈洽谈办公办公辅助辅助签约签约财务财务.21 外部功能：售楼处的外部空间设计应是售楼处设计本身的外部功能：售楼处的外部空间设计应是售楼处设计本身的一种延伸，体现在外部环境带给客户的简介感受，重点在于一种延伸，体现在外部环境带给客户的简介感受，重点在于交通流线的组织及功能性空间的合理安排交通流线的组织及功能性空间的合理安排.22
10、示范区建筑单体设计示范区建筑单体设计示范区建筑单体的选择在整体规划示范区建筑单体的选择在整体规划中就已确定下来，外立面在与项目整体中就已确定下来，外立面在与项目整体风格统一的同时注重细节表现，相对精风格统一的同时注重细节表现，相对精细化。其代表整个项目最优质最能体现细化。其代表整个项目最优质最能体现设计意图和项目档次。设计意图和项目档次。其设计的本质要求在于展现项目品质其设计的本质要求在于展现项目品质的同时，应将施工周期和难度作为重的同时，应将施工周期和难度作为重点，一般不建议选取与地下车库相连点，一般不建议选取与地下车库相连或结构形式较为复杂的单体或结构形式较为复杂的单体.23单体内户型设计
11、要具有领先并具推广性的产品，合理整合空间布局。单体内户型设计要具有领先并具推广性的产品，合理整合空间布局。如有样板间的产品应在水电定位、厨卫摆布上合理安排，并结合建如有样板间的产品应在水电定位、厨卫摆布上合理安排，并结合建筑单体施工图设计整体考虑，避免日后施工的拆改和问题的出现。筑单体施工图设计整体考虑，避免日后施工的拆改和问题的出现。.24 五、示范区景观设计五、示范区景观设计.2541 2设计目的3 5 示范区景观示范区景观设计要点设计要点 功能设计要点风格符合项目营销定位考虑景观成本限额景观要素分析.26提高建筑使用功能最大化提高建筑使用功能最大化满足建筑对外界的视觉效果满足建筑对外界的
12、视觉效果满足外界进入建筑的功能满足外界进入建筑的功能满足营销活动的功能满足营销活动的功能展示展示售房售房满足人们对室外活动空间的满足人们对室外活动空间的需求需求活动活动观赏观赏 1、景观设计目的、景观设计目的.272、 功能设计要点功能设计要点.283 3、风格符合项目营销定位、风格符合项目营销定位.29成本限额是决定景观设计手法的基础在人行路上，混凝土砖与石材的搭配与全石材铺装相比减少了景观成本青石板铺装的成本比花岗岩铺装成本要低，建议在小范围内采用例如：例如：优秀的示范区设计是将较大的成本投入到有效果的景观中，弱化其它景观，做到主次分明4、考虑景观成本限额、考虑景观成本限额.30软景：1、
13、胸径较大、冠幅丰满的乔木和丛生乔木对示范区景观起到高低 起伏的视觉效果。 此图为万科长阳项目，大量的使用了丛生白桦，对曲径通幽的园路起到了障景的作用冠幅丰满，分支点低的乔木丰富了示范区的景观空间5、示范区设计要素分析、示范区设计要素分析.312、花卉对示范区景观起到色彩变化的烘托作用。为达到示范区美化的景观效果，在示范区中会加大花卉的使用量，尤其在营销中心前和营销中心通往样板间的人行路上，合理并有层次的花卉搭配，也成为一些地产的标志性特征.32 硬硬 景景1、道路铺装2、广场铺装3、挡墙铺贴4、不同材质交接部位5、楼梯踏步6、其它部位.33 软软 景景1、道路铺装2、广场铺装3、挡墙铺贴4、不
14、同材质交接部位5、楼梯踏步6、其它部位.341、水景对示范区景观起到气氛烘托作用，是示范区中最可提高品质的要素之一。大型的水景体现出示范区与非示范区的景观差别，营销中心前水景对前来洽谈的客户起到吸引眼球的作用，也成为建筑外界的一道风景线.352、景观小品充实了示范区景观，大型雕塑可给人较大的视觉冲击力，可满足客户对尊贵感的要求，同时提升示范区的气势，给人留下深刻印象；小型雕塑起到对示范区景观起点缀作用。加大雕塑与小型构筑物的使用数量成为示范区与非示范区的差别之一，也凸显出示范区对品质的要求.363、景观细节对示范区的影响隐形下水井盖减少了对景观效果的不利影响具有标志性特色的下水井盖对示范区硬质
15、铺装处起到美化作用巧妙的处理景观排水问题，使景观铺装更为整体化对绿化处的井盖用景观小品进行遮蔽.37六、示范区的精装修设计六、示范区的精装修设计.38l设计目的设计目的营销工具的组成部分：营销工具的组成部分：项目信息的展示场所项目信息的展示场所传递项目价值的载体传递项目价值的载体促进销售成交的工具促进销售成交的工具满足营销活动的功能：满足营销活动的功能：接待接待展示展示售房售房.39核心功能核心功能提升功能提升功能辅助功能辅助功能接待展示洽谈签约放映休闲儿童游戏办公财务卫生间水吧 功能分区功能分区.40 功能设计实例功能设计实例 流程节点流程节点1、售卖信息区2、客户接待区3、品牌展示区 其他
16、节点其他节点1、儿童活动区2、视频展示区3、贵宾区4、财务收款区.41l功能设计要点功能设计要点1、接待、接待l布置在离入口处较近，方便业务员看到往来客户的位置l不直接面对入口处l接待台的尺寸l要通过背景板、天花造型、灯光处理等手法营造视觉焦点.422、展示、展示l模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说l展示区主要展示项目的主要卖点：如模型展示、新型材料展示、展板、图片等.43l谈判区面积舒适，宽敞明亮、氛围轻松、一般做成敞开式l谈判桌椅要求舒适美观l洽谈区内或附近设置水吧，方便及时为客户提供饮料、茶点l墙面可做一些展板（包括广告板、效果图等），充分展示项目形象l谈
17、判桌的布置应考虑客户洽谈时所必需保持的适当距离3、洽谈、洽谈.441、需隔成独立的小房间2、要保持一定的私密性，以保护客户的隐私3、家俱以较为正式的桌椅为宜，可配沙发4、签约、签约.45l放映放映l休闲休闲l儿童游戏儿童游戏.46l办公 l财务l洗手间l储物l水吧 .47l定位l关联性l主题l风格l方式l装饰l亮点l生活化l艺术化l品位化设计要点设计要点.481、样板间导示牌2、楼梯氛围布置3、楼梯间欢迎牌4、样板间户型标牌5、展示空间功能标牌6、免费赠送标牌7、特别卖点样板间氛围布置要点样板间氛围布置要点.491、客户直接的关注点2、地产核心的卖点3、充分调动买家的购买欲望定位定位：户型户型.50关联性：关联性： 样板间与环境相结合，充分利用环境的背景，突出样板间的实景感受力；营造未来生活的最佳场景；.51 样板间遵循整个楼盘的自然化的文脉特点；风格的多元化可以满足不同喜好客户的口味；激起其评论的欲望，从而留下深刻的印象。 主主 题：题：.52风风 格：格：风格和项目定位有关，把持大方向，营销部牵头，进行大量市场调研。.53样板间导示牌样板间导示牌.54 卖点：空中私家花园卖点：空中私家花园.55 生活氛围生活氛围.56谢谢谢谢! Thank youThank you
